北京房产市场现状调研及分析

北京房产市场现状调研及分析
2005年第二季度伊始，新旧国八条的颁布，开始了房地产业长达半年的冬天。

市场的不明朗，导致开发商的迷茫，更导致购房者久久的持币观望等待。

8月底，建设部宣布不取消商品房预售制度，同时宣布近期不会出台新的调控政策，此消息终于让沉寂半年之久的市场供应者和需求者们放下了心理“包袱”，北京楼市渐现复苏迹象。

转入9月，“金九银十”是房地产市场传统交易旺季，各种房屋的需求正在渐渐释放，市场近阶段的表现让我们感受种种回暖的迹象。

一、新增楼盘态势兴旺
先来看看从4月份房产新政过后，北京房产市场供应情况的变化——据搜房北京新房网统计，5月北京市场推出17个新盘，6月推出18个，7月推出25个。

5月、6月还属于新政下的市场观望期，项目供应量不大；而7月项目供应量开始逐渐回升。

刚刚过去的8月份，入市的项目如雨后春笋般又“冒”长了好多——共30个新盘：普通住宅项目15个（北京香颂、明天名筑、彩虹街区、圣淘沙、优筑、世茂奥临花园、临海花园、华润上地项目、善缘人家三期、CBD传奇、雍景天成、布洛城、筑家、曦景长安、北苑家园(锦城)、逸翠园），公寓项目9个（工体3号、中天国际公寓、丰侨公寓、瑞安大厦、银钻公寓、博泰国际、韦伯传媒公寓、华腾国际公寓、天创公馆），别墅项目6个（琉璃湖别墅、无双、天伦随园、北京湾、中体奥林匹克花园、香山81号院）。

8月相比前几月供应量的大幅增加可以让我们看出北京市场已逐渐回暖、渐渐火热起来。

二、秋季国贸房展会如火如荼
被称为北京房地产项目年度盛会的、房地产晴雨表的国贸秋季房展会，于9月8日在国贸展览大厅再次拉开帷幕，几乎所有的参展项目都进行了充分的准备，以迎战这不同寻常的“金九银十”。

不少项目的开发商都希望通过此次展会一扫上半年市场的阴霾，打个漂亮的“翻身仗”。

此届秋展仍承袭以往惯例，以住宅项目为主，均价从3680元／平方米到17000元／平方米不等。

其中均价在3000元／平方米以下的项目占10％，3000—5000元／平方米的项目占33％，5000—8000元／平方米的项目占40％，而8000元／平方米以上的高档项目则占到了17％。

秋展住宅档次比例分布基本吻合北京房产市场现状，而且其中多数新老项目都为市场重点或典型项目，因此本次秋展的情况在一定程度上反映出北京楼市现状。

这次秋展有两个显著特点：
第一，大量新项目亮相，老项目的价格稳步上升。

本次秋展共有77个房地产项目参加，其中包括CBD传奇、运河明珠家园、金都杭城、顶秀青溪等28个新项目，占到总体比例的36.4%。

众多新项目的集体亮相说明开发商对现阶段市场情况的信心较强，又在慢慢“温热”市场。

本次秋展与夏展相比，有60％的老项目价格有所上升，升值幅度基本在每平方米300元以内。

价格永远是衡量市场的一把标尺，秋季楼市价格的回升无疑是市场回暖的有力佐证。

第二，客户不再持币观望、购房积极踊跃。

此次展会很受关注的购房者还有——来自浙江的百人投资团，这个由北京浙江商会会员部副部长陈俊发起的浙江投资团，成员主要来自浙江温州、台州、义乌等地，大部分是当地很有实力的中青年企业家和富有市场操盘能力的商人。

据悉，在参观此次展会之前，投资团的成员已经在北京开始“踩盘“了，并有意拿
下南城万年花城的商业等。

“浙江投资团”“卷土重来”的投资信心，无疑又为市场的回温“增柴加焰”。

三、“金九银十”——楼市铁打的规律
九、十两月历来是全年中房地产业最兴旺的一段时间，素有“金九银十”之说。

楼盘销售一年的兴衰成败，倒有一半要看“金九银十”的表现。

中间的“十一”长假也会为这段房地产的黄金期锦上添花。

往年“金九银十”期间，房地产销售都会呈现热销氛围，尤其是中秋节和“十一”七天，各开发商都会搞一些促销让利、客户联谊活动等，购房者也多会在这个季节考虑购房。

因此，今年的“金九银十”势必会为渐渐回暖的市场带来利好的“天时”。

四、北京网签调查
北京房地产房地产交易管理网与今年3月15日开通了网上签约系统（以下简称“网签”），此后北京在售项目的实际销售情况都会真实的在网上体现。

据这一阶段的网签统计，有以下两个结果——
第一、房价缓慢上升。

北京五、六、七、八月份里，房价是稳重缓慢上升的，而价格的平稳则表现出需求的平稳，这说明北京房产市场的需求开始呈现旺盛之势。

第二、退房率只有千分之一。

部分地区房价虚高的一个重要原因是炒家短期投机行为，从交易环节来看，转手投机必须通过退房来实现。

而从网上签约来看，退房率非常小，只有千分之一不到，其中还包括开发商因对网上签约系统使用不熟而造成的退房，这说明北京楼市短期投机很少，楼市发展平稳健康。

良好的市场氛围势必突破新政后的阵痛，重迎回暖潮流。

五、市场表现及需求特点
8月上旬以来，市场中的主流项目在销售方面与4～7月相比，都有小幅回升。

中广信公司也对代理的北京市场项目做了详细的调查——星河城、原生墅、尚东庭、东方夏威夷、一品·亦庄等项目8月以来的客户来电、来访、成交量都较之前的几个月大大提高，而且是在几个项目都没有投入太大的硬广量的条件下。

我们也了解到很多购房客户的实际想法——“持币等待了较长时间，但现在渐渐看出北京楼市不但没有降价，相反房价还开始回升，再有自己本身确实需要住房，所以还是选择此时购房”
上面这种想法开始影响了北京购房者最初的心态。

目前据了解北京各项目的销售额都开始有所回升，买房客户的精准率提高，也就是走马观花看房的人比例少了，成交率提高了，经过半年的等待，真正有购房需求的消费者已经走出观望。

中广信—星河城项目专案组
2005年9月9日。