006开发商怠于履行通知收楼义务

开发商怠于履行通知收楼义务
被判承担延期交房违约金70余万元
【基本案情】
2007年9月，徐先生、刘小姐购买了广东利海集团开发的世纪绿洲花园（君林天下）商品房一套，房屋总价款250多万元。

合同约定的交房期限为2008年1月10日，交房条件为：该商品房经规划验收合格。

商品房达到交付使用条件后，利海公司应当在合同约定的交付日3日前通知刘小姐办理交接手续。

合同签订之后，徐先生按约支付了购房款给利海公司；2008年1月4日，利海公司发出收楼通知书，通知刘小姐在2008年1月10日至1月20日办理收楼手续。

2008年1月10日，刘小姐前往准备办理收楼手续，开发商向刘小姐出示了《规划验收合格证》，然而刘小姐在验房时发现商品房存在严重渗水等质量问题，且商品房尚未取得《竣工验收备案表》。

因此，刘小姐拒绝收房，并要求开发商尽快整改修缮，在取得《竣工验收备案表》之后另行通知收楼。

2008年1月15日利海公司取得《竣工验收备案表》；然而，利海公司始终没有再通知刘小姐收楼。

刘小姐也一直没有再办理收楼手续。

【案件进展】
为了维护自身合法权益，刘小姐委托广东格林律师事务所专业房地产律师——张旭锋律师。

张律师接受委托之后，对该案进行了全面的分析，认为利海公司构成逾期交房；起诉要求利海公司交付商品房，并每日按已付购房款的万分之五承担逾期交房违约责任。

【对方答辩】
1、商品房已于合同约定的交付期限达成合同约定的交付条件，取得《规划验收合格证》，且在交房期限之前取得《工程竣工验收报告》，符合法定的商品房竣工验收合格的交房条件。

2、利海公司已按约向刘小姐发出《收楼通知书》。

3、商品房的质量并没有严重影响业主的正常入住使用，请求驳回刘小姐的诉讼请求。

【张律师代理意见】
针对对方的答辩，张律师主要发表了如下代理意见：
1、《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规明确规定，建设工程经验收合格后，方可交付使用。

《商品房买卖合同》约定的交房条件低于法定交房条件，应强制适用法定标准。

2、《工程竣工验收报告》建设单位组织竣工验收后作出的验收结论，验收结论经报备，行政机关审核验收文件完备，发出《竣工验收备案表》，才是竣工验收合格的标志。

3、利海公司在商品房达到法定及约定交房条件之后，怠于履行相应的通知义务，导致刘小姐未能及时办理收楼手续的责任应由利海公司承担。

【一审判决】
开庭当天，利海公司向刘小姐出示了《竣工验收备案表》原件；刘小姐在得知商品房已达成法定交房条件后，及时办理了收楼手续，因此撤回了要求利海公司交房的诉讼请求。

此后，广州市天河区人民
法院依法判决：利海公司向刘小姐支付从2008年1月11日起至本案开庭时止的逾期交房违约金70余万元。

【利海上诉】
1、一审法院违反当事人自治原则变更合同交房条件为取得《竣工验收备案表》。

合同已约定已规划验收为交付条件，是有效条款，利海公司在2007年就已取得《规划验收合格证》，符合交房条件。

2、一审法院适用法律错误。

法律法规规定的“竣工验收合格后，方可交付使用”，利海公司也已在2007年12月组织竣工验收，并出具《工程竣工验收报告》，验收结论合格，商品房符合法定交房条件。

《竣工验收备案表》是行政机关在建设单位组织的竣工验收合格后出具的，并不是竣工验收合格的标志。

3、一审法院认定利海公司没有向刘小姐出示《竣工验收备案表》有违常理，一审法院应适用“自由心证原则”，认定利海公司已向刘小姐出示《竣工验收备案表》。

【张律师答辩】
针对利海公司的上诉理由，张律师主要发表了如下答辩意见：
1、约定的交房条件低于法定条件时，应强制适用法定交房条件。

2、竣工验收是建设单位和其他单位共同参与的验收过程，建设单位提出竣工验收申请，是竣工验收过程的起点，有关单位出具验收结论，《工程竣工验收报告》经报备，行政机关审核验收文件完备，发出《竣工验收备案表》，是竣工验收阶段结束的标志，也是竣工验收合格的证明。

3、我国实行“谁主张谁举证”的举证规则，利海公司应对其主张的已出示证明文件承担相应的举证责任，利海公司没有出示，应承担举证不能的法律后果。

【二审判决】
广州市中级人民法院经审理认为，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。

上诉人的请求缺乏依据。

判决驳回上诉，维持原判决。

【张律师点评】
1、业主在签订合同时，应仔细阅读合同条款，看清合同约定的交房条件，开发商交付的商品房不得低于取得建设行政主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》这一法定交房条件。

2、业主办理收楼手续时，应严格按照合同的约定，审查开发商提供的各项证明文件是否齐全。

开发商未出示相关证明文件或文件不齐全，业主应积极维护自己的合法权益，拒绝办理收楼手续。

3、业主在验房时，发现商品房存在渗水等质量问题之后，业主不应武断的拒绝收楼，而应结合质量问题的严重程度综合考量。

同时，业主应及时以书面形式要求开发商限期整改、修缮，并保全相应的有利证据。

广东格林律师事务所专业房地产律师
广州房地产律师网首席律师张旭锋
2010年5月28日。