物业会计之“收入与成本的核算”

物业会计之“收入与成本的核算”
物业会计之“收入与成本的核算”
导言：该资料是在下到书店里根据两本不同的《物业会计》书籍抄录整合而成，因为其他方面的核算与中级会计无差异，唯有收入与成本与其他行业有所不同，故着重摘抄整理了这两个部分的内容，而且体系也很完整。

但两本书仍有个别地方的讲解有差异，因此我将两本书所讲的内容都整理出来，供大家参详。

也许内容仍有不完善的地方，希望各位老师批评指正，谢谢
一、收入
1、物业管理；
2、物业大修、维修；
3、其他业务
（1）房屋中介代销手续费
（2）材料物资销售
（3）废品回收
（4）商业用房经营
（5）无形资产出租
物业管理收入：物管企业想物业管理委员会或业主产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。

物业大修：物管企业在接受物业管理委员会或业主产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修时的所得收入。

房屋中介代销手续费:物业企业在从事服务经营活动同时，接受房地产开发商委托代销房屋所收取的手续费。

商业用房经营收入：物业企业利用物业管理委员会或业主产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入（如开商店、饮食店、美容美发、彩扩中心、歌舞厅、停车场、游泳池、球场等，为业主产权人、使用人提供方便而取得的经营收入。

）。

收入的确认
（1）企业与业务管委会或物业产权人、使用人签订合同或协议后，应按合同或协议规定的付款日期，作为收入确认时间。

在该日无论是否收到价款，都应确认收入。

如公共性、公众代办性服务收入，平时多是预收方式。

（2）物业大修收入应根据业主管委会或物业产权人、使用人签证认可的工程价款结算账单对收入进行确认，但工程价款结算账单必须经委托签章认可后，才可作为收入确认依据。

物业收入的核算
主营业务收入
（一）物业管理收入
1、公共性服务收入（公共卫生间清洗、公共设施维护保养和保安、绿化费）
公共性服务收费实行政府指导价的价格管理办法，各区、县物价部门制定公共性服务收费的中准价及浮动幅度。

物管公共性服务收费内容一般由八个项目组成：
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养；
3、绿化费；
4、保安员；
5、清洁费；
6、办公费；
7、固定资产折旧费；
8、法定税费。

（1）按用收取的少量费用
借：库存现金
贷：主营业务收入—物管收入—公共性服务收入
（2）收到业主一次性交得年服务费时
借：银行存款
贷：预收账款
之后，按月结转：
借：预收账款
贷：主营业务收入—物管收入—公共性服务收入
2、公众代办性服务收入（代办水电、煤气、采暖、电话、有线电视费等），按规定，以上费用的收取是接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托收取的，可向其收取一定手续费。

收到时，借：库存现金/银行存款
贷：主营业务收入—物管收入—公众代办性服务收入
例：北京物业企业向业主收取代缴的自来水费900元，电费25 500元，煤气费36 000元，并按3%收取代办服务费2 115元。

借：库存现金 70 500
贷：主营业务收入—物管收入—公众代办性服务收入 2 115（70500×3%）
其他应付款—自来水公司 8 730（9000×97%）
—电力公司 24 735（25500×97%）
—煤气公司 34 920（36000×97%）
以存款缴纳到各部门账户时，根据对方开具的收款凭证
借：其他应付款—自来水公司 8 730
—电力公司 24 735
—煤气公司 34 920
贷：银行存款 68 385
3、特约服务收入（管辖区内的产权人、使用人需要的特约服务，如家政服务、装饰装修、自用设备维修等服务。

这些服务收费除了物价部门规定有统一收费标准者外，其服务实行市场调节价，物业企业收费、定价、服务内容统一规定，明码标价，在双方自愿的情况下收取。

例：北京物业公司按业主需要进行装修，装修预算金额75 000元，按3%收取特约服务费2 250元。

根据合同及收款凭证，
借：库存现金 77 250
贷：主营业务收入—物管收入—特约服务收入 2 250
其他应付款—××（工程承包者） 75 000
工程结束后，按合同标的向承包者支付工程款时，
借：其他应付款—××（工程承包者） 75 000
贷：银行存款 75 000
（二）物业大修收入核算
1、概念（前面已讲述。

）
2、物业企业大修钱就已向业主们收取了资金，这些资金由物管企业代管，因此设置了“代管基金”这个二级明细科目（这里有点绞，有的直接用“代管基金”一级科目，有的又将其设为二级科目，在后面作详细介绍）。

借：银行存款
贷：长期应付款—代管基金
企业维修工程部队房屋维修完毕时，
借：长期应付款—代管基金
贷：主营业务收入—物业大修收入
例：某物业公司承接共用电梯大修任务，实际发生工程支出7 000元。

工程完工，其工程价款8 000元已经业主管委会签证认可。

借：物业工程—电梯大修 7 000
贷：银行存款—基本户 7 000
转账确认时，
借：代管基金 8 000
贷：主营业务收入—物业大修收入 8 000
借：银行存款—基本户 8 000
贷：银行存款—代管基金户 8 000
借：主营业务成本—物业大修成本 7 000
贷：物业工程—电梯大修 7 000
其他业务收入核算
（一）房屋中介代销手续费收入
例：北京物业代某开发商销售房屋，本月销售3套，共3 560 000元，按销售额0.5%收取费用。

借：银行存款 17 800
贷：其他业务收入—房屋中介代销手续费收入 17 800
材料物资销售收入、商业用房经营收入与无形资产出租收入处理原则与其一致。

二、主营业务成本
物业企业的成本包括成本、期间费用。

具体包括为业主提供维修、管理和服务过程中发生的支出，计入成本、费用。

主营业务成本=直接材料 + 直接人工 + 期间费用 + （经营类共用
设施设备支付的有偿使用费 + 对管理用房进行装饰的支出）直接材料：主材料、辅材料、燃料、配件、低值易耗品、包装物等。

直接人工：员工工资、奖金、福利。

间接费用：修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销等。

成本大类分为：物业管理成本、物业大修成本和物业经营成本（主要针对停车场）。

物业管理成本核算
与其收入明细相对应，“收入”变为“成本”，根据材料、人工河间接费用情况，分别计入相应科目。

公共性服务成本=对电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等公共设备的维修保养费、清洁照明、绿化、保安费的支出和耗用的材料或工资的总和
公共代办性服务成本=人工费 + 应分摊的间接费用
特约服务成本=人工费+ 材料费（材料根据领料单、购料单进行核算。

）
物业大修成本（分两类）
1、物业企业自行组织工程维修部对其修理；
2、工程出包，委托专业队伍维修。

其他业务成本
均将“主营业务成本”的二级明细科目改为“其他业务”。

三、代管基金
这项内容，两本书的讲解有些差异，我都将它们呈现出来，供大家参考。

代管基金也称维修基金，由业务管委会委托物业管理单位管理。

业主管委会成立前，由区、县房管局存入银行统一管理。

代管基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则进行管理。

物业产权人和使用人拥有代管基金所有权，根据（建房[1997]65号）《关于加强共有住房售后维修养护管理工作的通知》，基金来源有：
1、由售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；
2、由业主一次性或分期筹集，维护基金应以专户存入银行，专项用于住宅共用共同部位和共用设施设备的维护，不得挪用。

维修养护专项基金不够用时，经业务委员会研究决定，向业主筹集。

2005年10月20日，建设部、财政部联合出台的《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》明确了住房专项维修资金的原则。

代管基金的核算（一）
1、企业收到时，
借：银行存款—代管基金存款
贷：长期应付款—代管基金
收到银行计息通知时，
借：银行存款—代管基金存款
贷：长期应付款—代管基金
2、企业有偿使用产权属于全体业主共用的管理用房、商业用房和共用设施设备，应负担的费用，根据收益对象，
借：主营业务成本
管理费用
其他业务成本
贷：长期应付款—代管基金
3、代管基金按用途，分两种情况处理
（1）本企业承接共用部位设施设备的大修、更新和改造的，按实际发生支出，
借：在建工程
贷：银行存款—基本户（或原材料等）
工程完工，其工程款经业务管委会或产权人、使用人签证认可后可进行转账，
借：长期应付款—代管基金
贷：主营业务收入—物业大修收入
同时，结转已完工的在建工程成本，
借：主营业务成本—物业大修成本
贷：在建工程
（2）由外单位承接大修任务的，工程完工后，其工程款由业务管委会或产权人、使用人签证认可后可与承接单位结算，
借：长期应付款—代管基金
贷：银行存款
代管基金的核算（二）
1、收到专项维修基金时，
借：银行存款
贷：代管基金—本金
2、收到专项维修基金的利息收入时，
借：银行存款
贷：代管基金—利息收入
3、物业企业有偿使用产权属于全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的相关费用，根据收益对象，
借：主营业务成本
管理费用
其他业务成本
贷：代管基金
4、由本企业承接物业共用部位、公用设备设施的大修、更新、改造的，
（1）未完工时，根据实际发生的工程支出，
借：物业工程（在建工程）
贷：银行存款/原材料/应付职工薪酬等
（2）待工程完工、结转工程款时，
借：代管基金
贷：主营业务收入
同时，结转成本，
借：主营业务成本
贷：物业工程（在建工程）
5、由外单位承接大修工程，完工后，经业务签证认可后与承接单位进行结算，根据基金分摊表分配转账，
借：代管基金
贷：银行存款—代管基金户。