2021土地估价案例与报告-问答集_11(精选试题)
土地估价师《案例与报告》考试真题
2021年土地估价师土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析答复以下问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2021年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2021年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该工程。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2021年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(局部内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后答复有关问题。
(1)该工程设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2021年4月5日开始开工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2021年6月，由于A公司资金原因，该工程停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政根底设施配套已到达“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气〞，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2021年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同局部内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。
2021土地估价案例与报告-常见目的下土地估价(精选试题)
土地估价案例与报告-常见目的下土地估价1、抵押价格应遵循（）。
A.替代原则B.保守原则C.最有效使用原则D.补偿原则2、课税价格指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般（）市场价格。
A.高于B.低于C.相同于D.无关于3、价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。
A.加权平均B.众数C.简单算术平均值D.中位数4、以国有土地使用权作价人股为目的的土地估价对应的价格类别是（）。
A.买卖价格B.抵押价格C.课税价格D.清算价格5、收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有（）。
A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益C.未明确收益内涵、取得收益的方式D.忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等E.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准6、成本逼近法说明土地取得费的各组成项目及费用标准时，（）。
A.设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别B.如有文件依据的，依据文件C.属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明D.涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定E.涉及当地不同地区的费用标准的，根据经验自行选择7、综合用地宜选用（）。
A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.剩余法E.基准地价系数修正法8、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有（）。
A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准C.将利息计入总费用中D.忽略了其他衍生收益E.未考虑房屋的闲置9、下列说法正确的有（）。
2021年土地估价师《案例与报告》考前强化练习
2021年土地估价师《案例与报告》考前强化练习（十六）1、商业用地，宜采用（）估价A、剩余法B、基准地价系数修正法C、收益还原法D、市场比较法E、成本逼近法【答案】A，B，C，D【解析】商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价2、以下属于影响商业用地的区域因素有（）A、距商业中心的距离B、商务设施的种类规模与集聚程度C、客流的数量与质量D、社区规模功能与安全保障E、产业管制【答案】A，B，C【解析】商业用地的区域因素：（1）自然因素：区域在城镇中的位置等；（2）社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；（3）交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；（4）基础设施状况||：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；（5）商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，（6）行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；（7）环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等3、农用地的价格影响因素主要有（）A、自然因素B、社会因素C、特殊因素D、经济因素E、政策因素【答案】A，B，C【解析】农用地主要价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素4、对于已建立农用地基准地价的地区，农用地估价可采用（）A、基准地价系数修正法B、基准地块评估法C、市场比较法D、定级指数模型评估法E、收益还原法【答案】A，B，D【解析】对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格5、下列对教育、科技、卫生、文化、体育用地要点表述不正确的是（）A、该类用地的特点是收益很小或无收益B、该类用地土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费、利润率、土地增值收益率等参数C、该类用地适宜采用||成本逼近法、收益还原法及剩余法评估D、采用收益还原法用的是特设收益E、该类用地的土地取得费一般比工业用地高【答案】C，D【解析】（一）教育、科技、卫生、文化、体育用地特点该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市（县、镇）中心、（二）教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定、（三）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法（有收益或潜在收益）及||基准地价系数修正法评估、（四）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用1、采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高2、区域位置较好的，可参照同区域地价水平相近用途（商业、住宅）的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正（进行减价修正）；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正3、采用收益法用的是整体收益2021年土地估价师《案例与报告》考前强化练习（十七）1、土地分等定级的实质就是依据（）的优劣，评定出土地等级。
2021土地估价案例与报告-路线价评估(精选试题)
土地估价案例与报告-路线价评估1、认为深度为30.48m的标准宗地，将标准深度分成4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%是（）。
A.四三二一法则B.霍夫曼法则C.苏慕斯法则D.哈柏法则2、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分（）用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。
A.价值B.目的C.价格D.用途3、路线价评估主要用于（）的评估。
A.工业用地B.农业用地C.居住用地D.繁华商业区域的市街地4、计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的（）为区段地价。
A.中位数B.最高价C.平均价D.最低价5、对于商业用地来讲，（）是决定其使用价值的主要因素。
A.可及性B.公正性C.合理性D.完整性6、采用”货币”表示路线价的优点是（）。
A.易计算地价指数B.货币易理解C.易于估算价值差D.交易参考便利E.价值较稳定7、采用”点数”表示路线价的优点是（）。
A.点数易换算成金额B.点数不受币值变动的影响C.点数易直接估算估价前后的价值差D.点数易求取地价上涨率E.易于表达8、运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价，然后求这些标准宗地的单位地价（）等，即得该路线价区段的路线价。
A.众数B.加权算术平均值C.简单算术平均值D.中位数E.随机选择数9、地价区段划分标准有（）。
A.商服繁华程度基本相同B.城市地块区位条件相似C.城市地块交通条件相似D.地块附近的人流量、位置相似E.地理环境相似10、下列说法中正确的是（）。
A.路线价是临街标准深度宗地的平均加工B.计算区段地价前，不需将临街进深等条件不同的样点宗地地价统一修正到标准深度C.计算区段地价前，可采用将进深不及或超过里地线的宗地地价除以相应的深度修正系数，以得到统一进深的样点宗地单位面积地价D.在路线价估价方法中，以累计深度及分率而制作的尝试指数，随离开街道距离的增加而减少E.一般情况下，一条街道只设一个路线价区段，但在比较特殊的情况下，可以设定2个或更多的路线价区段11、土地的价值与其深度的平方根成正比是（）。
2021土地估价案例与报告-问答集(精选试题)
土地估价案例与报告-问答集1、某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。
该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2021年12月31日(4)。
在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2021年1月15日提交了估价报告(6)。
该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已经缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。
土地使用期限为50年(14)，已经使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、生活(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已经硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。
企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。
排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。
土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无特别限制(33)。
建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。
2021土地估价案例与报告-征地区片综合地价评估(精选试题)
土地估价案例与报告-征地区片综合地价评估1、征地区片价测算范围的重点在（），但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。
A.法定生态保护区B.土地利用总体规划确定的城市C.其他规定的特别保护区D.耕地保护区2、征地区片价原则上要求以（）方法测算结果的基础上综合平衡确定。
A.1种B.两种C.两种以上D.3种3、征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，应按照（）要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。
A.《农用地估价规程》B.《农用地定级规程》C.《国土资源听证规定》D.《农用地分等规程》4、区片土地年产值依据（）确定。
A.统一年产值标准B.统一年产值标准或者通过调查前3年平均产值C.通过调查前3年平均产值D.以上都不是5、农用地价格因素法是指以（）为基础，同时考虑影响征地补偿的相关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。
A.农用基准地价B.标定地价C.农地价格D.征收价格6、征地区片综合地价的表达形式主要有（）。
A.表格B.分布图C.报告D.会议E.附件7、运用征地区片综合地价评估征地补偿费时，应考虑（）等因素的影响。
A.区域内农用地的质量状况B.人均耕地水平C.建成后能获得的收益D.区域位置状况E.农村社会经济发展水平8、下列属于个别因素比较内容的有（）。
A.城市规划B.人均耕地C.土地使用限制D.区片的土地类型E.收入水平9、下列不在征地区片价测算的范围之内的区域为（）。
A.法定生态保护区B.土地利用总体规划确定的城市C.集镇建设用地规模D.耕地保护区E.其他规定的特别保护区10、征地案例比较测算法中，下列说法正确的有（）。
A.需要选择两个以上有代表性的征地案例B.案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目C.在使用案例前，要对案例的合理性进行判断D.征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致E.在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去11、对区片综合地价进行验证和调整的目的是，保证征地区片价测算结果能够与（）相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。
2021土地估价理论与方法-多选集_110(精选试题)
土地估价理论与方法-多选集1、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
开发商的利润额为______万元。
A.1600B.地价×20%+720C.地价×20%+800D.地价×20%+8802、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
在不考虑利息因素的情况下，开发商可支付的最高地价额为______万元。
A.1267B.1360C.2333D.28003、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
如该不动产被用作写字楼，则土地使用权出让最高年限是______年。
A.70B.50C.40D.304、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
在剩余法中，开发建筑成本费用可采用______来估算。
A.比较法B.收益法C.建设工程概预算D.基准地价法5、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答问题。
估价师进行土地估价时，在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有______。
A.交通条件B.物价变动C.繁华程度D.宗地临街状况E.房地产投机6、某工业开发区通过征地方式获得1km2土地。
2021土地估价案例与报告-问答_110(精选试题)
土地估价案例与报告-问答1、下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。
请阅读后回答相关问题。
1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。
根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。
经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m22．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2)房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015m2×295.99元/m2=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。
根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元(2)维修费。
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。
待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015m2×750元/m2×2%=135225元(3)保险费。
根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。
注册土地估价师《案例与报告》习题及答案
注册土地估价师《案例与报告》习题及答案一、单选题:1.在通货膨胀严重时，多采用()A.选择性货币政策B.紧缩性货币政策C.补充性货币政策D.扩张性货币政策标准答案：B2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。
A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标标准答案：B3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。
A.市场供给过剩B.市场失灵C.不成熟市场D.市场匮乏标准答案：B4.证券保证金比率属于()A.选择性货币政策工具B.一般性货币政策工具C.补充性货币政策工具D.特殊性货币政策工具标准答案：A解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。
选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。
补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。
5.风象、气温、日照等属于()A.地貌条件B.地质条件C.水文条件D.气候条件标准答案：D6、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属国家标准。
A.《城镇土地估价规程》B.《农用地分等规程》C.《农用地估价规程》D.《城市地价动态监测技术规范》标准答案：A解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。
7、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属行业标准。
A.《城镇土地分等定级规程》B.《农用地分等规程》C.《土地估价报告规范格式》D.《城市地价动态监测技术规范》标准答案：B解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。
8、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属技术标准。
2021土地估价案例与报告-问答集_11(精选试题)
土地估价案例与报告-问答集1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。
总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)A．是集体还是国有B．()C．()D．()2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。
总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
2021土地估价实务基础-问答集(精选试题)
土地估价实务基础-问答集1、某工业开发区于2001年5月底取得农地使用权，年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。
调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为30万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为3亿元/平方公里。
征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。
开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。
当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地还原率为12%。
试根据以上资料估算2003年5月底开发完成后出售土地的平均单价。
2、估价对象概况：本估价对象是一幢2层楼宾馆，1993年7月建成完工并投入使用。
该旅馆拥有46个客房，其中32个单人间，14个标准间，客房使用面积为1158平方米；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约15公里，交通便利；年营业天数为351天。
该旅馆的主要客人是商务旅游人士。
旅馆占地3628平方米，基准地价为560元/平方米，建筑成本约为1780000元。
估价要求：评估该旅馆房地产2001年7月20日的市场价值。
3、有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开：发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
估算该成片荒地的总价和单价。
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考11
2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考11某土地估价机构接收委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。
该宗地面积为100亩，红线内外均以达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。
估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例（宗地A、B、C、D），整理后见下表：此外，估价师还获取了以下资料和信息：（1）根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点；(2)如果与拍卖交易方式相比,招标和协议方式成交价格分别低3%和5%;(3)以待估宗地距区域中心距离为基准,其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1千米,价格对比指数减少(或增加)1%;(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准,其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1千米,价格对比指数减少(或增加)1%;(5)以宗地外达到”五通”的开发费用为基准,每增加(或减少)”一通”,价格对比指数增加(或减少)2%;(6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）1%；（7）假定环境有烈度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；（8）宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略；（9）假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；（10）以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0.5%；（11）该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。
根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算；（12）征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/平方米征收；征地开垦费，按10元/平方米计收；（13）该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/平方米；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，骰子回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。
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土地估价案例与报告-问答集
1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。
总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)
A．是集体还是国有B．()C．()D．()
2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。
总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采
水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。
总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
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土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。
4、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。
总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
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土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围内，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/m2。
又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/m2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/m2。
列出上述操作过程中的错误点。
5、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进
行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。
总面积为1500m2。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块±地进行拍卖，需要有哪些前置条件
6、下面是一份现场调查工作图稿。
由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。
其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。
请阅读该图并回答以下问题
根据该工作图稿填写下面有关信息。
工作底图种类：()权利人：()宗地编号：()
所在街坊：()地类：()四至：()
7、下面是一份现场调查工作图稿。
由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。
其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。
请阅读该图并回答以下问题
列出你能够从图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于5个)。
8、下面是一份现场调查工作图稿。
由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。
其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。
请阅读该图并回答以下问题
列出你能够从图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示：不少于8个)。
9、下面是一份现场调查工作图稿。
由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。
其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。
请阅读该图并回答以下问题
假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定列出你的判断依据(提示：简要计算步骤)。