2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题

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2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十三)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十三）单项选择题1.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值描述错误的是()。

A.当交易状况正常时，成交价格接近市场价格B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。

当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。

参见教材P96。

2.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大()收益价值和成本价值。

A.高于B.低于C.等于D.无法确定『正确答案』A『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。

参见教材P96。

3.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。

A.市场价值B.残余价值C.快速变现价值D.投资价值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

这是对这一组概念的考核。

从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。

参见教材P98。

4.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。

A.现状价值是市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值『正确答案』A『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。

不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。

参见教材P97～99。

5.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是()。

A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值『正确答案』B『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。

()对错2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。

()对错3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

()对错4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。

()对错5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。

()对错6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。

()对错7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。

()对错8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

()对错9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。

()对错10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。

()对错答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。

参见教材P215。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。

资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。

参见教材P217。

3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷七)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷七）单选题1、按开发程来对房地产进行划分，可以分为()。

A、自有房地产B、生地C、毛地D、熟地E、现房2、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有()。

A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产3、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有()。

A、现房B、出售C、出租D、自用E、自营4、下列选项中，属于收益性房地产的有()。

A、农地B、游乐场C、写字楼D、仓库E、行政办公楼5、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有()。

A、二次装修时所铺的木地板B、可拆卸的水净化处理设备C、嵌入式固定衣柜D、随建筑配置的中央空调系统E、摆放在室内的沙发6、下列选项中，属于土地使用管制的事项有()。

A、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C、取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施D、某宗土地只能用于商业房地产开发E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.07、下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有()。

A、位置描述B、交通描述C、外部配套设施描述D、周围环境描述E、建筑结构8、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()。

A、土地价值B、电器设备价值C、特许经营权D、商誉E、债权债务9、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于()。

A、体现估价师的专业胜任能力B、反映估价师的职业道德C、保护估价师和估价机构D、保护估价报告使用人E、规避估价风险10、下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有()。

A、某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B、某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C、房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人商业机密D、估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价E、某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案1、【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是房地产的种类。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1.议价空间比较大的时候，说明房地产市场交易活跃，市场景气度高。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

议价空间大，买方处于优势，说明市场不景气。

参见教材P86。

2.通常情况下，挂牌交易和拍卖方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出让的地价最低。

()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。

参见教材P88。

3.比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最低卖价，成本价值趋向于最高买价。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。

从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。

参见教材P89。

4.在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为市场价值。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

评估价值本质上是对估价对象的某种特定价值或价格(如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等)的一个估计值，不一定就是市场价值。

如抵押价值的评估，就是偏谨慎的，不是市场价值。

参见教材P89。

5.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值。

市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。

投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷五)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）单选题1.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。

店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。

银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。

该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。

A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90『正确答案』B『答案解析』本题考查的是投资组合技术。

(1)抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM==A/V=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等额偿还贷款本息，则RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%;(2)购买者要求的税前现金流量=50×10%=5(万元);(3)偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(万元);(4)抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82(万元);(5)该投资者能接受的最高竞买价格=41.82万元+50万元=91.82万元。

参见教材P275。

2.关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()。

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。

成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。

参见教材P288。

3.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。

该房地产的重置价值为()万元。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。

参见教材P338。

2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。

() 『正确答案』√『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。

假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。

参见教材P339。

3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。

在实际估价中应优先选用动态分析法。

参见教材P341。

4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。

参见教材P338。

5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

假设开发法适用于在建工程的估价。

参见教材P338。

6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。

参见教材P338。

2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。

() 『正确答案』√『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。

假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。

参见教材P339。

3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。

在实际估价中应优先选用动态分析法。

参见教材P341。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

参见教材P338。

5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。

()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

假设开发法适用于在建工程的估价。

参见教材P338。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十五)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十五）多项选择题1、收益性房地产包括()。

A、餐馆B、旅店C、加油站D、农地E、未开发的土地2、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则()。

A、该房地产的收益价格为136.73万元B、该房地产的收益价格为143.89万元C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D、该房地产的合理经营期限为15年E、该房地产的合理经营期限为20年3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()。

A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C、净收益应为合同租金减去运营费用D、净收益应为市场租金减去运营费用E、净收益应为市场租金减去合同租金4、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。

A、直接资本化法B、基于租赁收入测算C、收益乘数法D、基于营业收入测算E、现金流量折现法5、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。

A、净收益包括有形收益和无形收益B、通常只有客观收益才能用于估价C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算6、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有()。

A、抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、重置提拨款D、房地产改扩建费用E、所得税7、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。

A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业(个人)所得税E、房屋保险费8、在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有()。

A、试错法B、移动平均法C、曲线拟合法D、线性内插法E、指数修匀法9、关于报酬率的说法，正确的有()。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）单选题1、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是()。

A、临街状况B、层高C、楼层D、朝向2、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是()。

A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境3、()是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长4、人口素质也会引起房地产价格的变化，若该地区()，房地产价格必然低落。

A、以大学生租住为主B、有良好的社会秩序C、居民构成杂乱D、居民素质较高5、()一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。

A、低价格政策B、高价格政策C、均价格政策D、最高价格政策6、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。

A、降低房地产开发贷款利率B、增加土地有效供给C、降低契税D、提高购房贷款利率7、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格();相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格()。

A、下降，下降B、下降，上升C、上升，下降D、上升，上升8、房地产税收的征收环节不包括()。

A、房地产开发环节B、流转环节C、保有环节D、装饰环节9、下列情况中，会导致房地产价格下降的是()。

A、提高契税税率B、增加土地增值税C、增加增值税D、减免房产税10、下列选项中，不属于城乡规划的是()。

A、城镇体系规划B、城市规划C、区域规划D、村庄规划答案1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。

选项ACD属于区位因素。

参见教材P133。

2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。

影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）单选题1、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是()。

A、临街状况B、层高C、楼层D、朝向2、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是()。

A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长4、人口素质也会引起房地产价格的变化，若该地区()，房地产价格必然低落。

A、以大学生租住为主B、有良好的社会秩序C、居民构成杂乱D、居民素质较高5、()一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。

A、低价格政策B、高价格政策C、均价格政策D、最高价格政策6、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。

A、下降，下降B、下降，上升C、上升，下降D、上升，上升8、房地产税收的征收环节不包括()。

A、房地产开发环节B、流转环节C、保有环节D、装饰环节9、下列情况中，会导致房地产价格下降的是()。

A、提高契税税率B、增加土地增值税C、增加增值税D、减免房产税10、下列选项中，不属于城乡规划的是()。

A、城镇体系规划B、城市规划C、区域规划D、村庄规划答案1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。

选项ACD属于区位因素。

参见教材P133。

2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。

影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷八)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷八）多项选择题1、收益性房地产包括()。

A、直接资本化法B、基于租赁收入测算C、收益乘数法D、基于营业收入测算E、现金流量折现法5、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。

A、试错法B、移动平均法C、曲线拟合法D、线性内插法E、指数修匀法9、关于报酬率的说法，正确的有()。

2020房估考试试题：房地产估价理论与方法

2020房估考试试题：房地产估价理论与方法判断题1、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

( )对错2、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。

( )对错3、成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。

( )对错4、在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。

( )对错5、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。

( )错6、土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。

( )对错7、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。

( )对错8、把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。

( )对错9、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。

( )对错10、由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。

( )错答案判断题1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。

成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

参见教材P284。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。

成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。

成本法估价比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧，难度都较大。

如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。

4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是成本法概述。

现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷六)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷六）1、下列属于委托拍卖合同的内容的是()。

①委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;②拍卖标的的名称、规格、数量、质量;③委托人提出的保留价;④拍卖的时间、地点;⑤拍卖标的交付或者转移的时间、方式：⑥佣金及其支付的方式、期限;⑦价款的支付、期限;⑧违约责任;⑨双方约定的其他事项A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨B.①②④⑤⑥⑦⑧⑨C.①②③④⑥⑦⑧⑨D.①②③④⑤⑦⑧⑨2、所谓先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知而未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由()先行负责。

A.委托人B.拍卖人C.竞买人D.买受人3、对商业银行规定的表述正确的是()。

A.农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币B.商业银行资本充足率不高于8%C.贷款余额与存款余额的比例不得超过25%D.对同一借款人的贷款余额与商业银行的资本余额的比例不得超过10%4、通常被成为表外业务的商业银行中间业务是()。

A.结算类中间业务B.担保型中间业务C.融资型中间业务D.衍生金融工具业务5、下列不是银行信用的主要特点的是()。

A.是国家调节经济的重要手段B.其他形式信用的发展往往离不开银行信用的支持C.可以弥补商业信用的不足D.银行信用支配其他商业信用6、下列表述错误的是()。

A.股票是确认股东地位和股东权的凭证，而认股权证则是购买股票的权力凭证B.股票和股单的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书C.股票是有限责任公司发给股东的出资凭证和确认股东地位的凭证D.股单不能在市场上自由流通7、下列对于水泥及其分类，说法正确的是()。

A.水泥呈粉末状，是一种经过物理化学反应过程能由塑性浆体变成坚硬的石状体，并能将散粒状材料胶结成为整体的水硬性胶凝材料;在工程中最常用的是硅酸盐系列水泥B.凡是由硅酸盐水泥熟料、O～5%的石灰石或粒化高炉矿渣、适量石膏磨细而制成的水硬性胶凝材料，称为硅酸盐水泥C.由硅酸盐水泥熟料、6%～15%的混合材料、适量的石膏磨细制成的水硬性胶凝材料，称为硅酸盐水泥D.为了改善水泥的性能，调节水泥强度等级，在水泥的生产过程中，在水泥中加入一些天然的或人工的矿物材料，称这些矿物材料为水泥混合材料8、股份证书的表现形式是股票。

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷四)

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）单项选择题1.下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估业务的是( )。

A.房地产市场价值评估B.房地产投资价值评估C.现状价值评估D.高层建筑地价分摊【答案】D【试题解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。

(2)房地产价值减损评估业务。

(3)房地产价值提升评估业务。

(4)相关经济损失评估业务。

(5)房地产咨询业务。

2.即使都是合格的房地产估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估值，其原因是( )。

A.估价师掌握的信息不同B.估价师从业时间长短不同C.估价机构资质等级不同D.委托人不同【答案】A【试题解析】即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。

因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

3.关于一个项目的价值时点和评估价值，下列说法正确的是( )。

A.委托人决定其先后顺序B.房地产估价师决定其先后顺序C.先得出评估价值，然后再定价值时点D.价值时点在先，得出评估价值在后【答案】D【试题解析】价值时点是指一个估价项目中所评估的价值或价格对应的某个特定时间。

价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的。

另外，确定价值时点在先，得出评估价值在后。

4.房地产的( )特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于当地制度政策、邻里关系等。

A.土地总量有限B.独一无二性C.不可移动性D.价值量大【答案】C【试题解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

5.下列建筑物状况中，不属于权益状况的是( )。