房地产企业会计会计实务资料
会计实务：投资性房地产
投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
(3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。
2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
(2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
房地产企业--中级会计师辅导《中级会计实务》第四章讲义3
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章讲义3
房地产企业
2.房地产企业
【例题·计算题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，2010年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租形成了书面决议。
假设该写字楼各层均能够单独计量和出售。
（1）2010年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2010年6月30日，租赁期2年，该写字楼第一层商铺的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。
预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。
转为投资性房地产后，如果采用成本模式则采用直线法计提折旧；如果采用公允价值模式，2010年3月31日和2010年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。
2010年12月31日收到6个月的租金300万元。
[答疑编号5718040207：针对该题提问]。
房地产企业会计实务介绍
例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万 元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处 理： 分录1： 借：应收账款 200万 贷：主营业务收入 200万 分录2： 借：预收账款 180万 贷：应收账款 180万 通过一借一贷，应收账款余额20万元。
对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以 在发生时依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。 各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被 投资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、 股权收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核 算。
各公司在结算工程时应保留一定得质保金，待工程验收合格并在约定 的保质期内无质量问题时再支付。对于扣留的工程质保金，应单独开具收 据，并按对方已开发票的全额计入“开发成本”。 例：某项合同工程结算款1000万元，施工方开来发票1000万元，我司 实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金 收据，则做如下分录处理： 借：开发成本--建筑安装工程费 贷：银行存款 1000万 950万
二、主要会计科目运用
1、应收账款
“应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到 的房款从 “预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确 认为“应收账款”。 房地产企业“应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数 较多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助 记录。
万科与保利规模对比（万科/保利） 营业收入比 5.00 4.48 4.43 4.50 4.38 4.00 3.32 3.50 3.00 2.64 2.50 2.13 2.00 1.50 1.00 0.50 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 1.80 1.51 3.21 3.25 净利润比
房地产企业会计报表附注内容【会计实务操作教程】
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会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间 接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或 多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制 其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业 （如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企 业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系 密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密 切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者 如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如 下事项：（l）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其 变化；（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。
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六、合并会计报表的说明 企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注 的事项外，还应在会计报表附注中说明：纳入合并会计报表合并范围的 子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例；纳入合并会 计报表的子公司增减变动情况；未纳入合并会计报表合并范围的子公司 的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况 和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司 投资的处理方法；纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资 公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。 在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处 理方法；纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大 的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 七、资产负债表日后事项的说明 资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至 会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事 项和非调整事项。 调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于 对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计 报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或 支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现 在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变 动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。
中级会计实务第四章 投资性房地产
中级会计实务第四章投资性房地产在中级会计实务中，第四章投资性房地产是一个重要的知识点板块。
对于想要在会计领域深入发展的朋友们来说，理解和掌握这部分内容至关重要。
首先，咱们来聊聊什么是投资性房地产。
简单来说，投资性房地产就是企业为了赚取租金、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。
这包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。
比如说，一家企业拥有一处写字楼，将其出租给其他公司使用，这处写字楼就属于投资性房地产；或者企业拥有一块土地，打算过段时间等价格上涨了再卖出去，这块土地也是投资性房地产。
接下来，咱们看看投资性房地产的确认和初始计量。
要确认为投资性房地产，需要同时满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
在初始计量时，投资性房地产应当按照成本进行计量。
如果是外购的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
再说说投资性房地产的后续计量。
这主要有两种模式，成本模式和公允价值模式。
成本模式下，企业要对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
就像咱们使用的固定资产要计提折旧一样，投资性房地产也需要通过折旧或摊销来反映其价值的逐渐减少。
同时，如果发生减值，还得计提减值准备。
而公允价值模式呢，只有在存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才能采用。
在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
这里要注意，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
然后是投资性房地产的转换。
这包括从非投资性房地产转换为投资性房地产，以及从投资性房地产转换为非投资性房地产。
【会计实操经验】必看!八个房地产开发企业会计实务解析
【会计实操经验】必看！八个房地产开发企业会计实务解析1.房地产开发企业交房时，预收账款如何结转收入问：房地产开发企业交房时，是把已交房的预收账款结转收入，还是该完工项目的全部预收都要转收入？答：（1）在会计核算上按照《企业会计准则第14号——收入》规定的下列条件来判断，符合收入确认条件的，该项目的预收款及时确认收入。
第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（2）在企业所得税处理上，参考《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件”第二章收入的税务处理”相关规定执行，该项目已经完工的，应该将该项目的全部预收款在所得税上确认收入。
对于房地产企业来说，关于预收账款，会计上的结转收入与所得税上的确认收入是有差异的，应该注意。
2.房地产开发企业，售楼部购买的盆景等放哪个科目问：我公司是房地产开发企业，请问售楼部购买的盆景，音响，还有厕所的洁具放哪个科目？答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
因此，售楼部相关费用支出可以计入开发间接费。
但是售楼部后期处置的不同情况可能影响现在的账务处理，如果是房屋以后转为自用，需要转入固定资产。
那么此时售楼部购买的盆景和音响用于销售的，则应该计入销售费用。
会计实务：房地产企业土地增值税的会计核算
房地产企业土地增值税的会计核算1.预缴土地增值税的核算。
房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款;贷：预收账款。
对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税;贷：银行存款。
此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。
2.计提和预提土地增值税的核算。
预收款项确认为收入时，借：预收账款;贷：主营业务收入。
同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加;贷：应交税费应交土地增值税。
土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。
根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。
预提该部分税金时，借：营业税金及附加;贷：其他应付款预提土地增值税。
此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。
在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。
3.汇算清缴土地增值税的核算。
汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目;如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。
实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
4.确认递延所得税资产。
房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款，但在当年计征所得税时不允许税前扣除，这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一致，形成可抵扣暂时性差异，从而需要确认相应的递延所得税资产。
【税会实务】房地产公司售楼部的会计处理
【税会实务】房地产公司售楼部的会计处理《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文件规定, 开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的, 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
所以可以理解, 项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。
出售时按照销售开发产品进行税务处理。
【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间, 建筑面积100平方米, 装饰装修后对外开放, 该项目楼盘建筑面积2000平方米, 发生建造成本400万元, 另外样板间装饰装修费用50万元, 其它开发间接费用100万元, 项目结束样板间销售价款100万元, 会计处理如下：1.住宅楼建造成本会计处理：借：开发成本 400万元贷：应付账款 400万元2.样板间装饰装修费用会计处理：借：开发间接费用 50万元贷：相关科目 50万元借：开发成本 150万元贷：开发间接费用 150万元装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊, 如果需要按套核算开发产品成本, 也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。
3.结转完工开发产品借：开发产品550万元贷：开发成本550万元4.样板间出售时的会计处理：借：银行存款100万元贷：预收账款100万元5.结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：借：预收账款100万元贷：主营业务收入 100万元借：主营业务成本27.50万元（550÷2000×100)贷：开发产品27.50万元会计是一门操作性很强的专业, 同时, 由于会计又分很多行业, 比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。
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1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
5.企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
6.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
3.筹办期业务招待费等费用税前扣除问题。《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年国家税务总局第15号公告）明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。
房地产企业会计会计实务资料
精品汇编资料
内部真题资料，考试必过，答案附后
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了！较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。
2012年发生的开发成本合计=2 150+300+500+8 000+500=11 450（万元）。
（2）该开发企业2012年纳税调整增加额计算如下：①预计利润调增=20 000×8 000÷10 000×10%=1 600（万元）；②业务招待费限额=20 000×8 000×5‰=80>100×60%=60（万元），准予扣除60万元，业务招待费调增=100-60=40（万元）；③广告费，不超过当年销售（营业）收入15%，无需纳税调整。④财务费用中应予资本化部分调增350万元。⑤根据《企业所得税法》第九条、《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除，该开发企业通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元不得扣除。综上，纳税调整增加额合计=1 600+40+350+110=2 100（万元）。
要求：
（1）计算该开发企业2012年发生的开发成本；
（2）计算该开发企业2012年纳税调整增加额；
（3）计算该开发企业2012年纳税调整减少额；
（4）计算该开发企业2012年度的纳税调整后所得或应纳税所得额。
案例分析：
（1）土地征用费及拆迁补偿费=2 000+100+50=2 150（万元），前期工程费=300万元，基础设施建设费=500万元，建筑安装工程费=8 000万元，公共配套设施费=0，开发间接费=150+350（借款费用）=500（万元）。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号）、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号）等。
实务例解
某房地产开发企业2012年6～12月有关资料如下：（1）征用开发用地10 000平方米，支付土地价款2 000万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，础设施建造费500万元，建筑安装工程费8 000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。（3）9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20 000平方米、均价为每平方米8 000元，开发企业会计处理为：借记“银行存款”16 000万元，贷记“预收账款”16 000万元。（4）发生管理费用800万元（其中：一次性列支的开办费470万元，业务招待费100万元）；销售费用300万元（其中广告费100万元）；财务费用370万元（其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元）。（5）通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元。（6）账面利润为-1 580万元。
4.企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。