讲稿3：中国房地产市场现状分析

中国房地产市场现状分析

在经历了30年的高速发展之后，中国经济面临的问题越来越多，有些问题也越来越突出。其中房地产过热已经是不争的事实。沃伦巴菲特这样评价说：目前中国的房地产市场发展极不健康，整个中国房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。但主流媒体关于房价高涨的原因以及房地产市场畸形发展的危害却欲说还羞。著名作家王小波讲过的花剌子模国王的故事，说是国王把送来好消息的信使给予奖赏，把送来坏消息的信使拿去喂狮子，指望着以此能壮大好事，消灭坏事。而我一直坚信，咱们绝没有花剌子模人那么傻，以为坏消息没了，就等于坏事也没了。更不会以为不听乌鸦嘴的，就不会遇上麻烦；不听账房先生报账，就不会出现透支。今天我们分析中国房地产市场现状，我也是宁愿多讲些事实，甚至坏消息，我就将与房地产相关的信息、观点进行梳理，和大家共同探讨。

一、房价相关因素分析

一说到房地产市场，我们最直观的感受就是房价，那么房价由哪些因素构成呢？是什么导致房价高涨？我们就来分析这两个问题。对于高房价，我想起上世纪初美国著名的改革家享利.大卫.梭罗:一切好东西都很便宜，所有坏东西都非常昂贵。很引人深思。

（一）房价的构成

马克思主义政治经济学中，我们学到了价值规律，说商品的价格由商品的价值决定并受供求关系的影响上下波动。

1.房产的自身价值构成

在我国，商品房的价值一般来说由五大要素构成：

一是土地成本

土地成本主要可以分解为土地出让金、大市政费、基础设施配套费、征地、拆迁和安臵费用等内容。其中，土地出让金是指政府土地管理部门将土地使用权出让时所收取的全部价款。大市政费是全市性市政公用设施建设费。而基础设施配套费主要包含‚四源‛费，即用于兴建自来水、污水处理、煤气、供热这四项服务设施的费用。

二是房屋建造成本

这部分成本包括勘探设计，前期工程费及建筑、安装成本。

三是税费支出

这部分支出主要包括管理、销售、财务费用以及有关的税费。其特点是随政策变化，其波动也较大。因而成为政府调控房价的抓手。

四是其他支出

其他支出中有很大一部分是不可预见的费用及风险，例如由于市场或政策变化而带来的土地成本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变化。

五是开发商的利润

据统计，房地产开发商的销售毛利至少占房价的15%至18%。而在美国等发达国家，房地产商的利润只有5%左右，相比之下真是穷酸得很。

哪些因素会影响到房产的供求呢？

2．影响房产供求的因素

一是居民收入水平

即购买力因素。一般来讲收入的增加会带来这样几个梯次的需求：温饱；家用电器等耐用消费品；房地产、交通工具。大中城市的经济发展水平较高，相应的居民的收水平也较高。因而大中城市对房地产的需求较高，房价上涨较快。

二是地理位臵因素

在绝大多数房地产投资的教材中，特别是在大城市的房地产投资中，作者都会告诉你最关键的三个因素：location,location,and location.也就是地理位臵。这决定着购房者出行的交通便利程度、周边配套设施，比如学校、医院、商业等的完善情况。而房地产因其地理位臵的不可移动、周边配套不可复制性也决定了其供给的刚性，成为影响供求的最直接因素。这也就不难理解为什么质量相近的房产项目，仅仅由于坐落在城市内不同的地区，房价就可能相差十分悬殊。

三是房地产项目自身的品质因素

比如小区内外环境、容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等。随着消费者的消费心理日渐成熟，对开发商的品牌、口碑的考察也越来越看重，在沈阳比如万科的房产项目，以数年如一日的品质和服务得到了消费者的普遍认可，因而万科的房子一开盘往往会出现供不应求的架势，同样的地段价位也高一些。

四是经济环境因素。

主要包括国内外经济走势、资本市场走势、投资渠道的健全、游

资去向、城市化进程、房地产市场成熟度等。经济环境的变化同时还会导致开发成本、供求关系和消费心理的变化，从而对房价的涨跌产生推波助澜的作用。

以上我们分析了房价的构成因素，可环顾四周，房价似乎脱离了价值以及供求的决定层面，尽管有国际金融危机的影响，尽管有政府调控的频繁出手，可房价依旧节节攀高。那么导致房价飙高的因素有哪些呢？

（二）导致房价飙高的因素分析

1.土地

土地垄断

我国实行城市土地国家所有，农村和市郊土地集体所有，土地用途管制，农用地转用、建设用地统一供应制度。通俗点说，我国《宪法》规定了国有和集体两套土地所有权。国有土地可以流转、交易、开发、抵押，但集体土地就没有这些权力，农用地要变为城市建设用地，就必须经国家征收才能改变土地所有权的性质。也就是倒个手，走个程序，然而它又不仅是程序的问题。由于地方政府可以低价征收农地，然后高价卖给开发商，从中赚取巨额利润，征地已经成了不少地方政府的主要财源，进而产生了地方政府官员的‚圈地‛冲动。吴敬琏：各级地方政府通过“低价征地、高价卖出”，农民向政府转移的价值总额，据说高达20-30万亿元。“国进民退”的规模之大，令人震惊。

建国初期发展经济有‚工农业剪刀差‛，现如今的二元土地制度又

使得农民没能赶上城市化进程这趟致富的列车。

垄断总是与高价相伴，而与土地相关的财税体制更助推了地价

财税体制

我国向城镇国有土地使用者征费的制度始于1987年。当时的土地使用费作为地方税的一个变种，主要用于地方城镇建设和维护。1988年1月实施的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》开始将土地使用费改为土地使用税，中央和地方政府按5：5分成。1989年5月，国务院出台了《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定凡进行国有土地使用权有偿出让的地区，其出让收入必须上缴财政，其中40%上缴中央财政，60%留归地方财政。1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为一些地方政府的‚第二财政‛。近年来，土地出让金增长速度不断刷新纪录。另外，土地收益全额属于地方预算外收入，其管理主体是地方政府。由此地方政府圈地的思想力和行动力前所未有的一致。据国土资源部的统计显示， 2007年1.3万亿元，受金融危机影响，2008年土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高位。20091.5万亿、2010数据：2.7万亿。

由于出让金未纳入财政预算，管理混乱，收入和支出极不规范，土地出让收益已经成为地方盲目扩大城市建设规模，搞政绩工程的主要来源。

2.开发商

开发商的三大法宝：