会计!新会计准则下公允价值对企业投资性房地产的影响及应用分析

交通财会 2009.04（总第 261 期）
1. 投资性房地产 为赚取租金或资本增值，或两者 兼有而持有的 房 地产，能够单独计量和出售，包括已出租 的土地 使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、 企业拥有并已出租的建筑物。 2. 公允价值 新会计准则将公允价值定义为 ：在公平交易中， 熟 悉情况的交易双方自愿进行资产交换或 债务清偿 的 金额，此定义充分考虑了我国目前的市场 经济环 境 和基本国情。国际会计准则委员会对 于“ 公允价 值 ”的定义是 ：熟悉情况和自愿交易的各方 在一项 公 平交易中，能够将一项资产进行交换或将 一项负 债 进行结算的金额。通常可以代表“公允价 值”或 接 近“ 公允价值”的金额，是某项资产在公 开活跃 市场上的“牌价”（即公开市场价值） 、最近成交价、 该 资产预期未来现金流量的现值 等。并 且， 对于熟 悉 情况、自 愿交易 等概念 作出了 较为具 体的说 明， 对于各种特例也进行了规定。 （二）会计计量 1. 基本原则 根据我国新会计准则规 定，满足 确认条件的投 资 性房地产应当按照成本进行初始计 量。而 后续计 量 上， 满足条件的可以采用成本模式，否则 在发生 时 计入当期损益。这一计量模式与对固 定资产、无 形 资产的一般规定无异。不同的关键是，后 续计量 在 传统的成本计价基础上与国际接轨，引入 了公允
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融资和扩大规模更为容易 ；同时，由 于公允价值模 式下不再计提折旧和坏账准备，会 带来公司成本的 降低和毛利率的增加，有利于市场 对企业投资价值 的进一步认识。 （二）加大了相关企业的利润波动性 采 用 公允 价 值后， 相关 公 司每 年净 利 润的 影 响将主要取决于当年投资性房 地产的升值程度，成 本法下的折旧和摊销问题 从“显 形”转入“隐形”。 这样一 来，净利 润将根 据公允 价值的 变化而 波动， 从而不同于成本法下的盈利稳 定性，在我国目前的 市场状 况下， 从 90 年代中 期，从福 利分 房到居 民 个人购买住房为主，造就了房地 产市场的繁荣，所 以一般情况下，投资性房产的公允 价值都高于成本 价。如果采用公允计价，投资性房地 产物业是体现 为持续的升值，则计入当期损益后 的当年净利润也 将会得到持续的额外提升。这种由 于增值带来的利 润增加不同于企业盈利水平的 提高，各种影响因素 大大增加，重新在新的市场格局 中发生作用，达到 平衡，从而对企业的利润带来一种不稳定。 （ 三）短 期内将对 信息披 露不充分 的公司 产生 更大的积极影响 采用公允价 值的会计准则记账取代成本模式记 账的行为属于会计政策的变更，因 此在采用新会计 准则（公允价值模式）的首年，各相 关公司将会采 取追溯调整的方式，即这些企业的 上年度净资产值 将会得到较大幅度的提升，有利于 扩大相关公司的 规模。而由于我国目前的市场环 境， 投资性房地产 都是以历史成本计价，而且一般情 况下存在一定程 度的升值，因此如果采用公允价值 模式的新会计准 则，会引导市场对一些原来信息披 露不够充分公司 价值的挖掘，使投资者对这类公司 价值的认识更为 全面。相反，对那些信息披露比较充 分的公司短期 影响要小，因为市场已经在一定程 度上采用了重估 净资产值的估值方法，其价值已经 得到了比较充分 的认同。但从长期看，市场预期的日 益明朗化依然 会为这些公司提供相应的溢价。 （四）税收问题存在一定的不确定性因素 由于采用公 允价值模式一般会导致企业年净利 润的提高，对这一部分重估增值部 分是否需要征收 所得税？于是，问题产生了 ：采用新会 计准则第一 年由成本模式改为公允价值模 式， 确实一口吃了个 大胖子，但同时相关房产不能折 旧（ 作为无形资产 的土地 使用权 不能摊 销） ，势 必要多 缴税。更 重要 的是，成本法改为公允价值法后，升 值部分就算按 15% 所得税率，税收 也绝对不是小数，而这时候企 业 实际 上并无 真正“所 得”，更 无现金 流入，却 要 缴 没有所 得的“所 得税”， 纵然因 交易行 为尚未 真 正 发生，只 作为“递 延税 项”，毕 竟是利 润总额 中 扣 下一大块，企业会愿意吗？对有融资要求 的武港 集 团来说，现金流入是极为重要的，该企业 对此不 得 不慎重考虑。此外，对出租类房地产 物业（如武 汉 港务集团客运站投资性房地产的比重占 总资产约 52%）征收的房地 产税也存在 一定的不确定 性，因 为 现阶段主要有两种征收标准 ：按租金收入的 12% 或 者按投资性房地产物业原值的一定 比例（ 一般为 其 12%，再给予一定的折扣） 。在实 际操作过程中， 一 般公司 多采用 后一种 方法（相 对便宜 ） 。而根 据 新 准则，如果采用重估资产价值作为计 税基础，那 么相关公司的税赋将很可能会增加。 （五）实际执行存在一定的难度 采用 公允价 值模式 的关键 在于市场 的有效 性， 即 为投资性房地产所确定的重估价值 必须“ 公允”， 否 则相当 于变相 给一些 企业创 造了利润 操纵空 间。 如 何真实反映企业的真实价值，其前提条件 在于必 须 有比较活跃且规范的相关交易市场和客 观公正的 价 值评估 机构。而 我国目 前这两 个条件 都不完 备。 因 此从客观上来看，企业操纵利润的能力将 得到增 强， 而相关 政府部 门实行 管制规 范的成 本将加 大。 另 外对那些投资性房地产数量较多的 公司， 每年增 加的评估费用也值得考虑。 （六）对会计信息质量的影响 财务会计理论的一个基 本问题是，如何平衡会 计 信息的相关性及可靠性。账面价值侧重于 解决会 计 信息的可靠性，而公允价值侧重于解决会 计信息 的相关性。从决策有用性的观点看，对于金融工具， 投 资性房地产等会计核算对象来说，用公允 价值进 行计量显然要优于其他计量方法。 用公允价值进行计量，企业的估 值水平将有可 能 因为新会计准则而发生变化，这种影响主 要源于 新 会计准则对会计信息质量的改善。财务资 料是投 资 者对企业进行分析的最主要信息来 源，财 务信息 质 量直接 影响着 公司的 估值水 平。从这 个角度 讲， 新 会计准则的实施将为投资者提供更高质 量的会计 信 息，因而 可能会 改变之 前对企 业的判 断和预 期， 或 者增强投资信心，从而导致对公司的估值 发生变 化。 三、我国目前企业采用公允价值 对投资性房地 产进行计量的现状 采用公允价值对企业有 很大的诱惑 ：除了当年 业 绩大 增、 股价 大涨（上 市公司 ） ，大股 东市值 大
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价值的概念。根据规定，在有确凿证 据表明投资性 b. 自用房地产转换为投资性房地产 房地产的公允价值能够持续可 靠取得的情况下，可 会计准则 ：应当以其转换当日的公允价值作为投 以采用公允价值模式进行后续计量。 资性房地产的账面价值，转换 当日的公允价值 小于 这就意味着 企业有成本模式和公允价值模式两 原 账面价值的，差额 确认为损失，但转换当日的公 种选择的可能，我国会计准则规 定， 会计处理可以 允价值大于原账面价值的，差额确认为所有者权益。 采用成本模式（与固定资产差异不 大）或者公允价 税法 ：同 a 值模式，但倾 向于以成 本模式为主 导。同时规定 ： 二、对大量持有投资性房地产的企业影响分析 如有活跃市场，能确定公允价值 并能可靠计量，也 新 会计 准则 从 2007 年 1 月 1 日起 在上 市公 司 可以采用公允价值计量模式。在公 允价值计量模式 中 率先实行，武汉港务集团作为在沪上市的 蓝筹公 下不计提折旧或者减值准备，公允 价值与原账面价 司 上港集团的控股子公司，已经开始执行了 新会计 值之间的差额计入当期损 益。准 则规定，选择公允 准 则。 毫无疑问，新准则下有金矿，那么，企 业尤 价值模 式即要 求企业 对所有的 投资如 果满足 条件， 其 对武汉港务集团而言，哪些资产会埋 有金矿，金 可以作为会计政策变更，由成本模 式转换为公允价 矿 中的宝藏又该怎样去发现、发掘，进而转 化为投 值模式。但是根据新准则，已采用公 允价值模式计 资 人的财富呢？本文的结论是 ：投资性资产 是新准 量的投资性房地产，不得逆向操作 从公允价值模式 则金矿的集中地。 转为成本模式。 长期以来，企业会计报表中 的“资 产”被划分 2. 两种模式下差异分析 为 四大块，流动资产、长期投资、固定资产 和无形 a. 计量差异 资 产。 投资性资产其本质是企业将暂时不用 的资金 公允价值 模式 ：应 当以资产负债表日投资性房 用于各种投资。 地产的公允价值为基础调整其账面价值。 通观新会计准则，企业中存在巨 大升值潜力的 成本模 式 ：应当 按照实际发生的成本计量，不 投资性资产主要是以下三项 ： 1）交易性金融资产 ； 得调整投资性房地产的账面价值。 （2）可 供出售的金融资产 ； （3）投资性房 地产。而 b. 公允价值与账面价值间的差额 实际上其中又以投资性房地产最具潜力。 公允价值模式 ：作为利得或损失计入当期损益。 显然，投资性房地产由原来的成 本法计量改为 成本模 式 ：按实 际成本确定账面价值，不确认 公 允价值计量，其升值空间极大，而对拥有 投资性 公允价值变化所产生的利得或损失。 房 地产较多的武汉港务集团而言，其利润和 净资产 c. 减值处理 都可能有呈现巨幅增长的潜力。 公允价值模式 ：不考虑 （ 一）有利 于提高 投资性物 业企业 的账面净 资 成本模式 ：考虑 产价值 d. 折旧及摊销 根 据我 国 会计 准 则的 规定， 房 地产 开发 类 公 公允价值模式 ：不计提及摊销 司 持有的土地、在建项目等均不属于投资性 房地产 成本模式 ：计提折旧且摊销 的 范畴，因此该准则对单纯性质的房地产开 发类公 3. 公允价值模 式下， 对投资性房地产与固定资 司 影响很小。而对于投资性物业比重较大的 公司影 产或无形资产以及作为存货的房 地产之间的相互转 响 较大，仅以武港集团一个下属子公司 —— 武汉港 换，税法和会计准则要求也有差异。 务 集团客运站为例， 该公司 2007 年 6 月 31 日 投资 a. 投资性房地产转换为自用房地产 性 房地 产账面 值达 3731 万，而 其非 流动资 产合 计 会计准则 ：应当以 其转换当日的公允价值作为 为 6168 万，总 资产为 7187 万，净资 产为 6689 万。 自用房地产的账面价值，公允价值 与原账面价值的 粗 算 一下， 投资 性 房地 产的 比 重占 非流 动资 产 约 差额计入当期损益。 60%、占总资产约 52%。对如 此高比重，公司 若采 税法 ：投资性房地 产与固定资产或无形资产以 用 公允价值模式计量必将会导致对其公司 的价值极 及作为存货的房地产之间的相互转换，一般情况下， 大 重估， 如仅按投资性房地产升值 50%，再考虑该 应按实 际成本 作为其 入账价 值，不确 认转换 损益。 项资产已折旧 253 万及 33% 所得税计算，可增加净 另外，对于房地产开发企业将开发 产品转作投资性 资 产 1419 万，幅 度高达 21%。 从而能 够比 较真 实 房地产的，应视同销售确认投资性 房地产的计税成 地 反映其市场价值。纵览全局，在我国证券 市场逐 本。 步步入全流通市场的情况下，使得上市公司的并购、
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［中图分类号］F233［文献标识码］以 C［文章编号］1005-9016（2009）04-74-04
新会计准则下公允价值 对企业投资性房地产的影响及应用分析
左 承
（武汉港务集团有限公司，湖北 武汉 430014）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
［ 摘 要］财 政部颁布的 新会计准 则，扩大了 公允价值的 应用范围， 尤其是在 投资性房地 产方面影 响 深远，本文联系武 汉港务集团实际，从公 允价值在投资性房地 产上的应用、对持有 大量投资性房地产的 企 业的影响及未来的发展趋势作一分析。 ［关键词］新会计准则 公允价值 投资性房地产 武汉港务集团 国家 财政部 2006 年 2 月 15 日正式 发布了的新 会计 审计 准 则体 系，其 中新 会 计准 则于 2007 年 1 月 1 日起在上市公司中执行，这其中包括新增的“3 号准则”——投资性房地产，并鼓励其他企业执行。 新会计准则标志着我国与国际惯 例趋同的企业会计 准则体系和注册会计师审计准则体系的正式建立。 回顾原有 的会计准则均是以规则为基础的，它 是规定什么可以做、什么不可以 做的会计制度。而 此次的新会计准则参照国际会计准则，IFRS 最显著 的特点就是讲究以原则为基础，允 许财务人员根据 自己的判断做账，以求财务报表 能够更加真实、公 允地反映企业的价值。IFRS 不会告诉你什么不许做， 只要求遵照它的精神去做，因此给 了财会人员做账 时很大的自由度。而且新会计准 则在理念、体系等 方面，比较充分的体现了与国际准 则的逐渐相同的 趋势，新准则的实施会极大地提高会计信息的质量， 进一步缩小会计收益调整空间。因 此对于上市公司 的管理者来说，接受新会计准则体 系首先意味着需 要评估修订内容可能产生的影 响， 可供选择的会计 处理方法做出关键的决策，制定自 身的会计政策体 系以适应执行新准则的要求。随后 的新政策将被真 正“嵌入”到企业的财务报告流程 和日常经营管理 活动中，才是真正的挑战，需要企业 财会人员积极 有效的予以应对。 一、新会计准则下的投资性房地产 （一）相关定义