睢宁凌城地块项目可行性研究报告

睢宁凌城地块项目可行性研究报告府居尚城万峰置业有限公司二○一四年九月十一日第一部分总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）项目情况府居尚城项目2011年以小产权开发方式获得67亩经营开发权，紧接着万峰置业积极筹措第一期的开发，第一期占地约22亩，规划6栋多层住宅，建筑面积约2.2万平方米，工程2012年3月动工兴建至2012年12月全面竣工，根据当时小产权地方政策，开发同时进行了销售，获得了很大成功，一期2.2万平方米住宅已全部售罄，而且所有住户已全部入住。

问题是国家地产政策的调整，小产权房随后全面叫停，二期开发没能及时跟进，而转大产权需要土地指标，土地指标需要调整等诸多政策因素导致二期项目搁置等待时间较长，目前，土地挂牌条件业已成熟，设计要点、规划编制、政府衔接工作已经就绪，正在走挂牌程序。

大产权开发正好迎合了群众对安全依赖的心理，周边群众到售楼部咨询的人数非常多，蓄水登记刚性需求各户已达356户，这大大提高了开发的可靠性、效益性和安全性，凌城镇政府领导也多次找公司协商，协调进一步加快开发进度，确保项目实施如期进行。

（二）、可行性报告编制单位：万峰置业有限公司（三）、可行性研究报告编制依据：1、国家相关政策、法规2、江苏省徐州市睢宁县地块整理信息——土地·招商3、走访记录，市场调研数据、资料4、睢宁县土地交易部门相关交易信息5、睢宁县政府网站有关公开资料二、项目地块概况：府居尚城地块所处的地理位置坐落于睢宁县凌城镇121省道边上，该项目又是紧邻江苏省第二实验小学边上，是典型的文教板块。

该项目东临凌小西路，西依凌城湿地公园，北靠镇政府。

交通十分便捷，环境非常优雅，人文气息浓厚，是一个典型的学府纯框架多层高档住宅。

1、该项目计划2014年10月进入招拍挂程序，和政府协商保底价为48万/亩。

2、该项目地块目前是净地出让，无需拆迁劳神，也不存在任何土地纠纷和周围环境影响等客观制约因素。

3、地块规划指标要求：土地出让面积67亩，用地性质：挂牌，物业用房195㎡；总建筑面积6.5万㎡其中住宅5.6万㎡，商业0.9万㎡，有车位数194个，容积率1.4，建筑面度30%，绿地率32%。

二期总面积4.5万㎡，其中商业0.68万㎡（以下主要表述二期问题）该项目地块目前估价在55万元/亩，但无论拍卖价格多高，由于是政府先期已按小产权转让的使用土地所以政府最终会保证不高于每亩48万元综合的成交价出让给我们。

三、可行性研究的结论该项目（二期）占地月45亩，可建房屋14栋，建筑面积约4.5万平方米。

投资强度为210万元/亩，项目总投资9450万元，可实现销售收入1.3亿元，项目回收期大约在15个月。

项目利润大约在3550万元，内部收益率可达33%，可实现财务净值3000万元。

该项目由于是该镇第一个大产权项目，相对于11万人口大镇和2.8万镇区人口规模而言，刚性潜在客户不低于350户，占总开发户数的122%，应该说是一个投资风险非常小，预期投资回报率能够达到40%，回收周期较短的的短平快项目，项目总体有较强的可操作性、可回报性和风险可控性。

第二部分项目宏观投资环境和市场研究一、睢宁县基本背景1、睢宁县情基本介绍睢宁县位于徐州都市圈核心层，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。

全县总面积1773平方公里，辖16个镇，1个省级经济开发区。

是徐州市的重要卫星城，具有优越的位置区域条件。

西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州市，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港市。

境内高标准的徐宁(机场)路、104国道、省市县一级公路纵横交错，徐(宿)宁高速公路横贯东西；京沪、霍连高速公路与睢宁县擦肩而过。

内河航道紧连京杭大运河，徐沙河、徐洪河直通洪泽湖。

国家民航一级干线机场─徐州观音机场坐落睢宁境内。

白色家电、纺织服装、皮革皮具、钢铁机电、化工医药是该县工业的五大支柱，并于2010年10月被评委“江苏省金融生态示范县”。

睢宁现已成为冰柜产能全国第一、冰箱产能全国第二、江北唯一布点、苏北最大的白色家电生产基地。

天虹纺织集团在睢宁县设立了3个子公司，拥有20万纱锭，占全县纺织总量的近一半。

天虹纺织是全国最大的氨纶弹力纱生产基地，氨纶纱产量位居全国第一。

2、人口属性◆全县人口133万，县城区23万，每年外出务工人员达50万人，其中含乡镇中70%的年轻人；◆全县现有劳动力60.3万人，其中23.6万人为18—35岁，21.9万人为35—45岁，11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳动力1万人；3、睢宁县凌城镇情况介绍（1）、概况：凌城镇位于江苏省徐州市睢宁县东南，距县城18公里，南与安徽泗县接壤，东与宿迁市相邻，是苏皖两省三市四县十六个乡镇的结合部，集镇辐射面积约500平方公里，历史上是一个集贸重镇。

凌城镇总面积108平方公里，辖25个行政村，人口近10万人。

交通极为便利。

江苏省道宁徐公路穿境而过，京沪高速、宁宿徐高速在镇5公里处设有进出口；徐洪河流经境内30华里；距皂河水运码头20公里；距观音机场仅40公里。

中文名称：凌城镇；行政区类别：镇；所属地区：睢宁县；下辖地区：辖25个行政村；电话区号：0516；邮政区码：221200；面积：108平方公里；人口：11万人；方言：中原官话；气候条件：温带季风气候；机场：观音机场；火车站：徐州站；车牌代码：苏C （2）、凌城镇人口分配情况：凌城镇辖25个行政村，253个自然村。

共有19610户，总人口人口117412人，其中农业人口99629人，占总人口88.31%，非农业人口9217人，占总人口11.69%。

在劳动力结构方面，25个行政村实有从业人员36389人，占农村总人口的46.2%。

其中农业从业人员21788人，占59.9%，工业方面从业人员3809人，占10.5%，建筑业从业人员4211人，占11.3%，交通运输业从业人员1363人，占3.7%，从事商业服务业人员1205人，占3.3%，其它人员4203人，占11.3%。

从上述可以看出，凌城镇劳动力就业状况失衡，从事农业人员占59.9%，从事工业、建筑人员占21.8%，从事商服和运输业占7.0%，外出打工人员较多，约占11.3%左右，平均每个行政村170人左右。

第一产业人员比重较大，劳动力分配严重失衡。

解决的措施就是加大二、三产业的发展，增加就业岗位促进凌城镇劳动力就业。

二、项目购买力分析1、目标客户群定位第一类：公务员、教师等事业单位工作人员，占整个市场的25%；第二类：在外打工、做生意的凌城人，积累了一定积蓄，为父母、为方便小孩上学在县城买房。

据调查，11万睢宁人有4.5万左右外出人口，占整个市场的30%；第三类：镇区人员。

府居尚城紧靠江苏省睢宁第二实验学校，该校是省级重点小学，有非常好的教学声誉，是当地居民乃至全县各地居民竞相争入的重点小学，可以给子女提供较好的教育，加上较方便的交通，和凌城人口大镇，行政中心镇的辐射带动作用，府居尚城将成为文化板块的核心地块，具有很强的竞争优势，可以完成45%的市场份额。

2、住宅建筑类型选择目前凌城多层住宅仍是最受欢迎的住房类型，小高层在凌城一是没有先例，二是农村接受能力有限，包括多层的实际销售情况看1-3层销售更快更好。

可见农村房地产能够站住脚的还是多层住宅。

3、户型选择三居室是凌城市民的一大主流，选择该居室的比例占到了整个被调查者的76％。

相比较而言，选择三室二厅一卫的人群的比例较大，占了31％。

调查中发现，对于卫生间的数量，绝大多数的被访者偏好于一个卫生间。

4、购房影响因素分析地段、周边配套及房价、户型结构等被认为是最重要的影响购房的因素。

生活的便利性被认为是一个很重要的考核标准。

同时户型结构也被认为是比较重要的因素，但目前从我们所掌握的资料来看，相信优越的地理位置加上合理的户型设计可以达到良好的销售效果。

5、购买力和消费水平：城市居民收入和支出状况，一般指人均可支配收入、人均消费型支出、恩格尔系数和居住类支出金额等指标。

结论：•凌城城市化进程推进着目标客群的各式各样的刚性需求；•创新就是在客户需求与项目产品之间架起一座桥梁；•农民收入水平的提高和生活结构的改善保证了住宅刚性需求的持续增温。

第三部分项目真实性、可行性验证一、项目真实性项目真实性有以下几个方面可以证实：（附件附后）1、公司相关证件2、和镇政府的相关协议3、已经批复的相关审批手续二、项目可行性论证（一）宏观经济政策1、农村城镇化是国家倡导的发展政策；2、农村康居工程是国家的民生政策；3、对农村资源进行“三集中”整合（土地集中、人口集中、项目集中）是江苏省的富民政策；这些政策都给农村房地产开发市场以强有力的政策支持和潜在刚性客户培养的有力支撑。

（二）项目区凌城镇房地产情况解析1、土地市场状况凌城镇土地出让始于2010年，主要是城镇废厂、生活区等的置换改造，规模小，市场不规范没有整套的房地产市场配套措施，主要是小产权；自2011年起，市场已经得到了较好地规范，土地出让、规划办理、房屋销售与监控都和县城同步配套，但仍然以小产权开发为主，土地成交量在2011年为100亩，2012年为120亩，2013年全部停办，等待原出让土地挂牌上市；截至目前，政策准备、指标调整才全部结束，具备了整体市场运作的条件和基础。

我们府居尚城的地块将作为2014年首块市场化大产权运作地块。

价格，市场的晴雨表，从凌城房价一览表上可以看出凌城房价呈逐年递增态势；一般情况下造成房价增加的原因有两个，一是供应量的减少，物以稀为贵，价格相应就会上涨，从土地状况中可以看出，凌城土地的供应量亦是递增的，所以排除这个原因；二是需求量的增加，农村城市化是我国现阶段发展的主旋律，而推动现代化发展的两大动力是城市化与工业化，凌城城市化发展的进程推动着广大乡镇居民对住房刚性需求的迅速升温。

从上表可以看出凌城房地产从2011年开始升温，但2012年突然遇到政策的大调整，导致房屋销售在2012年以强劲势头递增后到2013年开始下滑，目前凌城市场基本没有现房可卖也导致价格在不断攀升的情况发生。

（三）经济状况分析1、项目总体经济技术指标2、项目开发建设的组织与实施计划（1）、建设方式：1、在资金充裕的情况下，包工包料总体承建方式；2在资金不够充裕的情况下，实行部分垫资滚动承包开发；3、在资金缺口较大情况下实行与建筑商合作开发。

（2）、项目流程进度3、项目成本明细4、项目收入（1）、项目销售价格的确定该项目的销售价格主要是以成本加成法为基础，以市场比较法为主要依据来确定。

本项目总成本应该能够控制在2200元/㎡左右，房地产合理利润空间在15%-40%也就是在2600元/-3667元/㎡，但周边房产价格是2850元/㎡,加上我们地域优势、品质质量优势等我们定价在2950元/㎡比较合适。