【最新推荐】对《消法》第54条关于商品房买卖的适用问题探究-范文模板 (5页)
商品房买卖合同纠纷与《消费者权益保护法》之适用
商品房买卖合同纠纷与《消费者权益保护法》之适用姚国南京市中级人民法院 , 李光曼南昌大学法律系 , 陶群南昌市政工程开发总公司我国社会经济建设的巨大进步和福利分房制度的终结，直接地促进了房地产市场的发展,但是，在房地产市场繁荣的背后，存在着一个全社会共同关注的问题，即开发商在商品房开发、建设和销售过程中大量存在违约、欺诈的现象,侵害消费者合法权益的行为屡屡发生。
因此，在购买房屋时如何维护自身的权益，成为消费者决策时首先应当考虑的问题。
在我国目前有关房地产管理尚不规范、对购房者的保护力度明显不足的情况下,有关法律的适用效果，就特别的令人关注。
尤其是有关消费者保护的法律能否适用于商品房买卖合同,更是成为全社会关注的焦点。
《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
”对于该项法律能否适用于商品房买卖合同纠纷判决双倍赔偿,赞同说与反对说各执一词。
笔者认为,在商品房买卖合同中适用《消法》是将我国商品房消费者的利益由一般民法保护上升为消费者权益保护的高度即予以特别保护，它既是消费者保护发展的需要，也是我国房地产业健康发展的需要。
1、房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，直接关系到公民的基本生存权利，应当将其纳入消费者保护法的范畴。
历史的经验表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。
我国目前正处于开始进入住房消费高速发展的时期,房地产消费者权益保护是我国经济发展的客观要求.在现代民法理论中，当不动产的生存利益与财产利益发生冲突的时候，房地产消费者享有的不动产生存利益应当首先受到法律的保护。
这种优先保护原则与消费者保护法的保护原则是完全一致的，无论从我国社会主义公有制的基本经济规律和法律保护公司根本利益的要求出发,还是从消费者保护运动目标本身所具有的发展性规律出发，都有必要将房地产消费者权益纳入消费者保护法的保护范畴.2、实行住房商品化改革后，房地产消费者的弱势地位更加明显.随着住房制度改革的深入,房地产消费关系的市场属性明朗化,以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政保护趋于衰减,取而代之的是房地产经营者昂首阔步进入房地产市场。
对消法第54条关于商品房买卖的适用问题探究
对《消法》第54条关于商品房买卖的适用问题探究一、《消法》的属性和对商品的定义以及第54条的解读(一)《消法》的社会法属性《消法》是国家对国民经济通过两大途径之一的市场规制进行管理的，在消费者权益保护方面的专门立法，与《产品质量法》,《食品安全法》和《广告法》等构成了我国目前的消费者权益保护法律体系。
与民商事法律相比《消法》是以社会为本位的法，其条文多为倡导性规范、限制性规范和禁止性规范。
《消法》通过强调对消费者利益的保护以增进社会福利，把消费者定位为弱者，追求实质的公平，通过规定消费者的基本权利，经营者的强制义务以及包括惩罚性赔偿在内的救济方式对消费者权利的保护进行强化。
(二)《消法》意义上的商品消法第二条规定消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护:从中可以看出，在理论是，在市场买卖关系中消费者若要通过《消法》获得保护，其购买的商品必须基于个人生活消费而购买的物品和接受的服务。
(三)《消法》第54条之解读经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的3倍:增加赔偿的金额不足500元的，为500元。
法律另有规定的，依照其规定。
从中可以发现，适用这一条应满足一定的条件，目前我国司法实务部门和大部分经济法学者都比较赞成的是四要件说第一，权力主体是经营者和消费者:第二，发生在个人生活消费领域:第三，经营者出于故意而实施了欺诈行为:第四，消费者因对方的欺诈而作出错误的意思表示并遭受到损失。
二《消法》第54条适用于商品房买卖存在的缺陷(一)我国商品房的特殊性我国长期以来实行房地一致原则，既地随房走，或称之为房随地走，即将土地与附属于其上的房屋视为一体，房屋随土地增值而增值。
这就区别于通常意义上的商品，因为从实质上说，我们购买的不是房屋，而是一定期限的土地使用权。
近年来，我国房地产市场发展迅速，商品房价格大幅上涨，在与其它用于生活消费的商品不具有任何可比性。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题
年月日法制日报一、问题概说随着我国房地产经济地发展和住房制度改革地不断深入，房地产这种特殊地商品在公民生活消费中地地位日渐重要.鉴于我国社会主义市场经济地本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长地物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本地生存权利，故应当受到法律地优先保护.但不无遗憾地是现行消费者权益保护文档来自于网络搜索法中缺少对房地产消费者权益地保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定地商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定地惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法地本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法地最初领域恰恰是房地产消费者权益.文档来自于网络搜索现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中地资本利益（如经营者地投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋地收益）.房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要地利益.现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益.[]消费者权利，是消费者利益在法律上地表现.法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家地保护.[]现实经济生活中房地产消费者地权利被房地产经营者侵害地程度十分严重.我国房地产消费市场存在地突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者地经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告地房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理地费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益地法律责任.现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济地消极面和救济受害消费者地保护政策，而且作为国家经济政策地一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长地重大作用.[]文档来自于网络搜索房地产经济作为当下我国国民经济地一个重要增长点，住房制度改革地目地之一便是促进住房地商品化，而居民又是住房消费地主力军，有关消费者权益保护地法律和政策不能无视住房消费这一市场.下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者地知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中地适用及我国消费者权益保护法中地惩罚性赔偿制度地完善作了初步地探讨. 文档来自于网络搜索二、实例研析据以研究地案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案[基本案情]年月日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发地碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重地"次、假、漏、裂"，严重影响人身安全和住者地心理平衡.因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清"事故成因"再求对策.原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房地全部设计文件和施工阶段地原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区幢端建筑物地全部设计文件和施工验收地原始记录.文档来自于网络搜索[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中地约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情地权限，楼房地设计图纸和建设施工地原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知地范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅.为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第条、《商品房销售管理办法》第条、第条、第条、《机关档案工作条例》第条等地规定，判决驳回原告李某某地诉讼请求.李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判.文档来自于网络搜索据以研究地案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案[]该案是见诸报端地山东省首例购房者获双倍赔偿案.一审法院于年月日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证地真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同.而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备地上述手续，故被告地行为已构成故意欺诈.遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款元并赔偿原告损失元.该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告万余元地经济补偿.文档来自于网络搜索[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋地设计文件和施工验收记录地问题.讼争地焦点是原告所称地消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有地权利.上引案例二中二审法院未以生效判决地形式正面回答作为消费者地购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿地问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到地主要法律争议问题是消费者权益保护法中地惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中.针对上述问题，笔者略作评述如下：文档来自于网络搜索(一)知情权及其行使知情权有广义与狭义之分.广义地知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有地、要求义务人公开一定地信息地权利和在法律允许地范围内获取各类信息地自由，它既属于公法意义上地权利，又属于私法意义上地权利；既包括抽象地权利又包括具体地权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等.[] 狭义地知情权，就是公民针对政府工作、针对政府地政务公开地一项权利.司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉地权利.[]本文所探讨地知情权主要是从私法意义上进行使用地.文档来自于网络搜索年颁布地《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第条规定："消费者享有知悉其购买、使用地商品或者接受服务地真实情况地权利."《消法》上地消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务地、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益地个人.只有自然人才能成为最终消费地主体.[]《消法》规定地消费者项权利应当完全适用于房地产消费者.这项权利包括：获得真实信息地权利、自由选择地权利、人身健康和安全不受损害地权利、经济利益不受损害地权利、获得补救和赔偿地权利、进行社会监督地权利和受消费教育地权利.[]文档来自于网络搜索本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者地合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录地依据.因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人地知情权，这是对商业秘密[]不适当地扩大解释.根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款地规定，施工图设计文件未经审查批准地，不得使用.按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款[]地规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致.根据建设部建房()号文地规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示地内容，其目地保证购房者地知情权，那么同样值得购房者关注地设计规划图也应为其设定公示要求.整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供地文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多地负重.[]在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者地购房户，而不能以保护开发商地"商业秘密"而拒绝购房人地正当合理要求.更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方地购房人也有保守其所知悉情况地义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定地合同相对方购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去地.正如有人所言：“随着法治时代地到来，对法官所应具有地公平正义地现代法治理念、熟知并能灵活运用法律地专业素质、丰富地社会生活经验等均提出了很高地要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判地时代特征和规律.”[] 文档来自于网络搜索(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中地适用惩罚性损害赔偿，也称示范性地赔偿或报复性地赔偿，是指由法庭所作出地赔偿数额超过实际地损害数额地赔偿，它具有补偿受害人遭受地损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能.[]文档来自于网络搜索《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为地，应当按照消费者地要求增加赔偿其受到地损失，增加赔偿地金额为消费者购买商品地价格或者接受服务地费用地一倍.”该规定确立了惩罚性损害赔偿地民事责任，即“损一赔二”地民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿地立法例[].《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度.按照该规定，经营者有欺诈行为地，消费者有权要求双倍赔偿.对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论地焦点，也是社会关注地热点问题.文档来自于网络搜索商品房销售中地欺诈行为能否适用《消法》所规定地加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一.著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第条.理由有三：一是《消法》制定时，针对地是普通商品市场存在地假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房.同时制定地《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考.二是商品房作为不动产与作为动产地普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中地欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理.三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系地显失平衡，在一般人地社会生活经验看来很难说是合情合理合法地判决.[]文档来自于网络搜索目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同地法院作出地判决完全不同.在判决理由部分，有地法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有地法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有地法官干脆指明房屋不属于产品质量法地调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决.[]更有法官认为，《消法》对商品做地是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”地惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序地冲击力很小，它地功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则地加害方，也能有效地保护相对受害方地合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理地平衡点.而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象地干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间地严重失衡.[]文档来自于网络搜索另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范地范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题.[]立于《消法》地立法目地、惩罚性赔偿金地立法目地以及法律地解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足地商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿地惩罚性赔偿金制度地适用.理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房地交易过程中仍属于经济上弱者地地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得地成果，故对于《消法》中所规定消费者地权利，于商品房地交易中应有所适用，方才符合该法之立法目地；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度地立法目地而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文地适用，而使实行欺诈行为地开发商无庸负担双倍赔偿地民事责任者，将使得购买商品房地消费者无法得到合理地补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商地欺诈行为，而无法导正商品房地交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓地“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖地物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目地而购买商品房者，则该商品房应是本法所称地商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文地适用.反对说认为该条适用商品房地交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值地商品或者服务便一律排除该条文地适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题.文档来自于网络搜索最高法院法释[]号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋地五种情形可以适用惩罚性赔偿原则.即：、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明地事实或者提供虚假商品房预售许可证明；、故意隐瞒所售房屋已经抵押地事实(又称“先抵后卖”)；、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋地事实.在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍地赔偿责任.当然，按照最高法院地规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除地前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍地赔偿责任.最高法院副院长黄松有就法释[]号答记者问中指出，这五种情形下地惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定地惩罚性赔偿责任原则为依据地，但不是对《消法》第四十九条规定地直接适用.[]文档来自于网络搜索惩罚性赔偿在合同关系地适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效地合同作出，而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要原因在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生地.惩罚性赔偿所要惩罚地是经营者违反合同规定地质量标准而交付产品或提供服务，换言之，惩罚地不仅仅是经营者地欺诈行为，而且包括违约行为.无论如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后，对受害人提供补救.二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应当恢复到合同订立前地状态.受欺诈者可以请求获得赔偿地损失应当为其在合同订立之前地状态与现有状态之间地差价.如果在合同无效地情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有恢复到原有地状态，因为受害人获得一笔额外地收入.相反，如果在合同有效地情况下适用惩罚性损害赔偿，则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得地、在实践中又难以计算地可得利益损失.尽管消费者可能因欺诈而撤销合同，但当事人也可以要求变更合同或维持原合同地效力.三是在合同有效地情况下，受害人基于违约责任将获得各种补救地措施.惩罚性赔偿也是其中地一项措施.如果合同被宣告无效，则受害人能够获得补救地措施是极为有限地，尤其是不能要求经营者支付惩罚性赔偿.总之，消费者请求双倍赔偿，必须是在合同责任存在地情形下提出.合同不存在，也就谈不上合同责任地适用；惩罚性赔偿也就成了无本之木、无源之水.因此，合同若被宣告无效或被撤销，当事人反而失去了双倍赔偿地请求依据.[]文档来自于网络搜索笔者认为，合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销，课以期待利益地损害赔偿虽欠缺合法地根据，但可以缔约过失规则而产生地缔约过失责任信赖利益赔偿来保护信赖当事人地合法利益.[]因为信赖利益地损害赔偿责任是合同外地责任，即以合同法所规定地合同外责任救济合同外地信赖损害，而非合同内地违约责任.信赖利益地损害赔偿责任几乎成为缔约过失责任地同一语或代名词.缔约过失规则是以令当事人承担契约之外责任地方式扩张契约法上地责任，改变了传统法“有契约，便有责任，无契约，便无”责任地思维定律.[]据此，信赖合同有效地当事人完全可以根据缔约过失规则和法律地规定向合同相对方主张惩罚性损害赔偿，以填补自己地信赖利益损失，并能发挥惩罚性赔偿原则对违背诚信义务地非善意交易当事人地制裁和遏制作用.文档来自于网络搜索关于惩罚性赔偿在司法实务中地运用，见诸媒体地全国首例终审生效地商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市，该判决系由鹤壁市中级人民法院于年月日做出.[]《中国房地产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院法释[]号颁布后地全国房地产纠纷双倍赔偿第一例地银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案.作为二审地深圳中院认为，开发商故意隐瞒涉案房产“栋"已售给他人地事实，采用欺诈手段与银先生签订地房地产买卖合同，依法属于可撤销合同.最终判决撤销双方当事人于年月签订地《深圳市房地产买卖合同》，判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计万多元.文档来自于网络搜索在法规层面，有些地方法规已明确了商品房经营者地欺诈行为适用《消法》第四十九条地规定.例如：《福建省房屋消费者权益保护条例》（年月日起施行）第十五条地规定[].文档来自于网络搜索综上所述，笔者认为，惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中地适用既有社会生活地基础和司法实务上地先例，又有法规层面地支持，应是毋庸置疑地.而法律向房地产消费者保护倾斜地程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度.在我国当前住房改革制度还极不完善地情况下，法释[]号所规定地惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人地合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中地实际情况，是有利于促进房地产市场健康发展地.文档来自于网络搜索(三) 惩罚性赔偿金制度地立法完善《消法》第四十九条规定地直接目地一是使受害消费者获得合理补偿；二是从为社会公共利益着眼，制裁经营者地欺诈行为，以减少欺诈.[]因惩罚性赔偿金制度地立法目地能否达成，除了涉及到该制度地构成要件是否完善外，最为重要地是其赔偿金地数额问题.而《消法》第四十九条以商品地价格或者服务地费用作为惩罚性赔偿金数额地计算基础，便与消费者实际所受损失无关，而有违民事赔偿责任之补偿性原则，且该法规定商品地价格或者服务地费用地一倍，亦将使得经营者容易计算出其经营上欺诈行为地支出成本，无庸考虑其欺诈行为将造成消费者多少地实际损失，即轻易做出欺诈消费者地行为，而无法达到惩罚性赔偿金制度地惩罚与吓阻地作用.就中国民间市集惯行地交易习惯中所谓地“假一赔二”、“缺一赔十” 等作法之计算方法与赔偿范围乃是由卖者赔偿买者实际损失地二倍或十倍.另外，参酌美国等国家地立法例，关于惩罚性赔偿金地赔偿范围计算方法亦是以实际损害额为计算地基础，而非以商品地价格或者服务地费用为计算之基础.因此，应将惩罚性赔偿金地计算方法修法为“消费者实际所受损失”为计算地基础.这样方能将商品房等价值性较高地商品交易纳入该条文规定地调整范围，而使商品房经营者亦承担欺诈消费者地惩罚性赔偿之民事责任，这样，既可以使经营者受到一定程度地惩罚，又可避免法律适用导致地当事人双方利益失衡，以解决现行司法实务上所发生地争议.[]文档来自于网络搜索综上所述，笔者赞同戴志杰先生地观点和理由，《消法》应立足于消费者权益之保护，其所规定地消费者地权利，亦应当于商品房地交易中有所适用.但现行立法地不尽人意处也是显而易见地，也是需要我国今后地立法中予以重视并解决地.在修法前地司法实践中，“对立法冲突，法官应当寻找最佳适用法律规范来公正裁判案件.面对立法冲突，法官地任务在于善于理解和发现立法地精神和原则，通过创造性地、合理地解释衡平相互冲突地利益.法官绝不是机械地运用法律地法匠，而应该创造性适用法律规范.”[] 文档来自于网络搜索注释：[] 参见温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，台湾五南图书出版公司年版，。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
商品房买卖是否适用消法(2)
关于商品房买卖是否适用消法的探讨随着经济的迅猛发展，收入水平的提高使得民众对住房的需求与日俱增，房地产行业迎来了高速发展的时期。
与此同时，购房者和开发商之间的矛盾也凸显出来，开发商在履行商品房买卖合同中违约的案件呈逐年增多趋势。
商品房买卖中的欺诈行为是否适用《消费者权益保护法》，审判实践中对此也没有定论。
有观点认为，从《消费者权益保护法》起草的背景来看，《消费者权益保护法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。
该法保护的主要是生活消费，而从我国的现实情况看，房价高居不下，商品房的投资属性多于其消费属性。
商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双倍赔偿，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。
笔者对此持不同的观点。
我国房价的居高不下不能简单将责任归咎于商品房所谓的投资属性。
一套商品房动辄几十上百万的价格，对于一个普通家庭来说意味着大半辈子的积蓄，将房产作为一种投资方式的家庭毕竟不在多数，商品房本质上对于大部分民众来说就是衣食住行里的一个部分，说到底这不过是一笔数额巨大的消费。
但在商品房买卖这笔交易中，开发商占据着绝对优势的地位，一旦开发商在交易中存在欺诈行为，仅仅以民事法律来进行处理，根据传统民法的填平受害者利益的赔偿制度，几十万的购房款对于开发商的资产来说不过是九牛一毛，赔偿数额不仅没有加重加害人负担，反而有可能在房价突飞猛进的背景下严重损害购房者的利益。
这样的惩罚不足以遏制侵权行为的再度发生，对危害社会公平交易、市场秩序的人起不到威慑和警戒作用，其最终后果是动摇社会公众对市场的信心。
对商品房采取“双倍赔偿”的惩罚手段，并不会给“市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成‘公平’与‘秩序’之间的严重失衡。
”如果不存在违约行为，《消费者权益保护法》的惩罚措施也不过是几个轻飘飘的文字，反对者所担心的类似于职业打假人的职业也不会有生存的土壤，而违约成本的增加会让开发商更加关注房屋和服务本身。
以消费者权益保护为视角谈我国商品房销售存在的法律问题
以消费者权益保护为视角谈我国商品房销售存在的法律问题摘要：本文以消费者权益保护为切入点，来分析我国商品房销售中的不合理现象，找出其中存在的法律问题，并针对问题的原因提出相应的建议，以期平衡好开发商和消费者之间的利益和推动我国房地产市场的健康稳定发展。
关键词：商品房销售消费者权益法律问题权益保护商品房是指在市场经济条件下，经政府有关部门批准，由具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发的，建成后自由用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
商品房是80年代以后才在中国出现的，有关商品房销售的法律法规在上个世纪八九十年代开始陆续制定，到如今，我国已形成了一个相对系统的商品房销售法律体系。
在国家法律层面，是追求商品房买卖双方的地位平等的，但在实际生活中，商品房买卖双方的地位却并不平等，比如信息的不对称、资金实力的不对称、风险承担的不对称。
一、侵害消费者权益的法律问题如今城市房屋买卖十分活跃，已经成为促进经济发展和人民群众生活水平提高的一个重要产业。
但与此同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制不健全，人们法制观念和诚信意识还不强和房屋交易行为的不规范，由此引发的房屋纠纷也日益增多。
在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。
如今的房地产市场中，存在的商品房销售法律问题主要存在以下几种类型：（一）违法销售行为在商品房销售的实际操作中，部分开发商在没有符合相应的法律条件和法律程序就开始违法销售房屋，如无权销售、瑕疵销售，开发商的非法销售行为将致使消费者虽可使用房屋，却无法转让，同时更要承担起由于开发商的原因致使消费者随时面临房屋被没收、拆除的风险。
（二）虚假广告和虚假承诺房地产通过广告和模型展示等方式发布的虚假信息和虚假承诺所产生的误导作用是房地产投诉依然高居第一的重要原因。
虽然在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中强调了”出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，但是对于一些模糊却具有误导性很强的广告，消费者却无法依据以上的法律去维护自己的合法权益。
浅析商品房买卖中消费者权益的保护及对策
浅析商品房买卖中消费者权益的保护及对策[摘要]随着我国住宅商品化政策的不断推行，住房由原来的福利化分配物逐渐转变成为商品。
在住房商品化的进程中，商品房消费的权益渐渐受到人们的关注。
但是由于我国房地产市场发展不够成熟，商品房交易还存在诸多问题，商品房消费者的权益更容易受到侵害。
随着经济的发展，应加强运用法律武器来保护商品房消费者的合法权利，不断强化法律对其的保护对策。
[关键词]商品房消费者；权益受损现状；保护对策一、商品房消费者权益根据我国现行立法和房地产开发经营实践，商品房首先是为进入商品流通领域而建造的房屋。
凡是自建或委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其他房屋，则不属于商品房范畴。
其次，从事房地产开发经营者应当具备法定主体资格，只有经合法登记的房地产开发企业才能从事房地产开发经营。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下简称《解释》）中未将经济适用房、危改房、集资房、自建房屋等纳入其调整范围，也从立法层面证明了此类房屋不完全具有商品房的特性。
由此，商品房是指房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
消费者是指为满足自己的各种需要，非以盈利为目的，而购买商品或接受服务的人。
买房者为了获得居所而购买商品房，而不是用来作为生产经营的场所，具有非营利性，其购买行为属于纯粹消费行为。
可见，购房者完全符合我国《消费者权益保护法》中对消费者的定义，因而，商品房消费者应该享有《消费者权益保护法》赋予的各种消费者权利。
商品房消费者除了享受《消费者权益保护法》九项基本权利：保障安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、依法求偿权或者索赔权、依法结社权、接受教育权、获得尊重权、监督批评权。
还享有以下一些权利：房屋质量符合国家法定标准取得合格证、消费者取得的房屋应产权无瑕疵、对于与预售监管情况的知情权、享有检举控告开发商违法行为的权利。
二、商品房买卖的中消费者权益受损的现状（一）房地产开发商的虚假广告和散发宣传资料随着社会的不断发展，我们的生活已经进入了传媒时代。
消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题探讨及研究报告
谈谈消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题作者X京柱谈谈消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题一、问题概说随着我国房地产经济的开展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。
鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广阔人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众根本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。
但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规X，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益构造中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益〔如经营者的投资利益〕或所有利益〔如经营者出租房屋的收益〕。
房地产消费者利益那么主要属于不动产生存利益，即房地产满足广阔人民群众住房根本需要的利益。
现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。
消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。
法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。
现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。
我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖〞、“先抵后卖〞等欺诈行为时有发生，均应承当损害消费者利益的法律责任。
现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。
消费者权益保护法适用房屋买卖吗
消费者权益保护法适⽤房屋买卖吗
消费者在消费过程中产⽣纠纷的，可以通过消费者权益保护法维权的，经营者要遵守消费者权益保护法的规定，那么，消费者权益保护法适⽤房屋买卖吗？下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答，希望以下的知识对读者有所帮助。
消费者权益保护法适⽤房屋买卖吗
消费者购买房屋时产⽣纠纷的，是适⽤消费者权益保护法的，消费者可以通过协商、请求消费者协会调解、诉讼等⽅式维权。
《中华⼈民共和国消费者权益保护法》第⼆条消费者为⽣活消费需要购买、使⽤商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。
《中华⼈民共和国消费者权益保护法》第三⼗九条消费者和经营者发⽣消费者权益争议的，可以通过下列途径解决：
(⼀)与经营者协商和解；
(⼆)请求消费者协会或者依法成⽴的其他调解组织调解；
(三)向有关⾏政部门投诉；
(四)根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；
(五)向⼈民法院提起诉讼。
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试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议
试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议作者：张京宇来源：《职工法律天地·下半月》2017年第11期摘要：随着我国城镇一体化进程的加快，房地产行业迎来了发展的好机遇，商品房买卖市场一直呈现蓬勃发展的态势，然而在这样快速发展的背后，也隐藏着许多问题，如因房屋合同而引起纠纷等等，成为社会各界关注的焦点。
如何从法律适用的角度解决这一问题，控制商品房买卖领域的健康有序发展成为业界学者和专家研究的重点课题。
本文在分析我国商品房买卖合同相关立法现状的基础上，剖析其中存在的一些问题，并提出相应的建议，希望能够对促进我国房地产的发展做出一份贡献。
关键词：商品房买卖；法律适用；合同随着我国改革开放的不断深入，我国各行各业都得到了充分的发展，尤其是房地产市场。
房屋买卖、住房改革是关乎着每一个老百姓生活的民生大事，在当前的市场经济环境下，房屋自由买卖的蓬勃发展也带来了一系列的问题，如房屋买卖合同纠纷等，引起了社会各界的关注，针对这一问题，如何用法律的途径来维护房产领域的和谐发展，如何通过立法来保证市场的健康运行，是当前相关学者们研究的重点。
一、目前我国商品房买卖合同纠纷的立法现状随着房地产市场的蓬勃发展，房屋买卖合同纠纷也时有发生，相关领域的学者和专家一直都在不断地努力，2003年，我国最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[1]，随后2005年，又继续出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》[2]，直至2013年出来了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》、《关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关文件[3]，这些政策在我国解决商品房合同买卖纠纷案件中起到了重要的规范作用，积极地促进了我国房屋买卖市场的繁荣发展。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
《消费者权益保护法》第55条在商品房买卖中的适用问题
《消费者权益保护法》第55条在商品房买卖中的适用问题《消费者权益保护法》的法益由公法益和私法益交相构成，而《消费者权益保护法》第五十五条正是处于消法这一既保护公益又保护私益的体系中，条文内容应当体现消法整体所保护的公法益和私法益。
《消费者权益保护法》第五十五条的核心是规定了惩罚性的损害赔偿措施，围绕惩罚性损害赔偿展开，我们可以看到在如下法律中也有类似的措施：比如《劳动合同法》第八十二条、《食品安全法》第一百四十八条也有类似的规定。
《劳动合同法》属于社会法范畴，而《食品安全法》属于行政法范畴，二者均以公法益为核心保护对象。
除此之外，在《反不正当竞争法》中，也出现相类似的基于不当得利的倍数级的惩罚措施。
只不过在这一法律部门中，惩罚措施由对相对人的损害赔偿变为行政管理机关开出的罚款。
从以上一个方面阐释惩罚性损害赔偿的法益还不足以论证其公法性，《民法典》第五百八十五条有一特点：被违约方不能因对方的违约行为获利，即相对人得以请求的损害赔偿或违约金应当以对方违约造成的损失为限，并且禁止请求超越损失的赔偿金或违约金。
在私法领域，惩罚性损害赔偿无用武之地。
在除却《民法典》合同编之外的私法领域，“当事人不能因损害而获利”也是各部门法的共识。
在这样的法律环境下，惩罚性损害赔偿这一超出实际损害数倍的超额赔偿，显然与一众私法部门法格格不入。
笔者可以得出结论，惩罚性的损害赔偿措施的本意是旨在保护社会公益而非个人私益。
商品房作为特殊的商品，在出现《消费者权益保护法》第五十五条规定的相关情形时，本应当适用该法，但由于不动产数额过大，以巨额赔偿作为惩罚显然不利于商品房市场的发展，不利于实现该条体现的公法益。
所以，笔者认为，在商品房买卖中出现欺诈等问题时，有必要以一特殊的部门法《商品房买卖合同解释》规定一般的损害赔偿责任来调和公法益与私法益的冲突，而非简单套用《消费者权益保护法》第五十五条的规定。
房屋买卖法律法规54条规定的内容是什么
房屋买卖法律法规54条规定的内容是一、房屋买卖法律法规54条规定的内容是什么?房屋买卖法律法规54条规定的内容无法准确回答，和房屋买卖相关的法律非常多。
主要有《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等及地方性法规。
二、商品房预售的相关规定有哪些?《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。
开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。
房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
(三)许可。
经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
民法典关于商品房买卖合同
民法典关于商品房买卖合同民法典关于商品房买卖合同引言随着我国经济的发展和城市化进程的推进，商品房买卖合同成为了我国房地产市场的重要组成部分。
为了规范商品房买卖行为，保护消费者的合法权益，我国制定了相关法律法规，其中包括民法典中的相关规定。
本文将就民法典关于商品房买卖合同的规定进行介绍和解读。
商品房买卖合同的定义和性质根据民法典第553条的规定，商品房买卖合同是指开发商或者销售人员将其拥有、获准开发或者经他人转让的房屋，向购买人以出售给予作价，并转移房屋所有权的合同。
该合同的性质属于买卖合同，受到民法典中买卖合同的一般规定的约束。
商品房买卖合同的成立根据民法典第554条的规定，商品房买卖合同应当具备以下条件：1. 卖方是开发商或者经他人转让其拥有或者获准开发的房屋的人，买方是房屋所有权转让的受让人；2. 买卖双方明确房屋的种类和面积；3. 卖方向买方提供符合法定标准的商品房；4. 买方支付合同约定的房款。
该合同成立的方式可以是书面形式、口头形式或者其他形式，但是为了确保权益的保障，建议买卖双方应当选择书面形式。
商品房买卖合同的内容根据民法典第555条的规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：1. 商品房的种类、位置和建筑面积；2. 商品房的价格；3. 交房时间和交付标准；4. 商品房的使用期限；5. 其他买卖双方认为需要明确的事项。
同时，根据《商品房预售管理办法》的规定，商品房买卖合同还应当明确以下内容：1. 商品房的预售许可证号码；2. 商品房的装修标准；3. 商品房预售合同的有效期限；4. 其他法律法规规定的内容。
买卖双方应当在签订合同时，认真查阅合同的内容，并且可以根据实际需要进行合理的订正和补充。
商品房买卖合同的履行和违约责任买卖双方应当根据合同约定履行各自的义务。
如若一方不履行或者未按照约定履行义务，守约方可以要求违约方履行义务，也可以要求违约方承担违约责任。
根据民法典第556条的规定，如果卖方未按合同约定按时交付商品房，买方可以要求卖方继续履行，并且在每延期一日的情况下，卖方应当向买方支付合同总价款千分之三的违约金。
《消法》在商品房买卖合同纠纷案件中的司法实践
法 院认为，原 、被 汀 的商。 ｕ ｌ 房 买卖合同中并 未 以文 字或 者平 面 的 方式 叫确 标 示该房 屋存 在夹
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消法 在 商品房买卖合 同纠纷 案件 中的司法实践
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最新-房产销售适用消费者权益保护法吗 精品
房产销售适用消费者权益保护法吗篇一：商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题-毕业论文目录内容摘要1引言2一、商品房买卖中消费者权益的相关概述2（一）商品房买卖的特殊性2（二）商品房消费者权益的内涵3（三）商品房消费者权利的特点3二、我国商品房消费者权益法律保护的不足4（一）从宏观角度的分析商品房消费者权益法律保护的不足4（二）从微观角度的分析商品房消费者权益法律保护的不足4三、完善我国商品房消费者权益法律保护的建议6（一）完善《消费者权益保护法》6（二）消除商品房消费者权益保护法律冲突6（三）建立严格的商品房预售审查制度7（四）完善商品房买卖中惩罚性赔偿措施7结语8参考文献8商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题内容摘要随着我国经济的不断发展，房地产市场也在蓬勃崛起，房价越来越受到人们、政府和社会的关注。
特别是近期随着政府对房地产的不断调控，房地产的发展正在趋于回归理性，并且房价也得到了有效调控。
但是，由于我国房地产发展过快，相关的配套法律法规还没有建立和完善，并且，现在在房地产交易中消费者还处于弱势地位，还没有充足的话语权，因此，消费者在购房交易中的相关权益还不能得到很好的保障。
这些问题不但严重损害消费者合法权益，也影响着我国房地产交易的健康、有序的发展和社会的和谐稳定，最终影响着人民生活水平的提高。
因此，本文从商品房买卖的特殊性、商品房消费者权利的特点入手，然后从宏观和围观两个角度分析我国商品房消费者权益法律保护的不足，最后提出完善我国商品房消费者权益法律保护的建议。
关键词：商品房买卖，消费者权益，保护1篇二：浅谈商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题毕业论文浅谈商品房买卖中消费者权益保护法的适用问题前言：随着我国的房地产经济的飞速发展与住房制度的改革不断深入，在住房商品化的进程中，而且购买商品房的人也在越来越多，众所周知购买商品房现在已经成为很多人一生之中最为重要的一种消费的行为之一。
但是商品房是不同于普通的商品，它不仅仅是一种维持生存的最基本的物质条件，对于大多数普通百姓来说，要花费自己一生近三分之一的全部收入。
有关商品房买卖合同法律法规范文
有关商品房买卖合同法律法规详解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释“28条”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）将从今年6月1日起开始实施。
该解释是根据人民法院在审理案例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对人民法院在审理案件中有实际指导意义，而且对开发商和购房者而言，也有了“参考”。
●尊重当事人的“意思自治”该“解释”尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人“意思自治”的原则。
如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积“缩水”“涨水”的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第十八条关于办理房屋权属证期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了“有约定从约定、没约定从法定”的“意思自治原则。
”建议：购房者和开发商在签订《商品房买卖合同》时，应将对合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。
●想说“合同无效”不容易《中华人民共和国合同法》规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。
为此，该“解释”规定，人民法院在审理案件中，只要《商品房买卖合同》没有违犯《合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持“主张无效”的请求。
《城市商品房预售管理办法》有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得《商品房预售许可证》，没有取得预售许可证的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。
而该“解释”明确规定，“商品房买卖合同”只要“在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。
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对《消法》第54条关于商品房买卖的适用问题探究
一、《消法》的属性和对商品的定义以及第54条的解读
(一)《消法》的社会法属性
《消法》是国家对国民经济通过两大途径之一的市场规制进行管理的，在消费
者权益保护方面的专门立法，与《产品质量法》,《食品安全法》和《广告法》等构成了我国目前的消费者权益保护法律体系。
与民商事法律相比《消法》是
以社会为本位的法，其条文多为倡导性规范、限制性规范和禁止性规范。
《消法》通过强调对消费者利益的保护以增进社会福利，把消费者定位为弱者，追
求实质的公平，通过规定消费者的基本权利，经营者的强制义务以及包括惩罚
性赔偿在内的救济方式对消费者权利的保护进行强化。
(二)《消法》意义上的商品
消法第二条规定消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益
受本法保护:从中可以看出，在理论是，在市场买卖关系中消费者若要通过《消法》获得保护，其购买的商品必须基于个人生活消费而购买的物品和接受的服务。
(三)《消法》第54条之解读
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受
到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的3倍:增加赔偿的金额不足500元的，为500元。
法律另有规定的，依照其规定。
从中可以发现，适用这一条应满足一定的条件，目前我国司法实务部门和大部
分经济法学者都比较赞成的是四要件说第一，权力主体是经营者和消费者:第二，发生在个人生活消费领域:第三，经营者出于故意而实施了欺诈行为:第四，消
费者因对方的欺诈而作出错误的意思表示并遭受到损失。
二《消法》第54条适用于商品房买卖存在的缺陷
(一)我国商品房的特殊性
我国长期以来实行房地一致原则，既地随房走，或称之为房随地走，即将土地
与附属于其上的房屋视为一体，房屋随土地增值而增值。
这就区别于通常意义
上的商品，因为从实质上说，我们购买的不是房屋，而是一定期限的土地使用。