杭州西湖时代广场策划管理文集(22个doc)6
时代广场商业物业管理方案
时代广场商业物业管理方案一、物业管理的背景与意义时代广场是一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性商业中心，是人们日常生活中不可或缺的一部分。
由于时代广场的客流量巨大，商铺众多，需要进行有效的物业管理才能保证广场的正常运营和顾客的满意度。
因此，物业管理在时代广场的重要性不言而喻。
物业管理的主要目的在于保持物业的价值、提高物业的收益、减轻业主的负担，同时也为广场的顾客提供优质的服务和舒适的环境。
在这个过程中，物业管理需要做好对广场的保洁、安全、消防、设施维护、秩序管理、客户服务等方面的工作。
二、物业管理的基本要求1.保洁：时代广场每天接待大量的客流量，对卫生环境的要求也相对较高。
因此，保洁是物业管理的首要任务。
要保证广场各个区域的干净整洁，对公共设施、地面、厕所等进行定期清洁和消毒，确保客户的舒适度和健康安全。
2.安全：时代广场内有大量的商铺、设施和人群，安全问题是时刻需要重视的。
物业管理需要加强对安全设施和用电设备的检查和维护，同时加强对秩序管理和安全巡逻，及时发现并处理火灾、事故等安全隐患。
3.消防：物业管理需做好对消防设施的检查和维护，并定期组织演练，提高员工对突发火灾的处理能力，以保障广场内人员和财产的安全。
4.设施维护：时代广场内还有很多设施和设备需要进行维护和检修，确保其正常运转。
包括电梯、空调、照明、给排水等各类设施的定期检查和保养，以免出现故障影响广场的正常运营。
5.秩序管理：物业管理需要加强对秩序的管理，防止吸烟、乱扔垃圾等不文明行为，保持广场的整洁和有序。
6.客户服务：时代广场的客户群体较为广泛，因此物业管理需要提供多样化的客户服务。
如提供便捷的信息咨询、协助服务、投诉处理等，帮助客户解决问题，提高客户满意度。
三、物业管理的组织架构与人员配置1.组织架构时代广场的物业管理应该设立一支专业的物业管理团队，具体包括管理部、保洁部、安保部、工程部、客服部等部门。
其中管理部为全面管理各部门的运作，负责与业主的沟通和协调。
时代广场开业活动策划方案
时代广场开业活动策划方案一、活动背景和目的时代广场是一座位于中心商业区的大型综合性商场，占地面积广阔，拥有众多知名品牌商家入驻。
为了成功开启时代广场的商业运营，需要一个宣传推广的重大活动。
此次开业活动的目的在于吸引大量顾客，提高品牌知名度，并通过活动的成功推广，吸引更多商家入驻，实现商场整体销售目标。
二、活动主题和口号主题：时尚闪耀，魅力时代口号：潮流风向，热爱世代三、活动时间和地点活动时间：计划活动为期一个星期，具体日期为2022年X月X日至2022年X月X日活动地点：时代广场四、活动目标1. 吸引大量顾客参与，提升商场客流量。
2. 提高品牌知名度，增加顾客忠诚度。
3. 吸引更多商家入驻，增加商场租赁率。
4. 实现商场整体销售目标。
五、活动策划和方案1. 开业前宣传：- 建立活动官方网站及微博、微信公众号，发布活动信息，吸引关注。
- 运用社交媒体平台进行线上推广，与时下年轻人流行的KOL（Key Opinion Leader）合作，进行线下宣传。
2. 开幕仪式：- 办理热闹而庄重的开幕仪式，邀请当地政府领导、商业界知名人士、媒体代表等各界人士到场。
- 让顶级明星担任活动主持人，为活动增添明星光环。
- 选取时尚和时代完美结合的音乐表演，展现出活力四溢的氛围。
3. 优惠活动：- 推出特别的开业优惠，吸引大量顾客。
例如，购物满一定金额即可获得折扣或赠品。
- 针对不同人群设定特别优惠活动，如学生、老年人、家庭等。
- 与品牌商家合作，推出独家合作款式，增加消费者对商场的好奇心和购买欲望。
4. 体验活动：- 安排时尚秀、彩妆教学、美容咨询等多种消费者体验活动，提供消费者与品牌的互动机会。
- 设置时尚讲座，邀请时尚博主、设计师、模特等行业内人士，分享他们在时尚界的经验和见解。
5. 互动活动：- 设立无人机拍照区，顾客可以使用指定应用程序扫描二维码，即可拍摄到高清照片，并分享到社交媒体上。
- 在商场内设置打卡活动，为参与者提供奖励，鼓励分享和扩散活动信息。
杭州西湖时代广场策划管理文集(22个doc)
杭州西湖时代广场策划管理文集(22个doc)地下一层：1、精品商店下层：底层：得房率：2740.3/5953=46.17%一、C01-C07，A01-A02：均价42328元。
C01：建筑面积92.9/46.17%=201.2，单价40000，总价40000*201.2=8048000元C02：建筑面积72.4/46.17%=156.8，单价38000，总价38000*156.8=5958400元C03：建筑面积129.7/46.17%=280.9，单价39000，总价39000*280.9=10955100元C04：建筑面积195/46.17%=422.4，单价43000，总价43000*422.4=18163200元C05：建筑面积93.5/46.17%=202.5，单价43000，总价43000*202.5=8707500元C06：建筑面积116.9/46.17%=253.2，单价44000，总价44000*253.2=11140800元C07：建筑面积357.6/46.17%=774.5，单价44000，总价44000*774.5=34078000元A01：建筑面积38.9/46.17%=84.3，单价42000，总价42000*84.3=3540600元A02：建筑面积39.8/46.17%=86.2，单价42000，总价42000*86.2=3620400元总计：104212000元二、根据设计院所对广厦·西湖时代广场商铺分割图的改进意见，我们对商铺地上一、二层以及地下一层的分割单位进行了统一编号和定价，具体方案如下：地上一层：得房率0.46，单位万元编号单价建筑面积单位总价A1 3×（16.8/0.46）=109.57A2 2.95 ×（26.5/0.46）=169.95A3 2.95×（28.3/0.46）=181.49A4 2.75×（21.6/0.46）=129.13A5 2.9×（28.3/0.46）=178.41A6 2.75×（21.6/0.46）=129.13 A7 2.85×（28.3/0.46）=175.34A8 2.7×（21.6/0.46）=126.78A9 2.85×（28.3/0.46）=175.34A10 2.7×（21.6/0.46）=126.78A11 2.85×（28.3/0.46）=175.34A12 2.7×（21.6/0.46）=126.78A13 2.8×（28.3/0.46）=172.26A14 2.7×（21.6/0.46）=126.78A15 2.8×（38.3/0.46）=233.13A16 2.7×（21.6/0.46）=126.78A17 2.8 ×（64.5/0.46）=392.61 A18 2.8 ×（32.6/0.46）=198.43 A19 2.75 ×（21/0.46）=125.54A20 2.8×（24.1/0.46）=146.70 A21 2.75×（58.7/0.46）=350.92 A22 2.6×（33.2/0.46）=2187.65 A23 2.8×（21.6/0.46）=131.48 A24 2.8×（23/0.46）=140A25 2.7×（21.6/0.46）=126.78 A26 2.85×（20.6/0.46）=127.63 A27 2.8×（19.7/0.46）=119.91 A28 2.75×（28.1/0.46）=167.99 B1 2.9×（19.1/0.46）=120.41B2 2.9×（18.8/0.46）=118.52B4 2.7×（21.6/0.46）=126.78B5 2.7×（21.8/0.46）=127.96B6 2.6×（12.8/0.46）=72.35B7 2.75×（10.8/0.46）=64.56B8 2.7×（17/0.46）=99.78B9 2.7×（17/0.46）=99.78B10 2.7×（17/0.46）=99.78B11 2.9×（16.5/0.46）=104.2B12 2.85×（18.1/0.46）=112.14 B13 2.85×（28.9/0.46）=179.05 B14 2.7×（22.9/0.46）=134.41 B15 2.7×（22.9/0.46）=134.41 B16 2.75×（15.3/0.46）=91.47 B17 2.85×（28.9/0.46）=179.05 B18 2.7×（23.2/0.46）=136.17 B19 2.7×（23.2/0.46）=136.17 B20 2.8×（15.3/0.46）=91.30B21 2.8×（18.9/0.46）=115.04 B22 2.7×（15.7/0.46）=92.15B23 2.7×（15.6/0.46）=91.57B24 2.85×（19/0.46）=117.72B26 2.75×（15.6/0.46）=93.26 B27 2.7×（15.6/0.46）=91.57B28 2.75×（11.6/0.46）=69.35 C1 2.75×（38.4/0.46）=229.57 C2 2.65×（14.1/0.46）=82.96 C3 2.65×（18/0.46）=103.7C4 2.7×（18/0.46）=105.65C5 2.75×（18/0.46）=107.61C6 2.85×（14.2/0.46）=87.98C7 2.85×（27/0.46）=167.28C8 2.65×（21.1/0.46）=121.55 C9 2.65×（21.1/0.46）=121.55 C10 2.65×（21.1/0.46）=121.55 C11 2.65×（21.1/0.46）=121.55 C12 2.65×（21.1/0.46）=121.55 C13 2.75×（20.3/0.46）=121.36 C14 2.3×（12.5/0.46）=62.5C15 2.5×（16/0.46）=86.96C16 2.3×（10.6/0.46）=53精品商店号单价建筑面积总价1 4.2×（357.6/0.46）=3265.043 3.9×（93.5/0.46）=792.724 3.9×（195/0.46）=1653.265 4×（129.7/0.46）=1127.836 4×（72.4/0.46）=629.577 3.9×（92.9/0.46）=787.638 3.9×（38.7/0.46）=328.119 3.9×（39.8/0.46）=337.43。
时代广场整体策划方案
时代广场整体策划方案序言零售业正处于一个大变革时代，在此次世界性经济风暴冲击下，令人们的消费意识有了根本上的转变，过往人们的消费意识主要体现在购物方面，以此提高生活的质素，但如今种种迹象表明，这种消费意识已逐渐被消闲、娱乐、饮食等享受型消费所取替。
世界在变、中国在变、市场在变、人们的消费意识也在变，因此我们必须结合现时的市场状况，灵活调整、运用我们的以策略，使时代广场项目能够取得空前的成功。
时代广场一个超越购物而集消闲、娱乐、社交、聚会、知识、运动等多功能的生活乐园一、时代广场的重新定位关于时代广场的市场调查报告及可行性分析，相信发展商在立项之时已经完成，我们在这里将不再详述。
（一）时代广场的不利因素：1、远离天河商业中心，周边环境未能形成有效的商业气氛。
2、位处天河中、主层生活区与沙河中、低层居住区交界点，对一般的购物中心而言，较难确定具体目标顾客群。
3、侧边的河道污染对时代广场有一定的环境影响。
4、天河城、宏城作为时代广场的最大竞争对手，它们已深入民心，形成坚固的商业地位。
时代广场现时整体布局与天河城、宏城的模式基本相同，未有突出之条件与它们进行竞争。
5、现今消费者已从购物的消费意识转变到消闲娱乐的消费意识，时代广场这样纯购物型的购物中心对他们来说没有任何吸引力。
6、周边市政配套设施不免完善（如人行天桥，公共车站等），没有制造人流的基础条件。
（二）时代广场的有利因素1、时代广场面积较大，作为一个大型的综合性商业中心，有一定的发挥空间，能免较易地形成社会效应。
2、时代广场软、硬件条件优越，整体档次较高。
3、开业时间的配合能给予经营者一定的信心。
4、友谊公司、联邦家私、潮江春等进场经营，成为时代广场的卖点。
5、处于天河、沙河之交界点，高、中、低各层次目标顾客群齐全，使整体布局没有局限性。
（三）时代广场的目标顾客群时代广场的目标顾客群主要由如下五大部份组成：1、来自天河中、高尚生活区的顾客群。
2、来自沙河为主、广州大道、环市东、东风东等周边地段为副的生活型顾客群。
时代广场营销策划方案
目录引言 (1)1．概况 (1)1.1．位置 (1)1.2．本身的优势 (1)1.3．周围景观 (1)1.4．环境污染及社会治安状况 (1)1.5．周围的交通条件 (2)1.6．学校 (2)2．营销环境分析 (2)2.1．宏观经济环境分析 (2)2.2．市场竞争环境分析 (2)2.3．目标客户群分析 (2)2.3.1消费者人群 (2)2.3.2购买者人群 (3)2.3.3购买者习惯 (3)3．SWOT分析 (3)3.1．优势 (3)3.2．机遇 (4)3.3．劣势 (4)3.4．威胁 (4)4．市场营销战略 (4)4.1．市场细分 (4)4.2．目标市场选择 (5)4.3．市场定位 (5)4.4．价格定位 (5)5．推广策略 (6)5.1．项目命名 (6)5.2．销售渠道选择 (6)5.3．广告策略 (6)5.4．媒介策略 (7)时代广场营销策划方案引言现如今，中国商业零售业正在发生巨大的变革，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费，并且已成为时尚，大型一站式综合商场及大型超市由此应运而生，在短短的时间内取代传统百货商场一跃而成为新兴商业形态的主体。
陕科大时代广场的崛起，意味着一个大型的商业物业以非凡的姿态出现在陕科大，出现在未央大学城。
我们的目标和宗旨是：让时代广场在本区域开创全新的消费潮流。
1、概况1.1、位置时代广场（商场）位于西安市未央区未央大学城，地处陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院三校的交汇处。
该地段属于大学城主要的商业中心区，其繁华程度，居该区域之首。
1.2、本身的优势（1）地形地貌平坦易于建筑；（2）人口密度大，交通便利，相关配套齐全，商业潜力巨大；（3）未来将形成辐射未央大学城的新兴核心商业圈。
1.3、周围景观地处于陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院三校的交汇处，交通便利，物流便捷，是位于未央大学城的核心商业区域。
西湖时代广场营销提案
西湖时代广场营销提案一营销目标广厦房产在杭州差不多开发了万安西苑、万安南苑，并获得了较大成功。
目前在公众及业界已形成广泛的品牌知名度。
广厦房产已有品牌质感为：强大的上市公司的实力；房产开发的高起点运作；可靠的产品质量等。
广厦·西湖时代广场是广厦房产继万安作品以后的第一个大型高档房产项目，由于所处地段非同平常，因此为业界和整个杭城所瞩目。
她的开发运作意味着广厦房产新一轮进展及真正闻名房产品牌的确定。
由此，西湖时代广场的营销广告必须达到如下目的：1．通过高档次的策划，提升西湖时代广场的物业价值，并以科学的营销手段在开盘后一年时刻内差不多完成写字楼和住宅的销售。
2．通过楼盘的营销广告，树立西湖时代广场作为广厦房产经典品牌的形象。
3．通过楼盘广告及与房产紧密相关的公益活动来塑造“中国广厦房产”企业品牌。
二关于建筑的明白得及优化建议广厦·西湖时代广场是一座综合性大型建筑，自下而上集合了地下停车、精品商场、会馆式俱乐部、高档写字楼、豪华公寓五大功能房产。
她是一个包容性的完整的现代建筑，是西子湖边嵌镶的一颗闪光的钻石。
她具有如下建筑品性：一．优越之处：1．纯现代艺术建筑，由白色大理石、高级绿玻和纯纲构件构成了贝聿铭风格；2．简洁、大气、精巧，是现代的典雅与西子湖的神韵相通，给西子湖增加了现代风彩；3．采纳大玻，最大可能地采光，使室内与室外景观相通；4．依照建筑四周的环境，分别设置商场、写字楼、公寓三大区块，各有所需，取长避短，分布科学合理；5．整个建筑做足屋顶文章，中心为大型空中花园，四周为各自观景露台，充分利用了高处优势，补偿了此楼高度不足的缺点。
二．参考建议1．整座建筑商业性公建性色彩过强，对公寓居家来说“太透”。
2．成效图中可见三个立面中，商场最好、公寓次之，写字楼稍显平淡。
3．公寓部分立面有必要增加（或加宽）白色大理石部分，增加居家的稳固感。
4．庆春路立面看去，檐口薄片和顶上长方形及圆型薄片这三层薄片使建筑物专门轻，也有些重复。
杭州西湖时代广场策划文集
杭州西湖时代广场策划文集杭州西湖时代广场位于中国杭州市，是一个集购物、休闲、娱乐为一体的大型商业综合体。
作为杭州市的重要地标，西湖时代广场不仅拥有现代化的购物场所和娱乐设施，还通过策划各种活动和文化展览，吸引着来自世界各地的游客和居民。
本文将介绍西湖时代广场的策划理念、活动计划以及文化展览。
第一段：引言杭州西湖时代广场坐落于风景秀丽的西湖旁，汇聚着众多国际知名品牌和各类餐饮娱乐场所。
作为杭州市中心地区的重要商业区域之一，西湖时代广场致力于为游客和居民提供独特的购物和休闲体验。
为了营造更具活力和吸引力的环境，西湖时代广场注重策划各种活动和文化展览，为广大消费者带来更多精彩的生活方式和文化体验。
第二段：策划理念西湖时代广场的策划理念是通过多样化的活动和文化展览，为游客和居民创造一个集购物、休闲和娱乐为一体的社交场所。
广场的策划团队与当地文化机构和艺术家合作，定期举办主题活动和展览，以展示丰富多彩的文化内涵和创意。
第三段：活动计划为了吸引不同人群的兴趣，西湖时代广场策划了一系列丰富多彩的活动，包括音乐演出、时装秀、舞蹈表演和美食节等。
其中，音乐演出是广场最受欢迎的活动之一。
广场每周末都举办不同风格的音乐演出，吸引了众多音乐爱好者前来欣赏。
此外，西湖时代广场还定期举办时装秀，展示最新的时尚潮流和设计师作品，为购物者提供了更多的购买灵感。
第四段：文化展览作为一个独具特色的商业综合体，西湖时代广场还定期举办各种文化展览，以满足广大游客和居民对艺术和文化的需求。
展览内容包括绘画、摄影、雕塑等不同形式的艺术作品。
同时，广场也与当地文化机构合作，邀请国内外知名艺术家进行作品展示和交流，为广大观众打造一个与艺术家近距离接触的平台。
第五段：结语杭州西湖时代广场凭借其独特的策划理念和丰富多彩的活动和文化展览，成为了杭州市的热门目的地之一。
通过不断创新和总结经验，西湖时代广场将继续为游客和居民带来更多的惊喜和精彩。
无论是购物、休闲还是文化体验，西湖时代广场都是一个不可错过的地方。
时代广场物业工作计划
一、前言随着社会经济的不断发展，时代广场作为城市繁华地带的标志性建筑，其物业管理的重要性日益凸显。
为提升物业服务质量，打造和谐、舒适的居住和工作环境，特制定本工作计划。
二、工作目标1. 提升物业管理水平，确保业主满意度达到90%以上。
2. 加强设施设备维护，确保安全、稳定运行。
3. 优化物业服务流程，提高工作效率。
4. 增强员工团队凝聚力，打造一支高素质的物业队伍。
三、具体工作计划1. 人员管理（1）招聘一批具备专业素质的物业管理人员，充实服务团队。
（2）定期对员工进行培训，提高服务意识和专业技能。
（3）加强员工考核，激发员工工作积极性。
2. 设施设备维护（1）定期对电梯、消防、监控等设施设备进行检修，确保正常运行。
（2）对公共区域设施设备进行维护，如照明、空调、绿化等。
（3）建立设施设备维修档案，跟踪记录维修情况。
3. 安全管理（1）加强安全巡逻，确保广场安全有序。
（2）开展消防安全演练，提高员工和业主的消防安全意识。
（3）对广场周边环境进行整治，消除安全隐患。
4. 环境卫生（1）加强公共区域卫生管理，保持环境整洁。
（2）定期对垃圾桶、垃圾中转站进行清洁消毒。
（3）加强绿化养护，提升广场绿化水平。
5. 业主服务（1）设立业主服务热线，及时解决业主问题。
（2）开展业主满意度调查，了解业主需求，不断改进服务。
（3）定期举办业主活动，增进业主与物业公司的互动。
6. 营销推广（1）加强与周边商家的合作，提升广场商业氛围。
（2）举办各类促销活动，吸引消费者。
（3）利用新媒体平台，宣传广场特色和优惠信息。
四、工作进度安排1. 第一季度：完成人员招聘、培训及设施设备检修。
2. 第二季度：加强安全管理，提升环境卫生水平。
3. 第三季度：优化业主服务，举办业主活动。
4. 第四季度：开展营销推广，提升广场知名度。
五、总结本工作计划旨在提高时代广场物业管理水平，为业主提供优质服务。
我们将以饱满的热情、严谨的态度，努力实现工作目标，为打造和谐、舒适的居住和工作环境而努力。
杭州西湖时代广场
杭州西湖时代广场
王健
【期刊名称】《华中建筑》
【年(卷),期】2009(027)004
【摘要】杭州西湖时代广场项目位于杭州湖滨商业繁华地区，是规划中的湖滨旅游商贸步行街区的重要地块，紧邻西湖，四周城市道路环绕，北侧为杭州东西城市干道庆春路：地块占地15000m2．呈平行四边形，周边建筑风格混杂，以现代风格为主。
由于西湖沿岸天际轮廊线受到严格的规划保护，本地块建筑控高在24～28m，地面建筑为7层，局部8层，地下3层，总建筑体量约67000m2，势将成为西湖沿岸城市天际轮廓线的重要一环。
【总页数】4页(P48-51)
【作者】王健
【作者单位】(Missing)
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.18
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——以宿州市城投·时代广场为例 [J], 齐静静
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时代广场招商策划书
某时代广场招商经营策划方案第 1 页共39 页目录第一部分：横岗商圈状况分析第二部分：项目定位及目标客户分析第三部分：招商策略第四部分：招商进度中的比例分配第五部分：租赁价格及付款方式第六部分：经济分析第七部分招商费用预算第八部分：各楼层商品结构定位第九部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第十部分：广告宣传策略第十一部分：开业庆典第十二部分：招商具体工作流程后续：招商管理原则第 2 页共39 页第一部分：横岗商圈状况分析一、横岗商圈状况根据对横岗区商业物业调查，横岗目前整体商业布置较为分散，龙洲百货、天和百货沿深惠公路，新世界广场、隆盛商城与松柏路灯光夜市相对集中，城区经营分散、各主要街道存在数量庞大的街铺，但至今未能形成有规模、成气候、上档次的龙头商圈，这对横岗的购物群体较为不利，并由于各物业经营的商品档次较低，造成购买力比较强的本地客户，选择到市区购物，中高档消费力的流失导致当地商业经营落后的局面。
各商场调查表第 3 页共39 页二、分析1、横岗百货考虑当地民生基本消费，部分商场考虑消费能力较强的居民，但随着物品流通及新兴业态的崛起，必须考虑细分市场，开发时尚潮流，倡导消费新文化。
2、各卖场从经营状况来看，多数经营状况一般，龙洲百货是经营相对较好，其业态布局、功能规划具备了购物中心的雏形，在横岗当地是本项目的主要竞争对手。
3、随着经济的发展，消费者不仅需要满足购物功能的商场，还需要能获得休闲、轻松的体验，故完善百货的娱乐、文化、餐饮、服务等功能是大势所趋。
4、随着居民素质及消费力的提高，品牌消费意识渐趋成熟。
第 4 页共39 页二、相关项目租售价格比较横岗商业物业价格表目前在售的大型商业项目基本没有，但从已售项目的均价可以看出，横岗出售的项目位置还都不错，且均价相对较低，这对本项目所要达到的销售均价带来一定压力，项目价值的自身优势和附加值成为关键。
第 5 页共39 页第二部分：项目定位及目标客户分析一、项目概述本项目位于深惠路与茂盛路交汇南侧，东邻横岗旧城区商业中心，南靠横岗街道办，西邻老城区住宅区，北邻新世界广场，远眺梧桐山风景区，地理位置优越，交通便利，深惠路一级公路，机荷高速，水官高速，惠盐疏港高速等众多交通干线纵横其间，公交线路四通八达，方便迅捷。
杭州西湖时代广场策划管理文集6
广厦西湖·时代广场6月——7月广告计划一、开盘期广告总结广厦西湖·时代广场经过户型优化、园林设计、立面修改、样板房设计等准备工作以后，于4月28日正式开盘。
广告策划公司与房产公司企划部在积极参与以上工作之后，共同制定了总营销方案，并完成了五大项工作：售楼部设计装饰、楼书制作、系列路牌设计发布、开盘活动策划实施和开盘广告发布，同时在5月10日参加了省第八届房交会。
在总体营销定位和广告思路被确定的前提下，这些工作得到了比较完美的实施，尤其是产品优化和产品概念定位上赋于了楼盘以高品味，广告推广后社会的反应是：该楼盘的品味比较高，形象比较鲜明，符合西子湖湖边房产的档次。
开盘“让西湖飞起来”公益活动由7家媒体进行了报道，社会反应比较大，也得到了公司领导的肯定。
开盘期广告的任务是确定产品的总概念：告诉人们这个楼盘是一种怎样的房产品，它的最大优势是什么，它的真正价值在哪里？我们这个楼盘在开盘期广告中要强调的是：广厦西湖·时代广场是西湖边一个传奇——是一个藏富很深的大家族，格调高雅，充满西子湖一样的情韵和风采，它的价值犹如西湖的价值。
通过两版广告和楼书，展示基本完成了这个总概念，并吸引了近100名意向购房者。
但由于最后售价没有确定，装修方案来不及确定，因此正式签约比例现在难以确定。
由于人事变动的原因，原定广告计划中断。
自开盘4.28发布两版广告后至今已有2个月时间没有广告，使开盘之气有所下降。
时间马上到盛夏，天气太热，销售不利，因此我们必须抓紧进行广告宣传。
二、现阶段广告主题在总概念完成基础上，目前应进入分主题诉求。
高档楼盘不能以“出血”方式大喊大叫，但分主题阶段应该加强促销性。
如何加强促销性？就是“对症下药”：前阶段销售证明，不能达成合约的原因有二。
一是：很多人冲着西湖来，但大部分房子看不见西湖，看得见西湖的又太贵；二是：很多人想买的房子在200㎡左右，但大部分房子则比这个面积大。
杭州西湖时代广场策划管理文集(22个doc)9
杭州西湖时代广场策划管理文集(22个doc)9
C1净面积约365方，建筑面积为608方，平均价格为15000元/方；计0.0912亿元D1净面积约170方，建筑面积为283方，平均价格为16000元/方；计0.0453亿元E1净面积约123方，建筑面积为205方，平均价格为16000元/方；计0.0328亿元F净面积约1000方，建筑面积为1667方，平均价格为13500元/方；计0.2250亿元G净面积约270方，建筑面积为450方，平均价格为13500元/方；计0.0608亿元
H净面积约830方，建筑面积为1383方，平均价格为13500元/方；计0.1867亿元I净面积约330方，建筑面积为550方，平均价格为13500元/方；计0.0742亿元
J净面积约263方，建筑面积为438方，平均价格为14000元/方；计0.0613亿元
总计：0.8786亿元
地下一层：
与临街有出口的可以做精品店净面积约
800方，建筑面积为1333方，租赁价格
为12000元/方，计0.1600亿元；
其他约2800方，建筑面积为4667方，租赁
价格为10000元/方，计0.4667亿元；
总计：0.6267亿元
最后总销售额可达：3.1025亿元。
商场一层面积为5340方，二层面积为6680方，根据商场平面分割，平均得房率大致为60%。
（注：以上价格为各区块的平均面积，面积因尺寸问题会有误差）。
杭州西湖时代广场策划管理文集45
湖边房产为何热销99年的一次土地拍卖会上，中大房产以楼面地价7510元/平米的天价将位于吴山广场与西湖之间的地块拍得后，湖边房产引起了人们的普遍关注。
从目前在湖边开发的较具代表性的楼盘元华广场、西湖凯悦、中大·吴庄、广厦·西湖时代广场来看，作为杭州房地产市场上的顶级房产，它们有着卓越的品质，但价格也相当地昂贵，然而几个楼盘的销售取得了很好的业绩：元华广场和西湖凯悦接近售磬，新推出的广厦·西湖广场和中大·吴庄亦处于热销之中。
那么，1-2万元每平米的房产品放在人均年收入不过近万元的杭州市场上，人气如此旺盛，为何？综合宏观、微观各方面因素，我认为其中有三方面的原因，造成了湖边房产“曲高”而“和者多”的市场表现：首先是西湖边可开发土地极度稀缺，而市政府拿出准予开发的地块则少之又少。
西湖三面环山，环山部分由于国家政策因素不可能划出大块土地用于商业投资，只有东面土地平整且与市中心相连，是进入西湖风景区的门户，商业价值极大。
目前湖边出让地块均集中于此。
其次是上述湖边楼盘具有与其所处地段相配的房产品质，所谓“曲高”。
历经94年开始的房地产严寒期到98年至今的房地产百花齐放阶段，杭城房地产界已渐渐成熟，市场磨砺了各个开发商，特别是实力较强的湖边房产开发商。
湖边楼盘地块的取得，开发商在资金投放等方面成本巨大，如此贵重的宝地，在操作方面当然不能草草了事，因而这些楼盘的建筑设计、园林设计、小区规划等方面一般都向国际招投标，如中大吴庄的园林设计由国际著名园林景观设计公司——泛亚易道来设计，室内设计委托著名的美国JWDA建筑事务所担当，广厦·西湖时代广场则请台湾老圃园林设计公司做园林设计。
这样，湖边房产品质可与国际水平接轨而无愧于西湖山水了。
传统的中国古典园林和简洁明快极具现代感建筑是最适合中国山水的，在这一点上，中大吴庄、元华广场、西湖时代广场不约而同的采用了这种风格。
再次，当前宏观微观经济环境为湖边房产创造了良好的营销环境，极大地延伸了该类房产品的市场空间，促成了“曲高”而“和者多”的市场局面。
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杭州西湖时代广场策划管理文集(22个doc)6
广厦西湖·时代广场6月——7月广告计划
一、开盘期广告总结
广厦西湖·时代广场经过户型优化、园林设计、立面修改、样板房设计等准备工作以后，于4月28日正式开盘。
广告策划公司与房产公司企划部在积极参与以上工作之后，共同制定了总营销方案，并完成了五大项工作：售楼部设计装饰、楼书制作、系列路牌设计发布、开盘活动策划实施和开盘广告发布，同时在5月10日参加了省第八届房交会。
在总体营销定位和广告思路被确定的前提下，这些工作得到了比较完美的实施，尤其是产品优化和产品概念定位上赋于了楼盘以高品味，广告推广后社会的反应是：该楼盘的品味比较高，形象比较鲜明，符合西子湖湖边房产的档次。
开盘“让西湖飞起来”公益活动由7家媒体进行了报道，社会反应比较大，也得到了公司领导的肯定。
开盘期广告的任务是确定产品的总概念：告诉人们这个楼盘是一种怎样的房产品，它的最大优势是什么，它的真正价值在哪里？我们这个楼盘在开盘期广告中要强调的是：广厦西湖·时代广场是西湖边一个传奇——是一个藏富很深的大家族，格调高雅，充满西子湖一样的情韵和风采，它的价值犹如西湖的价值。
通过两版广告和楼书，展示基本完成了这个总概念，并吸引了近100名意向购房者。
但由于最后售价没有确定，装修方案来不及确定，因此正式签约比例现在难以确定。
由于人事变动的原因，原定广告计划中断。
自开盘4.28发布两版广告后至今已有2个月时间没有广告，使开盘之气有所下降。
时间马上到盛夏，天气太热，
销售不利，因此我们必须抓紧进行广告宣传。
二、现阶段广告主题
在总概念完成基础上，目前应进入分主题诉求。
高档楼盘不能以“出血”方式大喊大叫，但分主题阶段应该加强促销性。
如何加强促销性？就是“对症下药”：前阶段销售证明，不能达成合约的原因有二。
一是：很多人冲着西湖来，但大部分房子看不见西湖，看得见西湖的又太贵；二是：很多人想买的房子在200㎡左右，但大部分房子则比这个面积大。
当然其中有一部分客户对过大进深等缺陷不满意。
有些已经不能改动，但许多跃层是否根据购房者的要求改成平层，缩小一倍面积？
针对如此销售障碍，我们下期广告必须提炼如下四大分主题：
第一个主题是“与西湖亲密接触”——
A、与西湖水面仅几十米；
B、湖滨路将是步行广场和黄金湖岸，会与西湖更亲近；
C、七跃八层看西湖，其余可在观湖平台见西湖。
画面除形象代表外，引入西湖画面。
第二主题是“外有星级宾馆，内有名人会馆”——
A、时代广场四周是杭州四、五级星级酒店最集中的地方，是著名的
“风景酒店区”。
B、大楼内几千方的西湖时代俱乐部名人会馆，有各种高雅设施和名
人会员。
C、东坡路改造，大华侨规划等会使此区成为真正的高档居住办公区。
画面是湖滨路街区和步行广场手绘风景。
第三个主题是“名师名材名楼”——
A、名师：浙大设计院、老甫造园等建筑园林大师及作品；
B、名材：外墙、电梯、智能等名贵材料筑就；
C、名楼：建筑与名园、名店、名人俱乐部等构成西湖边一大名楼。
画面为园林和大堂效果。
第四个主题是“看得见西湖的总统式套房”——
A、“总统式套房”的布局；
B、“总统式套房”的装修。
画面为室内效果和窗外西子湖风景。
以上四大主题分别为四个整版彩色广告。
每一版以住宅为主，同时介绍写字楼信息。
这一系列做完后，专题做写字楼广告二版。
三、媒体安排
1、6月28日（星期四）杭报：《与西湖亲密接触》；
2、7月5日（星期四）钱报：《外有星级宾馆，内有名人会馆》；
3、7月12日（星期四）杭报：《名师名材名楼》；
4、7月19日（星期四）钱报：《看得见西湖的总统式套房》；
在主体媒体广告基础上，在有关报纸请记者写一些针对性文章。
等工地形象出来时，尤其在结顶时作电视专题。
青鸟广告
2001.6.20。