租金时效计算案例

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租赁租金逾期利息计算范本

租赁租金逾期利息计算范本

租赁租金逾期利息计算范本在租赁合同中,经常涉及到租赁租金的支付方式和时间。

一旦租金逾期未支付,就必须按照合同约定计算逾期利息。

本文将针对租赁租金逾期利息计算给出一个范本,帮助读者清晰明了地了解该计算过程。

1. 计算逾期利息的基本要求根据合同约定,逾期利息的计算方式可能会有所不同。

在本范本中,我们假设逾期利息的计算满足以下要求:- 逾期利息按照日利率计算;- 日利率为合同约定的年利率除以365。

2. 逾期利息计算范本假设A公司与B公司签订了一份为期一年的租赁合同,合同约定A 公司每月向B公司支付租金10000元,年利率设定为5%。

如果A公司在第一个月的支付日期之后3天才支付租金,则通过以下步骤计算逾期利息:步骤一:计算逾期天数逾期天数 = 实际支付日期 - 应支付日期在该例子中,逾期天数为3天。

步骤二:计算逾期利息逾期利息 = 租金金额 * 日利率 * 逾期天数在该例子中,租金金额为10000元,日利率为5% ÷365 = 0.0137%,逾期天数为3天。

因此,逾期利息为10000元 * 0.000137 * 3 = 4.11元。

根据以上计算范本,当租赁合同约定的租金逾期后,可以根据实际情况灵活调整计算方式,从而按照合同约定计算并支付逾期利息。

总结租赁租金逾期利息的计算是租赁合同执行过程中的重要内容之一。

本文基于一般的计算要求,给出了一个适用于租赁租金逾期利息计算的范本。

在实际应用中,根据合同约定的具体要求进行计算,并及时支付逾期利息,有助于维护双方的合法权益和公平性。

通过这个范本,希望读者能够更好地理解租赁租金逾期利息的计算过程,并在实际操作中灵活应用。

在签署租赁合同之前,双方应该明确约定好逾期利息的计算方式,以避免不必要的纠纷和损失。

法律的时效性案例(3篇)

法律的时效性案例(3篇)

第1篇一、案件背景张某与李某于2010年5月签订了一份房屋租赁合同,约定李某将位于某市某区的一套房屋出租给张某,租赁期限为5年,自2010年6月1日起至2015年5月31日止。

合同签订后,张某支付了首期租金,并按照合同约定缴纳了租金。

然而,在2015年6月1日,李某突然通知张某,要求张某立即搬离房屋,理由是张某未按照合同约定支付租金。

张某对此表示异议,认为自己已经按照合同约定支付了租金,李某无权要求其搬离。

双方因此发生纠纷,张某遂向某市某区人民法院提起诉讼,要求李某继续履行合同,并赔偿因其擅自解除合同而造成的损失。

二、案件争议焦点本案的争议焦点在于张某是否已超过诉讼时效,即张某是否在法定时效内向法院提起诉讼。

三、法院审理过程某市某区人民法院受理了本案,并依法进行了审理。

在审理过程中,李某提出张某已超过诉讼时效,法院不应受理本案。

张某则认为,其于2015年6月1日得知李某要求其搬离房屋,于是立即向法院提起诉讼,并未超过诉讼时效。

法院审理后认为,根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的,依照其规定。

”同时,根据《中华人民共和国民法典》第一百九十四条规定:“在诉讼时效期间的最后六个月内,因下列障碍,不能行使请求权的,诉讼时效中止:(一)不可抗力;(二)无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人,或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权;(三)继承开始后未确定继承人或者遗产管理人;(四)权利人被义务人或者其他人控制;(五)其他导致权利人不能行使请求权的障碍。

自中止时效的原因消除之日起满六个月,诉讼时效期间届满。

”在本案中,张某于2015年6月1日得知李某要求其搬离房屋,应当视为诉讼时效的起算时间。

法院进一步分析,张某于2015年6月1日得知李某要求其搬离房屋,至2015年10月10日向法院提起诉讼,共计4个月,未超过三年的诉讼时效期间。

房屋租赁合同案例

房屋租赁合同案例

房屋租赁合同案例一、案例背景小明是一名年轻的白领,他在城市中心找到了一套理想的公寓,但因为房价较高,他决定选择租赁。

他与房东签订了一份租赁合同,并支付了押金和租金。

二、合同条款1. 租赁期限:小明与房东签订的租赁期限为一年,并且可以续约。

2. 租金:每月租金为5000元人民币,每月5日前支付。

3. 押金:押金为一个月的租金,即5000元人民币。

在合同到期时无欠款项及损坏时将全额退还。

4. 房屋用途:该房屋仅供小明居住使用,不得进行商业活动或转租。

5. 房屋维修:如发现房屋存在问题或需要维修,请及时通知房东,并由房东负责修缮费用。

6. 违约责任:如小明违反合同条款,需承担相应的违约责任,并赔偿因此造成的损失。

三、案例分析1. 租赁期限小明与房东签订的租赁期限为一年。

这意味着,在这段时间内,小明可以安心地居住在该房屋中,而房东也可以获得稳定的租金收入。

如果小明想要续约,需要在租赁期满前与房东协商。

2. 租金和押金小明每月需要支付5000元人民币的租金,并且需要提前在每月5日前支付。

此外,他还需要支付一个月的租金作为押金。

如果在合同到期时没有任何欠款和损坏,则押金将全额退还。

3. 房屋用途该房屋仅供小明居住使用,不得进行商业活动或转租。

这是合理的要求,因为房东希望保证该房屋只用于住宅目的,并且避免出现非法转租等情况。

4. 房屋维修如果发现房屋存在问题或需要维修,请及时通知房东,并由房东负责修缮费用。

这是一项重要的条款,因为它确保了小明能够及时解决任何问题,并且不必承担维修费用。

5. 违约责任如小明违反合同条款,需承担相应的违约责任,并赔偿因此造成的损失。

这是一项重要的条款,因为它确保了小明遵守合同条款,并且不会对房东造成任何损失。

四、总结该租赁合同充分考虑了双方的权益,明确了租赁期限、租金和押金、房屋用途、房屋维修和违约责任等方面的内容。

这些条款确保了小明能够安心地居住在该房屋中,并且不会对房东造成任何损失。

常见法律案例及解析:民事案例

常见法律案例及解析:民事案例

常见法律案例及解析:民事案例案例一:房屋租赁纠纷事实经过:小明租住在房东张先生的房屋中,合同期为一年。

合同规定小明每月需支付租金1000元,并在每个季度支付押金3000元。

租期快结束时,小明找到张先生提出要求返还押金并终止合同,但张先生拒绝了他的要求,并宣称小明的合同期还未到。

小明不满意此解释,决定向法院提起诉讼。

律师解读:根据《中华人民共和国合同法》第56条的规定,租赁期满后,承租人提出退还押金的请求,出租人应立即退还。

而根据《中华人民共和国合同法》第88条的规定,双方当事人可以随时解除合同。

因此,在小明提出要求返还押金并终止合同的情况下,张先生应当退还押金并终止合同。

建议:小明可以向法院提起诉讼,要求张先生退还押金并终止合同。

法院会根据合同法的规定进行判决,如果小明提供了充分的证据,他有很大的机会胜诉。

案例二:拖欠工资纠纷事实经过:张三在某公司工作,合同约定每月工资为5000元,可是公司在连续几个月没有按时支付工资。

张三找到公司负责人陈先生讨要工资,但陈先生一直以公司负资金周转不开为由拖延,甚至不回复张三的消息。

律师解读:根据《中华人民共和国劳动法》的规定,用人单位应当按时足额支付劳动者的工资。

如果用人单位未按时支付工资,劳动者有权利要求支付拖欠的工资,并有权依法解除劳动合同。

建议:张三可以通过法律途径来解决拖欠工资问题。

他可以首先与陈先生进行协商,要求支付拖欠的工资。

如果协商无果,他可以向劳动争议仲裁机构提起仲裁,或者直接向人民法院提起诉讼。

根据法律规定,张三很有可能获得拖欠工资的支付,并可以解除劳动合同。

案例三:购买假冒商品纠纷事实经过:小美在网上购买了一部高档手机,在收到手机后发现是假冒商品,与卖家所描述的完全不符。

小美多次联系卖家要求退款,但卖家一直以各种理由推脱不退款,并不回复小美的消息。

律师解读:根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定,消费者在购买商品时享有合法权益,如果商品存在质量问题或者与标称不符,消费者有权要求退款。

房屋租赁合同中租金的起算时间为房屋交付的时间的案例

房屋租赁合同中租金的起算时间为房屋交付的时间的案例

房屋租赁合同中租金的起算时间为房屋交付的时间的案例房屋租赁合同起租时间以交付为准案例分析案情简介:原告黄某与被告刘某于2018年7月31日签订了房屋租赁合同,约定原告向被告租赁位于某市某区某街道某号的房屋,租期为一年,自2018年8月1日起至2019年7月31日止,租金为每月2000元,按月支付。

合同签订后,原告于2018年8月2日向被告支付了首月租金及押金。

然而,原告入住后发现该房屋存在严重的漏水问题,导致原告无法正常使用。

原告多次向被告反映该问题,但被告一直未予解决。

因此,原告未再向被告支付后续的租金。

后被告将原告起诉至法院,要求原告支付欠付的租金及违约金。

案例分析:本案中,原、被告双方在租赁合同中约定租期自2018年8月1日起至2019年7月31日止,租金按月支付。

但是,原告在入住后发现房屋存在漏水问题,导致无法正常使用,多次向被告反映问题但一直未得到解决。

因此,原告未再向被告支付后续的租金。

案例结论:根据《中华人民共和国合同法》的规定,承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

本案中,由于房屋存在漏水问题,原告多次向被告反映但一直未得到解决,导致原告无法正常使用该房屋。

因此,原告有权要求被告在合理期限内对该问题进行维修。

如果被告未在合理期限内对该问题进行维修,原告可以自行维修,并要求被告承担相应的维修费用。

同时,由于该问题导致原告无法正常使用该房屋,因此应当相应减少租金或者延长租期。

因此,本案中原告未再向被告支付后续租金的行为并不构成违约。

拖欠房租法律案例分析(3篇)

拖欠房租法律案例分析(3篇)

第1篇一、案件背景甲、乙双方于2019年6月1日签订《房屋租赁合同》,约定甲方将位于某市某小区的一套房屋出租给乙方,租赁期限为三年,自2019年6月1日至2022年5月31日。

合同约定租金为每月5000元,乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金。

合同签订后,乙方支付了第一个月的租金,但此后一直未支付租金。

二、案件经过2021年7月,甲方多次与乙方联系,要求乙方支付拖欠的租金,但乙方以各种理由拒绝支付。

甲方无奈之下,于2021年8月向某市某人民法院提起诉讼,要求乙方支付拖欠的租金及逾期付款违约金。

乙方在法庭上辩称,自己因工作原因导致收入减少,无力支付租金,请求法院判决甲方给予一定的宽限期。

同时,乙方提出甲方在房屋存在质量问题,导致自己无法正常居住,要求甲方退还部分租金。

三、法院判决法院经审理认为,甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》合法有效,双方应按照合同约定履行各自的义务。

乙方未按照合同约定支付租金,已构成违约。

关于乙方提出的房屋质量问题,法院认为,乙方在入住前已对房屋进行验收,且未在合同中约定房屋质量问题,故乙方主张房屋存在质量问题缺乏依据。

法院判决如下:1. 乙方应立即支付甲方自2020年6月起至2021年8月止拖欠的租金共计3万元。

2. 乙方应支付逾期付款违约金,按每月租金的千分之五计算,自2020年6月起至判决生效之日止。

3. 乙方要求甲方退还部分租金的诉讼请求,法院不予支持。

四、案例分析本案是一起典型的拖欠房租纠纷案件,涉及租赁合同、违约责任等方面的法律问题。

以下是对本案的分析:1. 租赁合同的有效性本案中,甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》的相关规定,属于合法有效的合同。

合同约定了租赁期限、租金、支付方式等主要内容,双方应按照合同约定履行各自的义务。

2. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

房屋租赁 案例

房屋租赁 案例

房屋租赁案例房屋租赁案例:1. 张先生在城市A找到一套位于市中心的公寓,决定将其出租。

公寓有两间卧室、一个客厅和一个厨房,适合小家庭居住。

2. 张先生决定将公寓出租给一对年轻夫妇,他们是城市A的新来者,正在寻找合适的住所。

夫妇双方都有稳定的工作和收入。

3. 张先生和夫妇双方商定了租赁期限为一年,每月租金为3000元。

租金包括水费和物业费,电费和燃气费由租户自行承担。

4. 租赁合同中约定了租户在入住前需要支付一个月的租金作为押金,并在退租时按照房屋的原状退还押金。

5. 张先生在签订合同前对公寓进行了彻底的清洁和维护,确保租户可以入住一个干净整洁的房屋。

6. 租赁合同中还约定了租户需要按时支付每月的租金,并保持房屋的整洁和安全。

7. 张先生还向租户提供了一个紧急联系人的电话号码,以便他们在遇到问题时可以及时联系。

8. 在租赁期内,如果房屋出现了损坏或需要维修的情况,租户可以及时通知张先生,他将负责安排修理工人进行维修。

9. 如果租户需要提前终止租赁合同,他们需要提前一个月通知张先生,并支付相应的违约金。

10. 在租赁期满后,如果租户希望继续租住公寓,他们需要与张先生商讨租金调整和续签合同的事宜。

11. 如果租户在租赁期满后选择搬离,张先生将进行房屋的清洁和检查,然后将押金退还给租户。

12. 张先生和租户之间的合作是相互信任和合作的关系,双方都希望能够保持良好的沟通和合作,共同维护房屋的使用和管理。

13. 张先生可以通过租赁公寓来获取稳定的租金收入,同时也可以确保房屋得到合理的使用和维护。

14. 夫妇租户通过租赁公寓来获得一个舒适的居住环境,同时也可以避免购买房屋所需要的高额首付和贷款压力。

15. 房屋租赁案例是一种常见的房产交易方式,通过合理的租金和租赁期限来满足租户的居住需求,同时也为房东提供了一个稳定的收入来源。

房屋租金纠纷法律案例(3篇)

房屋租金纠纷法律案例(3篇)

第1篇一、案件背景原告张某与被告李某于2010年签订了一份《房屋租赁合同》,约定李某将位于某市某区的一套房屋出租给张某,租赁期限为5年,自2010年1月1日起至2015年1月1日止。

合同约定租金为每月3000元,支付方式为每月一付。

合同签订后,张某按约支付了租金,李某也按约向张某交付了房屋。

二、纠纷起因2014年6月,张某发现房屋内存在漏水现象,于是通知李某进行维修。

李某以房屋已过质保期为由拒绝维修。

张某认为李某作为房屋所有权人,应当承担维修义务,遂要求李某支付维修费用。

双方协商未果,张某将李某诉至法院。

三、法院审理法院受理案件后,依法组成合议庭进行审理。

1. 争议焦点本案的争议焦点为:(1)房屋漏水维修责任;(2)维修费用的承担。

2. 法院判决(1)关于房屋漏水维修责任:法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定:“出租人应当保证房屋符合约定的用途。

出租人应当按照约定,对房屋进行维修,保证房屋的使用安全。

”本案中,李某作为房屋所有权人,在房屋租赁期间,对房屋负有维修义务。

房屋漏水现象已经影响张某的正常居住,李某应当承担维修责任。

(2)关于维修费用的承担:法院认为,李某作为房屋所有权人,在房屋租赁期间,对房屋负有维修义务。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定:“出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。

”本案中,张某已经通知李某进行维修,但李某未履行维修义务,张某自行维修并无不当。

因此,李某应承担维修费用。

四、判决结果根据上述分析,法院判决如下:1. 被告李某于判决生效之日起十日内对房屋进行维修,消除漏水现象;2. 被告李某于判决生效之日起十日内支付原告张某维修费用人民币2000元。

五、案例分析本案涉及房屋租赁合同纠纷,主要涉及以下法律问题:1. 房屋维修责任:根据《中华人民共和国合同法》的规定,出租人应当保证房屋符合约定的用途,对房屋进行维修,保证房屋的使用安全。

工程机械租赁纠纷案例超时租赁费的计算

工程机械租赁纠纷案例超时租赁费的计算

工程机械租赁纠纷案例——超时租赁费的计算近年来,随着建筑行业的快速发展,工程机械租赁市场也日益火热。

然而,由于工程机械租赁涉及到的金额和时间较大,往往会出现各种纠纷。

其中,超时租赁费的计算方式就是一个常见的争议点。

在实际的工程机械租赁案例中,超时租赁费的计算方式不同往往会导致租赁双方产生分歧,进而引发纠纷。

本文将以工程机械租赁纠纷案例为背景,对超时租赁费的计算进行详细的探讨。

1. 案例背景某建筑施工公司与一工程机械租赁公司签订了一份工程机械租赁合同,租赁期为3个月。

在租赁期满后,由于项目工期延长,建筑施工公司需要继续租赁该工程机械。

然而,此时租赁合同中并没有明确规定超时租赁费的计算方式,双方在此问题上产生了分歧,最终导致了一场纠纷。

2. 超时租赁费的计算方式超时租赁费是指在租赁期满后,由于特殊原因导致租赁物不能及时归还而产生的租金支出。

关于超时租赁费的计算方式,一般可以分为以下几种:2.1 按天计算2.2 按小时计算2.3 按百分比计算其中,按天计算是指将超时时间按天数计算,每天的租金费用按日租金计算;按小时计算是指将超时时间按小时计算,按照每小时的租金费用进行计算;按百分比计算是指在原租金费用的基础上按一定比例进行计算。

不同的计算方式会导致超时租赁费的数额相差甚远,因此在实际租赁中必须明确约定超时租赁费的计算方式,以避免后期纠纷的发生。

3. 案例分析在上述案例中,由于双方在租赁合同中并未就超时租赁费的计算方式进行明确约定,导致双方产生分歧。

建筑施工公司认为超时租赁费应当按天计算,而工程机械租赁公司则主张按小时计算。

在实际情况下,如果无法就超时租赁费的计算方式达成一致,即使是少量的超时时间也可能引发纠纷。

在租赁合同中明确约定超时租赁费的计算方式非常重要。

4. 建议与对策鉴于工程机械租赁纠纷案例中超时租赁费的计算方式对于租赁双方来说是一个重要的问题,因此笔者在此提出以下建议与对策:4.1 在签订租赁合双方应当明确约定超时租赁费的计算方式,并将其列入合同条款中,以避免未来发生纠纷;4.2 对于超时租赁费的计算方式,建议租赁双方尽量以实际情况为依据进行协商,选择一种合理的计算方式,以达成共识;4.3 在纠纷发生后,双方可以通过调解、仲裁等方式解决争议,以减少因此而产生的经济损失。

商铺租赁法律案例(3篇)

商铺租赁法律案例(3篇)

第1篇一、案情简介原告:张三(以下简称“张三”)被告:李四(以下简称“李四”)案由:商铺租赁合同纠纷被告李四于2018年10月租赁原告张三位于某市某商业街的商铺,双方签订了《商铺租赁合同》。

合同约定,租赁期限为三年,自2018年10月1日起至2021年9月30日止,租金为每月2万元,押金为2万元。

合同中还约定,若被告提前终止租赁合同,需提前一个月书面通知原告,并支付相当于一个月租金的违约金。

2019年9月,被告李四因经营不善,决定提前终止租赁合同。

然而,被告未按照合同约定提前一个月书面通知原告,也未支付违约金。

原告张三遂将被告李四诉至法院,要求被告支付相当于一个月租金的违约金及诉讼费用。

二、争议焦点本案争议焦点在于被告是否应支付相当于一个月租金的违约金。

三、法院判决法院经审理认为,被告李四与原告张三签订的《商铺租赁合同》合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。

被告李四未按照合同约定提前一个月书面通知原告,也未支付违约金,构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”因此,被告应承担相应的违约责任。

关于被告是否应支付相当于一个月租金的违约金,法院认为,根据《商铺租赁合同》的约定,被告提前终止租赁合同,需支付相当于一个月租金的违约金。

被告虽主张合同中未明确约定违约金的计算方式,但法院认为,双方在签订合同时,已经明确约定了违约金的数额,被告应按照约定履行。

故被告应支付相当于一个月租金的违约金。

综上,法院判决被告李四支付原告张三相当于一个月租金的违约金及诉讼费用。

四、案例分析本案涉及商铺租赁合同纠纷,主要涉及以下法律问题:1. 合同的效力本案中,原告张三与被告李四签订的《商铺租赁合同》合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。

2. 违约责任被告李四未按照合同约定提前一个月书面通知原告,也未支付违约金,构成违约。

租金逾期法律案例(3篇)

租金逾期法律案例(3篇)

第1篇一、案情简介原告张三与被告李四于2021年6月签订《房屋租赁合同》,约定李四租赁张三位于某市某小区的房屋一套,租赁期限为一年,自2021年7月1日起至2022年6月30日止。

合同约定租金为每月人民币5000元,租金支付方式为每月支付一次,每月的租金应在每月的25日前支付至张三指定的银行账户。

合同签订后,李四于2021年7月、8月、9月分别支付了租金。

然而,从2021年10月起,李四未再按时支付租金。

张三多次催要,李四以各种理由推脱,始终未支付。

至2021年12月,李四累计欠付租金人民币15000元。

张三于2022年1月向某市某人民法院提起诉讼,要求李四支付欠付的租金人民币15000元,并承担违约金。

二、争议焦点本案的争议焦点在于李四是否应当支付欠付的租金,以及是否应当承担违约金。

三、法院判决某市某人民法院经审理认为:1. 关于租金支付问题。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

”李四作为承租人,应当按照合同约定支付租金。

李四自2021年10月起未按时支付租金,已构成违约。

2. 关于违约金问题。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”合同中约定了违约金条款,即李四未按时支付租金的,应向张三支付每日千分之二的违约金。

因此,李四应承担违约责任,支付违约金。

综上,法院判决如下:1. 被告李四应支付原告张三租金人民币15000元。

2. 被告李四应支付原告张三违约金人民币3000元。

四、案例分析本案中,张三与李四签订的《房屋租赁合同》合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。

李四未按时支付租金,已构成违约,应当承担违约责任。

本案中,法院判决李四支付租金和违约金,符合法律规定,体现了法律的严肃性和权威性。

同时,本案也提醒广大租房者,在签订租赁合同时,要明确租金支付方式、违约责任等内容,以维护自己的合法权益。

租赁期限超过20年的案例集成

租赁期限超过20年的案例集成

租赁期限超过20年的案例集成《合同法》实施前成立的租赁合同中约定租期超过20年的效力蒋贤铮(2009年8月17日)案例:1985年10月1日,村委会与服务公司签订一份《房屋租赁合同》,约定村委会出租给服务公司一栋四层的住宅楼给服务公司用于职工住宿,租赁期限40年,租金每年4万元。

2007年5月1日,村委会以租期超过20年的《房屋租赁合同》无效为由,起诉请求解除租赁合同。

对于本案的《房屋租赁合同》是否有效,有三种意见:第一种意见认为整个合同无效。

依照《合同法解释(一)》第一条中“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。

”的规定,本案《房屋租赁合同》签订的当时法律规定如《中华人民共和国经济合同法》,对租赁合同的期限没有禁止性或限制性规定,而《合同法》第二百一十四条对此作了明确的禁止性规定。

因此依照该条第一款“租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的,超过部分无效。

”的规定,认定《房屋租赁合同》无效。

第二种意见认为部分无效。

依照《合同法》第二百一十四条第一款的规定,租赁期限超过二十年的,仅是超过部分无效,未超过部分仍然有效,也就是说除超过租期20年的部分无效外租赁合同的其他条款并非无效。

本案《房屋租赁合同》约定40年的租期,超过20年的部分无效。

个体如何起算《房屋租赁合同》的租期,认为应从《房屋租赁合同》成立之日起计算,即从1985年10月1日起计算租期至2005年10月1日满20年,此后的租期无效。

第三种意见认为整个合同有效。

《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示,并不违反合同成立当时的法律、行政法规的禁止性规定,应认定整个合同有效。

笔者同意第三种意见。

理由在于:第一,《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的,当事人均可以对租期进行自由约定。

根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则,村委会与服务公司于1985年10月1日签订租期40年的租赁合同,并不违反当时的法律、行政法规的规定。

案例租赁中的租赁期限与租金支付

案例租赁中的租赁期限与租金支付

案例租赁中的租赁期限与租金支付租赁合同是一种常见的法律文件,它规定了在租赁过程中双方的权益和义务。

其中,租赁期限和租金支付是合同中的关键要素之一。

本文将通过一个案例来分析租赁期限与租金支付在租赁合同中的重要性和具体要求。

案例描述:甲方是一家知名房地产公司,乙方是一位租户,甲方和乙方签订了一份住房租赁合同。

合同约定了住房租赁的期限和租金支付方式。

租赁期限:住房租赁合同约定的租赁期限是一年,即从合同签署之日起开始算起,到期日为一年后的同一天。

在合同期满之前的三个月,乙方有权选择是否续租。

如果乙方选择续租,甲方与乙方可以重新商定新的租赁期限和租金。

合同明确规定了租赁期限是一年,这样可以确保租户在合理的时间范围内享受租赁权益,并且为甲方提供了合理的租赁收益。

同时,租户在合同期满前三个月内选择是否续租,可以给双方更多的灵活性和选择权。

租金支付:根据合同约定,租金每月支付一次,并要求在每个月的5号前支付上个月的租金。

乙方需将租金以银行转账的方式支付至甲方指定的账户。

合同中租金支付的规定是为了确保双方的权益,避免租金的逾期支付和纠纷的发生。

甲方可以及时收到租金,并按时支付相关费用,确保房屋租用的正常运营。

乙方也可以通过按时支付租金来保证其合法的居住权益,并避免因逾期支付而导致的合同违约。

此外,合同还明确了逾期未支付租金的后果,将逾期支付租金的责任追究到了乙方身上。

乙方逾期支付租金超过15天的,甲方有权解除租赁合同,并保留追究乙方违约责任的权利。

总结:从上述案例中可以看出,在租赁合同中,租赁期限和租金支付是必不可少的要素。

租赁期限的约定可以明确双方的租赁权益和义务,给予租户合理的时间范围来使用租赁物,同时也为出租方提供了稳定的租金收益。

租金支付规定的明确性则可以避免逾期支付和纠纷的发生,确保双方的合法权益。

在租赁合同中,双方可以根据具体情况来协商和约定租赁期限和租金支付方式。

然而,无论如何约定,双方都应严格遵守合同的规定,以确保租赁过程的顺利进行,保护各自的合法权益。

法律案例租商铺(3篇)

法律案例租商铺(3篇)

第1篇一、案件背景随着我国经济的快速发展,商业地产市场日益繁荣。

商铺租赁作为商业地产的重要组成部分,涉及众多法律关系和权益。

本案涉及一起商铺租赁纠纷,通过分析该案例,旨在探讨商铺租赁中的法律问题及解决途径。

二、案情简介原告(以下简称“承租方”)系一家经营服装店的个体工商户。

2018年5月,承租方与被告(以下简称“出租方”)签订了一份《商铺租赁合同》,约定承租方租赁出租方位于某商业中心的商铺,租赁期限为三年,租金为每月5万元。

合同中还约定,如因政策原因导致商铺无法正常经营,双方可协商解除合同。

合同签订后,承租方按约定支付了租金。

然而,2019年3月,当地政府出台政策,要求对商业中心进行改造,导致商铺无法正常经营。

承租方与出租方协商解除合同,但双方就赔偿问题产生分歧。

出租方认为,因政策原因导致商铺无法经营,应由承租方承担风险,故拒绝赔偿。

承租方则认为,合同中已约定因政策原因导致无法经营可解除合同,出租方应承担相应的赔偿责任。

三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面:1. 政策原因导致商铺无法经营,是否属于合同约定的解除条件?2. 出租方是否应承担因政策原因导致商铺无法经营而给承租方造成的损失?四、法院判决法院经审理认为,本案中,出租方与承租方签订的《商铺租赁合同》合法有效,双方均应按照约定履行义务。

关于政策原因导致商铺无法经营的问题,法院认为,该情况属于合同约定的解除条件,双方均可依法解除合同。

关于赔偿问题,法院认为,出租方在签订合同时,明知政策风险存在,但仍与承租方签订合同,表明其已预见到政策原因可能导致商铺无法经营。

因此,出租方应承担相应的风险。

结合本案实际情况,法院判决出租方赔偿承租方租金损失及装修费用共计10万元。

五、案例分析本案涉及商铺租赁合同中的以下法律问题:1. 政策原因导致商铺无法经营,是否属于合同约定的解除条件?在商铺租赁合同中,如约定因政策原因导致无法经营可解除合同,则政策原因属于合同约定的解除条件。

租赁合同纠纷利息违约金计算案例

租赁合同纠纷利息违约金计算案例

租赁合同纠纷利息违约金计算案例话说老张把自己闲置的一套小房子租给了小李,两人签了租赁合同。

合同里规定每个月1号交房租,租金是每月2000元。

结果呢,这小李从第三个月开始就不按时交租了。

到了第四个月,老张实在是忍无可忍,决定和小李好好算算账,要是不行就走法律程序解决这个租赁合同纠纷。

先说说违约金这事儿。

他们合同里约定了,如果逾期交租,要按照当月租金的10%支付违约金。

小李第三个月逾期没交租,按照这个约定,违约金就是2000×10% = 200元。

再讲讲利息。

老张觉得小李占用他的租金这么久,得算点利息才行。

假设按照银行同期贷款利率来算,当时银行一年期贷款利率是4%,那一个月的利率大概就是4%÷12≈0.33%。

小李第三个月的租金2000元逾期了一个月,那利息就是2000×0.33% = 6.6元。

所以呢,到第三个月的时候,小李因为逾期交租,除了要补交2000元租金之外,还得给老张200元违约金和6.6元利息。

如果小李一直拖着,比如说到了第四个月还没交第三个月和第四个月的租金。

那第三个月的租金违约金还是200元,利息又多了一个月,就是2000×0.33%×2 = 13.2元。

而第四个月的租金也逾期了,第四个月的违约金同样是2000×10% = 200元,利息按照逾期一个月算就是2000×0.33% = 6.6元。

这么算下来,如果小李到第四个月还没交租,他总共要给老张的钱就是:(2000 + 2000)租金 + (200 + 200)违约金 + (13.2+6.6)利息 = 4419.8元。

这就告诉我们啊,签了合同就得好好遵守,不然这违约的成本可不小呢!就像小李这样,要是早点把租金交了,也不至于欠老张这么多钱,还闹得这么不愉快。

租赁业务法律案例(3篇)

租赁业务法律案例(3篇)

第1篇一、案例背景甲公司是一家从事租赁业务的公司,主要从事机械设备、办公设备的租赁。

乙公司是一家生产制造企业,由于生产需要,向甲公司租赁了一台价值100万元的数控机床。

双方签订了租赁合同,约定租赁期限为2年,租金为每年20万元,支付方式为每半年支付一次。

合同中还约定,租赁期满后,乙公司有权按照机床的实际价值购买该机床。

在租赁期间,乙公司对机床进行了正常使用,未出现任何损坏。

租赁期满后,乙公司向甲公司支付了最后一期租金,并提出购买机床的请求。

然而,甲公司以机床已经过时,价值贬值为由,拒绝按照机床的实际价值出售给乙公司。

乙公司认为甲公司违反了合同约定,遂将甲公司诉至法院。

二、案件争议焦点1. 甲公司是否应当按照机床的实际价值出售给乙公司?2. 乙公司是否有权要求甲公司按照合同约定出售机床?三、法院判决法院经审理认为,甲公司与乙公司签订的租赁合同合法有效,双方应当按照合同约定履行各自的义务。

关于甲公司是否应当按照机床的实际价值出售给乙公司的问题,法院认为,虽然机床在租赁期间已经过时,价值有所贬值,但甲公司未提供充分证据证明机床的实际价值已经低于合同约定的价值。

因此,甲公司应当按照合同约定,按照机床的实际价值出售给乙公司。

关于乙公司是否有权要求甲公司按照合同约定出售机床的问题,法院认为,乙公司在租赁期满后,有权按照合同约定购买租赁物,甲公司无权拒绝。

因此,甲公司应当按照合同约定,将机床出售给乙公司。

四、案例分析本案涉及租赁合同法律关系,主要争议焦点在于租赁期满后,承租人是否享有优先购买权。

以下是对本案的分析:1. 租赁合同的法律性质租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

租赁合同具有以下法律特征:(1)租赁合同是一种双务合同,即出租人和承租人双方都有义务。

(2)租赁合同是一种有偿合同,承租人支付租金作为对出租人交付租赁物的对价。

(3)租赁合同是一种诺成合同,双方当事人达成合意即成立。

房租纠纷法律案例学习(3篇)

房租纠纷法律案例学习(3篇)

第1篇一、案例背景近年来,随着我国城市化进程的加快,租房市场日益活跃。

然而,在租房过程中,房东与租客之间的纠纷也时有发生。

为了更好地了解和处理房租纠纷,本文将通过一个具体的法律案例进行分析,以期为广大房东和租客提供参考。

案例一:拖欠租金纠纷(一)案情简介2018年6月,李某(以下简称“租客”)与王某(以下简称“房东”)签订了一份为期一年的房屋租赁合同,租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日。

合同约定租金为每月3000元,租金支付方式为每月一付。

然而,在租赁期间,租客李某未按时支付租金,累计拖欠租金共计6000元。

2019年7月,房东王某向租客李某发出催款通知,要求其在收到通知之日起5日内支付拖欠的租金。

但租客李某以工作原因为由拒绝支付。

无奈之下,房东王某将租客李某诉至人民法院。

(二)法院判决法院审理认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百五十八条规定:“当事人应当按照约定履行自己的义务。

”本案中,租客李某与房东王某签订的租赁合同合法有效,双方均应按照约定履行自己的义务。

租客李某拖欠租金的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”因此,法院判决租客李某支付拖欠的租金6000元及逾期付款利息。

(三)案例分析本案中,租客李某拖欠租金的行为已构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,房东有权要求租客支付拖欠的租金及逾期付款利息。

房东王某在采取催款措施后,依法将租客李某诉至人民法院,维护了自己的合法权益。

二、案例二:房屋损坏纠纷(一)案情简介2017年10月,张某(以下简称“租客”)与赵某(以下简称“房东”)签订了一份为期一年的房屋租赁合同,租赁期限自2017年11月1日至2018年10月31日。

合同约定租金为每月2000元,房屋损坏由租客负责维修。

新租赁准则下可变租金的案例

新租赁准则下可变租金的案例

新租赁准则下可变租金的案例1. 超市租赁在新租赁准则下,超市租赁商与房东签订了一份租赁合同,合同规定租金为每月10,000元,租期为5年。

然而,合同中还约定了根据业绩的增长情况,每年可变租金增加的幅度。

假设第一年超市业绩增长10%,则根据合同规定,租金将增加10%至11,000元/月。

2. 办公楼租赁一家公司租赁一栋办公楼,租金为每年100,000元,租期为3年。

根据新租赁准则,租金将根据通货膨胀率进行调整。

假设通货膨胀率为3%,则第二年租金将增加3%至103,000元/年。

3. 餐厅租赁一家餐厅租赁了一间商铺,租金为每月5,000元,租期为2年。

根据新租赁准则,租金将根据周边商业环境的变化进行调整。

如果周边商铺的租金上涨了10%,则餐厅租金也将上涨10%至5,500元/月。

4. 仓库租赁一家物流公司租赁了一个仓库,租金为每年50,000元,租期为5年。

根据新租赁准则,租金将根据仓库使用率进行调整。

如果仓库使用率超过80%,则租金将增加5%至52,500元/年。

5. 酒店租赁根据新租赁准则,租金将根据市场需求进行调整。

如果市场需求上涨了20%,则租金也将上涨20%至24,000元/月。

6. 店铺租赁一家零售店租赁了一个店铺,租金为每月8,000元,租期为3年。

根据新租赁准则,租金将根据店铺面积进行调整。

如果店铺面积扩大了10%,则租金也将增加10%至8,800元/月。

7. 停车场租赁一家停车场租赁了一块土地,租金为每年50,000元,租期为5年。

根据新租赁准则,租金将根据车位利用率进行调整。

如果车位利用率超过90%,则租金将增加5%至52,500元/年。

8. 健身房租赁一家健身房租赁了一个场地,租金为每月15,000元,租期为5年。

根据新租赁准则,租金将根据健身房会员数量进行调整。

如果会员数量增加了15%,则租金也将增加15%至17,250元/月。

9. 学校租赁一所学校租赁了一栋教学楼,租金为每年200,000元,租期为10年。

租金时效计算案例

租金时效计算案例

同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效——秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案载《商事审判指导总第29辑)》--【庭推纪要】案号:最高人民法院民事判决书(2011)民提字第304号【裁判要旨】对于约定了分期缴纳租金的租赁合同,各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算向来存在争议。

在同一租赁合同下,虽然各期租金的支付具有一定的独立性,但该独立性不足以否认租金债务的整体性。

若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效,则不仅割裂同一合同的整体性,而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利,动摇双方之间的互信,不利于保护债权人,更将背离诉讼时效制度的价值目标。

因此在租赁合同持续履行的前提下,各期租金的诉讼时效可一并计算,只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。

一、基本案情1995年3月4日,秦皇岛市海港区工商行政管理局(以下简称海港区工商局)与格兰大酒店(华侨大酒店前身)签订一份《工商综合楼租赁使用合同》,约定将海港区工商局拥有的东方商贸城房屋租赁给格兰大酒店,租期为1995年6月15日至2013年6月15日,共18年。

免收前三年租金,自1998年6月15日开始给付租金,租金每半年支付一次,支付期限为每年的6月15日和12月15日。

合同签订后,格兰大酒店名称变更为华侨大酒店,双方于1996年12月16日又签订了一份《工商综合楼租赁使用合同》,内容与前一份租赁合同一致。

前述两份租赁合同签订后,房屋交付给了华侨大酒店,华侨大酒店至今未支付1998年6月15日至2000年10月1日的租金96.83万美元,海港区工商局于2009年7月提起诉讼,追索上述租金。

2000年9月20日,华侨大酒店与羊城大酒店签订一份转租合同,约定将其承租的上述房屋转租给羊城大酒店。

华侨大酒店随后被吊销营业执照,其权利义务由唯一的出资股东北京八大处农工商总公司(以下简称八大处公司)承继,各方当事人均无异议。

欠租的诉讼时效期间案例三

欠租的诉讼时效期间案例三

案例三:李某租用王某的私房,订约时规定李某应在每月的最后一天交纳下月房租。

但自2016年8月31日起,李某连续拖欠4个月的房租,当年年底,李某搬出此房。

2017年3月1日,王某找到李某要求其交纳所欠的房租,李拒绝未交。

当年7月1日,王某因病住院,直至2017年10月10日才出院。

一周后,甲乙两人去探望王某,王某托此二人帮助去找李某索要欠租。

甲认为,根据法律,如果房主连续一年未去索要欠租,则欠租人有权不再交纳欠租。

乙认为,虽然法律规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年,但王某2017年3月1日曾找李某索要欠租,到当年7月1日王某住院,只过了4个月,扣除王某住院的这段时间,王某出院之日算起还有8个月的时间找李某索要欠租。

问:(1)甲、乙两人的说法是否正确?(2)王某请求保护其向李某索要欠租的诉讼时效期间应如何计算?一、甲、乙两人的说法是否正确?答:甲、乙说法都不正确。

甲认为,根据法律,如果房主连续一年未去索要欠租,则欠租人有权不再交纳欠租。

《民法通则》第136条规定的特殊诉讼时效,期限1年的为:A、身体受到伤害要求赔偿的;B、出售质量不合格的商品未声明的;C、延付或拒付租金的;D、寄存财物被丢失或毁损。

上述案例属于C、延付或拒付租金的,其诉讼时效为1年。

除《民法通则》规定以外的,单行法律、法规特别规定的诉讼时效。

如:《合同法》129条规定“国际货物买卖合同、技术进出口合同争议提起诉讼或者仲裁的期限为4年”。

特殊诉讼时效最长的为期限为20年。

本案例属于特殊中的“C、延付或拒付租金的,其诉讼时效为1年”。

但是,甲是将诉讼时效和除斥期间搞混。

除斥期间适用的对象是形成权,如撤销权、解除权、追认权。

这个期间不论发生什么情况,时间永远不变,如果是一年,那就是一年,所以叫除斥期间;而诉讼请求权不属于形成权,不适用除斥期间,是允许中断、中止的。

诉讼时效是指权利人请求人民法院依诉讼程序保护其民事权利的法定期间。

权利人在这一期间内如不行使请求权,期满后,人民法院将不再根据权利人请求,依诉讼程序强制义务人履行义务。

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租金时效计算案例 Revised by Petrel at 2021同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效——秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案载《商事审判指导总第29辑)》--【庭推纪要】案号:最高人民法院民事判决书(2011)民提字第304号【裁判要旨】对于约定了分期缴纳租金的租赁合同,各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算向来存在争议。

在同一租赁合同下,虽然各期租金的支付具有一定的独立性,但该独立性不足以否认租金债务的整体性。

若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效,则不仅割裂同一合同的整体性,而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利,动摇双方之间的互信,不利于保护债权人,更将背离诉讼时效制度的价值目标。

因此在租赁合同持续履行的前提下,各期租金的诉讼时效可一并计算,只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。

一、基本案情1995年3月4日,秦皇岛市海港区工商行政管理局(以下简称海港区工商局)与格兰大酒店(华侨大酒店前身)签订一份《工商综合楼租赁使用合同》,约定将海港区工商局拥有的东方商贸城房屋租赁给格兰大酒店,租期为1995年6月15日至2013年6月15日,共18年。

免收前三年租金,自1998年6月15日开始给付租金,租金每半年支付一次,支付期限为每年的6月15日和12月15日。

合同签订后,格兰大酒店名称变更为华侨大酒店,双方于1996年12月16日又签订了一份《工商综合楼租赁使用合同》,内容与前一份租赁合同一致。

前述两份租赁合同签订后,房屋交付给了华侨大酒店,华侨大酒店至今未支付1998年6月15日至2000年10月1日的租金96.83万美元,海港区工商局于2009年7月提起诉讼,追索上述租金。

2000年9月20日,华侨大酒店与羊城大酒店签订一份转租合同,约定将其承租的上述房屋转租给羊城大酒店。

华侨大酒店随后被吊销营业执照,其权利义务由唯一的出资股东北京八大处农工商总公司(以下简称八大处公司)承继,各方当事人均无异议。

根据该转租合同,2000年11月21日,海港区工商局与八大处公司、羊城大酒店签订《工商综合楼转租协议》,约定三方同意华侨大酒店将前述房屋转租给羊城大酒店,租期为2000年11月21日至2014年12月16日,每年租金220万元。

同时,约定1996年租赁合同中海港区工商局应尽的义务对羊城大酒店继续履行,华侨大酒店应承担的责任转由羊城大酒店对海港区工商局负责任。

《转租协议》签订后,2005年2月3日,三方又签订一份《补充协议》,约定羊城大酒店每年支付的220万元租金中,海港区工商局收取140万元,八大处公司收取80万元。

同时约定1995年和1996年签订的《工商综合楼租赁使用合同》中关于“出租场地和租金交付办法”的规定因《转租协议》的签订而失效。

2008年10月15日,海港区工商局向羊城大酒店发出书面函,称因与八大处公司就1998年至2000年租金问题发生争议,要求羊城大酒店停止向八大处公司支付租金。

二、原审法院审判意见一、二审法院判决结果一致,均认定海港区工商局的起诉未超过诉讼时效,适用的是《诉讼时效司法解释》第五条,即“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。

一、二审法院认为,转租合同签订后,原租赁合同并没有终止,仍然处于履行状态且合法有效。

《转租协议》签订后,基于租金产生的债务履行主体和方式虽发生变更,但基于租金产生债务与原租赁合同约定债务为同一债务,此债务呈连续状态,且合同约定的履行期间尚未到期,故应当认定本案涉及的债权债务未过法定诉讼时效期间。

三、争议问题与意见分歧该案所涉争议问题:1.是否应适用《诉讼时效司法解释》第五条的规定。

《诉讼时效司法解释》第五条适用于“同一债务”,而同一租赁合同项下分期支付的租金是否属于同一债务存在争议。

2.分期支付的租金诉讼时效从何时起计算。

如果分期支付的租金不属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”,那么对于该条规定是否能够类推适用,还是要将每一期租金均视为独立债务分别计算诉讼时效。

对于本案租金债权的诉讼时效,合议庭形成两种意见。

第一种意见认为,海港区工商局主张本案租金债权并未超过诉讼时效,在租赁合同有效并继续履行的前提下,诉讼时效应自最后一期租金的履行期限届满之日起计算。

理由是:《诉讼时效司法解释》第五条明确规定对同一债务约定分期履行的;诉讼时效要从最后一期开始计算。

该规定的适用范围限定为“同一债务”,但对何为同一债务没有进行明确界定,实践中也很难区分。

因此,尽管该规定是否适用于本案分期支付租金的情形存在争议,但应尽量采取与司法解释相一致的立场,以利于维护司法解释的适用性和权威性。

此外,在法律和司法解释规定不明的情况下,当事人在订立和履行租赁合同的过程中不能够明确判断诉讼时效的起算时间,而诉讼时效对于当事人合同权利的实现至关重要,在没有明确规定的情况下,应当作出有利于保护权利人的解释。

第二种意见认为,同一租赁合同项下分别约定了各期租金的履行期限,其诉讼时效应从每一期租金履行期限届满之日起分别计算,本案海港区工商局主张租金债权超过了诉讼时效。

理由是:《诉讼时效司法解释》第五条适用于“同一债务”的情形,本案分期支付的租金债务学理上应归属于定期金债务,不属于“同一债务”范畴。

在《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》一书中,也对于分期履行合同之债与同一债务分期履行作出区分,明确了《诉讼时效司法解释》第五条只适用于同一债务分期履行的情形,而本案租金债务属于分期履行合同之债,不适用该条规定。

《合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

”第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

”上述规定虽然仅涉及租金支付期限,但其将不明确支付期限的租期分割为几个期间,实际上是对定期给付债务各期债务相对独立的一种认可。

在各期债务相对独立的前提下,其诉讼时效应分别从各期次履行期限届满时计算。

另外,结合《民法通则》中延付或者拒付租金的,诉讼时效为一年的规定也可以看出,现行法律在租赁合同的权利保护方面,体现出一种督促出租人及早行使权利,避免租赁关系长期处于不确定状态,促进社会资源充分有效的利用的价值取向。

综合这几点,在租赁合同中应按照各期债务的履行期限届满时计算诉讼时效。

四、最高法院民二庭审判长联席会讨论意见民二庭审判长联席会经讨论认为,该案在诉讼时效方面涉及两个争议问题,一是《诉讼时效司法解释》第五条是否适用于分期支付租金的情形,二是同一租赁合同项下各期租金分别约定履行期限的,诉讼时效应从何时起开始计算。

关于《诉讼时效司法解释》第五条,审判长联席会一致意见认为,从司法解释规定的本意出发作出解释,该规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期金债务,即不适用于本案分期支付租金的情形。

关于同一租赁合同项下各期租金分别约定履行期限时的诉讼时效如何计算问题。

审判长联席会多数意见认为应从最后一期租赁履行期限届满时起算诉讼时效,同时有意见认为可以作出进一步的细分,对于分别约定了不同履行期限的各期租金,每期租金履行期限届满时起债权人即有权利主张债权,如果债务人未履行债务,该期租金的诉讼时效即开始计算。

在欠付租金的情形下,如果租赁合同仍然在履行,承租人支付后续租金或继续使用租赁物都可以认为是对租金债务的认可,可以作为诉讼时效重新起算的依据,如此累计计算,就可以将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点,同时对各期租金亦可以分别提起主张,这种情形下存在双重的诉讼时效。

少数意见认为,对于分期支付租金的诉讼时效,很难作出一个明确的规定,如果按各期租金的履行期限分别计算,对于债权人的权利及租赁合同的稳定性均有可能造成损害;如果按最后一期租金的履行期限计算,则可能会对债务人造成额外的负担,也可能会导致债权的追诉期过长。

诉讼时效如何计算,从根本上说是各期租金是否具有同一性的问题,可以在具体案件中作出判断,如果是同一合同项下、履行期限较短,应当统一计算诉讼时效;如果涉及不同合同或履行期限较长,则可以分别计算。

五、对于租金诉讼时效问题的进一步分析本案双方当事人就分期支付的租金诉讼时效产生的争议,其实是分期履行的债务应如何计算诉讼时效这一理论问题在司法实务中的反映,唯因租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见,故而使这一问题在租金纠纷中得以凸显。

对于同一合同项下分期履行的债务,由于债务产生原因的同一性与债务履行期限的独立性同时并存,是否应视为同一债务存在争议,这一争议映射于诉讼时效制度,导致学理上和司法实务中对于应分别计算还是统一计算诉讼时效起算点莫衷一是。

最高人民法院在2000年至2004年期间数次针对个案作出答复,在这一问题上表现出了犹疑不定的态度,使该问题的答案呈现出更加扑朔迷离的状态。

尤其是上述几次针对个案的答复均未区分分期履行债务的不同类型,使答复内容在理论方面欠缺说服力。

针对分期履行债务诉讼时效起算点的争议,2008年9月1日起施行的《诉讼时效司法解释》给出了直接的回应,并通过“同一债务”这一概念,解释上将分期履行的债务区分为两种情形:分期履行合同之债与同一债务分期履行。

其中,分期履行合同之债通常是指继续性合同履行过程中持续定期发生的债务,本案的租金即为一例;而同一债务分期履行则是指债务在合同订立时已经产生并确定,只是依照约定的时间分期履行,例如分期付款的买卖。

两种情形相比较,前者债务发生有先后,可以视为不同债务;后者系同一债务的分期次履行或支付,在法律关系上无法分割。

因此,《诉讼时效司法解释》第五条仅规定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算,而分期履行合同之债的情形则刻意模糊处理,留待司法实务中进一步完善。

在以租金为代表的分期履行合同之债情形下,诉讼时效计算问题之所以让法院如此难以抉择,其实质在于两种价值取向的博弈。

从诉讼时效制度设计的初衷出发,各国立法均坚定地认为应该对债权的行使设定期限,以避免债权债务关系长期处于不确定状态,其实体现的是司法的效率原则。

效率原则对于社会经济秩序之稳定、社会资源之调配至关重要,但却难以做到在每一次具体的交易关系中实现公平。

正因如此,虽然各国立法均建立了诉讼时效制度,但在具体的纠纷裁判过程中,法官往往会从实质正义的理念出发,寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间,使债权人获得最大限度的保护。

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