物业管理费用催缴实战要略

因房屋问题拒交物管费的客户（整改户）
2、招数说明
房屋质量存在问题，业主对地产或施工方不满，可借以充当业主与第三方润滑剂，加强感情
联络，博得业主信任。
• 因整改拒交物管费的客户，首先应通过服务让业主感受到物业的服务，进而获得认可和信任。 • 对于谈费色变的客户，可从其它角度切入。如通知业主收取邮件、通知参加社区活动、或提 供其他增值服务等方式联系业主，注意在与业主的联络中一定要让业主记住并认识你，这是 培养信任的基础条件。 • 涉及到赔付的客户，可请地产公司给予一定支持，将结清物管费作为赔付协议的处理项之 一，以此促进业主缴费。对于整改过程已建立客情关系的客户，必要时可表达难处，获得业 主同情。
•
如何草拟律师函：与公司法务部\合作伙伴\律师在线\其他联系人联系。
3、话术：
4、案例：
第四招 地毯搜索
1、对象：无法取得联系的业主 2、招数说明：
业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初软件、资料留下的电话号 码及其他途径（通过户内门机呼叫、上门催收、业主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就 可以想尽办法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。
•
可与地产联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的电话号码，或获得购房时身份证复印
件上的地址；
• •
利用中介：新老业主通过中介进行房屋买卖交易时必定留下联系电话； 针对已接房、未装修入住的业主，可查看业主是否办理房屋租赁转让服务，登记相关信息，
透过转让租赁委托人电话联系上业主；
• 通过业主亲朋好友、工作单位等渠道通知业主交费、获得联系方式。
第六招 糖衣炮弹
• 当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重新感到开元国际大 家庭 的温暖。 • 使用此招时，一定要注意适度，避免业主“恃宠而骄”。
3、话术：
4、案例：
第七招 全民总动员
1、对象：
能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、无时间来前台等为原因拖欠费用，且迟迟不露面， 不交费的客户
1、对象：未缴费的全体业主 2、招数说明：
• 由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什 么。故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电 话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳费是有人管控跟进的， 打消客户“迟交无所谓”的念头。 • 正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。 • 下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外，各项目可根据自身特殊情况添加。 •业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。 • 提醒节点见下表：
第五招 统一战线
3、话术：
4、案例：
第六招 糖衣炮弹
1、对象：
曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主
2、招数说明：
某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加 大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大。这时“糖衣炮弹” 法就是一个不错的 选择。 • 如果业主对于我们服务的不满,是出于我方责任且是可改正的，一定要先将业主不满意的地 方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。 • 给予糖衣炮弹的一定不要是让其有不好感受的人。 • 对于此类业主的报事等要特别的敏感，片区负责人可上门访谈或者电话访谈，看看业主的报 事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感到我们工作地细致。 • 当园区里有什么活动的时候可以短信或者电话的方式特别通知此类业主，让其感到自己是备 受关注的。
第八招 公司行为——催费函
3、范例文本：
4、话术：
第九招 法律途径——律师函
1、对象：
户 所有关怀、催缴均无效，恶意欠费费用3个月以上，发多2封以上催费函无效的客
2、招数说明
此招能震慑恶意欠费客户，消除某些客户认为物业是弱势方拿其没办法的观点。
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当有多人同时符合律师函发放条件时，切勿同时发函，以免“狗急跳墙”多人抱团，应根据具 体情况选择几人中较为怕事或领头的人“开刀”，杀鸡儆猴。
话术
开元国际物业温馨提 醒：尊敬的XX业主， 为避免滞纳金的产生， 请您于15日前前往 XX客户中心缴纳相 关物管费。若为代扣 用户请于14日前在账 户内存入足够金额以 便代扣。如您因故不 便前往现场缴纳，可 汇款至以下账户： XXXX。如已缴纳， 请忽略本信息。
开元国际物业温馨 提醒：尊敬的XX 业主，您的预付金 已用完，请于本月 15日前前往XX客 户中心缴纳相关费 用，以免产生滞纳 金。如您因故不能 前往现场缴纳，可 汇款至以下账户： XXXX。如您已经 缴纳，请忽略本信 息。
开元国际物业温馨 提醒：尊敬的XX 业主，您的预付金 已用完，请于本月 15日前前往XX客 户中心缴纳相关费 用，以免产生滞纳 金。如您因故不能 前往现场缴纳，可 汇款至以下账户： XXXX。如您已经 缴纳请忽略本信息。
电话催 缴，详 见其他 招数
以滞纳金为由， 以温馨提醒的 名义催缴
详情 其他 招数
尊敬的XX业主：您的 物管费已欠费，请尽 快到XX客户中心缴纳， 以免滞纳金递增。如 您因故不能前往现场 缴纳，可汇款至以下 账户：XXXX。如恶意 欠费，我司将保留追 究法律责任的权利！
开元国际物业温馨 提醒：尊敬的XX 业主，为避免滞纳 金的产生，请您于 15日前前往XX客 户中心缴纳相关物 管费。若为代扣用 户请于14日前在账 户内存入足够金额 以便代扣。如您因 故不便前往现场缴 纳，可汇款至以下 账户：XXXX。如 您已经缴纳，请忽 略本信息。
催提对象
全体业主
还未缴费客户
还未缴费客户
第二招 断其后路
1、对象：满口答应，却总不出现的业主 2、招数说明：
很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我 知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种业主 “断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。
“催费”无“服务”。
索 引
必达招数 招数 第一招 适时提醒 第二招 断其后路 第三招 苦肉计 第四招 地毯搜索 自选招数 第五招 统一战线 第六招 糖衣炮弹 第七招 全民总动员 法律招数 第八招 催费函 第九招 律师函
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 未缴费的所有业主
常见欠费业主类型
参考使用招数
第四招 地毯搜索
• 一般人在听到“欠费”二字时都比较敏感和反感，在联系到业主的亲朋好友时，希望其转达 或告诉你联系方式，建议用情况紧急又为业主着想的口吻表达来电用意。比如“现在有关于 房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，您看方便留下业主本人的联系方式吗？”
3、话术：
4、案例：
第五招 统一战线
1、对象：
• • 确定时间后一定要按着时间持续跟进。 在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。
第二招 断其后路
3、话术：
4、案例：
第三招 苦肉计
1、对象：欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。 2、招数说明：
业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应爽快，却一直以工作忙忘记交费 为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确表示拒缴。 • 了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感，此招不建议在性格暴躁， 没有耐心的业主前使用。 • • • 面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以获得理解。 与业主建立良好关系，使其信任你。 利用业主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，让对方知道催 费对你、对你的工作绩效影响何其重要。
物业管理费用催缴实战要略 （分享）
深圳市开元国际物业管理有限公司华东区域 品质线 2014年1月17日整理
前 言
1、 在日常物管费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租„„ 等各种原因迟交、甚至拒缴物管费。为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催
费”便成为必不可少的工作。
第七招 全民总动员
3、话术：
4、案例：
第八招 公司行为——催费函
1、对象：
部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物管费（如房屋久未出租、公摊水 电不合理等等），在已经过多次解释沟通（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责任 时），但对方仍不肯缴纳物管费想借机得到进一步好处或实惠的业主。
• •
发函前，提前以私人名义“透露消息”给业主，让他赶紧前来缴纳 随催费函附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查 询，耽误缴纳时间。
第九招 法律途径——律师函
• 律师函里的缴纳时间最好定为离发函日2周。在发函后不要主动与业主联系，等其上门，你便可 掌握主动权。
• 如到达律师函上约定的缴费时间时，对方任未主动联系，则联系业主，探听情况。 在律师函的发放过程中，一定要让客户感觉这是从第三方律师事务所发出了（如用律师事务所的信封 等） •切忌，在所有的沟通中一定要向客户传到你们是一个战线的信息，以便后期的交流。 如业主态度激烈，可以私人立场，解释你是与其一个战线的发函是公司行为，如果能 在一定时间内缴纳，可帮助其向公司申请从正式起诉名单中删除。
1、凡客户来访，均需打开物管 对于始终不露面的客户， 收费软件，确认是否欠费，根 可将户位及相关信息传 据欠费情况判断是否特殊客户, 递车管员、门岗，遇业 如不是应当面提醒其缴纳,如是， 主回家时先与业主当面 及时提醒片区经理，是否需要 提醒，再及时联系客户 当面沟通，以确认收费。2、上 中心，由客户中心人员 门收取 侍机上门沟通收费
① ② ③ ⑦
满口答应，却总不出现的业主 无法取得联系的业主 房屋存在整改问题的业主 因房屋久未出租而欠费的业主 曾经对物业有误会，发生过不愉快的业主 以工作忙、不在家、无时间等为借口的业主 所有关怀、催缴均无效，恶意欠费3个月以上的业主