滨水滨海商业案例研究课件

情人港借用滨海区的水资源景观将原先闲置码头二次开发成集旅游、购物、休闲、娱乐、外展为
一体的城市综合体，不仅推动区域第三产业发展大，家同好时带动悉尼的旅游业、外展业。
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项目区位/交通
悉尼情人港位于雪梨市中心对面，达令港是 雪梨主要的娱乐中心。有为数可观的餐厅、咖啡 厅及酒店，逢星期假日和文化节庆更以 户外活动 及表演节目为号召，吸引本地及外来的旅客。另 外达令港还有雪梨水族馆——海豹馆.浅水馆和深 水馆。
景点
Portofino作为全球闻名的旅游胜地之一，拥有建于中世 纪的布朗城堡、圣乔治教堂和灯塔、波托菲诺地区公园。
每年来此地旅游的人数超过750万人。
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简介
Portofino房子错落有致，且至少有一扇窗户朝向蔚蓝的 海湾，房子外立面色彩丰富，充满个性。吸引了世界各地 许多著名的政界要人、金融巨子、明星名流。 当地以旅游业为经济支柱。有商业街、星级酒店、大型购 物中心等。商业街位于海滩与城市中心交界处，近300家 世界知名品牌在此地开设VIP服务店。同时，具有意大利 海滩风情的特色小店遍布。
至今己有超过220间的品 牌进驻，包括CHANEL、 Dior、GUCCI、 PRADA、 PENDI、YSL等国际顶级 品牌，以及一些流行的二
线品牌。
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功能设置
➢商业街： 经营范围包括时装、 鞋子、化妆品、珠宝首饰、手袋 皮包、家庭用品、室内装饰品、 礼品精品、儿童玩具等。
➢配套： 餐馆、休闲娱乐区
景点
维港海岸线很长，南北两岸景点多不胜数，以太平山、 铜锣湾避风塘、尖沙咀海滨长廊、香港星光大道、金 紫荆广场最为著名。每年吸引游客众多。
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维港商业简介
维多利亚港由于港阔水深， 为天然良港，香港亦因而 有“东方之珠” 。 1900年代，维港贸易流通， 大量外地人口涌入，商业 开始逐渐成型。
滨水岸线
商业街
入口广场
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景区主入口
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入口空间1：
——广场+标志性建筑吸引人流，商业、水景等一一展开
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节点空间1：
——沿滨水岸线组织公共空间，联系人流 与商业。但是，缺少沿主体水域的滨水带。
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尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：1—— 1：2，局部介于1：3，中间做水景分隔。空间感内聚向心，稳定 且内街宽度控制在20M-——25M左右，
H
D
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案例总结
合适的商业空间尺度，空间感觉内向、不离散，且能观赏建筑细部
外部和内部均引入水，打造富有趣味的亲水体验
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案例总结：商业活动与观景活动的不同比例，决定了不同的空间布局。 主题活动的植入，强调了情景商业的主题性。
+
商业
情景式商业
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观景
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案例：克拉码头
区位：位于新加坡河与里巴巴利路 业态：餐饮、娱乐、购物、旅游
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模式：
滨水步行
滨水功能
水体
空间要素相互融合
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商业动线： 亲水空间
节庆大道
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商业主入口 商业路径 中心广场 亲水空间
商业动线
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亲水空间
亲水码头
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东部华侨城－海菲德小镇
区位：深圳
项目内容：主要包括天幕、海布伦宫、红酒体验馆、自酿啤酒屋、湖畔美食廊、小镇客栈等特色项目 项目特点：以浓郁而各具特色的世界葡萄酒文化为主题，演绎了19世纪美国加州纳帕山谷的红酒小镇风情。
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滨水步行 滨水功能 水体
模式：
商业动线
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空间要素相互融合 商业动线： 亲水体验与商业消费相互融合
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商业动线
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商业动线： 亲水体验与商业消费相互融合
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商业空间布局： 两带两组团
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体验路径： 狂欢大道 水上唱游
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入口空间1：
——通过建筑、景观、及构筑物的限定，将人流直接引到水边，并进入商业街入口
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空间界面：带状连续型
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节点：商业与亲水空间相融合，水引入商业内部，增加商业内部的空间趣味性
水引入商业内部，形成各种趣味空间
水引入商业街，滨水休憩空间与亲水空间有机融合
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尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：1—— 1：2，空间感内聚向心，稳定 且内街宽度控制在20M-——25M左右，
H
D
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案例：圣淘沙名胜世界
区位：位于新加坡河 业态：亚洲顶级一站式综合娱乐城和独一无二的家庭度假目的地，东南亚首个且唯一一个环球影城主题乐园。 占地面积： 49公顷
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项目环境：
城市道路
水体
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圣淘沙名胜世界
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项目内容：
海事博物馆 及水族馆
ESPA 海洋生物园
酒店
环球影城
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H
D
D
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主题活动：
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案例二：迪拜节日城滨水中心
区位：迪拜迪拜湾东南方 业态：餐饮+零售+娱乐+旅游 面积： 20，4388平米
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迪拜湾
迪拜湾 25
滨水步行 滨水功能 水体
模式：
商业动线
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空间要素相互融合 商业动线： 亲水体验与商业消费相互融合
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项目基本情况
达令港(Darling Harbor)又叫情人港，但原意中并没有“ 情人”的含义，是1826年以当时的行政长官Ralph Darling的名 字命名的。上世纪70年代，达令港到处都是空置的仓库，还 堆积着成千上万吨几乎不再使用的铁轨。至于她的码头，也 只有一些老式的小船还在使用;但她的滨海区非常美丽，又靠 近城市，已经到了符合再开发的阶段。 1984 年，新南威尔士 州政府正式开始对该区域进行再开发，宣布“经过150年的工 业用途后把她还给悉尼人民” 。1988 年在澳大利亚200 周年年 庆之际，达令港重新开放。如今，达令港几乎全年成为澳大 利亚重大户外庆典的场地。 自1988年开放以来，有一亿五千 万人次访问过达令港。根据2002 年的统计，港区第三产业的 雇员超过四千人，高星级酒店的房间数达2888 间，酒店式公 寓3341套。 酒店的入住率远高于市内的酒店， 2001 年就达到 76.6% (911 事件后有所下降，目前已超过80%)。 2002年到 访达令港的游客人数为1,300万， 2003年到访者的人数则突破 了1,500万的大关，为当地各行各业带来了巨大的收益。
➢四通八达的便捷交通，形成更大的商 圈辐射能力。
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意大利 波托菲诺
Portofino ，Italy
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概况
Portofino是意大利著名的旅游海港小镇，位于意大利北 部，隶属于里维埃拉。
交通
从海港有三趟轮渡连通其他海港。当地有城际巴士，也 可以自驾进入。城市内交通以敞篷小车和小帆船为主。
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功能设置
➢商业街： 经营范围包括：时装、 鞋子、化妆品、珠宝首饰、手 袋皮包、室内装饰品、礼品精 品等。
➢配套： 特色餐馆、咖啡厅、宠 物寄养中心、艺术馆等
➢酒店： 波托菲诺酒店(5星)、 圣乔治亚酒店(4星)、伊登酒 店(4星)
➢大型商场： Sam Moon Center、 The Woodlands Mall 等
水引入商业街内部，形成各种趣味空间，但均为静水观赏，人的亲水活动缺乏、
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尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：1 ——2：1之间，开放空间控制比例在1：1 ， 宽度也控制在20m——25m之间，而某些商业内街的比例遵循了传统江南古镇的街区比例，接近到2：1 ， 使得商业内街具有浓重的传统韵味。总体空间则收放有致
➢酒店： 香港君悦酒店(5星)、 香港喜来登酒店(5星) 、香港 朗豪酒店(5星)等
➢大型商场： 海港城、国际金融 中心商场、新港中心、朗豪坊购 物中心、友邦中心、新宁大厦等
➢特色服务： 新年烟花汇演 64
经营特点
➢世界著名或知名品牌：所经营的品牌纯正， 质量上乘；
➢难以想象的低价：每年10-12月的打折季 一般以低到1-5折的价格销售，物美价廉；
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项目可借鉴之处
➢档次丰富、 兼容性强的商品，增强项目对不同层次消费 群的吸纳能力；
➢景观商业，将旅游与购物融为一体，营造绝佳休闲消费 环境； ➢星级酒店与特色酒店相结合，通力增强项目吸引力； ➢独具特色的便捷交通，形成更大的商圈辐射能力。
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达令港
Darling Harbor Australia
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功能空间
游
水体
游
憩
憩
空
空
间
间
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模式： 空间要素相互并列
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商业动线： 亲水空间
天幕广场
商业主入口 商业路径 中心广场 亲水空间
商业动线
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亲水空间
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杭州西湖滨湖商业
区位：杭州下城区西湖边 业态：零售+娱乐+旅游 面积： 36，5760米
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项目 西湖
传统的街区尺度引入商业街，使得空间 具有文化传承的意义
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香港维多利亚港
Victoria Harbour，HongKong
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概况
Victoria harbour 位于香港的香港岛和九龙半岛之间， 是中国第一、世界第三大港。
交通
建设有海底隧道，地下铁路等现代化设施。实现过海 隧道、地下铁路、海上渡轮共同运输，保持维港与外 界的交通畅通快捷。
面积： 34000平米
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项目环境：
城市道路
坡好河
克拉码头
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模式： 空间要素相互并存
商业动线：
滨水步行
滨水功能
水体
商业大动家线好
亲水体验与商业消费相互融合
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商业动线：
入口：通过一系列引导，使得商业、水发生关系
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商业主入口 商业路径 中心广场 亲水空间
商业动线
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亲水空间
商业主入口
商业+娱乐+文化+旅游+生态 功能构成：零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园
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大家好
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主题： 找回深圳消失的渔村
布局：临水独栋+外摆空间+穿街水道
空间特点：水系贯穿于功能空间中;同时增强中部用地的商业价值
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建筑风格：岭南文化渔村建筑风格 独栋环水的布置和路径的组织，形成了步移景异的空间效果。
➢方便舒适的氛围：维港有得天独厚的景观 资源，购物氛围舒适惬意；
➢交通方便：海底隧道、地下铁路、海上轮 渡通达港外。
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项目可借鉴之处
➢开发商可利用项目景观资源优势，进 行知名品牌招商；
➢类型丰富、性价比高的品牌商品，增 强项目竞争力；
➢沿街式商业布局，营造良好的购物环 境；
➢写字楼、酒店、特色服务相配合，增 强项目吸引力；
入口和局部节点空间比例控制在1：1到1：2之间，比较舒适
部分商业内街在选择接近2：1的比例，接近杭州传统街区尺度
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案例总结
项目本身位置好，定位高端，整体规划 滨水功能与水体(西湖)以及亲水空间
(滨湖步行带)分开设计，使得滨湖休 闲带的人流与商业人流分开，商业内部 较为安静
亲水体验引入商业街，但是仅作为辅助 空间提高商业品质，而且为观赏性静水，
入口商业动线
商业路径
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中心广场
模式： 功能空间 游憩空间 水体空间
空间界面呈连续带状型
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节点：功能空间与亲水空间相融合，增加亲水空间的趣味性
游憩空间引入水体空间，形成各种趣味空间
滨水休憩空间与亲水空间的亲密接触
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尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：1 —— 1 ：2，空间感内聚向心
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商业动线：
商业动线
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主要商业动线：
亲水体验与商业消费相互融合
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商业动线：
入口：通过一系列引导，直接使引导人与商业、水发生关系，形成本案的有别于其他项目的特征
商业主入口
水景大堂 水景广场 休憩广场
游艇码头 商业动线
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商业主入口
游艇码头
水景大堂 入口商业动线
水景广场
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休憩广场
城市道路 54
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滨水步行 滨水功能 水体
模式：
商业动线
+
整体规划为滨水步行、功能、水体三者并行 商业内街则采用三种元素融合的形式
商业动线： 部分商业消费采用亲水体验形式
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商业动线：
商业动线
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主要商业动线：
部分亲水体验与商业消费相互融合
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空间界面：带状连续型
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节点：商业街增加趣味性的滨水空间
滨水(海)商业案例研究
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案例：深圳欢乐海岸
规划理念：
——海洋文化主题概念 ——集零售、餐饮、旅游、娱乐于一体的都市旅游目的地 占地面积： 125万平方米
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大家好
3ห้องสมุดไป่ตู้
功能定位： 华侨城的DOWNTOWN 华侨城创意文化、商业、娱乐的体验中心 华侨城旅游集散地和信息传播中心 深圳湾和华侨城城区的中央客厅
➢特色景点： 布朗城堡、波托菲
诺地区公园
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经营特点
➢世界知名品牌高端服务店与意大利风情商品，满足不同层次 消费群和消费目的；
➢以旅游业为支撑，酒店业发达，高中低档次酒店兼有，适合 各类旅游成本；
➢波托菲诺海湾绝佳的自然景观，配合城市规划的人造景观， 营造舒适的购物氛围； ➢富有特色的交通工具：当地交通工具以敞篷车和小帆船为主。