高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。

转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释
____日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款〔按揭〕等方面如何详细适用法律作出更加明确、详细的规定。

其中，对房地产开发企业严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。

每日商报对局部重要内容作了摘编。

中华人民共和国____公告〔【摘要】：^p 〕
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业〔以下统称为出卖人〕将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方承受的除外。

第八条具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
〔一〕商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
〔二〕商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
〔一〕成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者提供虚假商品房预售答应证明；
〔二〕成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；〔三〕成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承当。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合
理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由恳求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任：
〔一〕商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
〔二〕商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
〔三〕商品房买卖合同的标的物为已开工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十八条本解释自2023年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审讯监视程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《____〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答〉》。

房屋买卖合同考前须知
(1.)房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使如今没有将来办理获得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进展交易。

(2.)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

假如只是局部共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

假如买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大局部国家均认可“买卖不破租赁”，也就
是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司无视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4).土地情况是否明晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完好的权利;还应注意土地的使用年限，假如一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5.)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已理解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购置时应全面理解详细情况。

(6).福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购置时要防止买卖合同与国家法律冲突。

(7.)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有本钱价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有局部产权，职工在转让时，单位享有优先购置权。

买受人假如没有注意这些可能会和房主一起进犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购置了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承当。

(9).中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介效劳，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的效劳，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

买受人以为自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，所有的责任有可能自己都要承当。

(10.)合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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商品房多重买卖相关司法解释
商品房多重买卖是出卖人就同一商品房订立两个或两个以上的买卖合同，将房屋先后卖于数人，形成数个商品房买卖合同关系的行为。

最高法院新公布的《关于审理商品房买卖合同适用法律假设干问题意见的解释》(以下简称《解释》)第八、九、十条对商品房多重买卖作了新的标准，本文拟就此略谈粗识浅见。

一、商品房多重买卖合同的效力
合同是当事人合意的表达，除因标的目的自始客观不能、无从确定、违背法律强行规定，违背公序良俗及其他法律特别规定外，均为有效。

前位买卖合同只要系双方真实意思表示，不违犯合同法第五十二条的制止性规定，其效力自不待言。

在后位买卖合同中，出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的仁慈风俗，但只要出卖人与后位买受人未有恶意串通损害第三人利益的行为，该房屋买卖合同并非当然无效。

不能以是否行到实际履行为标准否认后位买卖合同的效力。

____学者王泽鉴先生亦认为，基于先后买卖契约而生之多重债权，依传统之债法
观念，不因先后而异其效力。

《解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的先买受人可以恳求解除前位买卖合同及要求出卖方支付惩罚性违约金，而不能当然否认后位买卖合同的效力。

由此可推断《解释》认可后位买卖合同效力的意旨。

二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平
同一合同标的难以在多个债权人之间合理分配，是多重买卖合同的特色，如何确定商品房多重买卖中所有权的归属实是争议焦点所在。

(一)房屋所有权已先行转移于前位买受人时的物权变动
出卖人假设已将房屋所有权移转于前位买受人并办理所有权登记后，又将该房屋卖于别人，先买受人获得房屋所有权当无疑义。

不动产以登记为权利公示公信方法，后买受人可从权属登记中发现出卖人非真权利人，从而放弃交易。

假设其仍愿意与出卖人继续交易，那么应视为承受了权利不能实现的风险，自然无法获得房屋所有权。

为惩戒出卖人的恶意欺诈，依《解释》第九条第(三)项规定，后买受人就出卖人的一物数卖行为可主张不超过已购房款一倍以内的惩罚性赔偿金。

(二)出卖人径行将房屋移转于后位买受人时的物权变动及法律评价
《解释》第八条和第十条针对原因行为的不同，在考量后位受让人好心与否的根底上，对房屋所有权变动作了不同的规定。

《解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人有恳求解除买卖合同，可要求出卖人承当不超过已付房款一倍之内的惩罚性赔偿责任。

惩罚性赔偿责任打破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念，于英美法系国家，最早主要适用于侵权责任，后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。

《解释》继消费者权益保护法四十九条、合同法一百一十三条之后，作了新的创新，将赔偿性赔偿责任界定在已购房款的一倍以内，既有利于有效遏制多重买卖之类违犯老实信誉原那么、严重损害市场交易平安的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度确实立，又能到达各方利益的平衡，保证建筑业的安康开展。

但仔细解读《解释》第八条，会发现先买受人的权利仅限于前位买卖合同中，而无权要求解除后位买卖合同，更无权主张房屋所有权。

对此应理解为是后位受让人主观为好心时，对出卖人、先买受人、后买受人的利益衡平。

先买受人之所以无主张房屋所有权之权利，缘于好心第三人受到了公示公信原那么的保护。

不动产物权公示原那么是指将不动产物权的设立、移转通过登记方
式向社会公开。

不动产物权公信原那么是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。

公示公信原那么彰显了保护信赖利益的精华，而信赖利益往往又是交易平安的根底。

在商品房多重买卖中，出卖人仍是登记记载的权利人，在法律上只能推定其为真权利人，后买受人基于对不动产登记的合理信赖，而与之交易，自应获得房屋所有权，否那么将是对无辜、仁慈的后买受人的非难，有悖于公平正义之法那么。

《解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

此条解释是对后买受人主观为恶意情况下的特殊标准。

即使后买受人已获得房屋所有权，先买受人仍可径直主张合同无效，并依合同无效的法律效果使后买受人丧失房屋的所有权。

该条解释不是从注重保护后买受人的利益，进而保护实际交易的流通效率与平安考虑;而是从意思自治和老实信誉的根本价值出发，着意保护先买受人利益和正常的交易秩序。

对出卖人与后买受人违犯老实信誉的行为科以了宣告合同无效这一最严厉的处分，并辅之以不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，表达了司法者明确的价值取向。

由上可知，《解释》对前买受人及好心后买受人给予特别的法律保护，既是老实信誉原那么的践行，更表达了维护交易平安的本意。

关于融资租赁合同纠纷细化司法解释
关于融资租赁合同纠纷细化司法解释
为适应我国不断开展的融资租赁行业给司法理论带来的更高要求，近日，____《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《解释》)正式发布，并于3月1日开场施行。

新司法解释共为五个局部二十六条，针对融资租赁经营理论和审讯实务中反映突出、争议较多的法律问题作出了规定，重点解决了融资租赁合同的认定及效力、履行和租赁物的公示、解除、违约责任以及案件的诉讼当事人、诉讼时效等问题。

近年来，融资租赁业在我国呈现持续高速开展态势，不仅新设的融资租赁公司数量持续快速增长，融资租赁业务总量和纠纷数量也呈高速增长态势。

据统计，20xx年各地人民法院受理的一审融资租赁合同案件为860件，20xx年为4591件，20xx年那么到达8530件。

与此同时，司法理论中，在融资租赁法律关系的构成、租赁物的范围、融资租赁合同与买卖合同的关系、合同解除的后果、租赁物的公示等方面出现了较多争议。

____民二庭负责人指出，因审理融资租赁合同纠纷案件的
主要法律根据合同法的规定相对较为原那么，现行法律规定已不能满足司法理论的需求。

针对上述问题，《解释》最直接的一个特点就是细化规那么，易于操作。

上述民二庭负责人介绍说，现行的合同法以法律的形式正式确定了融资租赁合同制度的根本框架，但是从司法审讯的角度看，一些条文的规定较为抽象，各地法院在条文的理解和适用上存在差异。

比方，出租人的协助索赔义务及其法律责任、出租人对租赁物的瑕疵担保免责的例外情形、承租人违约时出租人的司法救济方式等。

针对这些问题，司法解释均做了进一步的明确和细化，以统一司法裁判尺度，增进裁判结果的可预测性。

华东政法大学自贸区法律研究院金融法中心副主任曾大鹏对记者表示，新发布的《解释》尊重了合同法的根本原理，同时又顺应了现实的需求，制定出了一些新的规那么。

首先，《解释》保证了融资租赁交易的平安。

以往有承租人把租赁物作为自有物，进展抵押融资，导致出租人的财产遭受损失。

如今新修改的《解释》对此进展了一定的标准，如规定出租人可以把租赁物先做抵押登记，然后再出租给承租人使用。

其次是表达了融资租赁的效益价值。

融资租赁最终的目的是融资，在《合同法》中主要表达了公平理念，但没有突出融资租赁的效益理念，这次新的解释，在效益方面有一些新的规那么，如好
心第三人方面。

该《解释》第九条列举了4种例外情形，从第三人获得租赁物的所有权或者他物权是否构成好心的事实认定角度，将实务中出租人广泛采用的并且符合现行法律规定的所有权保护措施予以认可，这将有利于加强出租人对租赁物的物权保障，并引导和促进融资租赁行业整体的安康开展。

对融资租赁行业理论中广泛存在的售后回租交易问题，上述民二庭负责人表示，考虑到售后回租交易有利于市场主体盘活资产、引导资金效劳实体经济，相关监管部门的规章对此类交易形式也已明确认可，且承租人与出卖人相重合，并不违背合同法第二百三十七条有关融资租赁合同构成要件的规定，司法解释对售后回租合同的融资租赁合同性质予以了认可。

但假如出租人与承租人签订了售后回租合同，而实际并无租赁物，或者租赁物低值高估，以融资租赁之名，行借款、贷款之实，人民法院仍应按照其实际构成的借款合同关系予以处理。

在合同的认定及效力上，《解释》减少了认定融资租赁合同无效的情形、严格限定融资租赁合同的解除条件等方式，维护融资租赁合同按约正常履行。

同时，坚持约定优先原那么，鼓励双方当事人以市场化的方式对合同的履行和解除、租赁物的风险负担、租赁物清算等问题做出约定，以减少诉讼风险和损失的不确定性。

对于《解释》给融资租赁行业带来的影响，曾大鹏表示，《解释》对融资租赁合同确实立做出了规定，比原来的法律规定要相对广泛些，这有利于促进融资租赁形式的多元化开展。

因此，我国融资租赁行业开展前景会更好。

赠与合同司法解释
赠与人：______________________
受赠人：______________________
为鼓励广阔学生刻苦学习成为优秀人才，经赠与人与受赠人友好协商，由赠与人在受赠人处设立________奖学金，双方当事人为明确互相之间的权利义务关系，签订本合同。

第一条捐赠目的
赠与人在受赠人处设立________奖学金，目的在于鼓励学生全面开展，成为国家栋梁之材，造福于人民。

第二条捐赠金额
赠与人设立_______奖学金的基金为人民币_________万元。

第三条捐赠金额的交付
赠与人于_______年____月_____日通过银行汇款至受赠人人民银行账户。

受赠人应当及时进展查验。

第四条奖学金管理与发放。