财产行为税法与纳税实务

28 000
2．出租房产应纳房产税的会计核算
企业出租房产取得的租金收入，在会计上应列作“其他业务收 入”，根据收入与费用相匹配的原则，对应的房产税额应作为租 金收入的费用，列入“其他业务支出”科目。
【例7-5】橡胶厂有闲置房屋2间，2007年1月1日将其中一间门面 房出租给某饭馆，租金按其当年营业收人的10％收取，该饭馆当 年营业收人100 000元，还有一间出租给当地某商贩作为库房，月 租金收人为1 000元。该公司当年应纳房产税的计算及会计处理如 下：（1）计税租金收人=100 000 × 10 %+1000 × 12 = 22 000（元）。 （2）年应纳房产税=22 000 × 1.2% =264（元）。 会计处理：
【例题】
赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和 家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日 出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。 赵某当年应缴纳的房产税为（ ）。 A.288元 B.576元 C.840元 D.864元
【答案】A 【解析】应纳房产税=1200×6×4%=288（万元）
需要注意的特殊问题： 第一：以房产联营投资： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计
税依据计征房产税； （2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，
只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应 由出租方按租金收入计征房产税。
第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产
学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或
不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但
独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不
征房产税。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；
但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按
规定征收房产税。
【例题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一 律不征收房产税。（ ）
【答案】ABC
二、纳税义务人与税率
（一）纳税义务人 契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属 承受的单位和个人。 【例题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和 个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国 企业。 （ ） 【答案】×
（二）税率：3%-5%
三、应纳税额的计算
契税应纳税额 = 计税依据×税率
【练习】
居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给
乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套
两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万
元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份
投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、
丙纳税契税的情况是（ ）
契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转
移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情
况：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋
买卖，以成交价格为计税依据；
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照
土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地
使用权、房屋的价格差额为计税依据；
【答案】 应缴纳房产税 =500×（1-20%）×1.2%÷12×4=1.6（万元）
二、纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，
具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
三、纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方
的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地 的税务机关纳税。
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方 在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属， 应缴纳契税。
6.承受国有土地使用权支付的土地出让金
【例题】
下列各项中，应当征收契税的有（ ） A.以房产抵债 B.将房产赠与他人 C.以房产作投资 D.子女继承父母房产
D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房
产税
２、某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋 房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元， 2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A 栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企 业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减 除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（
（2）会计处理：
计提房产税时：
借：待摊费用
386 000
贷：应交税金—应交房产税 386 000
按月摊销房产税时：
每月摊销额=386 000/12=28 000（元）
借：管理费用—房产税
28 000
贷：待摊费用
28 000
每月缴纳房产税时：
借：应交税金—应交房产税 28 000
贷：银行存款
【例7-4】某国有企业坐落在某市郊区，其生产经营用 房，会计账簿记载房产原值4 000万元，包括冷暖通风等 设备150万元。该企业在郊区以外的农村还建有一个仓 库，房产原值300万元。当地规定允许减除房产原值的 30%，该企业应缴房产税按年计算，分月缴纳。
（1）计算当年应缴房产税=4 000×(130%)×1.2%=38.6(万元）
【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房 4月1日才出租，1至3月仍从价计征， 自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%） ×1.2%+1000×（1-20%）1.2%÷12×3=19.2+2.4=21.6 （万 元）； 出租的房产按本年租金从租计征=5×9（月）×12%=5.4（万 元）， 企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27（万元）。
（二）房产税的账务处理
因为企业缴纳房产税的情况有生产经营自用房产和出租 房产两种，因此相应的会计处理也有不同的核算。
1．生产经营自用房产应纳房产税的会计核算
生产经营自用房产应纳房产税，若税款金额不大时，可 将所缴纳的税款全部一次性计入“管理费用”科目，若 税款金额较大时，可按权责发生制原则，先将税款计入 “待摊费用”科目，再按其受益期进行摊销。两种核算 方法下对应科目都是“应交税金—应交房产税”。
计提房产税时：
借：其他业务支出
264
பைடு நூலகம்
贷：应交税金—应交房产税 264
缴纳房产税时：
借：应交税金—应交房产税 264
贷：银行存款
264
第二节、契税法及纳税实务
一、征税对象 （一）一般规定
契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这 种行为。契税征税对象具体包括以下五种具体情况：
1.国有土地使用权出让； 2.国有土地使用权转让； 3.房屋买卖； 几种特殊情况视同买卖房屋： （1）以房产抵债或实物交换房屋 （2）以房产做投资或做股权转让 （3）房屋拆料或翻建新房 4.房屋赠予； 包括以获奖方式承受土地房屋权属。
【答案】×
(二)房产税的征税范围
城市、县城、建制镇和工矿区。
房产税的征税范围不包括农村。
三、计税依据和税率
（一）计税依据
1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的 扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市 人民政府确定。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的 原值。 2.从租计征——计税依据为房产租金收入。
税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确
定。
第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定
（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设
施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算
中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计
【答案】C
二、税率
1.从价计征：税率为1.2%； 2.从租计征：税率为12%；
对个人按市场价格出租的居民住房，暂按 4%税率征收房产税。
四、应纳税额计算
【例题】
某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值 为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政 府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应 缴纳房产税（ ） A.4.8万元 B.24万元 C.27万元 D.28.8万元
财产行为税法及纳税实务
第一节 房产税法及纳税实务
一、纳税义务人
（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权 属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人， 包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、 代管人或使用人三类。
（二）产权出典的，由承典人纳税。
五、 税收优惠
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但是 上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房， 不属于免税范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，其自身业务范围内 使用的房产免税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 （4）个人所有非营业用的房产免征房产税。 （5）经财政部批准的其他免税房产。如因大修理连续停用半年
以上的房产，高校后勤实体，疾病控制机构和妇幼保健机构等 卫生机构自用房产，地下人防设施以及在基建工地为基建服务 的各种工棚等临时性房屋。
课堂练习
１、下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有
A.对高校后勤实体免征房产税
B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税
C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税
5.房屋交换; （1）以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为，应由 产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。 （但是以自有房产投资本人独资经营企业，免纳契税）
（2）以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承 受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，按房屋现值缴纳契税。
（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代 管人或者使用人纳税。
（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人 或者使用人纳税。
（五）无租使用其他房产的问题。
外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产 税。
二、征税对象和范围
(一)征税对象
房产是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、
课堂练习（附练习资料）
课堂小结
房产税的核心问题：计税依据、税率 税额计算中需要考虑：优惠政策、与其他税种
的结合。
七、纳税申报及会计账务处理
（一）房产税的纳税申报 企业应当在规定的时间，将现有的房屋的坐落地点，
结构、面积、原值、出租收入等相关情况，据实向房 产所在地税务机关办理纳税申报，并如实填制《房产 税纳税申报表》（见表7-1）。 【例】利华有限责任公司纳税识别号为 458255762247229，企业2007年初生产用房原值80万元， 均为砖混结构，面积为1 000平方米。 2007年7月1日， 该企业将价值10万元的房产出租，每月取得租金收入 0.1万元，7月1日将价值8万元的房产对外投资，不承 担投资风险，每年取得固定利润分红1.2万元。已知当 地政府规定的比例为30%，每半年申报纳税一次。计 算该企业2007年7月1日至12月31日应纳房产税并填制 《房产税纳税申报表》。
入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设
施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再
计入房产原值。
【例题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投 资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已 知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例 为20%。该企业2003年应缴纳房产税（ ）。 A.6.0万元 B.9.6万元 C.10.8万元 D.15.6万元
A.15.04万元 B.16.32万元
C.18.24万元 D.22.72万元
六、征收管理与纳税申报
一、纳税义务发生时间
重点是：纳税义务发生时间——当月与次月
纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳 房产税。
纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，
缴纳房产税。
【例题】某企业8月10日对委托施工单位建设的生产车间办 理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。（房产税 计算余值的扣除比例20%） 要求：计算应缴纳的房产税。