建筑物区分所有权

法律规定
民法典的规定
第二百七十一条 【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条 【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分 的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
所谓共同管理权，是指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。 依据《民法典》第271条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财产和公共 事务的管理权。物权编所规定的共同管理权具有如下特点：
所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约， 对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。建筑物区分所有人的 共有权具有如下特点。
1．权利主体的特殊性
建筑物区分所有权中共有权的权利主体是业主大会或者全体业主。与一般财产共有相比，在建筑物区分所有 中，共有人是众多的，随着现代建筑物向高层、高空发展，一栋建筑物的住户越来越多，一个小区内可能有成千 上万的业主，他们都构成了小区内共有财产的主体。正是因为人数众多，所以不可能每一个人都参与共有财产的 管理，通常需要由业主通过业主委员会或其委托的物业服务企业来实际行使管理权。
第二百七十五条 【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。
法律特征
（一）建筑物区分所有权的客体具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形式；
（二）建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成；
2．共有部分范围的类型
（1）绿地。《民法典》第274条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。”根据该条规定，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，业主对小区内的绿地享有 共有权。绿地应当作为共有财产属于全体业主共有，不能由建设单位保留所有权，因为业主在购买房屋时，小区 内的绿地面积是重要的考虑因素，其甚至可能将绿地的有无以及面积的大小作为决定自己是否购买房屋的决定性 条件。
专有部分的 范围
03
专有部分的 具体认定
04
共有权的概 念及特点
06
共有权的行 使
05
共有部分的 范围
01
车位、车库 的归属
02
共同管理权 的概念和特 征
03
共同管理权 的行使方式
04
业主享有管 理其物业的 权利
05
业主大会
06
业主委员会
专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单 独所有权。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。《民法典》 第272条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物 的安全，不得损害其他业主的合法权益。”该条对建筑物区分所有权的专有部分所有权作出了规定，专有部分所 有权的特点在于：
2．必须具有利用上的独立性
所谓利用上的独立性，是指业主能够针对专有部分所有权的各个部分，独立地利用并可以排他使用。
1．房屋
房屋包括住宅用房和商业用房等，《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款将专有部分的客体范围界定为 房屋。房屋最符合上述构造上、利用上、法律上独立性的要求。建筑物区分所有不同于独门独院的房屋所有权， 在区分所有的状态下，整栋建筑物作为一个整体已经分割为各个业主的专有部分所有权和共有权的客体，它不能 再作为一个物权的客体，为某人（如建设单位）所有，也不能为每个业主按照一定的份额分别享有所有权。尽管 业主负有对整个建筑物的维护维修义务，此种义务是其享有的专有部分所有权而产生的，不能因为其要承担此种 义务，而认为整个建筑物仍然是按份共有的客体。
车位和车库的权属应当依据合同确定。通过出售和附赠取得车库车位的，所有权归属于业主；车库车位出租 的，所有权归属于开发商，业主享有使用权。确定出售和附赠车位、车库的所有权属于业主的，车库车位的所有 权和土地使用权也应当进行物权登记，在转移专有权时，车库车位的所有权和土地使用权并不必然跟随建筑物的 权属一并转移，须单独进行转让或者不转让。
《建筑物区分所有权司法解释》第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理 需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管 理规约，损害他人合法权益的除外。”依据这一规定，共有权的行使应当符合如下原则。
第一，合法行使。业主要依据法律的规定和管理规约来行使共有权。例如，依法定程序决定维修资金的使用。 在建筑物区分所有的情况下，共有人行使权利，常常根据其持有份来行使。依据《民法典》第283条的规定，建 筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不清的，按照业主专 有部分面积所占比例确定。这实际上确定了共有人在没有约定的情况下，应根据持有份享有权利并承担义务。
所谓专有部分的范围，是指专有部分所涉及的部分，它是界定业主专有部分所有权的基础。《建筑物区分所 有权司法解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法 第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使 用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”依据这一规定，专有部分要成为区分所有权的客体，必须具 备如下几个条件：
（三）建筑物区分所有权的本身具有统一性，尽管建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分， 但它却是一个独立的、统一的、整体的权利；
（四）建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，只登记专有权即设立了区分所有权、共有权、成员权随此 而发生，不必单独进行登记。
常见问题
01
专有权的概 念及特点
02
第二，合理使用原则。此处所说的合理使用，是指业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的 合理需要而使用共有部分。至于“合理需要”的认定，应当考虑专有部分的用途、共有部分的设立目的、业主个 人的情况等具体情形综合考虑。
第三，在法定范围内的无偿使用原则。《建筑物区分所有权司法解释》第4条规定，专有部分所有人“无偿利 用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”。依据这一规定，业主在法定范围内 可以无偿利用共有部分。因为从建筑物区分所有权中共有部分的存在目的来看，该共有部分的存在主要是为了业 主使用、收益，以实现专有部分的功能。
2．共有部分附随于专有部分
在建筑物区分所有的状态下，区分所有人所享有的共有权与其对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在 一起的，共有权是由专有部分所决定的，并从属于专有部分的所有权。在区分所有的情形下，共有部分不能独立 存在，也不能单独转让和继承。只有在取得了专有部分的所有权之后才能相应地取得共有权。一般来说，专有部 分的面积越大，共有部分的份额越大。转让专有部分所有权，共有部分也应相应转让。专有权的大小也常常要决 定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所 有权。
1．共有部分的确定标准
依据《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款，共有部分的确定分为如下情形：一是法定共有，即依据法 律法规和相关司法解释的规定所确定的共有。例如，依据《民法典》第274条的规定，规划范围内道路、绿地等 归业主共有。《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款也扩张了物权法有关法定共有的范围。从广义上说，司 法解释确定的共有属于特殊情形的法定共有。法定共有的规定属于强行法，一旦法律规定之后，当事人不得在购 房合同中通过约定变更归属。建设单位也不能通过合同来处分这些法定共有的财产。法定共有也是附随于专有权 的，一旦业主取得了房屋的专有权，同时也取得共有权。二是约定共有。约定共有是指业主通过管理规约等确定 的共有，例如，小区内的会所等可以通过约定确定其归属。
2．专有权的客体具有特殊性。一般所有权的客体是特定的动产或不动产。而区分所有权中专有权的客体不可 能是独立的不动产，而只能是建筑物经分割后形成的具有一定独立性和可公示性的“专有部分”，具有空间上的 统一性和封闭性。通常，专有部分所有权的客体都位于建筑物之内，业主的专有部分的所有权，主要是对建筑物 内的财产享有所有权。在特殊情况下，规划确定某块绿地属于特定的业主所有，也可以作为专有部分所有权的客 体。
建筑物区分所有权
民法术语
01 定义
03 法律特征 05 案例分析
目录
02 法律规定 04 常见问题 06 相关词条
建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用 部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。
定义
建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用 部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。
1．必须具有构造上的独立性
构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，它是指各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，并与建筑物 其他部分在物理上隔离开来，如此才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立支配。在法律上要求构成上的 独立性的原因在于：一方面，由于区分所有要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，而单独所有权 的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、地板、大门等作间隔和区分标志。另一 方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有 权的损害，如果各个权利的客体都不能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。
2．特定的空间
《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特 定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。”因此，专有部分的范围除了房屋之外，还包括车位、摊位 等特定空间。具体而言：一是车位。所谓车位，是指车库中的停车位。就车位来说，虽然它可能没有封闭，但必 须在地面上划定确定的分割线，以确定各个车位的区分所有的范围，没有进行如此界分的，不能作为专有部分。 这也是前述构造上和利用上独立性的要求。二是摊位。
1．专有部分所有权具有所有权的效力。《民法典》第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、 收益和处分的权利。这就表明，专有权人对其专有部分的所有权享有如同一般所有权一样的权能，包括占有、使 用、收益和处分，从这个意义上说，专有部分的所有权本质上仍然属于所有权。专有部分的所有人对其专有部分 享有完全的占有、使用、收益和处分权，某一专有权人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买权。专 有权人也享有基于所有权产生的物权请求权。
占用共有道路或者其他场地建立的车位，属于全体业主共有。至于如何使用，确定的办法是：1.应当留出适 当部分作为访客车位；2.其余部分不能随意使用，应当建立业主的专有使用权，进行租赁，均须交付费用，而不 是随意由业主使用，保持业主对车位利益的均衡，防止出现买车位的业主吃亏、没买车位的业主占便宜的现象；3. 属于共有的车位取得的收益，除管理费外，归属于全体主，由业主大会或业主委员会决定，将其归并于公共维修 基金或者按照面积分给全体业主。
第二百七十三条 【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承 担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条 【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城 镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。