项目营销策划初步沟通方案52页

） 1-1.5元/ ㎡.日 不 包括其他
< 20 %
4
费用
北小辛庄 西街
8660㎡
. 5 m
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
出 5000元/ 售㎡
80 %
物管 费
免物 业
—— ——
2.8 元
----
配套设施
入驻企业
卫生间、 厨房、洗 澡间、会 议室
——
办事处 通北集团
在建
——
在建
4部客梯1 部货梯中 央空调6070个泊位
客梯一部
科技类企 业、广告 公司、国 际贸易公 司、物流 公司等
此类消费人群以中低消费为主，消费批次较高，消费额度较低。中高档消费占极少
量。
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Ɛ槐荫广场商圈分析
►现有商业业态
店铺名称 金凯超市 金凯综合批发商城 双利达箱包 九羚专卖 柯达数码影像 雅芳专卖 音像店 香烟店 小文具店 佳宝乳业专卖 双星专卖 橡胶汽配 蜂浆专卖 绿丹兰衬衣
经营品种 饮料、租书、小商 品 服饰、鞋帽、小商 品 箱包 品牌服饰 胶卷、相机 化妆品 音像制品 香烟 文具 佳宝 双星 汽车轮胎 蜂浆 服饰
3
二、项目分析
1、周边配套设施分析 2、济南写字楼市场分析 3、区域写字楼竞争态势分析 4、项目商圈分析 5、简 评
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4
三、项目SWOT分析
1、项目优势（Strength） 2、项目劣势（Weakness） 3、机会点（Opportunity） 4、威胁点（Threat） 5、综合分析
“商住楼”在近两年的兴起，分流了一部分办公客户，规划、配套的提升使 其价格在不断上升，但先天的局 限性决定了其租金的价格档次。
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Ɛ销售状况
合计
纯写字楼准纯写字楼综合写字其楼他（商如住酒楼店式公寓）
除去“准纯写字楼”与
“其他”类，销售率以商
住楼为最高，其次是综合
写字楼，最低为纯写字楼。
装修 标 准
铺设60×60㎝地板砖，做吊顶，做门套，墙面刷乳胶漆。
备
本项目90年初始定位为商场，98年转为经营酒店，2000年被济南市华联接手，市华联以租赁经营的形式，将中兴商城改造为济南西部的
注
专业家电广场。后在02年被山东建邦投资公司收购，重新定位为综合写字楼。
项目产权为70年。
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酒店：桃源大酒店、东方航空大酒店、桃花源水上人家、石榴红大酒 店、济南第四空军招待所 便利店/专业店：济南华联超市广场店，金凯综合批发商城
南有经十路，北有经 六路，紧邻北小辛庄 西街与营市东街，交 通极为便捷 以本地块为中心，日 常 消 费 只 需 步 行 15 分 钟内可满足
邮电：辛庄营业所、邮电综合营业厅 电信：中国网通、电信综合营业厅
未售面积 分析原因：在建的商住楼
销售率（%） 和综合写字楼在许多方面
都有交叉，造成其销售率
的接近。但综合写字楼功
能单一，而商住楼且商且
住，颇受投资型客户的青
睐，因此使商住楼的销售
0
20
40
60
80 100
率略高于综合楼。
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Ɛ产品结构分析
10 8 6 4 2 0
100平米以下 100-150平米 150-200平米 200平米以上 自由分割
西市场素以小商品批发为主，是江北著名的小商品集散中心。西市场办公用品批
发市场、绿洋服饰批发市场具有极大区域市场影响力。他的改建会为该区域带来 更多的商机。
经一路的拓宽更促进了该区域的发展，该区域将作为西部商业中心对西部商业发 展起到更加举足轻重的作用。
消费人群：
包括济南西部的所有居民及整个济南市的部分消费者。
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3、区域写字楼竞争态势分析
Ɛ区域内主要竞争项目调查 Ɛ竞争楼盘情况分析 Ɛ区域竞争态势分析
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Ɛ区域内主要竞争项目调查
大厦名 称
位置
总建
层 高
售 价
租金(套 空
内建筑面 置
积)
率
石榴红 大酒店
槐荫区北 小辛
2000㎡
3 m
庄西街53
号
只 租
1.7-1.9 元 / 天 ·㎡ 包括所有
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4、项目商圈分析
Ɛ济南西市场商圈分析
►现有商业业态 ►租金水平 ►消费人群 ►经营状况
Ɛ槐荫广场商圈分析
►现有商业业态 ►租金水平 ►消费人群 ►经营状况
Ɛ未来规划 Ɛ市场空白 Ɛ简 评
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Ɛ济南西市场商圈分析
现有商业业态：
华联商厦、嘉华购物广场等综合商业设施内部业态格局相差不多，基本形成了一层
④此外，一些酒店比如石榴红大酒店，山东航空大酒店，他们会有部分的写 字间出租，也会争夺我们一定的客源，特别是假日旅游公司，应该引起 重视。
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Ɛ区域竞争态势分析
从竞争楼盘来看，目前西部区域的写字楼开发量较少，但有 较大存量供应，档次较高，整体价位较高，附近生活配套齐全， 中小企业对本区域认可度较高。
积
30—500㎡,主力 面积为50—60㎡
物业类别 交工时间 总建面积
层高
综合楼 1990年 11000平米
开发商
山东建邦投资管理有限公司
建筑类别
主体7层，局部4层,地下1层
得房率
写字楼70%，商业75%
标准层高约4米
配套 设 施
电梯：共6部电梯，其中两部扶梯，两部垂直电梯，东部1-7层与西部1-5层各有一部观光电梯； 空调：配有中央空调； 泊位：地上停车场有40个泊位，此外，道路两侧有50-60个临时停车位。
娱乐、餐饮分散分布
桃源水上人家
政府机构：槐荫地税分局 公司：主要集中在航空大酒店、泰山大酒店等竞争项目中
商务氛围不浓郁，商 业配套设施完善
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2、济南写字楼市场分析
Ɛ济南在售写字楼物业不同区域构成
►中部：泉城广场、大观园 ►东部：山大路、花园路 ►远东：高新区 ►近东：二环东路 ►西部：开发写字楼较少，但有一定存量写字楼
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Ɛ价格统计
不同功能在售项目的价格统计 纯写字 准纯写字楼 楼
平均售价
2653
8500
综合写字 楼
7100
商住 楼
5832
其他（如酒店式 公寓）
7000
售价最低为“纯写字楼”是由于其分布在高新区的原因，综合楼最高，其次 为商住楼。
“ 综合性写字楼”租售比较高，可见，纯办公+底层商业配套的模式市场接 受程度较高。
经营化妆品、金银首饰、玉器饰品，二层经营女士服装、女士内衣，三层男士服 装，四层以上综合类、家电类的业态格局。
沿街商铺经营业态中，品牌服装类居多，杰.弗雷、新郎.希努尔、华伦.天奴、路易. 宾斯、圣.迪奥、两条腿、自由空间等知名品牌皆占有黄金旺铺。租金水平集中在 2.5元/㎡/天左右，经营状况基本都还不错。
项目数量
有户型分割的项目，
主 力 户 型 集 中 在 100200之间，说明开发商 的目标客户定位主要
以由小型向中型过渡
类企业以及中小型企 业为主。其中150-200 平 米 占 38% ，100-150 平 米 的 占 25% ； 但 部 分开发商走差异化产
品策略，开发了以小
户型和大户型为主力
户型的项目，主力户 型100平米以下的项目 占13%，主力户型200 平米以上的项目占8%。 自由分割的项目占总 体的17%。
证券公司、 软件公司
客梯二部
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Ɛ竞争楼盘情况分析
①山东艺术大厦和侨润国际城都属于烂尾楼工程，山东艺术大厦99年开始动 工兴建，期间由于资金等问题，现已停建，该项目规模比较大，地上22 层、地下2层，总建筑面积约60000㎡，项目规划为纯写字楼，启动时间 现不清楚。而侨润国际城现已转让给上海侨润投资有限公司，他们将会 在近期对该项目进行运做，将会给我们带来一定的销售压力。
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Ɛ不同档次构成
低档
中档
高档
0
50
在售写字楼面 积 在售总面积
100
档次划分标准—— 高档：7001元以上； 中档：4001-7000元； 低档：4000元以下 高档项目全部集中在 泉城广场区域，中档 项目基本在东部、近 东及一部分西部项目， 低档项目基本为高新 区的当期项目。未来 供应量中高档项目居 多。
建邦项目营销策划
初 步 沟 通 方 案
二零零五年九月二十三日
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1
建邦项目策划提纲
一、项目概况 二、项目分析 三、项目SWOT分析 四、项目定位 五、营销推广策略 六、操盘关键点
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一、项目概况
物 业名
称
原中兴大厦
建 筑单
位
——
建
筑结
框架式结构
基
构
本
情 况
户 型面
项目所在区域将逐步成为济南西部商务办公聚集区，随着侨 润国际城等项目在下半年的启用，该区域的办公氛围会更加浓厚。 这有利于项目的价值提升，降低项目的经营压力，有利于后期销 售及销售利润的提高。
但山东艺术大厦和侨润国际城等项目的启用将加大建邦项目 的销售压力，对项目的策划销售提出了更高的要求。
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Ɛ普通销售 Ɛ售后包租
3、宣传推广策略
Ɛ广告诉求点重组 Ɛ各阶段广告策略简述 Ɛ广告费用预测
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下面将对各部分进行详细论述
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二、项目分析
1、周边配套设施分析
交通
商业网
邮电、电信
医院/金融/ 教育/居民
区
娱乐/休闲/ 餐饮
行政机构/ 公司
公交6路、9路、33路、42路、81路、38路、K109、K108、K56、K92 等十余条公交线路。
较齐全
医院：市立五院、儿童医院 金融：中国工商银行、招商银行，天同证券、农村信用社 教育：济南九中/四十七中/十二中/济南劳职技校/槐荫小学/营市小学等 居民区：方信宿舍/百大宿舍/贵金属公司宿舍/槐苑花园/新世纪阳光花 园/南辛花园等
周边配套齐全 生活机能完善
休闲健身：巨源体娱俱乐部，天姿健身俱乐部及酒店宾馆都有相应档 次的娱乐休闲中心。另外，还有槐荫广场、华联广场、槐荫区游泳池、
50 %
费用
山东艺 术大厦
经十路沿 街
约 60000
— —
㎡
在 建
—
侨 润 国 经 十 路 约22层 — 在
际城
399号
建
—— ——
泰山 大厦
供销 大厦
普利槐 荫大厦
经 七 路 25676 3 470 1.6元/㎡. <
843号
㎡
m
0
日
20
（除空调 %
费外全包
3
经十路 410号
8000㎡
. 8 m
只 租
租金水平：
西市场的改建对此处的人流量造成了一定程度负面影响，据西市场内部经营业主
所说，由于西市场改建的负面影响，改建期间的租金水平下降了0.7元/㎡/天。目 前西市场的租金水平集中在2.5--2.9元/㎡/天。改造中的西市场正在展示办公，调 查得知，改造后西市场共有地下一层（车库）、地上五层，建筑面积60000㎡，供 应商铺约计5000个，租金水平分布于1.3--2.8元/㎡/天，物业管理费0.5元/㎡左右。
经营面积 60-70㎡ 3000㎡ 11㎡ 45㎡ 22㎡ 55㎡（上下两层） 22.32㎡ 20㎡ 12㎡ 18㎡ 150㎡ 50㎡ 20㎡ 18㎡
租金（元/天. ㎡） 1.37 1.33 2.12 6 2.49 2.42 2 0.83（待拆） 2.5 2.22 1.3 1.3 2.17 2.2
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5
四、项目定位
1、写字楼项目定位
Ɛ目标客户群定位 Ɛ产品定位 Ɛ形象定位 Ɛ价格定位
2、商业部分定位
Ɛ目标客户群定位 Ɛ产品定位 Ɛ形象定位 Ɛ价格定位
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6
五、营销推广策略
1、销售阶段及销售目标
Ɛ写字楼销售阶段及销售目标 Ɛ商业销售阶段及销售目标
2、销售模式
②供销大厦沿街主楼已全部出租给天同证券，空置率很低，供销大厦南侧附 属楼共4层，每层面积200平米左右，现已出租两层，3、4层空置，规模 较小，档次较低，不会对本项目形成威胁。
③泰山大厦在本区域内规模较大，且运做比较成熟，入驻率很高，据了解， 除24层还剩一半，25层空置外，其他出租出售情况比较理想。项目门头 出租价格为2.2元/天.㎡，据实际调查，实际租金在1.5－1.6元（不包空调 费）左右。现在整个泰山大厦售出约有60％，现在的价格为均价4700元 每平方米，两年前价格约为4500元/平方米，现实际成交均价约在4600元/ ㎡左右。得房率为66％。从入驻企业来看，科技类企业较多，广告公司、 建筑设计公司、国际贸易公司、物流公司及一些机电、制冷设备公司都 选择在此办公。
Ɛ不同档次构成
►高档 ►中档 ►低挡
Ɛ价格统计 Ɛ销售状况 Ɛ产品结构分析
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Ɛ济南在售写字楼物业不同区域构成
50 40 30 20 10 0
中部 东部 近东 远东 东南 西部 西北
在售项目总面积 在售写字楼面积
正在开发的项目集中在
四个区域：中部（泉城 广场、大观园）、东部 （山大路、花园路）、 近东（二环东路）、远 东（高新区），这四个 区域的开发量占正在开 发总量的95%。西部新 开发写字楼较少，但有 一定存量写字楼。