历史的传承与时代的创新——记董家渡绿地外滩中心项目的更新设计

历史的传承与时代的创新
——记董家渡绿地外滩中心项目的更新设计
Historical Inheritance and Innovation of the Times
— Renewal Design of Dongjiadu Greenland Bund Centre Project
■ 江子扬 JIANG Ziyang
摘 要：随着外滩地区的城市更新如火如荼，一批标志性项目拔地而起，给这片区域与人民以新的惊喜和感动。

文章以南外滩滨江核心区高密度开发的董家渡绿地外滩中心项目为切入点，阐述了项目策划、建筑设计、品质管控及历史建筑保护性修缮等方面的实践，为当下核心城区在规划设计、集约开发、延续场所精神、重塑城市活力方面提供有益的借鉴。

关键词：外滩滨江；城市更新；品质管控；历史建筑保护性修缮
Abstract: With the urban renewal of the bund district in full swing, a number of landmark projects have been built to surprise and move the district and its people. Taking Dongjidu Greenland Bund Centre Project developed at high density in riverside core area of the South Bund as the starting point, this paper expounds the project planning, architectural design, quality control and practice in protective repair of historical buildings, providing useful reference for the planning and design, intensive development, continuation of place spirit and restoration of urban vitality in the core area.
Keywords: Bund Riverside; urban renewal; quality control; protective repair of historical buildings
0 引言
外滩，自19世纪开埠以来就是上海这座城市的地标。

作为经济文化中心和航运交通枢纽，在近代城市史中占有举足轻重的地位；改革开放后，更是成为上海对外交流的一张靓丽名片为世人所瞩目。

随着时代变迁，外滩地区的城市更新也如火如荼。

绿地外滩中心（图1）作为近年来外滩开发建设和老城厢区域更新的代表，较好地兼顾了城市更新与历史文脉的传承。

1 建设背景
绿地外滩中心项目的原址是上海老城厢东门的董家渡。

黄浦江流经
江子扬，绿地控股集团技术副总监，上海市绿色住宅委员会副主任，国家一级注册建筑师、国家注册城市规划师、高级工程师。

上海主城时，弯了两道弯——一个弯是声名远扬的陆家嘴，另一个弯就是董家渡。

它曾是1843年外滩开埠后的第一站，见证过昔日百家百业的繁华，拥有上海最早的天主教堂和行业会馆（商船会馆）。

今天，它们也作为历史文化保留建筑，在本次城市更新中大放异彩。

不可否认的是，当我们站在2014年项目土地出让的节点时间往前看，会发现往日董家渡虽然商铺林立，富有老上海的烟火气，但城区脉络近乎自然生长，缺少规划布局；建筑杂乱无章、陈旧凋敝；空间捉襟见肘，生活环境脏乱（图2）……这些现象实际上都是老城厢经受了多轮外来人员涌入，产业结构调整和人口不断增加之后的现实所迫。

图1 绿地外滩中心全景
图2 董家渡区域拆迁前场景图3 绿地外滩中心总平面图
图4 绿地外滩中心各业态
2 项目概况
随着上海旧区改造整体进程的不断推进，居民改善生活环境的需求日益迫切。

如何加强土地利用集约化，提高城市服务设施的便利性和多样性，在传承原有街区尺度的基础上营造宜人的居住和公共空间，唤起人们对场所的认同感与归属感，等等，成为摆在我们面前的一大课题，也是这个时代建设者需要背负的历史使命。

作为有较大影响力的区域整体开发，本项目在规划设计之初借鉴“光明城市理论”，尊重海派文化，保留并传承历史文脉，力争创造可持续的宜居宜业环境。

外滩中心地处董家渡地区的核心区块，位于外滩金融集聚带南侧，西邻南仓街，南靠东江阴路，北侧为王家码头路，地理位置得天独厚。

其占地面积12.67万m 2，共计10个地块，总建筑面积近120万m 2，是目前上海外滩沿线仅剩的整体区域开发项目（图3）。

未来，还将重新塑造这个片区的场所面貌和天际线，使其与对岸陆家嘴金融城遥相呼应；而董家渡天主教堂、商船会馆等历史建筑亦会留存其中。

该项目涵盖超高层5A
国际甲级
写字楼、企业总部办公楼、购物中心、美术馆、精品酒店及顶级豪宅等多重业态（图4），设计以东西景观轴和南北历史轴为脉络，完整保留商船会馆和董家渡天主教堂的历史风貌，并打造滨江文化艺术广场。

近千米绿色空中连廊将各个商业楼栋巧妙串联，构建步移景换的人行漫步空间，给游客以全新的体验。

3 “一城一带” 上位规划解读
早在2009年，国务院就发文将上海建设国际金融中心的举措上升为国家战略。

其中，“一城一带”（即陆家嘴金融城和外滩金融聚集带）的打造将成为助推上海晋升国际级金融中心的主要抓手。

绿地外滩中心作为“外滩金融聚集带”南端最后也是最重要的一块拼图，已落位在整个聚集带的规划之中，百年外滩正以一种恢弘的气势登上时代舞台——2.6 km 2的金融高地，8.3 km 长的世界级滨江黄金走廊，比肩纽约曼哈顿、伦敦金融城的世界金融中心宏图已悄然书就。

正如洛克菲勒中心之于曼哈顿，
图5 一带双核布局示意图
图6 董家渡地区城市肌理
图7 
历史文化走廊实景示意图
“小黄瓜”（GHERKIN）之于金融城，外滩也将由一个地标性的商办综合体来呈现整体的升华。

南外滩地区是上海CBD 的核心拓展区，也是黄浦区“十四五”期间创新发展的新增长极和重要战略发展空间，与外滩国际金融服务中心（BFC）一起形成 “一带双核” 的布局结构。

绿地外滩中心区位地块恰是南外滩地区布局结构中的核心，可谓重中之重（图5）。

依上位规划，本项目按照智能化、生态化、低碳化要求，高起点设计、高质量建设，打造以现代金融服务业为重点的滨江生态商务区，建设集高规格商办、高星级酒店、高品质住宅于一体的滨江城市综合体，致力于成为推动黄浦城区发展的新增长极。

4 整体规划
4.1 规划原则
设计保留了原有的城市肌理，规避不合时宜的大尺度街区和道路，将老城厢传统街区的尺度和比例纳入设计（图6），并通过一系列上下贯通的连桥、天街来加强建筑群彼此之间以及与滨江的联系。

通过剖面设计和视线分析，加强地块与黄浦滨江、对岸陆家嘴金融区的联系，互为借景、相互交融，寻求浦江景观及城市景观资源利用的最大化。

4.2 规划结构
规划结构可归纳为：一纵、三横、两界面、九庭院。

（1）一纵：规划1条以绿化景观步道为基础，由北到南串联董家渡天主教堂、绿地文化走廊、商船会馆等历史文化建筑的南北文脉轴。

通过历史建筑保护与商业开发并举，将独具地方特色的建筑语言与丰富的景观资源完美融合，描绘出董家渡地区昔日城市生活的场景，也展现了海派文化海纳百川的特色与魅力（图7）。

（2）三横：3条连接城市及滨江的历史老街及景观通廊，尤以贴近董家渡路的中央景观轴为矩，通过核心塔楼及大草坪、教堂纪念花园、沿线花园式集中商业、江畔栈道商业区、滨江公园等首尾呼应，形成贯穿东西的景观轴。

此规划布局既能区隔每个地块，又巧妙地为各办公塔楼提供了面向黄浦江的视野。

（3）两界面：一个是具有企业总部特征且作为城市形象主要展示面的快速路界面——中山南路界面；另一个是时尚繁荣，具有多元化特色的商业界面——公义码头街界面。

（4）九庭院：项目所属9个地块分别享有的特色景观庭院，与其对应建筑相得益彰。

4.3 空间布局
规划结构决定了空间的基本格局。

最终实施的方案较好地体现了滨江与腹地渗透融合的公共空间策略，彰显出空间秩序与凝聚感的建筑形态，与上海老城厢环境紧密结合地嵌入式城市肌理（图8）。

同时，考虑
到中山南路和公义码头街不同界面的视觉感受，形成具有鲜明特色的两个建筑序列。

建筑裙房部分通过界面设计，保留上海城市里弄、街道的传统尺度和比例，以响应规划图则的贴线率要求；同时，通过建筑体块错动的韵律感，利用建筑之间的绿化广场空间，使基地与城市呈现相互契合的关系。

历史保护建筑延续原有城市风貌，传承城市文脉，在空间布局中起到画龙点睛的效果。

规划以丰富的建筑语言打造以人为本的街区空间、国际化的城市形态，为南外滩金融中心提供现代化服务功能；同时，注重历史保护与开发建设并举，力求呈现出立体、生态、多元的城市风貌。

5 区域集约开发
我国经过30多年的快速城镇化，城市开发已从单一追求规模、速度的粗放式增长，迈入了完善街区空间、追求生活品质、关注场所精神的城市更新时代。

近年来，以上海为代表的一线城市土地供应规模减缓，尤其是对稀缺的城市核心区域优质地块的管控日趋精细化，力争实现城市建设用地“用好增量、盘活存量、节约用地、高效开发”的目标；同时，更关注“单位面积”的经济效益，鼓励土地混合利用和建筑复合使用。

绿地外滩中心项目地上面积为76.23万m 2，地下面积为43.75
万 m 2，总体量近120万m 2。

其中，地上业态主要为住宅和商办两大板块，涵盖了约12.63万m 2的高端住宅、13.23万m 2总部（独栋）办公、7.6万m 2集中商业和街区商业、32.5万m 2甲级办公和4.2万m 2超五星级酒店，此外，还有8 000多m 2的文化和历史保护建筑，基本囊括了城市综合体的各类要素（图9）。

项目综合考虑区域环境、产业发展等因素，科学统筹区域混合用地的规模、结构、布局和开发强度，通过合理规划，引导各片区用途功能有机结合，从而促进外滩地区金融产业融合、商业街区集聚、城市空间优化和绿色生态发展。

这是城市产业结构调整、社会经济发展转型的需求，同时，也符合土地节约利用原则（图10）。

6 建筑设计
6.1 总体布局和功能分区
鉴于董家渡区域的特殊地理位置，在设计理念和空间形态上，建筑设计较好地响应了总体规划设计思想，即：打造宜商宜居的复合型街区。

整个项目地块分为南北两区，以董家渡路为界：北区地上建筑由2栋标志性超高层塔楼（300 m/150 m）、2栋独立办公楼及F 地块多层街区商业组成；南区地上建筑由2栋标志性塔楼（240 m/150 m）、5栋独立办公楼及住宅地块组成。

其中，住宅地块由8栋85～100 m 的高层建筑形成一个完整的居住社区。

南北向总部办公地块建筑沿中山南路布局，7栋楼宇延续外滩建筑群尺度，沿街立面优化设计，建筑的外轮廓起伏有序，与老外滩的天际线颇为神似。

东西向建筑群从东侧江畔栈道休闲区到西侧地标塔楼，由低至高逐步抬升，在沿中山南路的小尺度总部大楼和L 地块300 m 主塔楼之间形成了渐进连贯的城市空间。

4栋塔楼环绕中心绿地及董家渡天主教堂呈东低西高态势（图11）。

高层建筑在设计中特意规避特立独行的外观，而通过相似的体积及立面语言融入城市肌理。

图8 绿地外滩中心方案生成
图9 
绿地外滩中心业态分布图
作为新金融聚集地的办公楼，其平面简洁高效，形体错落有致。

办公开间及进深尺度的设计既适用于大空间，亦可方便单元分隔，灵活性强。

公建部分一、二层主要功能为办公入口大堂、附属商业、多功能厅等，可满足企业租户日常需求（图12）。

塔楼顶层为退台式设计，景观视野良好，并与毗邻的中央公园相呼应，将四季景色尽收眼底；同时，建筑师巧妙利用屋顶露台的富余空间，营造生动别致的环境氛围，可根据需要设置为董事高管办公、接待区或空中花园等，充分实现空间的高效利用（图13）。

L 地块塔楼因配套丽思卡尔顿酒店，设有专属酒店入口和空中大堂。

设计之初，对酒店整体进行分析定位，作为南外滩地区首屈一指的高品质酒店，针对高人流量和客户消费力，设计了1 200 m 2多功能宴会厅以及外滩地区最高的天际无边泳池（图14）。

6.2 商业设计
商业设计是本项目的重点，也是尤为精彩的部分，拥有近17万m 2的集中商业和街区商业，这个体量在
上海市中心区域是绝无仅有的。

商业主要集中在F、J、L 地块，集购物餐饮、文化展示和市民休闲活动于一体，人们漫步其中，无论室内与户外，均洋溢着生动的空间趣味和浓厚的商业氛围（图15）。

6.2.1 设计手法
项目为多地块、多物业状态，拥有较长的商业动线：从F ～L 地块，东西向距离达500多m。

丰富的商业元素是贯穿总体设计的主线，联动各个功能区块和交通流线布置，通过集中商业和街区商业的两种形态实现商业配置的多元化。

在具体设计中，建筑师主要采用了下述3种手法。

（1）将景观和艺术元素融入商业空间，丰富人们的活动，凸显商业、人文与自然环境的互动关系。

（2）通过优化邻里结构，设计多层次的立体步行系统，并结合景观绿化布置打破单一视觉状态，缩短游客的心理距离。

图11 东西向建筑群及中央绿轴示意图
图15 外滩中心商业
图12 办公入口大堂图13 屋顶露台 
图14 酒店配套 
图10 2021
年底工程航拍效果图
（3）通过规划各地块入口布局和下沉广场空间，一方面，使地上、地下商业无缝衔接，在提高商业空间使用效率的同时，也为商业业态的展示提供多样性；另一方面，可有效地将人流导入到各个区域，激发场所活力。

例如，贴临中山南路的滨江商业街及花桥通过搭建中部自东向西的大台阶和两侧花池、绿廊，并结合地势布置商业小品和空中花园，将商业功能、景观绿化和步行交通系统三者有机融合；同时，各层大台阶亦作为下沉广场，为B1/B2 层周边商业提供自然采光通风。

建筑稳重大气，街区尺度宜人，加上业态以特色餐饮、派对空间和艺术文化展览为主题，打造出一个全天候、全时段运营的都市风尚地标（图16），给游客带来别具风情的商业体验。

6.2.2 立面设计
4栋超塔立面在设计上清晰地体现了挺拔向上的形态和富有节奏的韵律感。

每个体量间通过竖向装饰线条密度和尺度的变化，形成丰富的立面肌理。

在塔楼的底部，延续体量之间相互啮合的设计策略，形成裙房的整体架构，使塔楼和裙房的设计成为一个整体，为商业设施提供宜人的空间，并塑造了中央公园的边界。

裙房立面除玻璃幕墙外，辅以花岗岩石材，以突出结实稳固的新金融建筑风格。

裙房底部形成骑楼空间，呼应上海传统经典建筑元素，以唤起老城厢的生活记忆。

值得一提的是，沿中山南路楼栋的立面设计。

黄浦江畔的“总部办公楼群”是上海外滩的南大门，也是老外滩历史保护建筑的延伸，承担着董家渡项目品质形象展示的重任。

在具体的设计中，这组建筑既不能复制传统外滩建筑的外观，做个假古董；也不宜标新立异，有违外滩历史风貌保护带的属性及风格。

建筑师通过多次空间体块的推敲和对周边建筑的分析，决定以中间滨江商业街为中心，将两侧建筑高度从49～100 m 的办公楼群以阶梯状的形式由高至低排布，如此既与视线通廊上西侧的超高层塔楼相呼应，又巧妙完成了中间百米办公向北侧外滩传统建筑体量的逐步过渡，使得建筑形式更加连贯而自然（图17）。

建筑群的形象在回顾过去的同时又面向未来，各种石材饰面及金属纹理的使用，丰富了建筑细节，并在城市尺度上形成统一的建筑特征。

6.2.3 细节处理
除了注重建筑整体形象之外，在细部节点的处理上，同样延续设计匠心，优化细节做法。

以竖向装饰线条为例：采用浅色花岗岩石材的竖向装饰板，在与外滩历史保护建筑保持色彩和质感一致性的同时，加大转角悬挑和竖向斜角石材的尺寸，通过虚实对比，削弱大面积玻璃幕墙的单一感，彰显产品设计的精细化（图18）。

竖向装饰板还有助于遮阳，并将室内的视线导向黄浦江和周边公园的美景。

夜晚，暖色调的泛光照明打亮大楼的竖向装饰板，为建筑群营造一个典雅堂皇、美轮美奂的形象。

6.2.4 交通设计
基于项目规模巨大、地块众多，为了把地面的车辆尽快引至地下，从而减少地面车流量并提供一个安全、理想的人行环境，在设计之初提出了地下环道的设计理念。

除住宅地库外，其余商办地库的产权由开发商统一持有，通过地下环道的车行组织，实现南北地块交通一体化的目标。

在具体的客运及货运流线设计中，针对各个楼宇的实际功能需要，确定各坡道出入口的位置及规格，确保满足规范要求。

参考项目上位规划条件并配合地下环道的设计理念，对各地块设置出入口。

机动车坡道出入口分为3个层次，即：主坡道、次坡道和货车后勤坡道。

其中，主坡道直接接入地下环道，目的是把大量的地面车流迅速引至地下，其位罝主要设于周边道路如王家码头路、定福路、董家渡路和会馆街，并与中山南路的关系紧密；次坡道的车流量预计较主坡道少，设计主要针对往返各地块的
图16 滨江商业街场景
图17 滨江总部办公立面（上）和
外滩传统建筑群立面（下）对比
车流上下客后直接进入地下车库，位置与各上下客区的关系较为紧密；货车后勤坡道主要针对各地块的货运车流，货车或后勤车辆可经坡道往返于地下一层或地下二层的装卸货区域。

为了增加地面交通的通行能力，部分货车后勤坡道可设置为货车与客车合用，通过不同时间段进行错峰管理。

结合本项目总平面图布局，南北两区各设有12个机动车出入口与城市道路相连，共提供机动车泊位5 199个。

此外，在区域综合交通体系中，步行是受众面最广的交通方式。

它既是一种交通方式，也是一种休闲和健身方式。

安全舒适、步行友好的社区环境，生机勃勃的街道，是宜人的街区环境中不可或缺的要素。

本项目在步行交通方面注意与各个商办入口及周边道路、花园的联系，通过一系列的入口广场、集中绿地、下沉式广场等，将人流自然而然地导入商业、办公、酒店等，路经之处步移景换。

主体商业和塔楼无缝衔接，提供了一个风雨无阻且层次多样的慢行空间。

6.3 住宅设计
K、I 地块是本项目中为数不多的住宅地块，位于场地最南端，占地面积3.185万m 2，总建筑面积12.6 万 m 2。

相较于整个项目，其建筑体量较小，但却是项目最早的形象呈现和前期主要现金流通来源，货值高达176亿元。

住宅项目总体布局充分考虑整体规划设计原则，建筑效果与公建地块协调统一；小区景观绿化与城市公共绿化相呼应，并强化与黄浦江景观及南浦大桥的视线互动；高层体块沿地块周边布置，内部形成大尺度中央花园，隔绝都市喧嚣，营造闹中取静的居住区生活氛围。

户型设计中，将交通设备核置于楼层中央，房间沿四周布置，使大多数户型都拥有3个朝向，获得良好的通风、日照和景观效果，这种形式在结构布置上也更趋合理。

户型面积段涵盖120～400 m 2，使客户有更多选择空间。

所有电梯单独入户，强化了居住的私密性和归属感。

架空层设计是本次住宅设计中一大亮点，不仅规避了以往项目预留设备机房或改建半室外运动区的常规做法，而且巧妙结合小区宜人的绿树浓荫、亭台楼阁，打造具有仪式感的住宅入户门厅。

设计强调了门厅与周边景观的视线对位关系（图19），强化了归家动线上的体验感和舒适感, 真正落实了“以人为本”的设计理念。

在立面设计方面，建筑风格与周边公建一致，崇尚简洁大方，体现出现代都市时尚居住的理念。

外墙主要采用低反射、蓝灰色的LOW-E 双中空玻璃，主楼各立面在层间位置设计
铝合金和石材装饰面，通过对比来彰显居住的人性尺度和细节处理，有力地提升了产品品质。

7 历史保护建筑改建
在城市更新进程中，既有重塑，又有保护。

新与旧不断地融合发展，不同时代的文化层层叠加、共存，方能体现城市的层次感、包容性及可持续发展的理念。

商船会馆建于康熙五十四年（即1715年），是上海第一所同业会馆（图20）。

它是上海历史最悠久、规模最大的会馆建筑，其落成比上海开埠还要早128年。

它见证了上海“以港兴市”的历史进程，也承载了“海纳百川”的上海城市精神。

2019年夏，商船会馆文物建筑保护修缮与改造利用工程正式开展，沉寂许久似乎已退出历史舞台的会馆街38号又一次聚焦了人们的目光。

本次修缮本着“修旧如旧”的理念，依据历史考证，力图在恢复会馆建筑特色风格的同时，加固结构、更新机电，融入现代建筑展示功能，实现建筑修缮和文物保护相结合、挖掘文化内涵和发挥使用功能相融合，最终呈现出较好的设计品质和工程质量。

在具体工艺上采用传统技法，包括木作技术、油漆和雕刻工艺等，
图19 架空层门厅视角
图18 
竖向石材装饰板细部
如：大漆修缮的木基层修补、腐木构件置换及拱板补缺，新做构件的贴金大漆做旧处理，彩画遗存加固、地仗修补、原材料彩画重绘，等等，无不体现出商船会馆浓厚的文化历史底蕴（图21）。

石材贴面是现代仿古建筑的常用材料，但缺少中式传统建筑的韵味。

为了更贴合历史，通过不同材质的对比，设计师最终选择了与现状遗址院墙一致的青砖，力求做到修旧如旧、浑然一体（图22）。

商船会馆经过近1年的修缮改建施工，于2020年6月对外开放。

历经300多年风雨沧桑的商船会馆涅槃重生，浸润浓郁江南文化特质的古老建筑再度焕发光彩，宛若拂去尘埃的明珠（图23）。

“一城烟火半东南”，黄浦江畔老码头曾经繁华的历史记忆重新被激活，沙船、航运、贸易，还有风土人情、文化民俗……无不为百年外滩增添一道意蕴悠长的风景线。

8 结语
有人说，外滩的故事就是上海的故事。

外滩沿线鳞次栉比的建筑群见证着这座城市日新月异的发展，也记载着上海的文化传承与海纳百川。

据第七次人口普查结果显示，在全国人才吸引力指数排名中，上海受经济体量大、国际化程度高等优势，人才吸引力指数始终居于高位。

上海这座开埠即繁华，孕育海派东方文化的魅力都市，毫无疑问是中国乃至世界目光关注的焦点。

在“以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，对上海经济发展提出更高要求的同时，也给这座城市建筑的创新发展带来了更多的机遇。

图20 
商船会馆原貌
绿地外滩中心作为外滩金融集聚带开发的收尾与点睛之笔，在区域一体化开发、历史建筑保护性修缮、建筑设计及品质管控等方面，都为当下城市更新和精细化开发提供了有益的参考。

本项目的建成，将为今后南外滩地区的城市开发起到良好的引领与示范作用，也为后续经济建设提供了开阔的视野和战略制高点，展现出睿智包容、海纳百川、追求卓越的上海城市精神。

（收稿日期：2022-02-23）
图22 商船会馆外墙
图21 细部构造做法
图23 商船会馆夜景。