房地产开发项目税种全面分析

合集下载
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

房地产开发项目各类税种分析
房地产企业开发项目全程涉及的税种主要包括:契税、印花税、城镇土地使用税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税,以下逐一进行介绍。

一、契税
1、契税,是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产权交易价格的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。

2、契税税率为3%-5%,可由各省市政府根据实际情况确定,目前江西省契税税率为4%。

计算方式为土地出让成交交*4%。

二、印花税
1、印花税是对经济活动和和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。

2、房地产企业取得土地阶段,因与政府土地部门签署《国有土地使用权出让合同》而缴纳印花税按照合同所载金额的0.05%贴花,即税率为0.05%。

三、城镇土地使用税
1、城镇土地使用税,是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对使用土地的单位和个人,以其实际占用的
土地面积为计税依据,按照规定的税额计算征收的一种税。

2、根据国家规定,土地使用税每平方米年税额如下:大城市1.5元-30元/平米、中等城市1.2元-24元/平米、小城市0.9元-18元/平米、县城、建制镇、工矿区0.6元-12元/平米。

于都县目前套0.6元-12元/平米,且根据地理位置划分成了三个区域:一类区8元/平米(繁华老城区)、二类区6元/平米(一般老城区)、三类区4元/平米(工业园区)。

按年计算、分期缴纳,一般缴至所有商品销售完毕为止。

三、增值税
1、根据《增值税暂行条例》规定,增值税的纳税人为在中国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,且销售不动产的增值税税率为11%。

2、纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人,一般纳税人税率11%、小规模纳税人税率5%;且目前均采用预缴税款制预征,预征率3%,;而根据2016年新规定,2016年5月1日前老项目(以《建筑施工许可证》时间为准)可采用简易计税方法按照5%的征收率计税,不得扣除对应的土地价款,即按照商品房总销售金额*5%计算税款(我们调查报告测算可采用这种更简单)。

3、下面就一般纳税人采用一般计税方法进行分析。


地产企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额,即销售=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11%),允许扣除的只是当期土地价款,而不包括其他的成本(如房地产开发成本等),当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积)*支付的土地价款。

在项目完工前采取预缴制,应预缴税款=预收款/(1+适用税率)*征收率=预收款/(1+11%)*3%。

增值税最终应纳税额=销项税额-进项税额,销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)×11%,而进项税即为增值税专用发票上标明的增值税额(类似于土地增值税中扣除数,但必须有专票)。

四、增值税附加
包括城市维护建设税、教育费附加、地主教育费附加,三个税种均以增值额为基数进行缴纳,税率分别为5%、3%、2%(注:城市维护建设税区分区域,纳税人在市区的7%、在县城或乡镇的5%、其他1%),因此于都县项目增值税附加总计为增值额的10%。

五、土地增值税
1、按规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照规定缴纳土地增值税。

2、计算公式为:土地增值税额=增值额*税率-扣除额*速算扣除系数=(销售收入-扣除项目)*税率-扣除额*速算扣除系数,而扣除项目=取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房屋及配套设施的成本+开发土地和新建房屋及配套设施的费用+与土地转让有关的税金(仅为城市维护建设税及教育费附加)+加计扣除(加计扣除=[取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房屋及配套设施的成本]*20%)
3、土地增值税采用的是四级越率累进税率,明细如下表:
另外,对于土地增值税率,建筑普通住宅有税收优惠,对于增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

4、土地增值税缴纳方式:《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地
产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

5、为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

赣州地区范围内的土地增值税预征率为:转让普通住宅按1%、转让非普通住宅按3%、转让非住宅按5%。

全省核定征收率为:转让普通住宅5%、非普通住宅6%、转让非住宅的8%。

六、企业所得税
1、损益表中收入减成本后按25%缴纳。

2、采用预缴制。

由于房地产行业的特殊性,房地产行业采取预售制度,因此在销售未完工开发产品取得的收入时应先按预计计税毛利率计算预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

营改增后,房企预售环节的应纳税所得额=(预收账款÷(1+11%)×预计毛利率)-预交附加-预交土增税-期间费用。

而预计毛利率由各省、自
治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:开发项目位于省、自治区、直辖市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%;开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于10%;开发项目位于其他地区的不得低于5%;属于经济适用房限价房和危改房的不得低于3%。

(赣州市规定:开发项目位于章贡区和开发区范围内的计税毛利率按25%确定、位于其他县市区的按20%、经济适用房和危改房的按6%)
张振文
2019年6月20日。

相关文档
最新文档