(完整word版)房地产测量试卷(答案)

2012-2013学年上学期期末考试 《房地产测量》试卷 （参考答案）
1.1 房产测量：主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、 产籍管理、房地产开发利用、房地产交易、征收税费，以及城镇规划建设提供测量数据和资料。

1.2 房地产测绘又分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

1.3 房地产测量的目的：其主要目的是为城镇房地产管理和房地产开发提供所需的成果资料；同时也为其它部门提供有关成果和信息。

1.4 房地产平面控制测量主要为测绘大比例尺的房产平面图、地籍平面图提供起算数据，为房地产变更测量、房地产面积测算、确定权属界限等日常工作提供测绘基础数据。

1.5 房产分幅图上量取房屋长为50mm ，在实地量取房屋长为25m ，该房产分幅图的比例尺为1：500。

1.6 测量误差的来源主要有：测量仪器误差，观测者的影响，周围环境的影响。

1.7 房屋坐落：是指房屋在实地的自然街道名称和门牌号，包括由地方民政门统一命名的行政区划名称。

1.8 丘的编号循序是从北至南，从西至东，以反S 型顺序编列。

1.9 幢：是房屋的计量单位，通常是指结构完整的相对独立的包括不同层次的房屋及其附楼。

房屋幢号编号方法：是自进大门起，从左到右，由前至后用数字1，2，……
1.10依序呈“S”形编号。

1.11房屋产权人：是相对于房屋所有权而言，依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分权的权利人。

1.12产权来源，指房屋产权人取得房屋所有权的时间和方式。

1.13房屋产别共分为八类：国有房产、集体所有房产、私有房产、联营企业房产、股份制房产、港澳台投资房产、涉外房产、其他房产。

1.14房屋层数：是指房屋自然层的总层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和；房屋地下层用负数表示。

1.15层次：是房屋总层数中某个楼层所在的具体位置，即第几层，也包括房号或室号。

1.16房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，楼房按各层房屋外围水平面积之和计算。

包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高
2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

1.17房屋建成年份是指实际竣工年份。

拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

1.18房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积、共有建筑面积。

1.19套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

房屋共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

名词解释（每题5分，共15分）
1.房屋建筑面积
答案要点：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m 以上（含2.20m）的永久性建筑。

2.房产界址点
答案要点：房产界址点，简称界址点或拐点，即是房屋用地界线的转折点处设置的界桩点。

在房地产测量和管理中，用它来确定房屋用地权界的位置。

界址点的连线构成房屋用地的地界线。

3.房屋的共有建筑面积
答案要点：房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

2、房地产测绘：是测绘学中一个很有特点的分支学科，是采集，表述房屋以及房屋用地的有关信息的一门技术。

是运用测绘仪器，测绘技术，测绘手段来测定房屋，土地及其房地产的自然情况，权属情况，位置，数量，质量以及利用状况的专业测绘。

一、简答（共35分）
1.共有共用面积分摊的基本原则是什么？（6分）
答案要点：产权各方有合法的面积分割文件或协议的，按文件或协议进行面积分割。

没有面积分割文件或协议的，按各套（单元）的套内建筑面积的比例进行分摊；公用面积分摊后，不划分各产权人在公用面积上的产权界限。

2.商品房的建筑面积具体由哪几部分组成？（8分）
答案要点：商品房的建筑面积是衡量该商品房大小的指标之一，也是计算该商品房总价款的指标之一。

商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊公用面积两部分组成。

而套内建筑面积则由套内使用面积、墙体面积及阳台面积三部分组成；应分摊公用面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分的面积，按各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。

因此，商品房建筑面积可用如下式子表示：
建筑面积=套内建筑面积+应分摊公用面积 =套内使用面积+墙体面积+阳
台面积+应分摊公用面积
3.简述丘的概念和分类，以及如何确定丘的界限。

（7分）
答案要点：地表上一块有界空间的地块称为“丘”。

丘的用地界线首尾封闭，一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个权属单元时称为组合丘。

通常情况下，一个单位（或一处院落）一个门牌号是独立丘；当用地单元混杂或用地单元面积过小时，划分为组合丘。

也可以按界标或自然界线确定，即有固定界标的按界标划分，无固定界标的按自然界线划分。

4.简述房屋调查的主要内容。

（6分）
答案要点：
房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产权性质、房屋产别、房屋用途、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、占地面积、分摊面积、墙体归属、权源、产权纠纷、他项权利等基本情况。

5．简述房地产测量在测绘内容上与地形测量的差别。

（8分）
答案要点：地形测量是指依据一定比例对地物地貌平面位置及其高程进行表述。

地形测绘不仅要详尽测量测区内的各种地物，地貌，而且对高程测量要求也较高。

房地产测绘内容主要是指房屋，房屋用地及其附属设施有关的房产要素测量，对高程一般不作要求。

房产图不仅表示房产要素空间位置信息，还要表述房产要素属性信息。

根据房产调查,标注房产编号,其中包括房产分区号，丘号，丘支号，幢号，房产权号，同时说明房屋产别，结构，层次，建成年代，房屋用途，权属，权源，权界及用地分类等社会属性信息。

即房地产测绘对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，更重要的是测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和它所在级差土地上的价值(定价)。

而地形测量除定位特性外，不具备上述的其它特性。

4.4分别写出图示中各数字、符号所代表的内容（5分）
24081992
第一位2表示产别（单位直管产）
第二位4表示结构（混合）
第三、四位08表示层数（8层）
第五、六位1992表示建成年份（1992年建）
符号表示房屋用途为办公
五、.计算题（20分）
一栋12层2个单元的板式综合楼，长45.00m，宽14.00m，1至4层为商服用房，5至12层为住宅，房屋天面上有住宅电梯机房2个，长5.00m，宽8.00m。

全楼共有建筑面积708.00平方米，商服部分套内建筑面积和为1950.00平方米，商服共用建筑面积284.00平方米，住宅共用建筑面积877.50平方米。

求：2单元8层1号套内建筑面积105.23平方米住宅的建筑面积，全楼共用建筑面积分摊系数，商服共用建筑面积分摊系数，住宅共用建筑面积分摊系数。

（列出算式）
答：1、全楼建筑面积：45.00*14.00*12+5.00*8.00*2＝7640.00平方米
住宅套内建筑面积和：（7640.00-（1950.00+284.00）－877.50-708.00）＝3820.50平方米
2、全楼共用建筑面积分摊系数
708.00/（7640.00-708.00）＝0.102135026
3、商服共用建筑面积分摊系数
（0.102135026*（1950.00+284.00）+284.00）/1950.00＝0.262651101
4、住宅共用建筑面积分摊系数
（0.102135026*（3820.50+877.50）+877.50）/3820.50＝0.3552755797
5、2单元8层1号建筑面积
105.23+105.23*0.3552755797＝142.62平方米
6、附加题：
已知：（1）S1、S2、S3、S4、S5各套套内建筑面积m2
（２）δＳ１、δＳ２、δＳ３共有楼梯面积
（３）δ
Ｓ４
外墙一半面积
求：１、该楼共有建筑面积分摊系数
２、各套房屋分摊面积
３、各套房屋的建筑面积
解：（１）该房总分摊面积：δ
Ｓ１＋δ
Ｓ２
＋δ
Ｓ３
＋δ
Ｓ４
（２）该房各套套内面积和＝S1+S2+S3+S4+S5
（３）该房共有分摊系数 ＝
S S S S S 5
4321S4S3S2S1+++++++δδδδ
（４）各套分摊面积 S 1∆＝Ｋ⨯Ｓ１……Ｓ５＝Ｋ⨯Ｓ５
（５）各套房建筑面积Ｓ１＝Ｓ１＋S 1
∆……
Ｓ。