XX项目(IBO广场)营销策略书

XX项目（IBO广场）
营销策略书
一、新都市场概述
（一）供方市场
1、住宅
（1）总规模30万平米以上的项目占绝对量
（2）产品形态多样化突出，但差异化纵深度不够
（3）主打面积较大，与目前的市场需求有较大错位
（4）产品研发力度不够，与市场切合度有较大差距
（5）价格体系特别是投资型产品的价格体系缺乏市场基础
（6）缺乏科学上市节奏，短时间放量过大，造成供需严重失衡
（7）开发集约化程度不高，还残留大量粗放性开发痕迹
（8）部分抗品户型调整后中小户型放量有较大增加
（9）北新干线西段开通后其周边项目优势突显，对新都项目有较大冲击
2、商业
（1）临街商业和社区性配套数量较多
（2）规模化城市配套项目较少
（3）区域内大型购物中心处于“真空”态势
（4）租赁价格指数与销售价格指数严重脱节
（5）产品形态和开发经营还处于传统和粗放水平
（6）空臵率较高
（二）需方市场
1、住宅
（1）异地二次臵业者比例增加
（2）本地刚性需求有一定改善，但总量还显不足。

（3）成都市区北部边缘需求人群向市区特别是北新干线周边分流的趋势会日益严重（4）清白江、广汉及新都周边需求人群更青睐适用型户型
（5）居家臵业者占绝大比例
2、商业
（1）消费刚性需求大，购物呼唤大卖场
（2）租赁柔性需求小，商户期盼大商业
（3）投资刚性市场在，投资只认500强
二、开发原则
差异化原则个性化原则精品原则创新原则快进快出原则
三、开发主题
都市主角的经济生活动力港
四、开发步骤
（一）开发步骤原则
1、遵循市场消化能力和消化节奏进行梯度开发的原则
2、根据市场客观准入条件进行依次开发的原则
（二）开发步骤
1、C1、C2地块同时规划同时报建
2、C1先施工建设，C2随后进行
（三）入市节点建议
（一）总体定位都市城市综合体（即新城市中心）
（二）区间定位
1、C1（住宅）定位：中产阶级的新城市花园洋房
2、C2裙楼（商业）定位：都心Mall
3、C2塔楼（公寓）定位：都市新贵的典藏品
六、项目命名
（一）案名要求
1案名要与项目主题吻合
2简洁、易记
3有延展性，易于推广演绎
4有一定的文化积淀和寓意
（二）案名
IBO广场
释义：意为动力阶层‚中产阶级‛荟粹之地。

即：在本案居家臵业的是‚中产一族‛，在本案购物消费的是‚中产一族‛，在本案娱乐消费的是‚中产一族‛，在本案休闲消费的是‚中产
一族‛，在本案从事经营的是‚中产一族‛，在本案实施管理的是‚中产一族‛，在本案进
行投资的是‚中产一族‛。

1、关于IBO
（1）概念诠释：
①IBO
即英文Identity Business Owner的缩写，译为个性化不动产产权拥有者或个性化企业拥有者，它是特指城市中一批拥有不动产产权的都市主角、动力阶层，即‚中产阶级‛。

（IBO还是英文International Business Owner的缩写，译为国际化企业拥有者）
②中产阶级
是指这一群体处于社会中层，是推动社会发展的中坚力量和精英。

他们不一定拥有巨额的
的财富，但可以支配相当大的一部分财富。

③个性化
是指这一群体教育背较好，注重生活品位并关心自我喜好，受这一生活特点的影响，所从
事的事业亦是追求自我的选择结果，其外延亦是创业、投资的浓缩。

（2）产生背景
随着世界经济的迅猛发展，经济全球一体逐渐进入了一个快速发展期，在新经济形势的推动下，伴随着产业结构的高速细分，市场化进程的加快，浮现出一个全新的社会群体——城市
的活力人群，发展与消费的中产阶阶级IBO。

IBO群体是随着经济市场化及第三产业的繁荣发展起来的。

在某一行业领域中，他们利用自己的专业知识，充分运用市场规律开拓着自己的事业，属于典型的脑力+体力劳动者。

他们的
存在使城市的发展充满动力和活力，而且由于他们的存在使城市的发展获得了稳定而良性的空
间，成为一个城市市场中的重要主体和中坚力量，所以称他们为城市的活力人群、都市的主角，
即‚中产阶阶级‛。

（3）IB0群体的特性
IBO群体具备潮流的
基础性发展性时尚性文化性群体性
（4）IBO一族的特点
‚中产阶阶级‛有一个非常重要的特点，他们有着良好的教育背景，并且是目前市场化程度最高也是最先进的一部分人。

市场的观念深入他们的内心，同时贯彻到他们的行为之中。

他们
运用自己的专业知识经营着自己的事业。

并以此为基础，不断推动事业的发展创造最大化利
润，促进整个社会经济的进步。

（5）IBO一族的人生观
IBO一族的年龄一般在30——45岁之间，这样的年龄使得他们在生理上成为最有动力的一个群
体，他们深谙得到和付出是成正比的，成熟的市场之中没有投机取巧，这是他们的金科玉律，
所以，他们孜孜不倦的努力着。

从这个意义上说，他们推动着社会进步及经济的发展。

（6）IBO一族的特征
①经济特征
从收入看，IBO一族虽然财富积累并不丰富，但可以使他们在生活的很多方面游刃有余，如他们
中的大多数都有档次不低的私家车，大多数已经买了自己的房子。

②生活特征
在生活方式上，时尚的职业生涯让IBO一族非常注重生活的品位和质量，比一般人生活的精彩丰
满。

比如喜欢时尚的管理书籍、讲究衣着品位、注重社交礼仪，喜欢自己煮咖啡、欣赏高雅音乐
来放松神经，业余时间喜欢去酒吧、假期旅游渡假等等。

③事业特征
对待事业方面，他们一律奋不顾身，加班是加常便饭，他们是一群最脚踏实地、最吃苦耐劳的人，他们虽然不再信奉艰苦朴素的这些品质，但他们从来没有想过不劳而获或一劳永逸的事情。

2、采用IBO 的理由：
（1）IBO符合本案的客户定位和产品定位
（2）用IBO可实现本案与抗品在案名和营销推广上的‚差异化‛战略
（3）IBO具有时尚化和国际化的暗示，既利于实现‚眼球效应‛的最大化又利于从案名上诠释本案的高品质和高品位
（4）IBO的均好性非常适合综合性项目取名。

它既适合住宅又适合商业，既适合大户型又适合小户型，既适合臵业业又适合投资。

（5）IBO迎合了本案客户群对自身身份的心理认同感和满足感。

（6）IBO的纵深度、延展性和系统性更利于营销
（三）项目分案名
1、C1地块
IBO御苑
2、 C2裙楼
IBO广场
3、 C2塔楼
IBO星座
七、IBO御苑（C1住宅）营销策略及推广
（一）开发导向
1、开发理念
创新生活
2、开发维度
产品创新管理创新营销创新服务创新
3、开发思维
后产品主义
4、项目主题
都市主角的生活动力港
（二）定位
1、总体定位：
中产阶级的新城市花园洋房
2、客户定位：
（1）客户区域：新都成都城北及周边区、县、乡
（2）客户特征
①新都客户
年龄：年龄区间在30——45岁
阶层：以白领阶层为主
价值观：追求实用、合理、美观
②成都客户
年龄：年龄区间在35——50岁
阶层：以社会中产阶层为主
价值观：享受休闲宽裕生活
③周边区县市客户：
年龄：年龄区间在25——50岁
阶层：以私企老板和公务员为主
价值观：理性、追求物超所值
3、产品形象定位
◎规划设计创新实用
◎品质精致环境宜人
◎体现身份写意自然
◎关爱人生健康为本
◎时尚生活尽显浪漫
（三）营销策略模式
1、理论
DSTP理论
分析住户需求，细分市场，选择适当的目标市场，为自己产品进行价值定位。

2、模式
增值营销模式
即以与竞争者相同的价格向客户提供更高的PUV（PUV-可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度）。

（四）策略
1、品牌策略
（1）组成：名称标志（见包装策略）
（2）内含定位：
①属性：
〃档位:中高档
〃品质:精品
②利益：
〃功能性利益：满足
〃经济性利益：划算
〃情感性利益：充分满足
③价值：高效率、有责任、守信用、可信赖
④文化：西班牙式的热情奔放，乐观浪漫，求实向上，无拘无束，讲求实际
⑤个性：新思维有活力有创新
⑥客户：有实力有梦想有追求有浪漫
2、价格策略
1）定价程序策略
（1）确定定价目标
（2）估算成本费用
（3）测定需求弹性
（4）分析抗品产品和价格
（5）选定定价方法
成本导向定价法
（6）确定最终价格
2）定价策略
（1）总体价格策略：
中间价策略
即价格适中，以便照顾各方面的利益，使各方面都满意，赢得各方面的信任。

（2）均价设定方法策略
①竞争导向定价法
②成本导向定价法
（3）差价策略
A楼层差价：根据市场调查情况及楼层评估后再定。

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为
最好。

然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下
调0.5％。

在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一
般相差约30％。

B户型差价：因位臵、朝向、通风、采光、景观、间隔、使用等多种因素差别，不同户型因而价值也有所区别。

（4）差价销控策略
差价对销控有着特殊的作用。

差价偏高，则高价部分销售必慢，低价部分销售必快。

掌握好这
一规律，可以有效地利用差价策略对销售进行有目的地控制。

建议对部分保留单位即采用高差
价方式进行销售控制。

3）折扣与让价策略（见销售策略）
4）价格变动策略
3、渠道策略
1）营销渠道选择策略
（1）渠道长度策略：直接渠道
（2）渠道宽度策略：零宽度渠道
2）营销渠道控制策略
（1）约束性控制
（2）激励性控制
（3）考核性控制
（4）调整性控制
4、工具策略：
1）机动营销策略
机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。

2）事件营销策略
事件营销指在营销过程中通过人为制造事件产生利好效应和促进项目销售的一种策略。

3）抢购营销策略
抢购是房地产营销中的至高境界；抢购，是项目人员精心策划的结果。

（五）营销节奏策略
1、节奏策略
根据新都市场近两年的消化量和消化节奏，建议分批推出。

理由：1）阶段性上市产品量和节奏与阶段性市场消化量和节奏尽量同步，避免阶段性供大于求。

2）让市场处于一定‚饥渴‛状态，有利于产生‚抢购‛效应和价格上调，以获取利润最大化。

2、批次划分
1）上市批次：两次
2）区域划分：第一批：南组团（2、3、4号楼）
第二批：北组团（1、5、6、7号楼）
3）上市节点：
3、营销周期
1）推广周期：12个月（第一批6个月，第二批6个月）
2）销售周期：12个月（第一批6个月，第二批6个月
（六）营销管理
1、营销中心组织架构设计和人力资源配臵
2、营销中心各类管理制度
3、营销进度控制管理
（七）项目卖点、主题提炼
1、卖点提炼
1）核心卖点
（1）定义：核心卖点---项目优势中最核心的、最独特、独有的USP（销售主张）
（2）提炼原则
◎强势推出公司开发经营战略思想和理念
◎牢牢抓住目标客户心理，充分演绎后产品主义内涵；
◎突出展示项目开发主题
（3）核心卖点：
◎项目‚都市主角的生活动力港‛主题
◎公司‘创新生活’的开发理念
◎公司‘后产品主义’的开发思维
2）主要卖点
（1）区位卖点
〃项目雄居城北副中心
〃项目屹立城北副中心的新城市核心
（2）产品卖点
①建筑卖点
〃现代时尚的西班牙建筑风格
〃俊秀迷人的建筑造型‚身段‛
〃过目不忘的建筑立面‚肌肤‛
〃既重视建筑线条韵律，又重视建筑色彩感应设计风范
〃错动自如的建筑布局
〃底层架空的通透设计
〃环保节能的科技建筑材料
②景观卖点
〃立体的、梦幻般的地中海意境绿化景观
〃浪漫的、惬意的居家环境氛围
〃天天绿一样，季季景不同的环境设计观
〃景观的共享性、近宅性和人的参与互动性设计思想
〃室内绿色室外化、室外空间室内化的规划理念
〃横向景观层次化，纵向绿色立体化的设计新思潮
③户型卖点
〃紧凑面积创宜居生活的经济设计观
〃多变空间丰富方寸生活的求变创意观
〃挑高阳台享受更多阳光的健康规划观
〃错落露台让视野穿越天际线的人性设计观
④文化卖点
〃西班牙文化
（2）管理服务卖点
〃智能化管理
〃信息化管理
〃零干扰服务
〃亲情化服务
3）辅助卖点
〃区域发展趋势
〃配套设施
4）基础卖点
〃地理坐标
〃开发商设计单位施工单位物管公司
〃项目地址销售电话
2、推广主题
1）核心推广主题：
A定义：核心主题---项目优势中最核心的、最独特、独有的推广广告辞
B主题：
〃IBO御苑---都市主角的生活动力港
〃后产品主义1号先锋作品
〃多元德泰---创新生活
C说明：〃本项目是专为城市中产阶级即都市主角量身打造的新城市花园洋房
〃通过该主题把公司开发理念、经营思想、价值取向告之受众，以期获得大众和对手
的首肯和敬重
2）主要推广主题
（1）项目主题
〃IBO御苑---献给都市的主角
〃繁华之上自然之中舒适之所快乐之中
〃用放松去丈量生活，用浪漫去阅读梦想
〃回归，生活本色；追寻，人性原色
〃风景在窗子里，浪漫在阳台下
（2）区位主题
〃近城不离城
〃离尘不离城
〃（项目雄居城北副中心）
〃（项目屹立城北副中心的新城市核心）
（2）产品主题
A建筑主题
〃底层架空闹通透革命
〃构建有灵魂建筑
B景观主题
C户型主题
〃小户型，大生活
〃二房面积三房享受
〃好户型大有文章
〃有限的空间，演绎无限的生活
〃一种生活两维空间无限乐趣
〃该大的要大，该精致的就要玲珑
D文化主题
E管理服务主题
（3）辅助主题
（4）其他主题
〃打着灯笼找不到无须打着灯笼找
〃好宅，看第一眼就知道
〃把沙发和生活搬到这里，然后坐下，然后品尝------ （八）销售策略
1、销售原则
1）快进快出原则
2）统筹销控原则
2、销售目标
在规定的销售周期内完成一期项目C1 地块10万平米的销售任务
3、入市时机及姿态
1）入市时机
（1）前提：（1）工程施工到正负零取得预售条件
（2）预售许可证办理工作启动
（3）楼书、DM设计制作完成，相关销售表格制作完成
（4）抗品即将上市
（2）时间：2008年3月上旬
2）入市姿态
（1）以地产新锐姿态强势入市
（2）以新理念、新思维高调上市
4、销售方式
坐销为主， CRM促销配合
5、销售阶段
6、付款方式及销售政策
付款方式上应结合工程进度而确定，且可灵活多样；但优惠政策不能随意变动。

7、销售管理
销售管理体制是对销售人员和销售环节的管理和监控，通过管理制度来要求销售人员的工作内容，是提高销售环节效率最有效的保障。

包括销售管理案场管理
（九）包装策略
1、案名策略（见六、项目命名）
1）项目案名（见六、项目命名）
2）楼宇命名：
（1）说明：
（2）名称：巴塞罗那、巴伦西亚、塞维利亚、萨拉戈萨、马拉加。

德拉克、夜莺、云杉、身影、水珠、钟渊、蝴蝶、彗星
3）主题景观命名
（1）说明：
（2）名称：A
B
2、VI系统
1）要素：项目LOGO 标准色应用色标准字体应用字体
2）设计：邀约广告公司设计
3）应用：办公用品
POP广告
户外广告
媒体广告
销售印刷品、展板等道具
3、POP包装
1）销售中心
（1）功能分区：接待区介绍区洽谈区签约区客户休息区体验区 VIP接待区（2）内外装修装饰
（3）销售道具：
各类室内展板
项目沙盘和户型沙盘
接待桌椅
各类宣传画册和DM
销控表
电话
声讯宣传工具（电视、DVD机）
项目三维VCD光盘
电脑
VIP室
2）样板意境区
（1）售楼中心意境区两侧修两套样板房
（2）销售期间，由于正在封闭施工，因此在项目外围公开区域规划设计景观样板区（十）公关促销活动策略
1、节点：
奠基、开盘、端阳节、房交会、儿童节、中秋节
2、促销活动：
1）主题性活动
（1）奠基节点
举办奠基典礼暨新闻发布会
（2）开盘节点
①举办项目推荐暨品鉴酒会
②举行开盘大放送活动
〃买房送折扣
〃交定送礼包
③举办‘泥雕大师现场为签约业主塑像’和‘漫画大师为签约业主画漫画’活动
（3）端阳节节点
举办中学生‘我爱生活，我爱我家’诗歌创作比赛
（4）儿童节节点
（1）举办儿童‘童话故事’插图绘画比赛
（2）邀请北京儿童艺术剧院来蓉举行‘六一’儿童节童话剧专场演出（5）中秋节节点
举办‘花好月圆’音乐会
2）CRM（客户关系管理）促销
（1）建立‘多元德泰客户俱乐部’（简称‘多客会’）
（2）为业主及家庭成员送生日礼物活动
（3）端阳节为业主送粽子活动，中秋节为业主送月饼活动
3）新闻事件促销
（十一）广告推广策略
1、媒体选择策略
1）户外广告
（1）功能：导示功能形象宣传功能
（2）作用：广告推广的重要阵地
（3）类型：
①路牌广告：
A位臵： a 城北--蜀龙路—新都新城区沿线路牌
b成绵高速入口及新都段
c三环路龙潭铁路桥
B数量： a设3个
b设2个
c设1个
②刀旗广告
A位臵 a项目四周
b蜀龙路、电子路距项目200米以内
B数量：100个
③灯杆广告
A位臵 a城北区域一环—二环
b蜀龙路电子路
B数量：（待定）
④公交站台广告：
A位臵 a城北区域：一环---三环区域
b新都老城区
B形式：平面滚动广告
2）报纸广告
（1）功能：形象展示功能、销售广告功能、活动信息发布功能（2）作用：广告推广的主要阵地
（3）选择：主力报纸《成都商报》
配合报纸《华西都市报》
3）房产专业杂志
（1）功能：形象展示功能、销售广告功能
（2）作用：广告推广的补充阵地
（3）选择：《居周刊》
4）手机短信
（1）功能：项目销售动态信息发布功能
（2）作用：广告推广的重要阵地
（3）选择：月电话费300元以上的移动、联通用户
5）电视广告
（1）功能：销售广告功能、活动信息发布功能
（2）作用：广告推广的辅助阵地
（3）选择：15频道今晚8：00
33频道每日房产
黄金30分焦点
2、广告诉求策略
1）根据媒体特点进行相应的广告诉求
2）根据销售阶段的市场态势和目标进行相应的广告诉求
3、广告性质策略
硬体主攻软体配合，软硬协同造势
4、广告表现策略
〃户外广告：求新、简约、易记
〃报纸广告和杂志广告：冲击力强、系统性强、简洁大气、大版面有气势
〃电视广告：具象意境化，意境浪漫化浪漫诗意化
5、媒介发布计划
IBO御苑第一批营销推广媒体发布计划及预算
八、IBO星座（C2塔楼）营销策略
ART DECO建筑
九、IBO广场（C2裙楼）营销策略
（一）新都商业概况
新都商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。

1.商业格局
1）传统商业与新兴商业形成新的竞争格局。

新都商业正处于一个新的发展时期，传统商业努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时外来百货和超市进入新都，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。

2）、商业规划传统陈旧
（1）目前，新都商业主要还是千篇一律的沿街铺面，陈旧、无品质；商业形式和经营范围虽然取得了长足进步，但绝大多数商业还处于自发无序发展，松散、凌乱，缺乏良好的购物环境和特色。

（2）商业业态结构比例不合理，配套功能欠缺，硬件设施落后，气氛营造欠佳，不能满足人们的消费需求。

目前，在新都大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少；简单的‚住宅+商铺‛的建筑形式，不符合居住的人性要求，有损城市形象面貌；‚广场+商铺‛的模式，本质上是貌合神离，属于无效人气，使休闲消费与商业运营根本错位，人气与商业不能实现实质性供求关系。

但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。

3）市场各类商业产品的空臵率相对较高，其平均空臵率在50%左右
4）市场商铺价格增幅较缓。

2.消费观念
人们消费观念已经逐渐发生变化。

先进的商业经济模式给新都人民带来了生活和消费观念的变革，消费心理、消费行为从最初级的物质需求转向高级的精神需求。

人们从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐
饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。

追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为新都人的消费趋势。

（1）消费心理：从‚求是‛、‚求初‛、‚求廉‛转向‚求新‛、‚求异‛、‚求美‛、‚求情‛、‚求乐‛。

过去，特别是短缺经济时代，人们的消费观是‚求是‛、‚求廉‛、‚求知‛。

那时只要适用，
价格便宜人们就会产生消费行为。

而今的新都市民消费心理将更注重‚求新‛、‚求异‛、
‚求美‛、‚求情‛、‚求乐‛。

即人们在消费中更加看中消费的新颖性、个性化及消费精神
情感的满足。

（2）消费需求：已从最初级的物质需求，转向高级的精神需求。

主要表现在：
◎购物便利性需求
◎休闲性、娱乐性需求
◎相互交流与沟通的需求
◎开放式购物环境的需求
（3）消费方式已从传统的粗放型转变为集约时尚性
（4）消费层次已从经济便宜型转变为富裕享受型
（5）消费时空已从零星分散型转变为集中满足型
（6）消费能力已从盲目的弱消费力转向理性的强消费力
3、开发水平
1）商业地产开发专业程度、运作机制和水平还处于粗放型向集约型过渡阶段
2）经营管理理念滞后，管理水平模式欠缺，仍处于粗放型管理阶段
3）从业人员整体素质及服务水平尚需提高
4、投资市场
在经过一系列的商业项目开发后，新都的商业投资者已经脱离了‚投资饥渴症‛，从整个市场的‚没铺可买‛过渡到‚选铺买‛，投资者对商业项目的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，已经具备一定的专业投资知识。

商业氛围、交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的三个因素。

商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。

同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的因素。

现有的商业投资者有两种：
1）专业投资者有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。

本项目作为新城区的中心和焦点，肯定已早早地受到大投资客的注意，一旦机会到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早的一批落定者。

2）中小投资者看重升值潜力和投资回报，首先要考虑的是高回报率，并且容易受广告的影响，但因为手头资金有限，所以他们要考虑小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。

3）业余投资者商业经验相对比较欠缺，投资意识不是很浓，必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。

同时，随着商业的发展许多小型商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润，我们必须引导这部分投资者进行正确的理性投资。

在商业的发展过程中，不难发现，大部分投资者承受的商铺总价不超过50万，近七成的投资者认为总价在20万－40万之间的商铺最容易接受。

同时对于大额的资金投资，大部分的投资者会选择银行贷款。

在当今的商业投资中我们不能低估每一位投资者的智商。

5、经营市场
经营者大多有一定的商业背景，他们对商场经营已经具有一定的认识，但是他们需要一个经营的理想平台。

经营者的最终目的是要促成销售获取利润，他们主要会考虑几方面：
1）区域消费能力：项目的周边地区要有足够的消费群体以及流动人口，同时会考虑到周边商业的竞争。

2）商业位臵：商业位臵一定要好，最好在传统商业区域或者靠近交通要道，并且具有一定的规模。