物业公司营改增政策解析与会计实务处理

物业公司营改增政策解析与会计实务处理
----物业费收入
----租赁收入
----停车收入
----维修收入
-----服务费收入
----其他收入
应交税费---应交增值税（销项税）
对于代收费事项建议直接走往来帐即其他应付款
取得可以抵扣的各类凭证，按可抵进项税额如下
取得时：借：相关成本费用科目
应交税费—增值税（进项税）
贷：银行存款/应付帐款等
物业公司的涉及的不动产租赁税目的收费项目,根据自己的纳税人身份参照不动产取得时间按租赁项目征收增值税，如何计算交纳前面不动产租赁中已经涉及。

业务注意与特别说明：
1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。

装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。

税负增加物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。

税负增加物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。

根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：
（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。

这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

至于供电公司和自来水公司给予的手续费，可开票按经济代理项目计算纳税。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，主要是涉及不动产租赁，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。

如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。

但对于全体业主共有的，因为没有产权，一般建议按房屋整体竣工的时间确认5%或11%。

7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，合同中如果写明委托物业公司制作发布的为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

如果是物业公司仅提供媒介，不参与发布的可参考按不动产租赁交纳。

（根据那种对自己更有利来确认）
小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%
的征收率。

对于不动产经营租赁服务，可按照5%征收率计算纳税。

物业管理行业增值税应纳税额计算
物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题
如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。

国税答复：能否认定为混合销售，需要看是否是一项业务的派生业务。

如果提供的业务是物业管理服务内的职责，则可以作为混合销售，适用于物管费税率。

但如果属于单独的有偿服务，应当视为兼营，分别核算，否则从高适用税率。

商业写字楼招商免收租金和物业费的涉税问题？
例如签定3年合同免收一年房租和物业费。

这种情况比较常见；前一年看似免费，但要按税法规定属于视同销售问题。

应该按正常价格计征。

同时按相关规定第一年应该按房产的余值计算房产税。

如何规避这样的问题：事实上是一种实物折扣问题，企业在所签订的房屋租赁合同协议中“不确定”免租期时间，以合同确定的开始租赁时间为准。

将其给予承租方实际的免租期间的租金优惠采取“销售折扣”的形式来处理。

按照上述规划方式，从企业的角度来看，由于免租期的优惠对承租方来说也得到了实际体现，只是在合同协议中规避了“免租期”这一大家公认的常规条款，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。

同时，企业在出租开始时的这种特殊租赁期间通过采取上述规划方式来规划免租期间房产税问题，也是一种合理、有效的方式，出租方企业也能找出应对税务约谈等所谓“价格偏低”的合理、正当的理由。

物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？
国税答复：这个问题要看承租的时间，如果实在营改增前，也就是5月1日前承租，可以选择简易征收，5%税率，如果是5月1日以后签订的承租协议，需要按照11%纳税。

物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。

根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？
国税答复：物业公司可向实际付款人开发票。

点评：合同方、付款方、发票方三者不一致到底有没有涉税风险，会不会认定为虚开增值税发票，一直是纳税人很关心的事情。

按照省局的回复，今后物业公司就可以放心的开发票给实际付款人了。

事实上，因为物业公司也确实向房屋使用人提供了物业服务，收其款后向其开票，也是合情合理，是基于交易事实所开发票，不应当属于虚开。

¤有的合同条款约定了结算周期，可能存在提前交纳合同款项的情况，如合同约定2016.4月缴纳2016.4-2016.12月的费用，物业公司给对方公司开了地税的发票，也收到了款项。

营改增后，是否对于5-12月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是否属于重复征税？
国税答复：若书面合同明确约定了付款日期，营改增后，对于5-12月的这部分收入不再计征增值税。

若合同中没有约定付款时间，则应按照劳务提供时间纳税，5-12月的需要在每月计算缴纳增值税，之前对预收的款项已经交了营业税的，需到地税申请退税。

物业公司部分其他问题整理（国税版）
1、有的开发商将地下车库免费给物业公司用于出租，收入给物业公司，应当怎么纳税？
国税答复：增值税与营业税有一个很大的不同，有大量的视同销售行为。

如开发商免费将停车场给物业公司用于出租，属于视同销售中的无偿赠送行为，开发商需要纳一次税，物业公司还需要再交一次税。

但开发商只是计算纳税，并不增加其账面收入。

2、物业公司帮开发商出租车位，然后按照一定比例互相分成，如何纳税？
国税答复：物业公司收到的款项全部做销售额计算纳税，将分成款项拨付给开发商，开发商需要按照所收金额向物业公司开具发票。

3、物业公司代收小业主电费，向小业主开具增值税票，取得的电力公司的专票，能否用于抵扣？
国税答复：可以。

视同转售电业务。

4、临停费如何向停车人提供发票？
国税答复：按照国税的要求，所有的发票都需要进入开票系统。

但对于临停，因营改增时间紧，总局尚未出台有关要求和政策，过渡期可借鉴以前营改增部分特殊行业，使用国税定额发票。

5、实际的采购、外包业务是4月份的，但取得发票和付款是在5月份，是否可以抵扣进项？
国税答复：按照实际业务发生的时间，营改增前发生的进项不可以抵扣。

6、收取5月份之前的欠费，是否需要交增值税？
国税答复：根据增值税暂行条例及实施细则规定，销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。

故增值税的纳税义务发生的时间的一个必备条件是提供了劳务。

5月份之前的欠费，其纳税义务已经发生，不属于后期的纳税义务，不交增值税，应属于之前的营业税。

7、减免物管费是否需要纳税？预交1年物管费送一桶菜籽油，怎么纳税？
国税答复：减免物管费，应视同销售，仍需缴税。

预交物管费送油，属于视同销售，且属于混合销售，适用于物管费的税率。

但若是单独销售油，则属于兼营。

（如果做不减免，改为折扣，在开票上体现可不用视同销售）
8、业主补交拖欠的物管费怎么纳税？
国税答复：对于当期物管费，应在当期计算并缴纳增值税。

对于预交物管费，如果先开了发票，则需先交税。

如果是补交以营改增之前的按营业税计算交纳。

但可开增值税普通发票。