【项目】凤凰城住宅小区及SPA度假村运行计划及可行性分析

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凤凰城住宅小区及SPA度假村运行计划及可行性分析
曲周《凤凰城》的两个项目是我们房地产公司今年下半年的工作重点之一,以下是对针对这两个项目如何衔接,滚动开发,以力争达到最佳收益的运作思路的建议。

一、项目实施的具体时间安排
项目前期的市场调查、策划及图纸设计。

(1)2004年8月10日之前的工作主要有:
确定策划公司并及早安排工作人员进驻曲周进行市场调查、两个项目设计单位及设计方案的筛选和确定、办公地点的安排(包括办公用品购置、工作人员吃住安排等),圈墙;
同时关于政府方面各种手续的办理也要开始着手进行(由于曲周的项目审批程序与石家庄市不尽相同,所以我们的项目前期报建人员一定要了解当地的实际情况以及与《凤凰城》项目各相关职能部门的具体分管工作,以便提高工作效率);
与此同时,物业人员最好能够参与小区的设计规划意见。

(2)2004年10月份之前需完成的工作有:
住宅小区项目:
在设计方面,首先8月10日完成市场调查的一个重要工作是户型定位,以此为依据开始绘制详规及初步的建筑设计方案。

项目分两期建设,一期40亩为中高档生活区,二期初步定为高档别墅区,面积根据一期销售情况而定,但总规设计要同时进行(一期详规,二期只做概念性规划),以求使小区能够融为一体。

(从项目一开始,在设计方面就要做到和总提出来的“主导设计”,把我们根据调查结果分析出的结论和思路真正渗透到图纸中去);
8月15日前还要完成与策划公司、两家设计单位、打井单位的合同谈判及签订,与施工单位的合同可视情况而定;
8月底前完成施工开槽图并开始施工(在这之前需要完成平整场地、划界、围墙的工作),争取在10月秋收到来之前完成基础工程,售楼部也要在开槽前确定地点,并与基础工程一起施工;
10月上旬售楼部建设完毕并且开始进行“内部认购”;
同时报建方面要完成立项、规划用地审批及开工证的审批。

达到银行按揭存款的要求。

温泉SPA渡假村项目:
9月上旬开槽施工,在此之前完成初步策划方案及开槽图(SPA项目需要非常注意的是在设计上一定要功能全面、人性化并且中高档区的分隔,高档区要注意私蔽性)。

(3)2004年年底需要完成的工作有:
住宅小区项目:
2004年底前力争完成主体施工(由于当地的的建筑材料比石家庄要贵很多,所以在施工时在保证质量的前提下要严卡建材费用,降低建安成本);
施工到三层时,选择一个距离售楼部较近的楼座内进行样板房的装修,此时取得预售许可证,开始正式开盘销售,到时根据销售的实际情形考虑在邯郸市建设销售部,把我们的目标客户群转移到邯郸一部分。

温泉SPA渡假村项目:
完成主体施工建设;
完成一部分外景建设(具体的外景建设根据设计的图纸进行分析并且应参考专业人士的意见)。

(4)2005年春节后的工作安排:
住宅小区项目:
5月份物业公司正式进入,开始物业管理的准备工作;
6月底前完成外装、外网、景观的施工,达到交房标准并可办理房产证;
交房后物业管理工作正式开始。

温泉SPA渡假村项目:
7月底之前要完成内外装修及外景建设,达到开业标准。

具体的建设方案由设计院提供并做为可行参考,最终方案由双方商讨后制定。

二、资金使用计划
住宅小区项目前期投资的大笔资金主要是地款、公关费,两项合计约600万元,其他费用包括设计、策划、土地出让金、建筑费用及其它正常开支都是分期分批的拨付(后附2004年年底前两个项目所需的资金计划表)
附:两个项目2004年资金需求概况表:
(注:一期为住宅一期和SPA渡假村一期工程;二期为两个项目的二期工程;三期只包含SPA渡假村的扩建工程)
序号
项目
内容
金额
(万元)
结算终止时间
500
2004.6
公关费
100
7
奠基庆典
庆典、宴会、礼品、记者费、临时工9
7
设计院
总体设计合同予付20%
40
8
策划费
策划方案予付费用
15
8
审批
审图、工本等
20
8
配套费
配套费
60
8
地质勘探费
10
8
设计费
20
8
策划费
二期
10
8
办公费
食宿、办公、电脑、空调等用品5
8
正常开支
广告发布及制作、销售准备100
9
售楼部、样板房
设计、施工建设、装修
50
9
设计费
三期
40
10
策划费
三期
10
10
土地款
二期
278
土地出让金等
土地出让金、契税、业务费
350
7
小计
-1617
贷款
度假村手续齐全、可以办理贷款
2000
10
小计
+2000
建筑费
一期
2000
12
管理费
不算每月正常行政开支
240
平均每月20万
小计
-2120
2004年12月前
总计
-1737
2004年12月前
三、项目公司操作方式及人事安排
操作方式:
1、在邯郸成立独立法人资格的全资子公司,该公司为房地产公司的子公司,为二级
公司,并以项目公司形式运做《凤凰城》温泉SPA度假村和住宅小区项目。

2、该公司法人代表为总经理,设两个副经理,分管两个项目。

聘项目经理进行实际操作(根据实际情况,我公司没有建设SPA渡假村的专业人士,应聘请相关人士做为项目经理)。

3、项目经理只在授权范围内行使权利。

4、财务负责人由集团总裁亲自派遣任命。

收入进入集团帐户。

5、项目经理每月上报正常开支计划,由房地产公司总经理和集团总裁批准后,按月拨付给邯郸公司财务,由项目经理签字批准使用。

人事安排:
1、由销售部副经理宋朋担任住宅小区的项目经理,主管行政、报批、销售和资料管理工作,并参与项目定位及产品定位、规划设计、结构设计、营销策划等工作,9月初就要开始招聘销售人员并开始进行相应的培训;
2、由工程部经理王占波担任结构设计、工程管理工作(在工程管理方面一定要严控工程质量,树立品牌形象);
3、由公司副总经理庞建国主管项目前期策划、规划设计工作;
4、由公司各部经理检查、配合项目操作;
5、由财务部担任项目公司会计工作;
6、由出任曲周公司法人代表,并负责项目全面工作。

7、聘请度假村总经理进行度假村管理运营工作。

8、请集团审计监察部派员不定期地进行项目操作情况的检查。

四、项目经济概算
住宅小区一期(总建筑面积32000㎡,销售均价按1550元/㎡,含商铺):
(一)投资成本:
1、土地款:778万元;
2、建安成本(含外网设计建设及景观配套):750元/㎡,合计2400万元(注:简装修,另:当地建筑材料较贵);
3、其他费用(报建、设计、策划、广告、办公等):200元/㎡,
合计640万元;
合计:3818万元。

(二)销售总额:
1550元/㎡×32000㎡=4960万元
(注:小区项目的所有购房款只用于本身项目的必要开支,其余回公司,不用于SPA 渡假村的建设)
(三)收入扣减:
销售税率5.55%
4960万元×5.55%=275万元
(四)项目纯收益:
4960万元-3818万元-275万元=867万元
温泉SPA渡假村项目:
项目总投资约5750万元(包含三期全部建设),其中基建投资3500万元,设备购置投资1700万元,项目所需要的流动资金为550万元。

(注:项目建设的资金除前期的必要投入外,开始建设的后续资金由项目贷款提供,计划贷款2000万元。

)
初步设想分三期进行建设,一期工程即将于9月底开工,占地约为50亩,一期的具体功能分区及所占面积等待与设计院沟通后,再定(但在8月底前需要出总规图)。

功能分区预计投资概况如下:
(一)温泉世界
1、基本情况:温泉世界由温泉浴城和SPA水疗中心组成,总面积12000平方米,总投资3200万元,其中温泉浴城7000平方米,基建投资1400万元,设备投资500万元,流动资金100万元。

SPA水疗中心5000平方米,基建投资1000万元,设备投资100万元,流动资金100万元。

2、税后利润:1705.2万元-562.72万元=1142.48万元/年
投资回收期:3200万元/1142.48万元≈2.8年
(二)水上乐园
1、基本情况:项目占地面积10000平方米,总投资1700万元,其中,基建800万元,设备投资700万元,流动资金200万元。

2、税后利润:1657.2万元-546.88万元=1110.32万元/年
投资回收期:1700万/1110.32万元≈1.53年
(三)游泳馆、球类馆
1、基本情况:总建筑面积3000平方米,总投资850万元,其中游泳馆1250平方米,
基建投资125万元,设备投资100万元,流动资金50万元。

球类馆1750平方米,基建投资175万元,设备投资300万元,流动资金100万元。

2、税后利润:863.2万元-284.86万元=778.34万元/年
投资回收期:1000万元/778.34万元≈1.28年
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