房地产公司项目成本管理流程
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3.6工程竣工验收合格后，工程管理部及时收集完整的结算资料，填写《工程结算资料确认单》，并移交成本管理部，成本管理部按《工程结（决）算管理流程》办理结算；
3.7成本管理部组织对竣工结算或对第三方审核完毕的结算进行复审；审计内控部按照一定比例进行抽样审计。
3.8。
每月8日前
4、项目成本后评估阶段
输入：《项目财务竣工决算书》
2.3成本管理部根据方案以及扩初设计相关资料，组织成本概算并对设计成果的目标成本达成情况进行评审；
2.4成本管理部按照《设计阶段成本管理作业指引》的要求，对项目成本控制目标进一步分解、细化和完善，明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《建安成本限额设计建议》，经分管领导审批后对策划设计部提出施工图设计限额要求；《建安成本限额设计建议》作为施工图《设计任务书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据；
10日内
2、设计管理阶段
输入：《项目成本估算表》
流程说明：
2.1发展规划部将《项目运营目标书》下达区域公司，由成本管理部根据项目成本信息数据库和材料价格信息数据库对项目开发目标成本进行分解，提出方案设计成本控制目标，用以指导项目规划方案的设计。
2.2策划设计部根据方案设计成本限额，完成方案以及扩初设计；
输出：《项目成本后评估报告》
说明：
4.1项目全部结算工作完成后20天内，成本管理部负责组织工程管理部、策划设计部、营销管理部分别汇总编制项目工程建安成本和各部门项目费用支出分析报告，形成各部门《项目成本费用分析报告》；
4.2《项目成本费用分析报告》的内容应包括：《项目结算成本汇总表》（按照成本分类格式要求），项目结算成本与目标成本的差异分析，超过目标成本的分项工程说明、各项费用开支与目标成本的差异分析，在整个项目的成本控制过程中的主要业绩、经验及教训以及改善成本管理的建议等；
3、项目施工阶段
输入：《目标成本控制指导书》
输出：《项目财务竣工决算书》
流程说明：
3.1工程开工后，成本管理部根据工程进展安排，通过组织招标确定分包工程施工单位及材料供应商；
3.2在总包和分包工程施工过程中，由于工程需要，策划设计部、设计单位出具的《设计变更通知单》，按照《设计变更管理流程》规定审批后实施；
6.3《设计管理流程》
6.4《招标采购管理流程》
6.5《项目工程管理流程》
6.6《设计变更管理流程》
6.7《工程现场签证管理流程》
6.8《工程结（决）算管理流程》
6.9《项目拓展阶段成本管理作业指引》
6.10《目标成本控制指导书编制作业指引》
7.相关表格
7.1《项目成本估算表》
7.2《成本控制建议书》
3.3工程管理部根据工程需要签发《施工现场签证单》，按《工程现场签证管理流程》审批后实施；
3.4各部门按照成本管理部的要求编制成本动态控制台帐，每个月成本管理部定期向发展规划部报送《项目动态成本月报》，成本管理部建立项目动态成本信息库，对项目成本费用变化情况进行动态监控；
3.5成本管理部每月对工程的动态成本进行分析，形成《项目动态成本月报》，当发现异常或者超出警戒线时，成本管理部及时发出预警；
流程说明
阶段
关键点说明
时限
1、项目论证及定位阶段
输入：《土地规划指标》及相关土地状况资料
说明：
1.1土地拓展人员确定地块信息，提交土地规划指标及相关土地状况资料；策划设计部进行初步概念和规划设计，提出规划控制要点，形成可研阶段的《项目概念及规划设计建议》（包括总体规划设计的各项经济指标及各项建造标准）；成本管理部进行建安成本估算（当地没有区域公司的由总部发展规划部组织测算）；
1.2相关部门负责其他分项成本测算，其中计划财务部负责项目的公司管理费和财务费用测算，营销管理部负责项目的营销费用的测算，策划设计部负责项目设计费用、土地成本、负责报批报建费用的测算；成本管理部负责政府工程管理费、工程勘察费、监理费、物业前期管本信息库中的有关资料，在收到相关部门提供的资料后十个工作日内按《项目拓展流程》的要求，编制《项目成本估算表》，作为《可行性研究报告》的附件。
4.3成本管理部在收集汇总各部门《项目成本费用分析报告》的基础上，结合本部门收集的信息，在竣工结算后1个月内对项目成本目标执行情况和项目成本控制的经验和教训进行汇总总结分析，形成《项目成本后评估报告》；
4.4《项目成本后评估报告》应对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价，内容包括：
a)比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）；
2.5策划设计部组织施工图设计，施工图设计评审通过后报政府相关部门审核，成本管理部根据政府审核通过的施工图设计成果，组织编制项目成本预算；
2.6成本管理部在项目成本预算基础上，按照《目标成本控制指导书编制作业指引》组织编制《目标成本控制指导书》，并组织公司相关部门，通过会议或书面形式对《目标成本控制指导书》进行评审，通过后报总经理办公会批准；
b)对比项目结算与《目标成本控制指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）；
c)分析各期《项目动态成本月报》（评价项目成本管理的科学性及合理性）；
d)分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响。
4.5
20天内
1月内
6.支持文件
6.1《项目论证管理流程》
6.2《产品定位策划管理流程》
7.3《目标成本控制指导书》
7.4《项目动态成本月报》
7.5《项目结算汇总表》
3.7成本管理部组织对竣工结算或对第三方审核完毕的结算进行复审；审计内控部按照一定比例进行抽样审计。
3.8。
每月8日前
4、项目成本后评估阶段
输入：《项目财务竣工决算书》
2.3成本管理部根据方案以及扩初设计相关资料，组织成本概算并对设计成果的目标成本达成情况进行评审；
2.4成本管理部按照《设计阶段成本管理作业指引》的要求，对项目成本控制目标进一步分解、细化和完善，明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《建安成本限额设计建议》，经分管领导审批后对策划设计部提出施工图设计限额要求；《建安成本限额设计建议》作为施工图《设计任务书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据；
10日内
2、设计管理阶段
输入：《项目成本估算表》
流程说明：
2.1发展规划部将《项目运营目标书》下达区域公司，由成本管理部根据项目成本信息数据库和材料价格信息数据库对项目开发目标成本进行分解，提出方案设计成本控制目标，用以指导项目规划方案的设计。
2.2策划设计部根据方案设计成本限额，完成方案以及扩初设计；
输出：《项目成本后评估报告》
说明：
4.1项目全部结算工作完成后20天内，成本管理部负责组织工程管理部、策划设计部、营销管理部分别汇总编制项目工程建安成本和各部门项目费用支出分析报告，形成各部门《项目成本费用分析报告》；
4.2《项目成本费用分析报告》的内容应包括：《项目结算成本汇总表》（按照成本分类格式要求），项目结算成本与目标成本的差异分析，超过目标成本的分项工程说明、各项费用开支与目标成本的差异分析，在整个项目的成本控制过程中的主要业绩、经验及教训以及改善成本管理的建议等；
3、项目施工阶段
输入：《目标成本控制指导书》
输出：《项目财务竣工决算书》
流程说明：
3.1工程开工后，成本管理部根据工程进展安排，通过组织招标确定分包工程施工单位及材料供应商；
3.2在总包和分包工程施工过程中，由于工程需要，策划设计部、设计单位出具的《设计变更通知单》，按照《设计变更管理流程》规定审批后实施；
6.3《设计管理流程》
6.4《招标采购管理流程》
6.5《项目工程管理流程》
6.6《设计变更管理流程》
6.7《工程现场签证管理流程》
6.8《工程结（决）算管理流程》
6.9《项目拓展阶段成本管理作业指引》
6.10《目标成本控制指导书编制作业指引》
7.相关表格
7.1《项目成本估算表》
7.2《成本控制建议书》
3.3工程管理部根据工程需要签发《施工现场签证单》，按《工程现场签证管理流程》审批后实施；
3.4各部门按照成本管理部的要求编制成本动态控制台帐，每个月成本管理部定期向发展规划部报送《项目动态成本月报》，成本管理部建立项目动态成本信息库，对项目成本费用变化情况进行动态监控；
3.5成本管理部每月对工程的动态成本进行分析，形成《项目动态成本月报》，当发现异常或者超出警戒线时，成本管理部及时发出预警；
流程说明
阶段
关键点说明
时限
1、项目论证及定位阶段
输入：《土地规划指标》及相关土地状况资料
说明：
1.1土地拓展人员确定地块信息，提交土地规划指标及相关土地状况资料；策划设计部进行初步概念和规划设计，提出规划控制要点，形成可研阶段的《项目概念及规划设计建议》（包括总体规划设计的各项经济指标及各项建造标准）；成本管理部进行建安成本估算（当地没有区域公司的由总部发展规划部组织测算）；
1.2相关部门负责其他分项成本测算，其中计划财务部负责项目的公司管理费和财务费用测算，营销管理部负责项目的营销费用的测算，策划设计部负责项目设计费用、土地成本、负责报批报建费用的测算；成本管理部负责政府工程管理费、工程勘察费、监理费、物业前期管本信息库中的有关资料，在收到相关部门提供的资料后十个工作日内按《项目拓展流程》的要求，编制《项目成本估算表》，作为《可行性研究报告》的附件。
4.3成本管理部在收集汇总各部门《项目成本费用分析报告》的基础上，结合本部门收集的信息，在竣工结算后1个月内对项目成本目标执行情况和项目成本控制的经验和教训进行汇总总结分析，形成《项目成本后评估报告》；
4.4《项目成本后评估报告》应对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价，内容包括：
a)比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）；
2.5策划设计部组织施工图设计，施工图设计评审通过后报政府相关部门审核，成本管理部根据政府审核通过的施工图设计成果，组织编制项目成本预算；
2.6成本管理部在项目成本预算基础上，按照《目标成本控制指导书编制作业指引》组织编制《目标成本控制指导书》，并组织公司相关部门，通过会议或书面形式对《目标成本控制指导书》进行评审，通过后报总经理办公会批准；
b)对比项目结算与《目标成本控制指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）；
c)分析各期《项目动态成本月报》（评价项目成本管理的科学性及合理性）；
d)分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响。
4.5
20天内
1月内
6.支持文件
6.1《项目论证管理流程》
6.2《产品定位策划管理流程》
7.3《目标成本控制指导书》
7.4《项目动态成本月报》
7.5《项目结算汇总表》