金融投资项目尽职调查报告范本

某公司
某-某城投财产权项目（单一资金）
尽职调查报告
（报告完成日期：【2015】年【6】月【18】日）经办业务部门：【金融市场部】
声明与保证
我们在此声明与保证：本报告是按照《某公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。

报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接调查人签字：
年月日
直接调查人签字：
年月日
部门负责人签字：
年月日
目录
一、项目背景5
（一）项目来源5（二）融资需求6
二、信托计划要素及交易结构6
（一）信托计划要素7（二）交易结构7（三）流程描述7
1、确认债权债务关系7
2、设立财产权信托，受让应收账款7
3、债权确认协议7
4、委托人信托受益权回购义务7
5、政府出具相关文件8
6、担保措施8
三、委托人情况8
（一）基本情况8（二）公司性质10（三）财务状况10（四）财务分析25（五）征信状况29（六）综合评价41
四、债务人情况42
（一）基本情况42（二）财政实力情况42
1、某市本级财政收支情况42
2、某市债务情况46
五、应收账款项目情况48
(一)项目背景48
(二)项目基本情况48
(三)项目费用的计算和支付错误！未定义书签。

六、用款项目情况48（一）项目名称48
（二）项目概况48（三）项目建筑规模48（四）项目进度48
七、抵押物情况48
（一）抵押物基本情况48（二）房产抵押情况说明48（三）本项目计划使用的抵押物情况说明48
八、担保人情况48
（一）基本情况48
1、基本情况介绍48
2、担保人历史沿革49
3、担保人公司治理和组织结构49 （二）担保人经营情况49（三）担保人财务情况49（四）担保人信用状况50
九、风险及风险控制措施50
（一）信用风险及控制措施50（二）管理风险及控制措施50（三）政策风险及控制措施50（四）操作风险及控制措施50
十、结论和建议50
项目摘要：
●项目性质：财产权信托
●信托规模：20亿元
●信托期限：2年
●融资总成本：10.5%（暂定）
●发行计划：金融机构代销或者单一资金进行认购
●交易各方：某公司、某城市建设投资集团有限公司（债权方），某市政府（债务主
体）
●资金用途：融资方拟将我公司提供的信托资金用于某市旧城区综合整治回迁安置工
程建设项目。

交易结构：
某城市建设投资集团有限公司（下简称“某城投公司”）作为委托人将其对某市人民政府合法拥有的约103.7亿元的债权委托给某信托，设立财产权信托，同时由认购人认购信托受益权，资金用于某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目。

某市财政局对市政府偿还债务出具资金安排文件。

同时政府未按约定偿还债务的，某城投公司回购信托受益权，并以其持有的价值约34亿元的房产为回购受益权提供抵押担保。

(其中总价值约6亿元的房产，某信托为第一顺位抵押人，另外总价值约为28亿元的房产，某信托为第二顺位抵押人。

)另外，由总资产355亿元的某水务投资集团有限公司为本次信托计划的某城投公司的回购义务提供连带责任保证。

在对基础资产、交易结构、信托要素、法律文件、风险控制、项目执行等事项进行了确认和落实的基础上，我部现申请实施该项目，请领导批示。

现将本项目相关情况汇报如下：一、项目背景
（一）项目来源
本项目由我部营销经理通过个人关系取得，经我部沟通协调，某市人民政府最终从众多合作方中选择我司进行本次信托融资。

（二）融资需求
某市城市建设投资集团有限公司（下简称“某城投公司”）于2004年4月成立,是经市政府批准,国资委授权的国有独资公司。

公司注册资本50亿元，法人代表李文斌，公司主要经营范围包括：接受市政府委托承担城市基础设施及市政公用、项目的投资、融资、运营、管理业务；从事授权范围内国有资产运营；接受委托开发、经营城市户外广告空间资源；停车场资源开发及停车服务；土地整理及基础设施建设；房地产开发及经营；对林业投资。

某城投公司与某市人民政府分别签署了1）《某市城区道路拓宽改造工程项目委托代建协议》、2)《某市道路结构性升级改造工程项目委托代建协议》、3）《某市道外二十道街松花江大桥及引桥工程项目委托代建协议》，约定某城投公司受托对某市城区道路拓宽的改造，某市道路的结构性升级及某市道外二十道街松花江大桥及引桥的建设桥梁引道的路基路面工程、独塔斜拉桥及附属工程进行建设、改造及升级。

根据某城投公司、某市人民政府及相关部门关于上述工程进度的确认资料，截止2013年6月，某市人民政府有约共计103.7亿元的道路拓宽改造、道路结构性升级改造及松花江大桥及引桥工程建造价款尚未向某城投公司支付。

鉴于某城投公司负责某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目等建设工作，由于项目总投资需要约29.5亿元人民币，某城投公司垫资建设，导致某城投公司面临较大资金压力。

某城投公司向我公司发出融资请求，我部门同当地政府进行了友好协商和充分沟通，拟充分发挥某公司具有的融资平台功能，由某城投公司将其对某市政府享有的约103.7亿元应收账款信托给我司成立“某-某城投财产权项目（单一资金），同时某信托向合格投资者募集资金认购财产权信托的受益权，本信托计划将根据某城投公司的实际资金需求进行发行及放款，某城投公司拥有多个用资项目，第一笔资金用于某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目。

后续将根据企业用资项目情况再确定后续放款金额。

二、信托计划要素及交易结构
（一）信托计划要素
某城投公司将其对某市政府约103.7亿元的应收账款信托给某信托，成立某-某城投财产权项目（单一资金），同时某信托向合格投资者募集资金认购财产权信托的受益权（交纳认购资金的合格投资者成为本信托的认购人和受益人），某信托将所募集资金交付给某城投公司。

信托计划存续期内，由某市政府向我公司偿还应收账款债务，以实现本项目的信托收益。

（二）交易结构（示意图）
（三）流程描述
1、确认债权债务关系
2、设立财产权信托，受让应收账款
某城投公司作为委托人将其对某市政府合法拥有的103.7亿元的债权信托给某信托，设立财产权信托。

我司与某城投公司签署《信托合同》，核心内容包括：
1）财产权信托；
2）向合格投资人推介信托受益权，合格投资人认购信托受益权后成为本财产信托的受益人；
3、债权确认协议
某城投公司（原债权人）、某市政府（债务人）与我公司共同签署《债权债务确认合同》，约定由某市政府直接向我公司履行债务，我公司为债权人。

4、委托人信托受益权回购义务
在债权无法实现的情况下，由某城投公司承担回购义务，回购信托受益人享有的信托受益权。

5、政府出具相关文件
为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排，某市财政局将出具财政资金安排文件，承诺在信托到期前，由其督促安排资金，用于向我司支付到期债务。

6、担保措施
如某市政府未按约偿还债务的，某城投公司回购信托受益权，并提供价值约34亿元的房产作为抵押担保。

(其中总价值约6亿元的房产，某信托为第一顺位抵押人，另外总价值约为28亿元的房产，某信托为第二顺位抵押人。

) 另外，由总资产355亿元的某水务投资集团有限公司为本次信托计划的某城投公司的回购义务提供连带责任保证。

三、委托人情况
（一）基本情况
本项目委托人即融资人某城投公司，基本情况如下:
融资公司
住所
法定代表人
企业类型
注册资本
实收资本
经营范围
经营期限
组织机构代码证
贷款卡号
某市城市建设投资集团有限公司于2004年4月成立,是经市政府批准,国资委授权的国有独资公司。

公司注册资本50亿元，法人代表李文斌，公司主要经营范围包括：接受市政府委托承担城市基础设施及市政公用、项目的投资、融资、运营、管理业务；从事授权范围内国有资产运营；接受委托开发、经营城市户外广告空间资源；停车场资源开发及停车服务；
土地整理及基础设施建设；房地产开发及经营；对林业投资。

历史沿革：
公司组织结构
公司在组织机构设置方面，以精干、高效为原则，根据公司定位、业务特点及业务需要设置了办公室、财务部、工程部等职能部门。

公司组织结构如图1所示。

图1 公司组织结构图
公司作为市政府下的公司，承建着某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目，公司资产规模增长迅速，资产质量较好。

截止2012年12月31日，某城投公司资产总额为2,828亿元，负债总额为523亿元，股东权益为2,305亿元，负债率18%。

董事会成员：
某城投公司的主要经营情况：
1．政府回购市政工程
某城投公司城市基础设施业务分为财政专项补贴模式和政府回购（委托代建）模式两种运作方式，具体情况如下：
1.1财政专项补贴模式
财政专项补贴主要由城市基础设施建设财政补贴、税收返还财政补贴、其它等组成，主要模式为某市政府依据城市建设规划，确定当年投资项目和投资金额后，由某城投公司作为项目业主，负责项目建设和项目融资。

某市财政局将某城投公司城市基础设施项目资本金、
建设项目管理费、公益性项目每年还本付息额（未签署代建协议的）等其它应收补贴款纳入
当年财政预算，每年以财政专项补助形式拨付某城投公司。

1.2政府回购（委托代建）模式
政府回购市政工程是某城投公司经营发展的核心业务板块，也是最主要的经营收入来源
和债务本息还款来源。

2．土地整理开发
3．房屋开发销售
4.城市资产经营
2012年，市国资委将某市价值约24亿元的146处停车场资产经营权划入某城投公司，
由某城投公司负责经营，停车场经营业务将成为某城投公司主营业务之一。

（二）公司性质
某城投公司为全覆盖类，但未调出地方政府融资平台名录。

（三）财务状况
合并资产负债表
某市城市建设投资集团有限公司单位：人民币元资产2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流动资产：
货币资金
应收账款
预付账款
其他应收款
存货
流动资产合计
非流动资产：
长期股权投资
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计
资产总计
《注：本项目某城投公司以其对某市政府的应收账款（103.7亿元）在企业报表里‘其他非流动资产’体现，详细情况请见主要财务科目。

》
合并资产负债表（续）
某市城市建设投资集团有限公司单位：人民币元负债及所有者权益2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流动负债：
短期借款
应付账款
预收账款
应付职工薪酬
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计
股东权益：
实收资本（或股本）
资本公积
减：库存股
盈余公积
未分配利润
外币报表折算差额
归属于母公司股东权益合计
少数股东权益
股东权益合计
负债和股东权益总计
项目
一、营业收入
其中：营业收入
二、营业成本
其中：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用
财务费用
资产减值损失
投资收益（损失以“-”号列
示）
三、营业利润（亏损以“-”
号列示）
加：营业外收入
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损以“-”
号列示）
减：所得税费用
加：未确认投资损失
五、净利润（亏损以“-”号
列示）
归属于母公司股东的净利润
少数股东损益
八、综合收益总额
归属于母公司所有者的综合
收益总额
归属于少数股东的综合收益
总额
2012年度审计报告主要财务科目分析：
1.货币资金
项目2012年12月31日2011年12月31日现金
银行存款
合计
银行存款余额中有4亿元单位定期存款分别为兴业银行1亿元借款及中信银行3亿元借款提供质押担保。

2. 应收账款
账龄
2012年12月31日
余额比例账面价值
1年以内
1-2年
2-3年
3年以上
合计
截止2012年12月31日，应收账款主要为某松北投资发展集团有限公司欠本公司融资管理费，金额为72,000,000.00元，占应收账款总额54.65%。

3. 预付账款
账龄2012年12月31日2011年12月31日
金额比例金额比例
1年以内
1-2年
2-3年
3年以上
合计
预付账款年末余额主要为地铁公司预付未结算的地铁项目工程款和内河公司预付工程款。

4. 其他应收款
账龄
2012年12月31日
余额比例账面价值
1年以内
1-2年
2-3年
3-4年
4-5年
5年以上
合计
截止2012年12月31日其他应收款前五名
债权人债务人金额账龄款项性质
本公司借款
本公司借款
本公司往来款
本公司往来款本公司借款年末公司其他应收款主要是借款，5年以上其他应收款为内河公司应收冰城市政公司和
基础设施公司的未结算的工程往来款。

5. 存货
项目2012年12月31日2011年12月31日金额金额
项目开发成本
低值易耗品
原材料
合计
年末项目开发成本项目：
项目明细年末余额状况
在开发房产
在开发房产
在开发房产
在开发房产
待开发土地合计
6. 长期投资
项目
2012年12月31日2011年12月31日投资金额投资金额
长期股权投资
对其他企业投资
合计
长期股权投资为本公司三级子公司某市城乡发展有限公司持有某呼兰浦发村镇银行股
份有限公司5.00%的股份。

7. 投资性房地产
类别2011年12月31日本年增加本年减少2012年12月31日原值：房屋建筑物
合计
累计折旧：房屋建筑
物
合计
净值
根据某国资发【2011】52号某市人民政府国有资产监督管理委员会《关于同意将市房
产局廉租房和物业供热集团直管公房确权给某市城市建设投资集团有限公司的批复》将评估
价值 813,580.05 万元的廉租房和物业供热集团直管公房确权给本公司，由于涉及房产数量
众多，截止至报告日，产权证正在办理当中。

公司使用建筑面积29,279.48平方米，评估价值42,926.93万元直管公房非住宅类房产
用于与兴业银行贷款提供抵押担保；建筑面积371,641.59平方米直管公房用于与国开行贷
款提供抵押担保。

8. 短期借款
贷款单位贷款金额借款条件担保（抵押、质押
物）
贷款期限
兴业银行股份有限公司某花园支行质押
某城投置业发展
有限公司的单位
定期存单
2012/7/13-2013/1/11
合计100,000,000.00 9. 应付账款
账龄2012年12月31日2011年12月31日
金额比例金额比例
1年以内
1-2年
2-3年
3年以上
合计
10. 预收账款
账龄2012年12月31日2011年12月31日
金额比例金额比例
1年以内
1-2年
2-3年
3年以上
合计
期末余额中有878,223,800.00元为某市财政局返还土地整理拍卖收入；259,937,000.00元为二级地铁集团公司的关联效益地块由政府相关部门进行了拍卖或出让支付给的关联效益地块补偿款，但至报表报出日尚未进行结算；其余为预收售房款。

11. 其他应付款
账龄2012年12月31日2011年12月31日
金额比例金额比例
1年以内
1-2年
2-3年
3年以上
合计
其他应付款前五名：
债务人债权人金额款项性质
往来款
往来款
往来款
12. 其他非流动资产
项目2012年12月31日2011年12月31日
（
13. 一年内到期的非流动负债：
项目2012年12月31日2011年12月31日
保证借款
信用借款
质押借款
抵押借款
数字公司的融资租赁
合计
14. 长期借款：
项目2012年12月31日2011年12月31日
抵押借款（注1）
质押借款（注2）
担保借款（注3）
信用借款（注4）
其他（注5）
合计
注1：抵押借款期末明细如下：
贷款单位贷款银行贷款日期余额性质
某市城市建设投资集团有
限公司
某市城市建设投资集团有
限公司
某市城市建设投资集团有
限公司直管公房抵押、应收账款质押
某市城市建设投资集团有
限公司直管公房抵押、应收账款质押
某市城市建设投资集团有
限公司定期存单质押、在建工程及对应土地抵押
某城投置业发展有限公司林权抵押某城投置业发展有限公司林权抵押某城投置业发展有限公司林权抵押某城投置业发展有限公司林权抵押
合计
注2：质押借款期末明细如下：
贷款单位贷款银行贷款日期余额性质
某市城市建设投资集团有限公司政府补贴受益权质
押
某市城市建设投资集团有限公司政府补贴受益权质
押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某市城市建设投资集团有限公司应收账款质押
某地铁集团有限公司应收账款质押
某地铁集团有限公司应收账款质押
某地铁集团有限公司应收账款质押
合计
注3：保证借款期末明细如下：
贷款单位贷款银行贷款日期余额性质
某市城市建设投资集团有限公司国家开发银行
股份有限公司
某省分行
2009.2.20-2023.2.20 600,000,000.00 财政担保
某市城通数字信息技术有限公司某银行股份有
限公司道里支
行
2012.10.24-2017.10.23 380,600.00
某市城市
建设集团
有限公司
提供保证
担保
合计600,380,600.00
注4：信用借款期末明细如下：
贷款单位贷款银行贷款日期余额
某市城市建设投资集团
有限公司国家开发银行股份有
限公司某省分行
2008.12.12-2018.12.12 950,000,000.00
某市城市建设投资集团
有限公司
2009.12.25-2014.12.25
某市城市建设投资集团
有限公司
2008.8.31-2018.8.31
某市城市建设投资集团
有限公司
2012.12.30-2015.12.18
某市城市建设投资集团
有限公司
2012.12.30-2015.12.18
某市城市建设投资集团
有限公司
2012.12.30-2015.12.18
某市城市建设投资集团
有限公司
2012.12.30-2015.12.18 某地铁集团有限公司2010.1.29-2014.12.22
某地铁集团有限公司2011.10.31-2016.11. 1
合计
注5：中华人民共和国财政部与日本国际协力银行签定了期限为40年，于2016年6月10日起分批偿还，于2046年6月10日还清。

15. 应付债券及长期应付款
应付债券
债券名称期限发行日期面值总额本
期
增
加
本期减
少
期末余额
09某城投10年2009年3月12日20亿20亿11某城投7年2011年6月8日15亿15亿合计35亿35亿
长期应付款
项目2011年12月31日本年增加本年减少2012年12月31日
16. 专项应付款
项目2011年12月31日本年增加本年减少2012年12月31日上述款项均为某市财政局等政府部门拨入。

17. 其他非流动负债
拨款单位项目2011年12月31日本年增加本
年
减
少
2012年12月31日备注
18. 实收资本
投资者名称2011年12月31日2012年12月31日
金额比例金额比例
国家资本5,000,000,000.00 100.00% 5,000,000,000.00 100.00% 合计5,000,000,000.00 100.00% 5,000,000,000.00 100.00% 上述实收资本业经某公立会计师事务所有限责任公司以某公会师验字[2006]第004号验资报告验证，增减变化业经某方正会计师事务所有限责任公司以黑方正会验字[2008]第176号验资报告验证。

19. 资本公积
项目2011年12月31日本年增加本年减
少
2012年12月31日
资本溢价2,080,671,800.00 2,080,671,800.00
拨款转入9,555,333,786.71 9,555,333,786.71 林权资产注入124,351,474,763.44 49,495,044,538.56 173,846,519,302.00 停车位注入 2,419,533,700.00 2,419,533,700.00 直管公房注入 8,135,800,502.00 8,135,800,502.00 土地注入 1,186,533,500.00 1,186,533,500.00
20. 盈余公积
项目2011年12月31日本年增加本年减少2012年12月31日
法定盈
311,565,146.97 85,507,998.74 397,073,145.71 余公积
合计311,565,146.97 85,507,998.74 397,073,145.71
21. 未分配利润
项目2012年度2011年度
上年年末未分配利润
会计政策变更影响金额
加：其他调整因素
调整后的年初未分配利润
加：本期净利润
减：提取法定盈余公积
对所有者（股东）的分配
年末未分配利润
22. 营业收入
项目2012年度2011年度2010年度
房屋开发销售收入
数字城管运行收入
工程结算收入
融资管理费收入
土地整理开发收入
林权经营收入
建材销售收入
政府回购市政工程收
入
友谊地下通道出租收
入
房产出租收入
停车泊位费
其他项目
合计
23. 营业成本
项目2012年度2011年度2010年度
房屋开发销售成本
数字城管运行成本
工程结算成本
土地整理开发成本
林权经营成本
建材销售成本
政府回购市政工程成
本
友谊地下通道出租成
本
房产出租成本
其他项目
合计
24. 财务费用
费用项目2012年度2011年度2010年度
利息支出
减：利息收入
其他
合计
25. 营业外收支
项目2012年度2011年度2010年度基础设施建设财政补贴收入
税收返还财政补贴收入
无法支付款项
处理固定资产净收益
其他
合计
项目2012年度2011年度2010年度
捐赠500,000.00 100,000.00 补偿款支出292,900.00 处理固定资产净损失35,050.86
罚款1,877.16 22,142,330.69
合计536,928.02 22,142,330.69 392,900.00 （四）财务分析
1. 资产状况分析
截止2012年底，公司总资产由2011年底的1860亿上升至2828亿，主要是某市政府划入的林权资产在其他非流动资产科目下入账所致，截止2012年底，公司林权资产入账价值为2086亿，占总资产的比例为74%。

2012年末的2828亿的总资产构成中，主要为其他非流动资产、在建工程、投资性房地产、存货等，其2012年末的余额分别为2326亿、138亿、81亿、112亿，占比分别为82%、5%、3%、4%。

项目
2012.12.31
余额与总资产的占比
货币资金
预付账款
其他应收款
存货
投资性房地产
在建工程
其他非流动资产
资产总计
2. 负债状况分析
负债及所有者权益2012年12月31日2011年12月31日2010年12月31日流动负债合计
非流动负债合计
负债合计
负债和股东权益总计
长期偿债能力 2012年度 2011年度2010年度
资产负债率18.51% 21.89% 58.60%
利息保障倍数13.16 26.31 5.97 长期资产适合率0.16 0.20 0.71
负债构成 2012年度 2011年度2010年度
流动负债
非流动负债
流动负债构成
短期借款
应付账款
应付票据
预收账款
其他应付款
非流动负债构成
长期借款
3.长期借款到期情况及再融资能力分析：
2014将到期的长期借款情况：
贷款单位贷款银行贷款日期余额性质
2015将到期的长期借款情况：
贷款单位贷款银行贷款日期余额
2016及2017年将到期的长期借款情况：
贷款单位贷款银行贷款日期余额性质
合计1,171,340,600.00
根据上表可以看出，某城投公司于2016及2017年将有大约11.7亿的银行贷款面临到期。

2018年将到期的长期借款情况：
贷款单位贷款银行贷款日期余额性质
再融资能力分析：
过去四年某城投公司通过银行贷款融资金额：（单位：亿元）
2009年2010年2011年2012年
33.00 218.00 0.42 30.00
4. 净资产构成分析。

实收资本
资本公积
盈余公积
未分配利润
上述净资产中存在林权资产208,619,466,400.00元，扣除林地资产后净资产为
21,888,009,982.88元。

5. 盈利能力分析
主营业务收入和净利润（亿元）
项目2012年度2011年度2010年度
一、营业收入
二、营业成本
四、利润总额（亏损以“-”号列示）
五、净利润（亏损以“-”号列示）
随着业务的发展，近年公司主营业务收入增长较快，2011年及2012年度公司实现主营业务收入42.4亿元及21.45亿元。