长沙房地产市场月报分析

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2010年3月长沙房地产市场月报
合富辉煌房地产（湖南）市场研究部
2010年4月7日
目录
一、房地产政策与法规 (2)
二、全国及重点城市房地产重要动态 (4)
1、全国房价、房屋销售等情况 (4)
2、重点城市房地产动态 (6)
三、长沙城市建设与规划发展情况 (7)
四、土地市场 (7)
五、报广投放 (7)
1、费用分析 (13)
2、分类统计 (14)
六、长沙市楼市动态 (15)
1、3月交易行情 (15)
2、重点工程开盘与推货楼盘情况 (15)
3、重要营销活动情况 (19)
4、3月份在售楼盘优惠情况 (22)
5、3月份认筹活动楼盘情况 (23)
6、各板块典型工程动态 (26)
7、重点楼盘个案 (32)
七、本月楼市小结： (32)
一、房地产政策与法规
《住房保障法》列入国务院今年的立法计划3月15日3月15日全国人大
15日，在社会舆论和上百位人大代
表、政协委员的推动下，二次房改有了实
质性进展．全国人大代表宗庆后和迟夙生
分别领衔30余位人大代表提出的深化二
次房改加快住房保障法立法的议案，已经
列入本次人大会议正式议案。

监督与约束地方政府在保障性
住房任务完成方面。

城乡居民住
房保障作为各级政府考核的重
要规范，并对计划的制定、执行
和考核情况承担法律责任。

央企逐步退出房地产开发和经营业务3月18日3月18日国资委
18日，国资委召开新闻发布会：以房
地产开发与经营为主业的央企共16家，
2009年，该16家央企地产板块的资产总
额为5616亿元，占全部央企房地产板块
资产总额的85%。

78家不以房地产开发为
主业的央企正在加快进行战略调整重组，
在完成企业自有土地开发和工程等阶段
性工作后退出房地产业务。

政府希望企退市将能限制下一
步地王的诞生，能利于房地产市
场健康发展。

长沙市公积金贷款4月1
日再收紧3月19日4月1日
住房公积
金经管中
心
从4月1日开始，长沙市住房公积金
经管中心将实施住房公积金贷款新政，除
了规定二套房贷首付必须提高到四成之
外，家庭已有住房产权建筑面积超过140
平M，再申请使用住房公积金贷款购买二
套房的，将不会获批准。

实行差别化贷款政策，以合理引
导住房消费，抑制投机性购房。

坚决查处囤地炒地行为3月22日3月22日国土资源
部
国土资源部22日全国视频会议，做
好以住房为主的房地产供地计划，明确并
适当增加总量，坚决查处囤地、炒地、向
依法清理查处房地产开发中闲
置土地、囤地炒地、向别墅供地
等各种违法违规用。

保障房地产
别墅供地等违法违规行为，探索坚持和完
善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策
和措施。

市场健康发展。

完善土地出让制度3月22日3月22日中国国土
资源部
中国国土资源部22日全国视频工作
会议，各省级国土资源经管厅，在房价上
涨较快的一线城市和部分二、三线城市，
以自住性、中小套型商品房建设用地地块
为重点，积极开展试点，探索坚持和完善
招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和
措施。

防止出现新的高价地，防止地价
波动向二、三线城市扩展。

鼓励和引导民间投资健
康发展3月24日3月24日国务院
国务院24日常务会议，鼓励和引导
民间资本进入交通电信能源基础设施、市
政公用事业、国防科技工业、保障性住房
建设等领域,兴办金融机构,投资商贸流
通产业,参与发展文化、教育、体育、医
疗、社会福利事业。

对于丰富和充实应对国际金
融危机一揽子计划,推动各种所
有制经济平等竞争、共同发展,
激发经济增长的内生动力和活
力,促进经济平稳较快发展,具
有重要意义。

住房公积金审批时限缩
短为5天3月26日4月1日
长沙市住
房公积金
经管中心
长沙市住房公积金经管中心决定，工
作审批时限由原来的7个工作日缩短为5
个工作日结办，对大客户将采取预约上门
审批的方式。

适应市民发贷需要，加快长沙市
住房公积金的办理。

银行积极做好四项房地产贷款风险防控工作3月26日3月26日
中国银监
会
中国银监会决议，经国土资源部门、
建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的
配合国务院整顿房地产市场秩
序，查处房地产企业违规行为，
房地产开发企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。

地产开发商在银行融资的第一抵押物必须是建筑物，即在建的商业建筑或住宅，而不只是一片土地。

要求所有银行降低相关贷款抵押价值的比例，不能超过市场成本的50%。

银行业同时必须建立有效的贷后跟踪机制。

加强对贷款用途和贷款使用的经管。

对于监测到的贷款违规流入股市、房市问题要坚决查处，不留隐患。

加强对贷款用途和贷款使用的经管，防控房地产贷款风险。

二、全国及重点城市房地产重要动态
1、全国房价、房屋销售等情况
2010年3月：中国主要城市住宅市场交易情报
主要城市成交量全线上涨，但不及09年同期水平。

本月监测的30个城市中，成交面积普遍上涨，总涨幅约90.04%。

供应情况：3月主要城市库存量普遍下跌，厦门下跌幅度最大，环比下跌12.32%。

重点城市中，南京环比下跌10.29%；哈尔滨、上海及深圳库存量环比上涨。

市场需求：本月，温州、三亚成交面积环比分别下跌29.85%、3.88%，其余城市成交面积环比上涨，总成交面积环比上月上涨90.04%；重点城市
中，6个城市的环比增幅超过100%，其余重点城市环比增幅亦超过50%，其中，深圳位居涨幅榜首，环比上涨185.96%，其次是武汉，上涨153.55%。

成交价格：本月各城市成交价格涨跌交织，宁波位居涨幅榜首，环比上涨13.32%，位居跌幅榜首的是三亚，成交均价环比下跌26.34%；重点城市中，仅京津沪成交均价环比依次上涨15.23%、5.08%、0.98%，其中，京津两市成交价格均涨至其最高水平；深圳、武汉、重庆及杭州的成交均价环比下跌，深圳、武汉成交均价环比下跌超过15%，重庆和杭州的成交均价下跌7%左右。

2010年3月份中国主要城市住宅市场交易情况
2、重点城市房地产动态
◆北京：成交量价齐涨，但不及09年同期；2010年3月北京市商品住宅销售10071套，成交面积114.85万㎡，环比上涨51.31%，1季度总成
交面积265.25万㎡。

◆上海：成交量上涨，但为05年以来同期最低；2010年3月上海市商品住宅成交13171套，成交面积133.96万㎡；1季度总成交面积315.27万
㎡，同比09年1季度下跌26.42%。

◆天津：成交量大幅上涨，价格创新高；2010年3月天津市商品住宅成交8846套，成交面积88.51万㎡，1季度总成交面积211.91万㎡，同
比09年1季度上涨1.31%，同比08年上涨80.80%。

◆重庆：成交量大幅上涨，价格回落；2010年3月重庆市商品房成交20969套，成交面积197.51万㎡，1季度总成交面积470.97万㎡，同比
09年1季度上涨2.28%，同比08年上涨75.09%。

◆深圳：成交量大幅上涨，价格转而下跌；2010年3月深圳市商品住宅成交2965套，成交面积25.70万㎡，1季度总成交面积69.84万㎡，同比
09年1季度下跌58.69%，同比08年上涨17.15%。

三、长沙城市建设与规划发展情况
★黄兴北路棚改年内启动道路建设与地铁1号同步
黄兴路是长沙城区一条重要的南北向通道，目前最南到达劳动路，最北到达营盘路。

据介绍，黄兴北路的建设将结合两厢的棚户区改造同时进行，该区域南到营盘路、北到三一大道、东到芙蓉路、西至湘江路，面积3.1平方公里，涉及6000多户居民。

黄兴北路拓改及两厢棚改工程将根据地铁1号线的建设同步推进，教堂和历史民居将受到保护，争取在5月前正式启动工程拆迁，年内完成黄兴北路拓改工程路幅和地铁出站口的拆迁。

——简评：黄兴北路将往北直达三一大道，随着地铁工程的同步建设，道路两厢也将升级为现代大气的商务中心。

★长沙芙蓉区促东岸乡城市化40亿造生态新城
芙蓉区加快东岸乡城市化进程动员大会召开，虎年长沙城区东扩再吹“集结号”，近40亿元的投资，15个工程用地的启动，将使浏阳河以东的城市化建设红红火火。

——简评：根据规划，芙蓉区拟在5年内将东岸乡打造成南部对接武广新城、北部对接星沙新城的“芙蓉生态新城”。

其总体规划布局为“二带、四心、四轴、八区”。

★营盘路浏阳河大桥将动工是国内首座类双层桥
从长沙市城市建设投资开发有限责任公司获悉，目前营盘东路浏阳河大桥及东延线工程前期准备工作已基本就绪，3月中旬浏阳河大桥用地手续到位后，拆迁安置工作将正式展开，6月份建设单位有望进场施工。

——简评：营盘东路浏阳河大桥建成后，对于形成长沙市东西向交通主通道具有重要作用，不仅为芙蓉区提供了经济发展的契机，而且将对长沙市东部地区的整体开发建设发挥重要的促进作用。

★268亿城建工程预热虎年楼市建至少6000廉租房
今年，长沙计划投资268.5亿元，实施城建重点工程工程136个。

按照“打通出口、畅通城区、联接两岸、提升品质”的要求，市区两级初步计划安排城建重点工程工程136个，投资268.5亿元，同比增长56.6%，其中市级工程95个，区级工程41个。

还将建设至少6000套廉租房。

今年还将完成包括中山西路、火车北站等城市和国有工矿棚户区改造260万平方M。

完善和加强货币补贴政策，公积金支持保障房建设试点，优化住房供应结构，积极稳妥推进城镇化，积极推进低碳城市建设。

——简评：制定相关政策，引导社会投资工程按绿色建筑规范建设，鼓励市民购买绿色住房。

部分开发工程，可以考虑低碳节能的消费趋势，为长沙楼市贡献一个加速提质的未来。

★长株潭城际铁路即将开建工期有4年投资233亿
12日从省发改委获悉，铁道部、省政府日前正式批复新建长沙至株洲、湘潭城际铁路可行性研究报告，并且即将动工开建。

——简评：推动长株潭城市群经济一体化进程，完善区域综合运输网络，加快实施长株潭城市群区域规划以及区域内的城际铁路建设，促进区域经济社会又好又快发展。

★地铁2号线体育公园站开建
随着中铁隧道集团体育公园站工程部三台旋挖钻机和三台挖机开进劳动东路施工，作为地铁2号线和3号线换乘站的体育公园站开工建设。

——简评：体育公园站是地铁2号线一期工程6大换乘站之一，地铁2013年底开通后，四大出城口方便东西南北市民出行。

★3年内长沙城中村改造完毕
长沙市将通过3年的努力，制定国土、房产、社保等相关政策，促进符合村改社区条件的村明晰资产产权，组建股份制企业，改革户籍经管制度，将村改社区，村民农业户口改登为城市居民户口，依法撤销村民委员会，按照规划组建社区居民委员会，逐步将村改社区中转变为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系。

——简评：改善村改社区的公共设施，建设成新型城区，按照城市经管规范要求提升城市整体功能。

★营盘路湘江隧道东岸施工全面铺开
9日，营盘路湘江隧道东岸施工全面铺开，各种大型施工机器轰鸣，施工建设场面热火朝天，建设者们趁晴天，加快施工进度。

湘江营盘路隧道主线西起咸嘉湖路，下穿潇湘大道、傅家洲头、橘子洲尾和湘江大道，东接营盘路。

隧道主线为双洞单层隧道，分为南北两线。

湘江东岸设一进一出两条匝道，进口匝道接隧道主线南侧的湘江大道东半幅，出口匝道接隧道主线北侧的湘江大道西半幅。

——简评：对长沙市东部地区的整体开发建设发挥重要的促进作用。

地铁2号线迎宾路口站下月开挖维持8车道通行
地铁2号线迎宾路口站北侧地下管线和树木迁移全面完成，新增两大机动车道基本成形。

中铁一局地铁2号线8标段工程部经理刘刚透露，迎宾
路口站土建工程计划下月10日动工，总工期为25个月。

施工期间，五一大道迎宾路口路段仍维持双向8车道通行。

——简评：迎宾路口站的开建，对该片区的经济将具有促进作用。

●长沙：3年完工矿棚户改造家家拥有一套新房
省委常委、长沙市委书记陈润儿24日主持召开市委常委（扩大）会议，专题研究国有工矿棚户区改造工作。

会议对《市委、市政府关于切实加快推进国有工矿棚户区改造工作的实施意见（讨论稿）》进行了讨论，陈润儿表示，要尽快实现“人人享有住房保障、家家拥有一套住房”的目标。

力争在2011年完成市区以外的独立国有工矿棚户区改造；三年内基本完成全市国有工矿棚户区改造任务。

——简评：棚户区改造拆迁户成为本地购房队伍的主力，有效刺激了全市房地产市场的加速回暖。

●南湖路湘江隧道两年后可通车加速长株潭融城
继营盘路湘江隧道全面开建后，湘江长沙段将再添一条“地下通途”用于缓解过江交通压力。

3月24日，长沙南湖路湘江隧道已结束勘察、设计招标的报名工作，计划于今年开工修建，2013年建成通车。

——简评：长株潭一体化的发展趋势将引导城市向南开发建设，而南湖路过江隧道的建成，不仅可纾解城南市民过江压力，还可加速长株潭融城。

●芙蓉大道长潭段红易大道通车长株潭距离缩短
3月25日上午，长株潭“七纵七横”城际路网的重要组成部分，芙蓉大道、红易大道顺利竣工通车。

——简评：提升长株潭区域高速公路、铁路、水运、民航相结合的现代交通网络水平，带动和促进区域经济整体、快速提升，具有十分重大的意义。

沪昆铁路长沙至昆明段开工长沙进入高铁时代
3月26日上午，沪昆铁路客运专线长沙至昆明段开工建设。

中共中央政治局委员、国务院副总理张德江出席开工仪式并宣布开工。

——简评：架起了东中西部快速通道，三省同奔高铁时代的标志，对于提升铁路通道能力，缩短东、中、西部时空距离，促进区域经济协调发展具有重要作用。

四、土地市场
3月成交土地列表：
3月全市土地共成交5宗，较上月增加了2宗，成交面积为97.04亩，环比1月下降了39.15%。

成交总价为9226万元，成交均价为102.47万元/亩。

其中，2宗地块为住宅用地， 1宗为商业＋住宅用地，1宗地块为教育＋住宅用地，一宗为工业用地。

3月，全市成交的非工业用地共有4宗，总面积79.91亩，总成交额8578万元。

其中：住宅用地2宗，占地65.75亩，成交金额为7172万元。

商业+住宅用地1宗，总成交面积3.21亩，总成交金额516元。

教育＋住宅用地1宗，占地10.95亩，成交金额为890万。

五、报广投放
1、费用分析
注：三大媒体费用折扣情况为，晨报4.5折；晚报4.5折；三湘4折。

3月份报广投放量相比上月增加了近5.30倍，本月全市总投放次数为166次，较上个月增加了130次，环比增加361.11%；投放总金额为11984792元，比上月增加9721532元，环比增加429.53%。

在三大主流媒体中，投放量依然以潇湘晨报居首，投放次数为101次，投放金额为7557628元，占总投放金额的63.06%；其次为长沙晚报，投放次数为49次，投放金额为3963884元；三湘都市报报广投放依然最少，本月共16次，投放金额463280元。

整体来看，各媒体的报广投放量与投放金额，与前一月相比，均有很大幅度的提升。

在各行政区中，以岳麓区报广投放费用居首占比37%；其次为雨花区占28%；星沙本报月占12%；长沙县、芙蓉区是本月报广投放费用最少的区域，占本月总投放费用的4%-2%；整体看来，岳麓区上升明显，其他各区较上月均有所上升。

2、分类统计
3月份共有73个工程有报广投放，报广总投放次数为166次，从主要物业形态上看，报广投放主题主要体现在以下几个方面：
3份投放报广仍以普通住宅工程为主，别墅工程只有19个，报广投放量增加很明显。

3月份各大开发商报广投放的诉求，优惠价格类报广投放为主，占本月总投放次数的59%，共98次。

其次，营销进程信息传递，占本月报广投放量的26% 。

部分工程报广主题欣赏：
六、长沙市楼市动态
1、三月份交易行情（来源：长沙搜房网）
3月第一周，雨花区大爆发。

商品房成交共计1105套，商品房成交均价5390元/平方M，均为长沙各区首位。

借着第一周的好势头，3月长沙楼市一片春光明媚。

在全国打压不断的呐喊声中，长沙却始终保持价量持续走涨的形势，颇有点耐人寻味。

3月，长沙住宅类商品房成交11127套，总成交面积117.63万平M，成交均价4757元/平M。

与二月春节仅成交59套的“寒冷”相比，三月长沙商品房成交的回暖趋势很明显。

总体看来，三月保持了价量同涨的良好形势。

3月最后一周，总成交3039套，占3月成交总套数的27.31%。

4月预计近30个楼盘应市开盘，相信4月份的楼市更加值得期待。

根据搜房网统计的数据汇总，3月份长沙各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：雨花区4030套，占全市36.22％；开福区2571套，占全市23.11％；岳麓区2513套，占全市22.58％；天心区1477套，占全市13.27％；芙蓉区536套，占全市4.82％。

本月销售套数排行榜的第一名是湘江世纪城，以966的总套数遥遥领先，均价为5549元/㎡。

紧跟其后的是雨花区的恒大绿洲和开福区的第一湾。

2、重点工程开盘与推货楼盘情况
据合富市场部监控统计，本月全市共有12家新老楼盘集中上市，其中新工程占到2个，大多销售良好。

总推货量2804套，成交了1733套，去化率为62%。

这个月，南城工程的推货量占整月推货量的40%，开盘工程达到了6个。

岳麓区和经开区也紧随其后，各占两个，占整月推货量的40%。

在消化量方面，南面工程消化量占整体消化量的40%，岳麓区和经开区消化量占整体消化量的40%。

在12家新老楼盘中，华润凤凰城在开盘当天销售最好，成交量为94%。

分析其原因，主要在于它一期产品口碑好，宣传到位，市场认可度高。

3、重要营销活动情况
4、3月份在售楼盘优惠情况
5、3月份认筹活动楼盘情况
6、各板块典型工程动态
7、重点楼盘个案
个案一：恒大绿洲
个案分析
◆本工程地处雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，毗邻武广专线长沙站，升值空间大。

◆相对于上一次开盘的火爆程度而言，这一次开盘稍显冷清。

到场客户只有40批次左右。

◆照成此次开盘销售一般的原因主要有两方面：一是，货量不够，客户选择空间不大。

二是，此次开盘的价格比上次开盘上涨了500-700元/
㎡不等，客户认可度不高。

个案二：华润·凤凰城
个案分析
◆本工程开盘在售楼部现场进行，人数过多，现场空间有限，现场经管异常混乱；
◆相对于一期精装复式4500元/㎡左右的均价，二期均价在4200元/㎡，火爆的销售现场对业主刺激较大；
◆开盘能有如此佳绩，并非其良好的营销手段和现场经管，而是在于其一期产品口碑好，宣传到位，市场认可度高。

个案三：嘉盛国际广场
个案分析
◆本工程位于雨花区劳动西路与体育大道交汇处，地理位置非常优越。

◆本工程主打产品为小户型公寓，目前市场上小户型比较稀缺，而工程又位于市中心，价格方面相对较高。

◆工程前期宣传到位，就开盘当天情况而言，客户对价格普遍接受度较高。

◆客户方面主要是长沙本地人居多，多用于投资。

七、本月楼市小结：
3月的长沙楼市，成交量一路向上，今年的长沙楼市形势显然比往年更复杂。

在目前来看，很多新工程将在4、5月推出，竞争有可能也将很激烈，但楼市成交量的持续让开发商对长沙楼市的回暖信心十足。

在压抑了近一年的需求开始爆发之后，4月份可能将出现一个成交高峰，而这个高峰或在4月底5月初
的春季房交会上显露出来。

在3月4日的十一届全国人大三次会议就表示,今年国家调控房地产业的基调早已确定——重民生、抑投机。

今年以来，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，以抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度。

政府目标并非打压房地产，而是遏制房价的过快上涨，房地产政策利空基本已经出尽。

如果第一二季度房价的上涨幅度超出政府容忍底线，不排除在第三或第四季度出台更为严厉的房地产调控政策。