哈尔滨房地产投资分析经济效益评估

哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估
目录
页码目录 (1)
7.0实施进度打算 (5)
7.1有关本项目打算的讲明 (5)
7.2本项目装修标准 (6)
7.3项目实施进度表 (8)
投资分析 (11)
8.0投资构成、成本分析 (11)
8.1项目差不多参数及可能施工进度安排 (12)
8.2项目开发价值（销售收入） (14)
8.3土地成本（政府地价和征地费用） (14)
8.4建安工程成本 (16)
8.5前期费用 (20)
8.6项目其它不可预见费 (21)
8.7应缴纳之开发期税、费 (22)
8.8红线内、外市政及公建配套工程费 (23)
8.9静态总投资额 (24)
8.10资金筹措打算及财务费用 (25)
8.9.1资金筹措 (25)
8.9.2财务费用 (25)
8.11物业销售有关税、费 (26)
8.12本项目销售费用 (26)
8.13本项目所得税 (27)
8.14静态开发总投资综述 (27)
8.15项目全部开发总投资综述 (29)
9.0可行性研究财务数据的预测和选定 (31)
9.1.4小区物业治理费的收入与支出 (31)
9.1.5经营税、费 (31)
9.1.6土地增值税 (32)
9.1.7所得税 (33)
经济效益分析 (34)
10.0项目财务收益分析 (34)
10.1项目赢利能力 (34)
10.1.1财务内部收益率（FIRR） (35)
10.1.2财务净现值（FNPV） (36)
10.1.3资本回报率（静态） (37)
10.1.4静态投资回收期 (39)
10.2项目的不确定性分析 (41)
10.2.1项目盈亏平衡分析 (41)
10.2.2项目敏感性分析 (41)
10.2.3概率分析 (43)
10.2风险分析 (44)
附表： (45)
附表1：静态总投资分期投放比例及资金筹措打算表 (45)
附表2：全部投资现金流量表 (55)
附表3：项目损益表 (57)
附表4：概率分析表 (59)
附图： (61)
附图1：本项目盈亏平衡图 (61)
附图2：本项目静态开发成本构成图 (62)
7.0实施进度打算
本项目地块占地宽敞，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，进展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个项目的进展划分为三个连续的时期（即每两年为一个时期，每年按4月至11月为一个计算期）。

7.1有关本项目打算的讲明
1、依照市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分时期开发，往常期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发时期的划分和开发先后次序的确定，应依照市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续进展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。

2、依照市场进展的特点和市场的需要，各开发时期，特不是第一开发时期的物业类型应较为多样，各时期物业的开发应保持一定的完整性
和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，同时便于实施封闭式治理。

3、依照地块周围环境条件及其进展变化，结合各种类型物业和各开发时期对环境的要求，来确定各开发时期的具体内容。

4、将依照项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前时期，仅按连贯的开发过程（即全部开发期为6年，每个季度为一个计算期，共分24期）并不具体划分一、二、三期各开发时期。

7.2本项目装修标准
基础：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（要紧以13层配一台电梯为主）住宅楼采纳钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；
屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；
电梯系统：采纳中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防、环保设施；
水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线槽。

室内装修工程拟采纳菜单式套餐服务，即只计算差不多装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入本投资成本）。

7.3项目实施进度表
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1、总工期为理论工期，未含外界因素(或施工单位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工预备和设计修改、
报建、出施工图纸、图纸会审等时刻工期延误)阻碍.
2、除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、
消防、通讯、煤气等分项工程可同时穿插进行施工.
3、由于东北专门气候缘故,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依旧能够利用该段时刻进
行施工预备等。

资料来源：受托方研究部
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投资分析
本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及托付方的经营能力，差不多采取按各时期开发过程中实际取得的土地面积，分时期、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。

8.0投资构成、成本分析
本项目总投资的差不多构成和整体建设的开发投入的打算安排，是通过受托方研究部与托付方以及本项目建筑设计单位共同商讨的结果，并通过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模、分块进展方式，包括对各类单项开发成本的分时期投入、物业功能要求和档次标准、小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并依照此原则，提出了分时期进展和投资成本的分时期投入安排建议。

8.1项目差不多参数及可能施工进度安排
各类投资成本的分时期进展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原则。

依照托付方提交的初步土地出让协议，同时，考虑到项目开发所征用土地的地块面积巨大，托付方前时期必须支付的费用要紧包括：国有土地使用权出让金、（征地补偿款、土地综合开发费为未知数，待求）和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本项目开发的物业种类，开发周期较长等缘故阻碍。

本项目投资建设打算，依照地块规划方案的具体要求，采纳分地块、分时期进展的方式。

施工进度安排包括开发打算横度图详见本报告第七部分。

表8-1 本项目建筑技术参数一览表
8.2项目开发价值（销售收入）
本项目销售总收入：86,229万元；详见下表。

表8-2 本项目销售收入一览表
8.3土地成本（政府地价和征地费用）
通过托付方提供之关于土地成本的资料，本文项目土地出让金与征地补偿费拟按照一亿九千万元考虑，楼面地价（单价）：621元/平方米。

即：
1、本项目土地出让金：11,116万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本为：364元/平方米。

2、拟预备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费：7,884万元。

3、地块范围内房屋拆迁工程及征地治理费约为0.00万元。

详见下表：
表8-3 本项目土地成本构成一览表
8.4建安工程成本
本项目建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算；总计为：34,100万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：1,115元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：1,1196元/平方米；
详见下表：
表8-4 本项目建安工程造价构成一览表
其中：
1、土建及装修工程造价：26,750万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：875元/平方米；详见下表：
表8-5 本项目土建工程造价构成一览表
2、机电设备安装工程造价：7,350万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：240元/平方米；
详见下表：
表8-6 本项目机电设备安装工程造价构成一览表
8.5前期费用
本项目前期费用：1055万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：35元/平方米。

按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：37元/平方米；
详见下表：
表8-7 本项目前期费用构成一览表
8.6项目其它不可预见费
本项目项目其它不可预见费：680万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：22元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：24元/平方米；
详见下表：
表8-8 项目其它不可预见费计算表
8.7应缴纳之开发期税、费
本项目应缴纳开发期税、费：2,460万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：80元/平方米。

按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：86元/平方米；详见下表：
表8-9 项目应缴纳开发期税、费构成一览表
8.8红线内、外市政及公建配套工程费
本项目红线内、外市政及公建配套工程费：1,390万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：45元/平方米。

按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：49元/平方米；详见下表：表8-10 红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表
8.9静态总投资额
本项目静态开发总投资（1.0+～6.0）：58,685万元。

按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，则单方成本：1,920元/平方米。

按照总可售面积285,052平方米进行分摊，则单方成本：2,059元/平方米；
本项目各类静态开发总投资构成，详见下表：
表8-11 本项目静态总投资构成一览表（按总建筑面积分摊）
8.10资金筹措打算及财务费用
8.9.1资金筹措
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；第三，是预售楼花。

资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解决。

预售房要紧安排在静态总投资差不多达到25%时，但由于该部分收入不稳定，原则上只用于还贷，而不作为投资资金的来源。

8.9.2财务费用
本项目的财务费用要紧由利息费用构成。

利息费用的计算参照建设部公布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算，还贷当年按年末偿还，照全年计息，即：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×贷款年利息
本项目当前融资成本为年利率8.0%，鉴于银行利率已开始下调，可能数年后融资成本必将下降。

据此，假定建设期内贷款利率维持8.0%不变，并维持整个开发期。

本项目合计需支付利息3,255万元，至项目开始第七年还清。

8.11物业销售有关税、费
本项目物业销售有关税费为：4,500万元。

详见下表；
表8-12 本项目物业销售有关税费一览表
8.12本项目销售费用
本项目物业销售费用为：3,327万元。

计算过程详见下表；
表8-13 本项目销售费用一览表
资料来源：受托方研究部
8.13本项目所得税
本项目所得税为：2,745万元。

计算过程详见下表；
表8-14 本项目经营所得税一览表
资料来源：受托方研究部
8.14静态开发总投资综述
综合上述，得出本项目开发的静态投资成本（不包含财务成本），为：58,685万元，以本开发项目总建筑面积305,712m2分摊，则静态总投资的单方成本，为：1,920元/m2；以本开发项目实际可销售面积的总建筑面积285,052m2分摊，则静态总投资的单方成本，为：2,059元/m2；
表8-15静态开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表
表8-16静态开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表
8.15项目全部开发总投资综述
表8-17项目全部开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊）一览表
表8-18项目全部开发总投资构成比例（按总可售面积分摊）一览表
9.0可行性研究财务数据的预测和选定
9.1.4小区物业治理费的收入与支出
依照目前国内物业治理业界进展的现状，地产开发商一般要求物业治理公司保持收支平衡，并不作盈利打算，本项目在销售完毕，住客入住和小区经营期间，物业设备维护、人员支出等费用中抵扣，原则上治理费收入与支出差不多平衡，故该部分不作为项目投资效益测算内容，效益分析时也不列出此两项。

9.1.5经营税、费
本项目之经营税、费，要紧指的是销售过程中发生的税费。

计算期内，不管工程竣工与否，但因已有部分销售收入，需缴交与销售有关税费。

进行物业销售时可能须支付的税项要紧包括有：
表9-1 物业销售经营须缴纳的税费一览表
9.1.6土地增值税
土地增值税实行四级超额累进税率。

增值未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目50%~100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目100%~200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60%。

免征土地增值税有两种情况，一是纳税人建筑一般标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；二是因国家建设需要依法征用、收回房地产。

土地增值税的征收，发生在企业所得税之前。

由于国内目前尚未有对进展商征收该税项，加上房地产业界均对该税项的设立仍然存有专门大的异议，可能项目竣工之时进行调整的可能性较大，因而在计算本项目损益，评价经济效益时，并没有将其考虑在内。

9.1.7所得税
在本项目工程结算后，房地产进展商差不多有了帐面收入，在扣除开发总投资以及经营税费、财务费用等费用后，从而得出销售利润，房地产投资经营企业年所得额亦即年实现利润净值。

所得税的税率，一般为33%（差不多税率为30%，另按应纳税额附征10%的地点所得税率，两项合计，按应纳税的所得额计算，税率为33%）。

在经济特区、经济技术开发区等实行专门优惠政策的区域，该项税率最低可降至15%。

由此，计得本项目的所得税（本项目所得税率暂按销售收入33%之10%计提，即为3.3%）。

详见本项目全部资金现金流量表。

经济效益分析
本项目经济效益分析报表格式的依据是国家计委和建设部公布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，对项目投资计算经济效益。

选取的计算指标为内部收益率（IRR）、净现值（NPV）、净现值率（NPVR）及静态投资回收期。

10.0项目财务收益分析
在通过和托付方详细的磋商后，对进行财务分析的前提进行了若干的设定，同时建立了相应的数学模型，现将有关的计算过程表述如下：10.1项目赢利能力
依照国内房地产开发对项目经济效益和财务评价的惯例，本报告以本项目进行市场售价测定时的建议价格作为计算依据，在进行项目投资估算，销售收入计算，经营成本的假设等均采纳现时的价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价指标的阻碍。

参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评判时，所选取的财务指标为：
10.1.1财务内部收益率（FIRR）
内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的要紧动态评价指标。

当IRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

能够采纳下列方程式求得：∑（CI-CO）t×（1＋FIRR）-t=0
在房地产开发项目评价中，将求出的财务内部收益率与行业基准收益率相比较，当前者大于或等于后者时，则认为该项目在财务上是能够通过的。

财务内部收益率能够通过内插法求得，即先按行业基准收益率求得项目的净现值，如为正，则采纳更高的贴现率为接近于零的负值，最后利用内插法公式求得FIRR。

FIRR=i1+（i1－i2）×（FNPV1）÷（FNPV1+‖FNPV2‖）
式中：
i1—当净现值为接近于零的正值时的折现率；
i2—当净现值为接近于零的负值时的折现率；
FNPV1—正净现值；FNPV2—负净现值。

贴现率是计算净现值的要紧参数，其大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求，一般趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准贴现率。

本项目选用银行金融机构一年期贷款利息增加约2点，即约10%作为社会平均收益率或本项目的贴现率。

详见本项目全部资金现金流量表。

本项目全部资金所得税前内部收益率(IRR)：21.53%
本项目全部资金所得税后内部收益率(IRR)：18.15%
10.1.2财务净现值（FNPV）
净现值（NPV）是按设定的贴现率（本项目为10%），将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。

它是考察项目在计算期
内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0时的项目是能够考虑同意的。

其表达式为：FNPV=∑（CI-CO ）t ×（1＋Ic ）-t
FNPV —财务净现值
CI —现金流入量；CO —现金流出量
N —计算期；iC —基准收益率或设定的贴现率 本项目全部资金所得税前净现值(NPV)：6,488万元 本项目全部资金所得税后净现值(NPV)：4,548万元 详见本项目全部资金现金流量表。

10.1.3资本回报率（静态）
项目静态投资回报率是以项目计算期内的净现金流量之和除以全部
投资而得出的指标，它没有考虑通货膨胀而使货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。

本项目全部资金所得税前资本回报率：22.85%
()开发总投入
利润净现金流量资本收益率=
本项目全部资金所得税后资本回报率：18.17% 详见本项目静态投资效益分析表。

表10-1 静态投资效益分析
资料来源：受托方研究部
10.1.4静态投资回收期
项目静态投资回收期指达到累计净现金流量等于零的年份所需时刻，此项计算，没有考虑到银行贷款的利息，也没有考虑到自有资金的利息回收。

本项目静态投资回收期：5.64年。

详见附表《项目全部投资现金流量表》。

表10-2 本项目到帐时刻、金额和比例一览表
资料来源：受托方研究部
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10.2项目的不确定性分析
10.2.1项目盈亏平衡分析
由于项目开发采纳了低价促销的方式，各类住宅的定价方式采纳了成本加成价和推广价两种形式。

其中，推广价是由成本加成价乘以115%而得，因此，本项目的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售的难度大。

因此，有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。

分不对项目预售楼款的回收方案作盈亏平衡分析（见附图1），从计算结果看，当以推广价销售之物业销售率达到81.40%时，本项目的开发效益刚好达到盈亏平衡。

综合市场、小区规划和物业测价等因素分析，要做到以推广价销售之住宅物业销售率达到81.40%以上，托付方在营销方面需作一定的努力。

10.2.2项目敏感性分析
选取本项目开发以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分不作单因素敏感分析，计算结果见下表。

表10-3 本项目敏感性分析表
对上表的数据进行分析，有如下的结论：
在本方案中，当住宅物业的价格下降接近至80%，土地成本上升接近20%，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近20%时，即超出本
敏感性分析表格的范围时净现值才有可能出现负值，可见上述因素对净现值那个指标不敏感。

但资本收益率在选取的敏感性因素在-15%～+15%区间的变化时，仍然保持正数，由此可认为，本方案差不多上仍能满足“盈亏平衡同时略有盈余”的目标；
从本项目方案的敏感性分析明白，本项目方案的抗风险能力一般。

10.2.3概率分析
依照市场调查结果及形势预测，项目将售价较基准方案高的机会较小，而投资增加的机会较大。

由此推断，销售价格、建设投资（两者间相互独立）等不确定因素可能发生的变化及其发生的概率值见下表。

表10-4 不确定性因素变化的概率值
资料来源：研究部
对本项目自有资金的净现值进行计算，可得净现值的期望值为5,403万元，详细分析见附表《概率分析表》。

10.2风险分析
由于开发各时期的测价反映的仅仅是各时期的内部盈利能力，因此，如何去顺应外部市场的变化，经营好整个项目的开发仍然是一个艰巨的课题。

从本项目静态总投资各个单项开发成本的构成图（附图2）进行分析，关于本项目的进展商而言，由于获得土地开发权之成本费用相对比较固定，因此，建安工程造价所占的比例和数额在所有开发成本中的比例相对比较高，对建安工程造价的操纵，成为本项目必须重点把握的最要紧部分。

亦是减少或规避风险的最要紧方面。

附表：
附表1：静态总投资分期投放比例及资金筹措打算表
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