vd业界中高人详细解析房地产投资

vd业界中高人详细解析房地产投资
不明白大伙儿有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，尽管写的不如何样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。

尽管十分浅薄，但这却是在长期农业社会和打算经济成长下的中国老百姓最缺乏的。

既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。

先讲房价（市场价值）：你明白你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。

而你购房付出的成本却是动态的。

举个简单例子加以讲明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。

当你完成此笔交易的时候，所有的差不多上静态的，包括你的初期贷款利率。

这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率阻碍）。

而我们买房的同志，初期贷款利率大差不多上5.04%。

相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。

换句话讲，你实际上花了130万买了一套100万的房子。

（讲明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。

再讲房价（实际价值）：看完上一段，有朋友讲，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。

那我先咨询一句，你明白什
么叫不动产吗？不动产确实是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。

学财务的都明白，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时刻不断贬值的。

地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈能够通过评估和交易重新复原的。

因此讲真正增值的是地产那部分。

你明白70年后你要交多少钞票来支付土地使用费吗？
由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。

我实际上想讲明什么呢？我想讲明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区不，事实上我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区不。

简单的讲，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钞票吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值事实上确实是该住房70年使用权的价值。

产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。

因为从投资学的角度来讲，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。

比如讲，你出租该房产，你的租金收入可不能因为不是产权房而减少。

只要不转让，NPV（净现值）是相同的。

好，现在我们差不多上对我们的房子有了些差不多的概念了。

下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，zf政策等）对我们房子（一般老百姓最大的资产）的阻碍。

由于不明白论坛上的朋友经济学的基础知识如何样，因此我也有点犹疑该如何连续写。

要完全写清晰，涉及的面太广。

微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，要紧的缘故确实是，房地产本身确实是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。

这也确实是世界上有这么多经济学家和专家存在，依旧无法幸免美国、riben和东南亚经济危机的缘故了。

从全然上讲，房地产咨询题历来确实是一个金融咨询题，其本质是金融，其形式是产业。

从美国房地产业的进展史就能够看出（图书馆有美国经济进展史这本书）。

下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的阻碍因素。

先讲一个概念，依照资本论（这是所有经济学的基础，期望大伙儿能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时刻偏离于价值，动态来看（即把时刻拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时刻点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。

那个能够参照股票的走势（不明白那个地点有多少人明白股票，有爱好的看美国股市的进展）。

利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来阻碍价格的。

先讲利率：利率、汇率、通胀率及zf的许多政策差不多上相互阻碍、相互关联的，混在一起就没法讲清晰了。

值得一样一样讲。

依旧举例讲明：前面差不多讲过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。

由于利率的上涨会直截了当导致购房成本的增加，减少需求（大伙儿学过微观经济学的人应该明白刚性需求和弹性需求：比方讲，我要结婚，女朋友讲没房子就不跟我结婚，而我专门爱她，不管房子多少钞票，我都要买，这确实是刚性需求，一样情形下需求差不多上具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的
弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并可不能明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，因此供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的时期性高点），重新寻求一种平稳。

从历史的体会来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这确实是谢国忠讲的什么缘故房产会破灭的缘故，中央也什么缘故直至不愿加息或连续加息的缘故了。

因为中国的房地产业的进展是银行信贷资金支撑的。

国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的确实是为了坚持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时刻的到来。

同时利用各种媒体发声音唱多，确实是爱护需求方的信心。

如2001年股市崩溃时，zf是最大的唱多力量一样。

经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作差不多面分析一样，实在无味。

调剂一下气氛，把制度咨询题提到前面来讲。

二讲制度：什么是制度？谁制定了制度？讲白了，制度确实是一种权益，操控价格的一种权益。

我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在
打补丁。

你明白上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，不错，值得看看。

至于历史的缘故和zf的操纵或起初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这专门类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都明白流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要缘故之一吧。

现在zf学乖了，逐步逐步的把原先不能流通的房产（如售后公房）上市流通，确实是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平稳。

这因此也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能明白得的）。

炒股的朋友应该专门容易明白得这一原理。

其他的朋友可能会有点困难。

中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。

因此，这只是制度阻碍房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。

因为zf把握的制度制订和修改的权益，因此他们也就把握的定价或通过阻碍供给来阻碍价格的权益，这事实上是打算经济的产物和遗毒。

但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。

在此，我用索罗斯的一句话来终止此段：“繁荣早已耗尽了
自身的力量，但是为了幸免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。

”---乔治.索罗斯
哦。

对不起，制度这部分有点重了。

事实上我只想讲明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钞票（即总成本超过总收益的那部分，用NPV运算的结果），获得的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区不是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。

这也确实是宽敞股民之死也不明白会输钞票的缘故，讲股市是大赌场事实上也有专门大的合理成分的。

房市也一样，因为房子和股票都成了大伙儿投机的工具。