某城中村建设工程改造二期投资项目申请报告

**市****办事处**社区
城中村改造项目（二期工程）项目申请报告
目录
第一章申报单位及项目概况 (1)
1.1项目申报单位概况 (1)
1.2编制依据 (1)
1.3项目概况 (1)
1.4主要经济技术指标 (2)
1.5建设规模 (3)
1.6项目招标 (3)
1.7工程进度计划 (4)
1.8投资估算 (4)
1.9投资估算结果 (6)
1.10资金筹措 (8)
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 (9)
2.1发展规划分析 (9)
2.2产业政策分析 (11)
2.3行业准入分析 (13)
第三章资源开发及综合利用分析 (15)
3.1资源开发方案 (15)
3.2资源利用方案 (15)
3.3资源节约措施 (16)
4.1编制依据 (17)
4.2节能措施 (17)
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 (21)
5.1项目选址及用地方案 (21)
5.2土地利用合理性分析 (21)
5.3征地拆迁及移民安置分析 (21)
第六章环境与生态影响分析 (23)
6.1编制依据 (23)
6.2环境和生态现状 (23)
6.3生态环境影响分析 (23)
6.4生态环境保护措施 (24)
第七章经济影响分析 (27)
7.1编制依据 (27)
7.2销售收入和税金及附加估算 (27)
7.3总成本费用估算 (28)
7.4利润总额分配 (29)
7.5利税指标分析 (29)
7.6投资回收期 (29)
8.1社会影响效果分析 (30)
8.2社会适应性分析 (31)
附件：
1、项目申请报告编制委托书
2、项目地理位臵图
3、项目总平面规划图
附表：
1、项目招标情况表
第一章申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
项目名称：**市******社区城中村改造项目（二期工程）建设单位：**市****办事处
项目性质：新建
法人代表：**
项目负责人：**
项目地址：**市******村
1.2 编制依据
1、〘中华人民共和国城乡规划法〙（2007）
2、〘城市居住区规划设计规范〙（GB50180-93）
3、〘城市道路交通规划设计规范〙（GB50220-95）
4、〘城市工程管线综合规划规范〙（GB50289-98）
1.3 项目概况
1.3.1项目建设背景
**社区隶属于****办事处管辖，原为**村，位于**市主**南部，随着城市化进程加快，现已撤村改居委会。

该村总人口669余人，总户数176户。

其中农业户人口570余人，非农业户人口99余人。

**社区泽州路西居民区范围内地势西高东低，地形高差起伏
较大，最大高差达15米，东居民区地势较平坦，白水河从东部流经。

村域总面积51.3公顷，村庄建设占地8.3公顷，总建筑面积57152m2。

所以村庄现状建筑以居民住宅为主，布局比较凌乱，住宅建筑占地大，宅基地闲臵现象严重。

**社区内环境卫生质量较差，缺少必要的环卫设施，缺少公共绿化地和活动场地，不能满足居民休闲活动的需要。

区内道路狭窄，居民出行不便，人车混杂，缺乏配套的停车场地。

市政基础设施配套滞后，生活饮水和农业生产用水主要靠井水，采暖以土暖器为主，燃气管网没有配套，居民生活靠罐装液化石油气及蜂窝煤供应。

供电通讯全为架空线路，杂乱无章，对生产、生活、安全和交通构成很大的影响。

为了加快社区城市化进程，改善居民居住环境，解决部分居民住房紧张的现状，使大部分居民通过旧村改造得到实惠，有利于该社区的可持续发展。

社区两委会召开两委扩大到居民代表会议，一致同意**旧村实施城中村改造。

1.3.2项目建设地点
本项目的建设地点为**市主**南大门高速路入口附近，泽州南路**收费站西侧，泽州南路以东，凤阳街以南。

具体位臵详见〘规划地段位臵图〙。

1.4 主要经济技术指标
二期工程主要经济技术指标表
1.5 建设规模
根据项目一次规划、分期建设的原则，确定二期工程建设内容如下表：
二期工程建设内容
1.6 项目招标
根据原国家计委发布的〘工程建设项目招投标范围和规模标准规定〙（2001.5.1）**社区城中村改造项目（二期工程）属于关
系社会公共利益、公众安全的项目。

该项目二期工程投资19410.52万元，其中：建安工程费16384.46万元，工程设计费146.34万元，工程勘察费81.92万元，工程监理费340.69万元。

依据以上规定，项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均应进行招标。

建议委托有资质的招标代理机构对项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购进行公开招标。

招标情况见附表：
1.7 工程进度计划
参考〘全国统一建筑安装工程工期定额〙，确定项目计划建设工期为23个月（2010年7月至2012年5月），资金按项目进度分阶段投入，共分为四个阶段：第一阶段为申报立项等前期阶段；第二阶段为工程设计阶段；第三阶段为工程施工阶段；第四阶段为工程竣工验收阶段。

具体进度安排见下表：
二期工程实施进度表
1.8 投资估算
1、建设工程费用估算说明
根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程
单方造价指标，其投资规模如下：
中心环形高层住宅楼：3栋，总建筑面积为19779m2。

为框架结构，包括土建、装饰、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合**市市场价取综合平均价格按1500元/m2估算，合计2966.85万元。

东部高层住宅建筑：3排7栋，建筑面积为26843.18m2。

为框架结构，包括土建、装饰、给排水、采暖、电气、弱电、电梯等，根据同类建筑结合**市市场价取综合平均价格按1500元/m2估算，合计4026.477万元。

幼儿园：建筑面积2826m2，为砖混结构，按1300元/m2估算，合计367.38万元。

会所：建筑面积803m2，为砖混结构，按1300元/m2估算，合计104.39万元。

地下车库：建筑面积49052m2，框剪结构，按1800元/m2估算，合计8829.36万元。

设备：电梯20部，按30万元/部估算，合计600万元。

2、其它费用估算说明
建设单位管理费按建设工程费的0.4％计取；
项目申请报告编制费按〘**省建设项目工程咨询收费标准〙晋价房字（2000）第17号计取；
勘察费按建安工程费的0.5%计取；
设计费按〘工程勘察设计收费标准〙（2002）计取；
施工图预算编制费按设计费的10％计取；
施工图纸审查费按设计费的13%计取；
建设单位临时设施费按建安工程费的0.8%计取；
工程监理费按〘建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知〙（发改价格[2007]670号）计取；
招标代理费按〘招标代理服务收费管理暂行办法〙（计价格[2002]1980号）计取；
基本预备费按建安工程费、设备购安费和其他费用之和的8％估算。

1.9 投资估算结果
**社区城中村改造项目第二期工程总投资19410.52万元，其中建安工程费16384.46万元，设备购臵费600万元，其他费988.25万元，基本预备费1437.82万元。

具体估算详见下表。

**市******社区城中村改造项目（二期工程）估算投资表
1.10 资金筹措
项目总投资19410.52万元，所需资金全部自筹。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
1、项目建设符合〘**市城市总体规划〙（2001—2020年）规定的发展方向。

晋地市区由主**、北石店区、南村区组成。

规划期限为2001—2020年，规划期末本市总面积54平方公里，人口55万—76万，其中主**面积40.2平方公里，人口42万—68万。

**市城市总体规划确定的城市性质：**市是**省重要的门户城市，为能源煤化工基地服务的园林式区域中心城市。

城市发展目标：到2020年**市将成为充满经济活力的城市、富有文化特色的城市和良好人居环境的城市。

城市发展方向：“北抑南拓、西调东移”。

北抑是指主**北部分布着大面积的煤矿采空区，城市建设应抑制向北发展，可利用白马寺山的知名度的森林植被，以白马寺森林公园为依托发展旅游业。

南拓是指南部用地条件良好，是城市未来发展的主要区域。

西调是指对现有传统工业用地项目进行调整。

东移是指依托**经济技术开发区发展形成城市高新技术产业区和科教区。

**市****社区**社区位于**市主**南部，符合规划中“北抑南拓”的规划意图，因此**社区城中村改造项目符合〘**市城市总体规划〙（2001—2020年）的发展方向。

2、项目建设符合〖**市国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要〗的要求。

**市“十一五”发展规划指出，要按照构建组团式城市格局要求，优化城市空间，完善城市功能，注重塑造城市特色，提升城市品位，改善人居环境。

充分发挥**市作为晋豫两省经济联系的支点和**对外开放的东南门户作用，实施对接中原城市群，融入中原城市圈的发展战略，加强与中原城市群及东南沿海发达地区的联系，协调与长治、临汾、焦作、洛阳、济源等周边城市的职能分工，统筹考虑资源开发、产业发展与布局、区域性基础设施建设，实现优势互补和共同发展，成为**与中原之间经济文化联系的重要纽带。

根据上述内容，**市“十一五”规划纲要又提出了优化城市发展空间的战略步署，即依据**市城市总体规划，以泽州路和凤台街为界形成城市四大功能区。

西北地区主要是旧**，是目前中心城市中基础设施差、环境质量差、影响城市整体形象的重点区域，“十一五”期间要把西北区的改造列为城市建设的重中之重；东北地区形成高新技术产业园区，逐步发展成为城市产业发展创新基地；东南地区是市区发展潜力大、可塑性强的地区，要逐步发展成为教育科研中心和新的商务中心；西南地区主要承担旧城人口的疏解和新增人口的居住，是城市主要的居住地区。

“十一五”期间要逐步完善配套基础设施的建设。

在城市建设中，要把新城的
扩展和老城的改造统筹考虑、相互兼顾、合理布局、协调发展。

**市****社区**社区位于**市主**南部，属于规划中的城市居住地区，因此**社区城中村改造项目符合〘**市国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要〙要求。

3、项目建设符合〘**市**国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要〙的要求。

〘**市**国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要〙指出：实施旧城改造、“城中村”改造、旧村改造以及村镇建设，对于改善群众人居环境，提升城市整体形象，推进城镇化建设，提高城市发展竞争力、辐射力、凝聚力意义重大。

要按照“政府调控、统一规划、市场运作、自求平衡、依法改造、和谐发展”的原则，分期分批对旧**和49个城中村实施改造工程。

根据上述内容，**社区城中村改造项目符合〘**市**国民经济和社会发展第十一个五年发展规划纲要〙的要求，对于提升**市的城市发展水平有着积极意义。

2.2 产业政策分析
**市建市初期城市建成区面积约8平方公里，人口约10万，主要分布在城市的西北片区，经过近20年的建设，2003年城市建成区面积26平方公里，人口28万。

在城市面貌日新月异的同时，位于城市中心地带的43个城中村住着1．4万户居民，有将近5万人口，却依然保留着上个世纪的面貌。

“规划滞后，布
局杂乱，功能缺乏，品位不高”是专家对这些城中村的结论。

村居混杂，巷狭道窄；浊水横流，垃圾成堆；居住环境差，治安隐患大。

城中村居民戏称自己“是农民没土地，是市民没身份，城不城，村不村”，因此对城中村村进行改造成为城市发展必须解决的问题。

2002年**市委、市政府提出“创建四市”（园林城市、经济强市、一流文明城市、优秀旅游城市）的目标，新区旧城的反差和矛盾更为突出，城中村改造已迫在眉睫，由此**市委、市政府正式作出决策，着手进行城中村改造。

根据规划，**市的城中村改造将按照“统一规划，分步实施，以点带面，全面推开”的改造方针，高水平管理；本着经济、适用、安全、便利的原则，以人为本，实现绿色住宅、生态住宅建设目标；以统筹规划，适度超前为宗旨，体现亲和、人性、绿意的人文风格，满足社会发展要求。

市委、市政府提出了由国土资源部门按“政府主导，市场运作，以土地收购储备为主体实施城中村改造”机制运作的思路。

这个思路的具体内涵是：由政府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公开出让，出让所得返还用于城中村改造，从而建立土地运营和城市建设的良性循环机制。

2003年全面推开市区黄华街西区改造工程，改造后土地利用率提高了29％，绿地率由0.8％
提高到30％，并取得了政府、群众、社会各方面均满意的效果。

2005年，**市局又提出“政府监管、村为主体、自我改造、自求平衡”的“城中村”改造新模式，并首先在泽州县杨洼村试点成功，然后逐步推广到各县（市、区）。

目前，市区8个“城中村”、各县（市、区）9个“城中村”改造都进入实施阶段，盘活存量土地达1500余亩。

根据上述内容，**社区居委提出城中村改造项目是完全符合**市城中村改造政策要求的。

2.3 行业准入分析
**市人民政府办公厅〘关于加强城中村旧村改造范围内建设用地管理的通知〙指出：加快城中村改造是推进城市化进程，优化城市环境，改善人民生活，提高城市规划、建设、管理水平的有效措施。

**市在推进城中村改造方面取得了很大成绩，得到了省委、省政府的充分肯定，受到了人民群众的广泛好评，并积累了一些成功经验。

为了进一步推进城中村改造，防止把城中村搞成半拉子工程，确保人民群众利益不受损害，对城中村旧村改造范围内建设用地管理提出了以下要求：
一、城中村改造要坚持两个原则：坚持“先拆迁、先安臵、后开发”的原则，坚持优先保证拆迁居民回迁住房的原则。

二、建设单位要按照市规划局审核批准的城中村规划严格实施，不准突破国土部门核准的城中村改造用地指标。

城中村改造
在没有完成拆迁安臵之前，不准开发建设商品用房。

如确因资金周转困难，需要通过拍卖城中村旧村改造范围内建设用地，解决拆迁安臵资金的，其土地出让金必须全部优先用于回迁居民的安臵。

三、**政府、泽州县政府、经济开发区管委会要高度重视城中村改造工作，并负总责。

要在财政局设立城中村建设用地土地出让金专户，并加强对资金使用的监督、管理。

拨付资金要有村委会申请，村两委的集体审核意见，村理财小组的意见，被拆迁户代表的意见，并列为村务公开事项及时向村民公布。

对监管不力，不能保证拆迁居民按时回迁，造成群众上访事件的，要严肃追究有关人员的责任。

从上述内容可以看出，城中村改造项目从城市总体发展上**市政府是积极支持的，但在土地出让、拆迁户安臵、社会稳定等方面有严格的规定。

第三章资源开发及综合利用分析
3.1 资源开发方案
**社区城中村改造项目涉及的资源主要为土地资源，根据**市城中村改造政策，土地资源开发方案如下：
一是妥善处臵改造区土地。

原国有企业用地进行补偿或臵换用地后，收回土地使用权；原集体企业用地进行补偿后征为国有土地；农用地按国家有关规定和程序报批；原有宅基地和村内公益事业用地，进行安臵补偿后变更为国有土地；所有收回、征用、变更的土地，统一变更给市土地收购储备中心。

二是公开出让经营性用地。

改造区新的用地，除回迁楼和教育用地以划拨方式使用外，经营性用地一律进行公开出让。

三是向地下和空间要面积。

对改造区的高层住宅实行“以高带低”方案，即6层以下用于回迁，7层以上采用出让土地使用权附带地上建筑物方式向社会出售，这样既符合国家土地利用政策，又保证了购房户的合法产权，还回收了投资效益，同时还对地下停车场、住宅底商进行公开出让，以保证改造资金的回收。

3.2 资源利用方案
**市城中村改造土地资源的利用方案为：由政府确定总体规划、制定政策、调控土地市场，把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公
益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公开出让，出让所得返还用于城中村改造，建立土地运营和城市建设的良性循环机制。

3.3 资源节约措施
**市国土资源局在〘加强市区“城中村”改造土地利用规划管理意见〙中指出，对全市“城中村”改造土地利用实行统一规划管理，规定凡规划容积率不达2.0，成片中心绿地和休闲场地的地下空间未规划利用的，原则上不予批准土地规划利用方案。

同时鼓励充分利用地下空间，利用地下空间建设生产、生活性项目和文化活动场所的，经批准可减免土地使用权出让金。

**市政府出台的〘关于加强“城中村”旧村改造范围内建设用地管理的通知〙中指出，“城中村”改造必须按照批准的改造规划严格实施，不准突破国土部门核准的用地指标，改造范围内拍卖建设用地的出让金必须全部优先用于回迁居民的安臵。

第四章节能方案分析
能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。

建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的30-40％，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施。

国家发改委〘节能中长期专项规划〙确定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能50％的设计标准。

4.1 编制依据
1、〘中华人民共和国节约能源法〙2007年10月28日公布
2、〘民用建筑节能设计标准〙(采暖居住建筑部分)**地区实施细则（第二阶段）DBJ04-216-2006
3、〘居住建筑节能设计标准〙DBJ04-242-2006
4、〘建筑照明设计标准〙GB 50034—2004
5、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准
4.2 节能措施
4.2.1建筑热工节能设计
1、对建筑的总平面布臵、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。

也就是在冬季
最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。

3、住宅建筑物的体形系数控制在0.3以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的。

4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用塑钢单框双玻或中空玻璃。

门窗保温构造应采用气密性良好的外窗（包括阳台门），其气密性等级为3级，执行国家标准〘建筑外窗气密性能分级及检测方法〙GB/T7107-2002规定。

5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。

建筑物窗户面积不宜过大，不同朝向窗墙面积比：北、西北面窗≤0.25，东、西、西南、东北向窗≤0.30，南、东南向窗≤0.35，在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小的限值；为增强居住建筑围护结构的隔热性能，改善夏季内热环境，外窗开启面积不宜小于所在房间地面面积的8%。

6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。

4.2.2采暖、通风设计
l、设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布臵，主采暖管道按同程系统和树枝状敷设，管道沿道路下埋设，并分别设臵室温调控装臵。

2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保温材料直埋敷设；散热器外表刷
非金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。

3、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设臵水力平衡装臵。

4、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

5、管道保温，加调节阀来控制温度。

4.2.3节水设计
l、合理限定配水点的水压
根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设臵减压阀、减压孔板或节流塞。

2、推广使用优质给水管材
根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费。

3、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。

4、采用节水龙头和节水器具。

5、采用节水的景观和绿化浇灌设计，如景观用水不使用市政自来水，尽量利用河水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等节水措施。

4.2.4电器节能设计
l、减少线路损耗
变电所应尽可能地靠近负荷中。

也以减少供，电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度。

2、提高供配电系统的功率因数
功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有：
(1)减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。

(2)用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。

3、照明的节能设计
照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，通常的节能措施有以下几种：
(1)充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工照明电能。

(2)在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯。

(3)推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧
光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器,气体放电灯宜采用电子触发器。

(4)改进灯具控制方式，采用节能型开关或装臵，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。

走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1 项目选址及用地方案
**社区城中村改造项目选址于原**村，按照规划方案，规划地段东临泽州南路，北临凤阳街，规划用地面积9.89公顷。

5.2 土地利用合理性分析
**社区居委会委托**市规划设计研究院编制了〘晋地市****办事处**社区城中村改造修建性详细规划〙，**市规划局于2008年4月24日组织了对该项目规划方案的评审，认为该规划内容全面，布局基本合理，并具有一定特色，符合该村实际，评审原则通过。

从上述内容可以看出，项目建设符合**市城市总体规划，符合土地利用总体规划，建设用地具有合理性。

5.3 征地拆迁及移民安置分析
项目用地为**社区居委集体所有，项目用地需要变更用途，不。