房地产开发的报批手续流程

房地产开发的报批手续流程
第一篇：房地产开发的报批手续流程
房地产开发的报批手续流程
一、向计划委员会申请项目立项；
二、向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续；
三、向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；
四、向建设委员会办理开工手续，领取开工证；
五、实施搬迁或拆迁；
六、进行开发建设；
七、竣工验收
房地产开发的十个步骤
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。

开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。

这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。

可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。

政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。

进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。

目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。

在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。

因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。

我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。

但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。

开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。

对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。

方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。

初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。

初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。

施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。

开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。

房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。

方案设计得到
批准后，即可以进行初步设计。

城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。

城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。

开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。

土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。

开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。

开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。

再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。

目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。

最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之
一。

通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。

在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。

在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。

项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。

通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。

如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。

房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。

甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。

当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

第二篇：房地产报批手续流程
房地产报批手续流程
一、办理立项手续
1.前期准备：环境影响报告书、立项申请书、立项申请意见书、可行性分析报告书
2.土地成交确认书交由发改委立项预审，之后到环保局预审，最后携带预审资料到发改委办理立项手续
二、办理建设用地规划许可证
1.首先到怀来县土地规划局领取规划意见书，并将建筑设计方案交由规划局审批；
2.携带申请表及核实资料到政府、国土局、交通局、规划局管理科签署意见；
3.最后再到规划局行政窗口办理建设用地规划许可证、红线图；
三、办理土地证
直接携带土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、委托人身份证明书、代理人的身份复印件、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、选址意见书、规划红线图、总平面图到国土局办理。

四、办理建设工程规划许可证
1.准备材料：立项手续文件一份、建设用地许可证复印件、红线图、土地证复印件、建筑施工图一套、基础结构平面图
（电子版）、施工图设计审查批准书复印件、建筑工程消防设计审核意见书原件一份、翻建项目须报拆迁面积申报核实及拆除范围红线图一份。

2.从设计院取得设计施工图拿到土地规划局、消防局、卫生局、环卫局、人防局、园林局、水务局报批取得建筑工程施工图设计文件审查批准书、建筑工程消防设计审核意见书、防雷装置设计审核申请书。

3.环境影响报告表交由环保局审核
五、办理建筑工程施工许可证
1.准备材料：建设工程用地规划许可证原件、复印件；建设工程规划许可证原件、复印件；中标通知书原件、复印件，招标备案表；施工合同原件，施工单位营业执照、资质证书原件和复印件以及项目经理名单和联系人电话；监理合同原件、监理单位的法人营业执照、企业资质证书、法人委托书、监理工程师上岗证原件复印件；建筑工程施工许可证申请表需要加盖建设单位的单位章和法人章；施工图审查合格书、消防审核意见书原件复印件；建筑施工单位资金证明（银行开具证明）；意外伤害保险单；建筑工程安全监督手续原件复印件。

2.施工单位与监理单位招投标，施工合同到城建档案馆备案、房管局备案，再到质检站进行质检、安检备案，最后到建设局办理建筑
工程施工许可证
六、办理预售证
1.准备材料：商品房预售登记许可证申请审批表；项目批文、国有土地使用证、建设工程用地许可证；建设工程规划许可证、规划总平面图、建筑工程施工许可证；完成预售项目工程建设总投资的25%以上的证明、施工进度证明；面积预算报告、总平面图、分层平面图、预售范围示意图；建施图须审图中心盖章；商品房预售方案；开发企业资质证书、营业执照、法人授权委托书；小区名称批复、公安编号；普通商品房价格认可证明；落实前期物业管理的证明；工程施工合同。

2.先办理预售商品房价格批复，到怀来委员会办理小区命名审核，去当地派出所开具项目地址编号证明，到产权处办理商品房预售面积审查，最后公司工程部协助产权处商品房科进行现场勘察并领取预售证。

第三篇：房地产开发有限公司工程项目报批手续程序
房地产开发有限公司工程项目报批手续程序
一、办理建设项目选址意见书审批单位：市规划局应提交的文件资料：
1.《建设项目选址意见书申请表》
2.经批准的项目建议书、上报的可行性研究报告和上报的计划文件
3.大中型项目送有相应资质的设计单位作出的选址论证
4.属原地改建需改变土地使用性质的，附原建设用地规划许可证、土地征和房产产权证复印件个一分
5.必要时提交有关部门（如消防、文物保护、供水、供电等）的审批意见或协议
6.其他需要说明的图纸、文件等经审核同意的，签发的审批文件有：1.《建设选址意见书》证件一套，2.关于核发建设项目选址意见书的通知一份 3.核定的设计蓝图一分
4.需实测用地坐标的，发测量通知书一份
二、报审可行性研究报告、立项批复，（30000平米以上写可行
性研究报告）
审批单位：市发展和改革委员会投资处呈报的资料有：
1.具有相应资质的规划设计单位或相应资质的咨询单位编制的“项目可行性研究报告”
2.2.国土资源部门的土地使用者复印件
3.3.规划部门的项目选址意见书或建筑设计要求，
4.4.立项轻视
5.规划设计方案审核通知单5.资金证明
6.贷款意向书（与资金证明数额之和等于总投资）
7.唐山市建设项目招标方案和不招标方案申请经审核同意，由市发改委签发“项目建设可行性研究报告的批复”文件。

三、规划设计方案的报审审批单位：市规划局
（一）新建、迁建、单位需使用土地的、原址扩建需要使用本单位以外土地的或者需要改变本单位土地使用性质的，提交下列资料：1.填报《建设用地规划设计方案申报表》2.计划部门当年的投资计划或批准的可行性研究报告3.核发的《建设项目选址意见书》4.又具有相应资质的规划设计单位编制的规划设计方案（含管网综合图季CAD.DWC各式电子数据一套）5.建设单位与土地现有使用单位的土地出让意向及上级部门的意见6.其他需要说明的图纸、文件等（二）由拍卖取得国有土地使用权的建设工程项目应提交的资料：1.填报《建设用地规划设计方案申报表》2.签订的土地使用权出让合同及附件3.根据拍卖地块的范围及规划条件，由具有相应资质的规划设计单位设计的规划设计方案（含管网综合土两套及CAD.DMC格式电子表数据一套）4.其他需要说明的图纸、文件等。

经审核如无修改意见，签发《建设用地规划设计方案审核意见单》，可办理“建设用地规划许可证”
四、办理建设用地规划许可证审批单位：市规划局
呈报的文件资料有：1.填报《建设用地规划许可证申请表》2.建设用地规划设计方案审核意见单原件3.市发改委的立项批复
经审核同意下发审批文件有：1.《建设用地规划许可证》证件一套2.建设用地红线图两分3.关于核发建设用地规划许可证的通知一份
五、办理土地使用权证件（土地证）审批单位：市国土资源局
需呈报的资料有：1.用地申请2.征地协议或国有土地权属证明3.国有土地出让审批卡4.投资计划批复5.建设用地规划许可证父本和建设用地红线图6.平面布置图7.上级主管部门批准的文件（市政府招标文件）8.专业部门批准的文件9.可行性研究报告的批复意见10.国有土地出让合同11.国有土地使用权出让呈报表12.经土地管理部门备案的地价评估报告13.契税的完税凭证
符合条件，材料齐全，全额上交土地出让金和契税，签发国有土地使用证。

六、办理项目投资计划、固定资产投资备案登记证呈报审批单位：市发改委、市建设局
需提交的文件资料有：1.项目投资计划的请示2.填报唐山市商品房投资计划表3.建设用地规划许可证（复印件）4.国有土地使用证（复印件）5.开户行出具的资金证明6.是清欠办出具的“无拖欠工程款证明”
经审查批准后，由市发改委、市建设局下发《建设项目投资计划》，签发固定资产投资备案登记证。

七、建筑方案、初步设计报审审批单位：市规划局
需提交的文件及资料有1.填报《建设工程设计方案申请表》2.《建设工程设计要求复函通知单》原件或建设用地规划许可证和关于核发的建设用地规划许可证的通知原件、土地证复印件3.计划部门当年的投资计划（原件）4.设计方案或初步设计图三套CAD.DWC格式电子数据一套
如无修改意见，由市规划局签发《建设工程规划申请附件》，经相关部门审批盖章。

（一）勘察设计审查审查单位：市建设局技术处呈报的文件资料有：1.全部施工图8套2.勘察成果审查批准书复印件2份3.设计合同原件、设计费复印件4.市发改委的立项批复5.土地证复印件6.地安评报告出来后地震局出具的意见7.规划局审查批准的用地布局方案图复印件8.住宅30000平方米、公建10000平米以上提供发改委的扩初设计意见9.外省、外市设计需到建设局技术处备案，提供进冀、进唐备
案登记表10唐山市建筑工程施工图审查委托书11.建设工程设计方案审核通知单（附件）
技术性审查合格后，凭技术性审查报告、住宅节能备案表由贵处出“施工图审查批准书”并在申请附件上盖什图章
（二）扩初设计审查
审查单位：市发展和改革委员会
呈报的资料：1.建设用地规划许可证复印件2.消防部门出具的总平面图审核意见，3.项目初步设计全套图纸4.建设项目建筑方案、初步设计批复文件5.土地证复印件6.地震局出具的意见7.资金来源证明8.环评批复9.市规划局组织的外网协调会
经审查同意签发“建设项目扩初设计审查意见纪要”
（三）住宅节能备案登记表备案单位：市墙改节能办公室
呈报的资料：1.建设工程设计方案审核意见单，建设工程规划申请附件和设计方案平面图复印件2.墙改节能专项基金，每平方米5元合格后签发“节能备案登记表”
（三）消防审查审批单位：市消防支队
呈报的资料1.建筑消防设计防火审核申请表，含有自动消防设施的工程同时报送“自动消防设施防火审核的申请表”2.唐山市发展计划委员会、唐山市建设局文件（立项批复）3.全套（处结构图）施工图纸4.消防水力计算书5.消防设计专篇资料6.消防外网图7.规划定位（红线）图8.唐山市规划局建筑工程设计方案审核通知单经审查批准签发“消防审核意见书”，并在附件上盖章
（四）结合民用建筑修建人防工程审批审批单位：市人民防空办公室
呈报资料：1.建设工程设计方案审核意见单，建设工程规划申请附件和设计方案图复印件2.建设工程项目批准文件3.建有人防工程的项目，提交人防工程全套图纸
经审查满足人防要求的，批复施工图并在“建设工程申请附件”盖人防审批章，但因地质原因不能建地下人防工程，先交纳人防工程易地建设费后，在建设工程申请附件的盖审批章
（五）建设工程抗震设防标准审批审批单位：市地震局呈报的资料：1.建设立项的批复文件或可行性研究报告一份2.《建设工程抗震设防要求审核申请书》2份3.批复的规划方案平面图4.岩土勘查报告一份5.必须进行的地震安全性评价的建设工程，填写《建设工程抗震设防要求确定表》4份经审查同意，签发“建设工程抗震要求确认书”
（六）环境影响报告、表审核审批单位：市环境保护局
呈报的资料：1.需编制环境影响报告的，《环境影响报告书》及专家咨询意见一份2.需编制环境影响报告表的，环境影响报告表一份，可行性研究报告一份、附地理位置土、总平面图一份3.需编制环境影响登记表的，环境影响登记表一式三份，附地理位置土、总平面图各一份
经审核同意：在建设工程申请附件上加盖市环保局建设项目审批专用章
（七）绿化用地面积审批审批单位：市城市管理局
呈报的资料：1.市发改委的立项批复、投资计划2.市规划局申请附件和建设工程设计方案审核意见单3.建设项目总平面图4.具有相应绿化设计资质的设计单位设计的绿化施工图纸。

经审查，绿化面积达标并符合要求，由市城市管理局批示“唐山市城市管理绿化用地审批表”
（八）办理建筑工程《建设工程规划许可证》和市政《建设工程规划许可证》审批单位：市规划局
建筑工程呈报的资料：1.填报建设工程规划许可证申请表2.建设工程设计方案审核意见单3.施工图三套及电子文件一套4.建设工程规划申请附件，是城市管理局绿化用地审批表5.河北省建设工程抗震设防要求却人数6.建设工程消防设计审核意见书7.商品房开发报技术经济指标
经审核同意：签发建设工程规划许可证、关于核发建设工程规划许可证通知单一份、建设工程批后管理跟踪表一份
（二）市政工程建设工程规划许可证的办理：1.填报建设工程规划许可证申请表（市政工程）2.管线施工图三份（目录、说明、平面
图、纵横断面图、样图等）3.管线平面图设计图比例为1：1000，图上应标明工程范围内地上、地下管线、绿化、构筑物、建筑物基础图经审查同意后：签发建设工程规划许可证（市政），核发“唐山市规划局建设工程规划许可证（市政）通知单一份”，市政综合管网图加盖建设工程规划许可证核准图纸章
九、工程报建
审批单位：市建设局工程管理处
呈报的资料：1.投资计划和固定资产投资备案登记证2.施工图政策性审查报告3.建设工程规划许可证4.土地使用证5.监理备案表6.资金证明7.工程质量责任书8.混凝土合同经审查批准、批复、报建工程审批表一式四份
十、工程招投标
审批单位：市招标办公室
地点：唐山市人才市场六层招标办甲方（建设单位）：
1、所建项目预算书（盖公章、造价师的章）做个总造价的汇总表。

2、受权委托书
3、身份证复印件（用A4纸）
4、报建审批表（原件）
5、资质证书复印件
6、营业执照复印件
7、河北省建筑工程招标人自行招标备案申报材料（高级工程师不少于3人，合同管理人员、造价师不少于2人，总数不少于15人，要相关人员的职业资格证书复印件）
8、邀请函
9、申请书
10、经造价站备案后的合同乙方（施工单位）
1、营业执照复印件
2、资质证书复印件
3、投标企业性手册
4、授权委托书
5、身份证复印件
6、安全证复印件
7、取费证复印件
8、项目经理聘任书
9、项目经理证复印件
10、施工组织设计（每家都要）
11、表
5、表6（每个投标方都要）
十一、施工合同备案备案单位：市工程造价站
呈报的资料：1.建设单位和施工单位施工合同正、副本，2.中标通知书3.授权委托书4.建设单位与造价咨询单位签订的结算审核协议书《平米包干，单位预算出具证明也可以》审核同意：施工合同盖备案章
十二、办理直接发包工程登记备案手续
根据法律、法规规定符合直接发包条件的工程办理登记备案手续应提交以下资料：
1、建设单位：
(1)、工程报建表
（2）、直接发包理由（3）、建设单位无拖欠工程款证明（4）、法人授权委托书及被授权人身份证（5）、工程造价（6）、业主工程款支付担保
2、施工单位
（1）、营业执照、资质证书、安全资质证书、投标企业信用手册、项目经理证（2）、无拖欠农民工工资证明（3）、外埠企业进唐登记证明（4）、项目经理聘任书（5）、法人授权委托书及被授权人身份证（6）、履约担保
以上证件均核验原件，复印件留存
第四篇：房地产开发前期手续流程
房地产开发前期手续流程
一、不动产权证书。