农村合建房屋的法律思考

农村合建房屋的法律思考
根据“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的宪法原则，只要是中华人民共和国的公民，不因户籍或其生活的地域（城镇或农村，不同农村之间）的不同而在行使权利时有所区别；同时合同法规定，违反法律行政法规的合同无效，该条将认定合同违法的标准限制于法律、行政法规，也就是说，除法律、行政法法规之外，即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。

最高人民法院发布的《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》又进一步强调了这一点，其第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。

目前，认定宅基地转让行为无效的最直接的依据是国务院颁布的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》，从通知的文号来看，其发文机关是国务院办公厅，而非国务院，所以，这个文件并不是行政法规，根据合同法的规定，不能将之作为认定合同无效的依据此为其一。

其二，土地管理法规定的"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设"，虽然没有明确规定适用于农村农业用地，但从其立法精神来看，该条旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变化不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的。

《土地管理法》第62条第3款又规
定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

”规定并非农村住宅不可转让，只是转让非本村村民后，无权再申请宅基地而已。

其三，合同法的基本精神是合同自由，只要买卖双方签订的合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，就应认定有效等。

因此，若判决农村房屋买卖合同无效，不仅无任何法律依据，而且与宪法有关的基本原则相抵触，与合同法等基本法律的有关规定不符。