房屋涨价卖方毁约不卖,买方可以向卖方主张与房屋差价相应的赔偿金卖方收5万元定金,毁约竟被判赔偿89万

房屋涨价卖方毁约不卖，买方可以向卖方主张与房屋差价相应的赔偿金卖方收5万元定金，毁约竟被判赔偿89万元阅读提示
房屋买卖合同签订后房价突然暴涨，卖方在利益的驱使下决意毁约不卖了，这样的案例在生活中时有发生。

民事法律遵循自愿原则，不能在卖方不愿意的情况下强制卖方继续履行买卖合同，买方只能要求解除合同并要求卖方承担赔偿责任。

然而，卖方切不可认为违约很简单而随意违约。

违约方应赔偿的损失不仅包括直接造成的损失，还包括守约方预期利益的损失。

在房屋买卖合同中，预期利益的损失即房屋涨价造成的差价。

本文介绍的案例中，卖方签订房屋买卖合同后只收取了5万元定金，房屋涨价后毁约，最终竟被判赔偿买方89万元。

所以立约需谨慎，毁约更要三思而后行。

案情简介
2015年12月7日，王某（甲方）与曹某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将苏州市吴中区阳光水榭花园××幢××室房屋出售给乙方，成交总价为3,030,000元。

合同签订后，曹某支付王某5万元定金。

2016年3月5日，王某向中介公司明确表示由于房屋价格上涨，案涉房屋不再卖给曹某。

曹某多次通过中介人员要求王某依约注销涉
案房产的他项权证，并协助其办理过户网签及资金托管手续，均被王某拒绝。

交涉无果，曹某遂向法院提起诉讼，请求判令案涉《房屋买卖合同》解除，并判令王某退还定金5万元，支付赔偿金、律师费共计971,200元。

法院经审理判决解除案涉《房屋买卖合同》，王某退还曹某购房
定金5万元，赔偿曹某损失893,382元，支付律师费71,200元。

败诉原因
一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

第一，本案中房屋买卖合同合法有效，曹某在合同签订后按约定支付定金并督促王某履行合同，而王某却因为房屋涨价而反悔拒绝将案涉房屋卖与曹某，属于根本违约行为，直接导致合同无法继续履行。

因此，王某作为违约方应当赔偿守约方曹某相应损失。

第二，本案中买卖双方签订合同时约定房屋价值为3,030,000元，卖方因房屋涨价违约后买方起诉时经相关机构评估房屋价值
3,923,382元，即差价为893,382元（3,923,382元-3,030,000元），此差价即为预期可得利益损失。

综合以上两点，法院判决王某赔偿曹某损失893,382元。

实务经验总结
前事不忘，后事之师。

为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：1．立约需谨慎，毁约更要三思而后行。

双方当事人应当遵守诚实信用原则，签订房屋买卖合同时小心谨慎，充分考虑房屋价格波动趋势及其他相关因素，必要时寻求专业人士帮助，以免日后后悔；合同签订后应当按照约定履行合同义务，切记不可轻易违约。

2．一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿守约方因此遭受的损失，该损失不仅包括直接损失，还包括预期可得利益的损失。

当然，应当在违约方可预见的范围内认定损失数额，对于违约方在签订合同时不可能预见的部分，法院将不予支持。

3．在对方违约导致合同不能继续履行的情况下，守约方有义务防止损失扩大，否则应在损失认定时扣减相应数额。

法院判决
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。

2016年3月5日，被告王某通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。

根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金50,000元。

关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

涉案房产
（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3,923,382元。

被告虽提出异议，但鉴定机构作出了明确解释，且鉴定程序合法，鉴定机构及人员具有相应资质，故本院对鉴定报告予以采信。

本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。

故根据鉴定意见，本院确定原告损害赔偿金额为893,382元（3,923,382元-3,030,000元）。

关于原告主张的律师费损失问题，根据合同约定，律师费应由违约方承担，且经核算，原告支付的律师费71,200元未超出江苏省律师服务收费标准，故原告该项诉请本院予以支持。

相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条第一款
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十九条
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十九条
买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

第三十条
买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

案件来源
曹某与王某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书［苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初1939号］
地方相关规定
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法
律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第二十四条
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立
合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
6．合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。

因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。

在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是
同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》
六、关于损失赔偿的问题
1．当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。

按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。

一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。

2．房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：
（1）双方能够协商确定的，从其约定；
（2）双方不能协商确定的：①原则上可比照最相类似房屋的市
场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；②无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。

认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。