物业税税基评估研究

内容摘要
近年来，我国城镇化速度不断加快、房地产价格持续上涨、居民收入差距进一步扩大。

房地产税制存在的问题日益突出，房地产税制改革成为社会关注的热点，适时对不动产开征统一规范的物业税已提上议事日程。

2013年11月，十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“要加快房地产税立法并适时推进改革。

”开展物业税税基评估研究是我国税制改革中开征物业税应首先考虑的因素之一。

西方发达国家，税基评估理论比较完善，税基评估实践比较成熟。

但基于我国国情，不能将国外的经验照搬照抄。

因此，本文在在研究物业税税基评估理论基础上，借鉴国外物业税税基评估经验，结合本国国情，分析物业税税基评估的主体、客体、价值类型等影响因素，研究物业税税基评估普遍采用的批量评估法，提出完善我国物业税税基评估体系的建议。

全文共分六部分。

第一部分为绪论，主要介绍本文的选题背景、研究意义、国内外研究现状，并说明全文的主要内容和研究方法。

第二部分，介绍了物业税税基评估的相关基本理论，对物业税税基评估主体、客体、价值类型、评估原则、评估方法和评估模型等基础理论问题进行归纳、分析和整理。

第三部分主要介绍批量评估方法的基本原理、主要步骤及应用分析。

第四部分，通过对我国房地产税制存在的问题分析，提出开征物业税是我国房地产税制改革的核心；从物业税税基评估是房地产税制改革重要环节的角度，分析我国物业税税基评估存在的问题。

第五部分，物业税税基评估的国际借鉴。

通过对有一定代表性的国家物业税税基评估的情况介绍，提出其借鉴意义。

第六部分，完善从建立物业税税基评估法律制度和构建完善的物业税税基评估体系主要措施两方面提出构建我国物业税税基评估体系的建议。

关键词：物业税，税基评估，批量评估
Abstract
In recent years, the speed of China's urbanization continues to accelerate , real estate price continues to rise and the income gap expands. The problem of the real estate tax is prominent . The real estate tax reform has become a social hot spot issue. It’s time to put on a unified standard for the real property tax. In November 2013 , the CPC Central Committee on deepening reform of the overall number of major issues proposed by the eighteen session of the Third Plenary Session considers ,“speed up the real estate tax legislation and reform timely." Carrying out the tax base assessment study in China is the inevitable result with the development
of market economy, China's tax reform one of the levy of real estate tax should be considered firstly. The tax base assessment theory is more perfect and the tax base assessment practice is more mature in developed western countries. However, based on China's national conditions , we can not copy the experience of other countries .Therefore, this article's achievements in the field of foreign tax base assessment theory and practice in basic theory on the basis of assessment of China's tax base, combined with China's national conditions, analysis of the factors of subject, object, value type of the tax base assessment, discussion of the tax base assessment of the field of universal application of the mass appraisal method used in China provide theoretical support for the premise and difficult for the mass appraisal method used in China. The dissertation can be divided into six parts.
Key Words: Real Estate Tax ,Tax Base Valuation ,Mass Appraisal system
目录
第一章绪论
1.1选题背景
1.2研究意义
1.3国内外研究综述
1.4基本思路和研究方法
1.5论文创新和不足
第二章相关基本理论
2.1相关概念
2.1.1税基的概念
2.1.2税基评估的概念
2.1.3物业税税基的概念
2.1.4物业税税基评估的概念
2.2物业税基本理论
2.2.1最优课税理论
2.2.2利益支付理论
2.3物业税税基评估理论
2.3.1物业税税基评的主体和客体
2.3.2物业税税基评估价值类型
2.3.3物业税税基评估的原则
2.3.4物业税税基评估的基本方法
2.3.5三种基本方法适用性分析及批量评估方法的选择
第三章批量评估方法在物业税税基评估中的运用
3.1批量评估方法分析
3.1.1批量评估简介
3.1.2批量评估基本原理
3.1.3批量评估基本步骤
3.2批量评估方法应用的前提条件分析
3.3批量评估参数的量化分析
第四章我国物业税税基评估现实基础分析
4.1我国房地产税制问题分析及建议
4.1.1现行房地产税制“重流转，轻保有”问题突出
4.1.2房地产保有环节税收的现实问题分析
4.1.3房地产税制改革建议：开征物业税
4.2我国物业税税基评估存在的问题
4.3我国物业税税基评估现实条件分析
第五章物业税税基评估的国际借鉴
5.1美国物业税税基评估借鉴
5.1.1物业税税基评估的法律依据
5.1.2物业税税基评估机构
5.1.3财产登记和估价制度
5.1.4物业税税基评估方法
5.1.5评估周期
5.1.6争议解决机制
5.2立陶宛物业税税基评估借鉴
5.2.1立陶宛简介
5.2.2立陶宛物业税税基批量评估实践背景
5.2.3立陶宛物业税税基批量评估系统的实施机构
5.2.4立陶宛物业税税基批量评估系统
5.3境外物业税税基评估的启示
5.3.1均通过立法保障物业税税基评估工作开展
5.3.2均有专门物业税税基评估的执行机构
5.3.3建立有效的房地产信息系统
5.3.4计算机辅助批量评估系统和地理信息系统结合运用 5.3.5积极开展国际合作
第六章完善我国物业税税基评估体系的建议
6.1建立物业税税基评估法律制度是基础
6.1.1建立物业税税基评估法律制度的意义
6.1.2物业税税基评估法律制度的立法原则
6.1.3物业税税基评估法律制度的相关内容
6.2构建完善的物业税税基评估体系主要措施
6.2.1合理选择物业税税基评估主体
6.2.2建立完善的房地产信息系统
6.2.3建立计算机辅助批量评估系统
6.2.4健全物业税税基评估申诉机制
结束语
参考文献
致谢
第一章导论
1.1 选题背景和研究意义
1.1.1 选题背景
我国改革开放以来，房地产业发展迅速，房地产业在国民经济中的比重不断上升，已成为我国国民经济的支柱产业，房地产保有量的不断增加，已具备开征物业税的经济基础。

随着房地产业的快速发展，我国现行房地产税制的弊端和问题日益突显：一方面，现行与房地产相关的税种设置复杂，权责不清，存在重复征税现象；另一方面，税负主要集中在开发环节和流通环节，而保有环节税种少、税收负担较轻。

针对上述问题，2003年10月召开的中共中央十六届三中全会提出“条件具备时，对不动产开征统一、规范的物业税，相应取消有关税费”。

2005年10月中共中央召开第十六届五中全会，大会提出“稳步推行物业税”的建议。

2010年10月召开了中共中央第十七届五中全会，提出“研究推进房地产税改革”的建议。

2013年11月召开的中共中央十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于税收制度改革明确指出：“要加快房地产税立法并适时推进改革”。

目前，我国处在物业税的税制设计阶段，我国房地产税制改革的整体思路是按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，在不增加整体税负的情况下，简化税种，推进房地产税收一体化改革。

物业税作为相对稳定的地方税种，有利于稳定地方财政收入，合理控制地价，有效抑制房地产市场过度投资、投机行为，促进房地产市场健康发展。

一个税种的开征首先要考虑的因素是税基和税率，税基和税率的大小直接决定了应纳税额的多少。

物业税的税基与不动产价值紧密相关，不动产的价值高低决定着物业税税基价值的高低，而不动产价值主要通过评估确定，因此物业税税基评估是开征物业税的重要环节。

本文研究的物业税的税基评估，是为政府准备征收物业税而进行的征纳税税基评估，即因税收征收和缴纳需要而发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估。

我国税收体系和现行房地产税制的缺陷促使政府对房地产税制重新构建。

税收手段是政府对房地产业进行宏观经济调控的重要手段之一，建立和完善物业税税基评估体系是房地产税制改革的必要条件。

本文正是基于以上背景，在研究物业税税基评估理论基础上，借鉴国外物业税税基评估经验，结合本国国情，提出完善我国物业税税基评估体系的建议。

1.1.2 研究意义
本文的研究有助于完善物业税税基评估的理论，实现理论指导实践的现实意义。

从理论价值方面分析，本文的研究有利于进一步拓展和深化我国物业税税基
评估理论；从现实意义方面分析，物业税税基评估研究是我国房地产税制改革的重要组成部分，可以满足税收的现实征管需要；从政策角度分析，能为我国完善物业税税基评估体系提供一些合理建议。

鉴于物业税税基评估理论的重要性，物业税税基评估研究的主要作用和意义体现在以下几个方面：第一，发展物业税税基评估理论对完善我国资产评估理论体系有着重要意义。

资产评估是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是市场经济体系中不可或缺的中介服务行业。

我国资产评估经历了二十多年的发展，已形成较完整的资产评估体系。

物业税税基评估作为资产评估的重要组成部分，其理论研究的发展与创新，对资产评估理论的发展有着积极而深远的影响。

第二，开展物业税税基评估理论研究，有助于加快我国物业税税基评估理论的国际趋同步伐。

国外资产评估行业经历几百年的发展，形成了较完善的物业税税基评估理论体系，而我国资产评估行业发展较短，在理论研究方面与国际水平差距较大，因此，进行物业税税基评估研究对丰富完善我国的评估理论、缩短与国际评估理论的差距有着重要意义。

第三，开展物业税税基评估理论研究是我国房地产税制改革要求。

对不动产开征统一、规范的物业税是房地产税制改革的核心，物业税税基评估又是开征物业税的基础工作，对实现税收公平原则有着重大意义。

因此，建立并完善物业税税基评估评估体系是我国房地产税制改革的重要内容之一。

1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究综述
国外对房地产税收理论的研究起步较早,现代西方房地产税收理论起源于18、19世纪的古典经济学。

威廉·配第的著作《赋税论》对土地税、房屋税进行了早期研究，揭示出土地税收的最终来源是人类的剩余劳动，同时他还指出了房屋的两重性：房屋不仅是一种消费手段还是一种投资手段。

《赋税论》的一些观点为房地产税收理论奠定了基础。

关于税收原则，许多早期的经济学家有过描述，如亚当·斯密和瓦格纳等人；到了 20 世纪30 年代，凯恩斯学派对税收原则进行了补充以及发展，总结出了公平、效率、稳定经济原则；之后，HenuyJ,Aauon将税收原则运用到财产税上，并且进一步发展，指出在财产税上，公平原则包含横向公平和纵向公平。

在财产税收对地方财政收入影响水平方面，Wallace E．Oates(1969)做了研究。

他研究了美国的财产税收，通过统计分析、数字计算及图像处理得出结论：财产税对地方财政来说，其贡献很大，但对于州和国家来说，其影响却很小。

在世界各国的财产税税基的比较方面，McCluskey W．L(1999)认为物业税税基大致可以分为 4 类，分别为房屋(或建筑物)资本价值、土地资本价值、房地产年租金收益以及房地产的某些物理特征。

在税基评估准则方面，国际估税官协会（IMO）、国际评估准则委员会（IVSC）以及美国的评估促进会（AF）都对税基评估准则做出规定。

这些准则涵盖了税基评估的各方面，如税基评估的程序、方法、内容等等，这些规定在一定程度上指导着批量评估法的实施。

在税基评估体系方面，Robert J.Gloudemans 所著的《不动产批量评估》一书对批量评估体系进行了系统、完整的论述，主要介绍了如何构建批量评估的模型以及如何对模型进行校准。

此外，他还进行了多元回归分析以及估计技术的校准工作；最后，在《三种住宅回归模型的比较：加法、乘法、以及非线性模型》这篇文章当中比较了这三种模型的适用范围和作用以及这三种模型方法的优缺点。

在理论与实践结合方面，很多学者、专家以及税基评估工作人员都进行过积极的探索，为批量评估方法在实际中的应用及其与新技术、新方法的融合作出了许多有创新性的尝试。

约瑟夫·斯沃赫兹(JosephSilverherz)，威廉·A·撒默(Will Jam A．Samers)对美国明尼苏达州圣保罗进行的重估标志着科学批量评估的开端。

sakson．Hans R．(1986)阐明了源于随机定价理论的随机定价技术在批量评估模型中的应用。

在批量评估与人工智能应用相结合方面，wiIIiam M．与 Jensen．David L．(1990)做出了突出的贡献，他们应用人工智能技术，进行了批量评估系统的探索研究，由此，人工智能技术融入到 CAMA 系统之中。

此外，Rayburn，William B：Tosh，Dennis S(1995)在对人工智能技术系统做出分类研究的基础上阐述了人工智能系统在批量评估中起到的重要作用，认为人工智能系统在结合批量评估应用方面具有良好的效果。

1.2.2 国内研究综述
相对于国外的税基评估研究，我国对税基评估研究起步较晚。

但随着房地产税制改革的推进，相关研究在各方关注下逐步深入展开。

国内较早涉及税基评估的文献是纪益成于1999年发表的《税基评估有关问题研究》。

他在该文中对税基评估的定义、特点以及估价方法等内容进行探讨，提出借鉴资产评估的方法对税基进行评估。

他认为“随着国民经济的发展，税基评估必然成为一项重要的综合管理技术，而我国建立税基评估制度也是势在必行的。

” 2005 年，纪益成在《再论税基评估的有关问题》一文中对税基评估的可行性展开进一步探索，分析了为什么要进行税基评估，税基评估的主体应该由谁充当以及税基评估的方法的应用等问题。

同年，纪益成在《批量评估：从价税的税基评估方法》一文中回顾了批量评估产生与发展的历程，并阐述了批量评估方法的基本原理和主要的操作流程。

2006年，纪益成在《国外AVM技术在批量评
估中的应用》一文中系统地介绍了AVM的技术原理，特别是模型校准技术原理和模型设定理论，详细论述了模型校准技术与模型设定之间的相互联系，提出了开发和应用AVM，以及在国内建立税基批量评估方法体系的构想。

2007 年，纪益成在《三论税基评估有关问题》中分析了课税对象不同价值种类之间的相互关系，对比了单宗评估方法与批量评估方法之间的关系及差异，研究了税基评估主体选择应该注意的问题。

2005年，周淑敏在《积极推进不动产税基评估工作实施税收制度的重大改革》一文中对比分析了国际上有关不动产税基评估的现状，对国内房地产税收的现实状况进行了分析，阐述了开展不动产税基评估理论研究的必要性和现实性建议。

2005年，周淑敏发表了《不动产税征收中的税基评估方法》，认为不动产税的征收对于公平税赋、增加财政收入以及促进房地产市场的发展都有重要意义，这篇文章从不动产税基评估的成本问题和评估结果合理性问题出发，提出利用评估软件，对同一区域或同一类型的不动产进行“群体评估”的建议。

2007年，徐一萍在《依据基准物业价格进行物业税税基评估》一文中提出将土地评估中的基准地价修正法应用到物业税税基评估中。

同年在《物业税税基评估体系的构建思路》中，介绍了物业税和房地产价值评估体系现状，提出构建科学合理的物业税税基评估体系是开征物业税的关键问题。

2008年，王亚和尉京红在《国外税基评估理论与方法及对我国的启示》中分析了税基评估活动的行为主体的选择，提出确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据，建议我国应借鉴国外设置合理的税基评估争议程序。

2008年，姜楠在《税基评估价值类型及评税模型的探讨》中研究了税基评估客体界定，税基评估价值类型的选择与不动产市场不断细化趋适应，以及如何效率与公平之间的平衡问题。

2011年，曹霄琪在《物业税税基评估的国际借鉴及对我国的启示》中提出合理确定物业税税基评估客体，扩宽税基保证横向公平。

以上观点，一方面反映了国内学者对物业税税基评估研究的进展情况，另一方面也为本文的写作提供了理论依据。

纵观我国物业税税基评估研究现状，可以看出：第一，我国物业税税基评估研究起步较晚，许多基础理论问题还需进一步的探索和研究。

第二，在进一步深化物业税改革的现实要求下，进一步完善我国物业税税基评估方法具有重大的现实意义，构建物业税税基的批量评估方法和制度体系已势在必行。

随着我国房地产税收制度改革的深入发展，税基评估理论研究也将迎来广阔的发展空间。

本文旨在对上述主要问题展开讨论，为我国开展税基评估实践提供理论支持。

1.3 论文思路和研究方法
1.3.1 论文思路
本文从理论分析和实证研究的角度，分析物业税税基评估主体、客体、价值类型和评估方法等基础理论问题，并重点介绍了批量评估方法在物业税税基评估中的运用。

根据我国物业税税基评估现状，在借鉴国外物业税税基评估方面的经验和研究成果的基础上，提出完善我国物业税税基评估体系的建议。

1.3.2 研究方法
1.文献归纳法：在大量阅读文献的基础上，对选取的文献进行分类，确定论文研究的切入点及研究方法。

2.理论与实证分析相结合：通过对国内外物业税税基评估理论的分析，结合我国国情，提出完善我国物业税税基评估体系的措施。

1.4 论文的创新之处和不足
1.4.1 创新之处
1.本文通过对物业税税基评估理论和方法的研究，在借鉴国外经验的基础上，结合我国国情，提出完善我国物业税税基评估体系的建议。

2.通过对国外房地产税基评估方法和制度体系的研究，对批量评估方法的应用进行分析。

1.4.2 不足
由于理论水平有限，对问题的把握有可能存在偏差，在分析问题时可能深度不够。

此外，由于国外物业税税基评估资料来源有限，因此不能按同一体系分类比较，是文章的又一不足。

第二章相关基本理论
2.1相关概念
2.1.1税基的概念
所谓税基就是人们对所交纳的税额的一个价值评价指标，比如说物业税的价值权衡就需要借助税基指标来评价，这样才能在一定数量和一定的价值体系下对其进行合理的评估。

所以说税基既涉及到征税对象的问题，也包括应交纳税额的问题。

2.1.2税基评估的概念
所谓税基评估主要是通过具有相关项目咨询证件或风险评估资质的个人或企业对税基进行价值评估。

主要过程包括分析影响税基的一些不确定因素，并对其进行详细的分析和评价。

整个过程要始终遵循公开、公正的原则，在符合相关法律法规的条件下对其构成要素进行税基评估。

2.1.3物业税税基的概念
物业税税基又常被称为叫做物业税的“课税指数”、“物业税基数”，主要是用来计算应当交纳的物业税额，对于纳税人也可以自己对其所交纳数额进行核算，这样可以避免违法操作，增加公正性。

税基的选择主要有以下两种方式：
（1）可以以一定的参考物为标准，根据实物本身所具有的价值量来衡量应该需要交纳的税额，如我国现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据；
（2）可以按照征税实物的数量来确定交纳税额，即另一种计税方式-计量征税，比如我国城镇土地使用税以平方米数为计税依据。

2.1.4物业税税基评估的概念
所谓物业税基评估就是跟税基评估一样，需要符合一定的硬性条件和遵循一定的原则来对其主体、客体等进行价值评估。

主要过程是通过具有相关项目咨询证件或风险评估资质的个人或企业研究分析影响物业税税基的一些不确定因素，始终坚持遵循公开、公正的原则，在符合相关法律法规的条件下对物业税的构成要素进行税基评估。

2.2物业税基本理论
2.2.1最优课税理论
在“和谐”为主题的大环境下，就需要生活中的各个方面体现社会价值，对于关乎国家经济命脉的税收更是要引起足够的重视。

就需要税务相关人员甚至全社会对税收制度、税收原则等内容的完善和优化献计献策，因为一项符合国情并体现大多数民众意愿的税收制度的推行，是有国际意义的。

一方面可以通过很柔化的方式为国家创收入，这样可以使国家更能公平、协调的为社会切开这个财富的大蛋糕，促进社会稳定；另一方面还可以在提高本国税务管理水平的基础上与国际合作交流，实现标准化、国际化。

竞争日益激烈的现代社会，税务领域面临着众多不确定的挑战，如何使税务更好、更稳的发展是优化税务的关键。

首先就应该改革传统的税收制度，必须使其符合现有的社会大环境，这样才能有效地调整税收最佳效率，才能保证社会成员正确的做出经济抉择，才能维护税收业务的可持续发展。

通常所说的物业税是指当地政府和国家为了调控市场行情稳定而加以设立的征收税额，主要是针对房地产这样自身就是固定资产的领域，主要是为了给政府和国家增加财政收入，来更好地支配社会财富，促进社会稳定和谐发展。

如何更好地改善现有的税收制度和调整房地产行业，是税收改革所面临的最大难题。

比如说采用何种方式才能更好地协调地方间的利益关系，乃至地方与国家间的利益关系等等，是一项艰巨的任务工程。

将物业税从整个税务系统中分离出来，既可以减小税务系统的压力，又可以使物业税实现专项管理，提高其工作效率和服务质量，在一定程度上为创造更多
的社会财富。

另外，物业税的单独征收在一定程度上增大了税基值，使经济价值评价更合理、更有效。

总之，物业税的执行可以提高地方政府的财政收入，提供公共服务，最终建立健康稳定的财政收入来源，促进整个社会经济的正常运行和社会政治的稳定。

2.2.2利益支付理论
由利益平衡理论的观点认为,由于政府为房地产的所有者提供了获得这种财产权利的保障,并且为房地产的所有者通过合法的渠道增加经济收益，所谓利益是相互的，根据利益平衡理论，房地产所有者应当对政府有一定的回报，这样才能使整个价值杠杆平衡。

对于开设调控房地产领域的物业税，就可以理解为房地产所有者为政府和国家的一种经济回报，是合法的也是合理的。

当然，其实国家和政府只是为了更好地为社会服务和为人民谋福利才会征收物业税，最终把税收都原本反馈给全社会。

很显然，国家和政府在用于公共服务的经济支出远比所缴纳的物业税多出很多，并且在很大程度上在侧面帮助个人或企业的财产的使用价值,政府应该对房地产权利人征收一定的税收，来平衡社会效益。

改革开放以来，我国的税收制度和功能也在发生着变化，改变了传统单一的征收税收业务模式，逐渐的向社会服务等第三产业发展，真正意义上做到为人民服务，这样的转变关键在于对税收制度的完善和改革，在增加政府和国家财政收入的同时，为社会营造和谐的经济环境，尤其在房地产领域。

2.3物业税税基评估理论
2.3.1物业税税基评估主体和客体
1.主体的评估
运用有关物业税的税基评估理论来分析主体是指以征收物业税为目的，代表征税方开展物业税税基评估工作的机构。

针对物业税而进行的税基评估，与一般的对所拥有的财产进行数量和价值的分析评价是不一样的，因为物业税的评估需要考虑很多关键性的因素，比如说税率指标，社会满意度等。

另外，税基评估的结果还会影响当地政府的财政支配，如何分配才能更公平，需要以正确的评估结果为依据；评估结果还会对现有市场的经济活动产生一定的影响，比如房地产的波动等。

所以说，要想很好的平衡其利益关系，就需要很好地把握其评价主体。

在不同国家、地区，其物业税的具体名称不尽相同，但从经济调控的角度出发可以将其分为两类：一类就是国家或当地政府设立的评估机构，其评估主体就是当地政府部门；另一类是社会中的私营或民营的评价公司，可以通过处于第三方的地位对税基进行评价。

2.客体的评估
运用有关物业税的税基评估理论来分析客体就是指对所谓的“不动产”经行。