安徽2017年上半年房地产估价师相关知识瑕疵请求规则试题

安徽省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：瑕疵请求规则试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：估价目的
B：估价师
C：委托人
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
2、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_。

A.相等
B.不相等
C.可能会相等
D.不能确定
3、房地产具有供给有限特性，本质上在于_。

A. 土地总量有限
B.规划限制
C.房地产不可移动
D.价值量大
4、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A.30%〜40%
B.40%〜50%
C.50%〜60%
D.60%〜70%
5、某房地产的土地面积为500面，土［也价格为2000元/近；建筑面积为1000 近，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/近；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/近，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元/近。

A：200
B：300
C：700
D：1000
E：工业用地的监测点评估价格
6、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。

A：50
B：80
C：100
D：200
E：执行层的组织协调
7、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/面，交易税费均由买方负担。

已
知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格
的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元/近。

A：2427
B：2500
C：2575
D：2632
E：工业用地的监测点评估价格
8、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。

A：股票+投资基金
B：债券+投资基金
C：投资基金+股票+债券
D：股票+债券
E：执行层的组织协调
9、某宗土地面积2000近，土地使用年限为35年，容积率为2,工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元/近，该类土地报酬率为8%,则该土地的价格为。

A：152. 43 万元
B：160万元
C：609. 71 万元
D：640万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到—的极限值。

A.允许的最低经济效益指标
B.最大费用
C.利润为零
D.最大利润
11、拆迁办是指。

A：市、县房屋行政主管部门
B：取得房屋拆迁许可证的单位
C：市、县规划行政主管部门
D：专门从事房屋拆迁的单位
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。

A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据资本化公式法
13、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。

A：4
B：8
C：12
D：15
E：执行层的组织协调
14、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。

A.二级资质证书
B.三级资质证书
C.四级资质证书
D.暂定资质证书
15、成本法最基本的公式是_。

A.房地产价值二房地产重新购建价格-建筑物折旧
B.房地产价值二土地重新购建价格+建筑物折旧
C.房地产价值二重新购建价格-建筑物折旧
D.房地产价值二重新购建价格+建筑物折旧
16、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周期中的平衡点。

八：空置率
B：长期平均空置率
C：吸纳率
D：长期平均吸纳率
E：借款合同
17、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为一万元。

A. 6.19
B. 6.42
C.7.20
D.9.58
18、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。

A：投保人
B：被保险人
C：被保险人和受益人
D：投保人、被保险人和受益人
E：执行层的组织协调
19、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。

A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在
C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在
D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去
E：工业用地的监测点评估价格
20、住房公积金管理的决策机构是。

A：住房公积金管理委员会
B：城市人民政府
C：住房公积金管理中心
D：住房公积金缴存单位
E：执行层的组织协调
21、贷款质押是借款人以—作为债权的担保。

A.第三方保证人以自身的财产
B.财产
C.不动产
D.动产或权力
22、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元.此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。

该房地产的价格为O万元。

A.695.83
B.681.25
C.715.83
D.718.75
23、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。

A：估算后续开发经营期
B：估算后续开发的各项支出、收入
C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D：估算开发期中的利息和利润
E：工业用地的监测点评估价格
24、商品房买卖合同中写明的价格一般是。

A：成交价
B：均价
C：理论价格
D：市场价格
E：工业用地的监测点评估价格
25、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为_。

A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于.【2007 年考题】
A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B：拆迁入提供的被拆迁房屋的面积
C：拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果
D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
2、构成利率最高界限的是_。

A.预期通货膨胀率
B.平均利润率
C.再贴现率
D.物价上涨率
3、土地面积的量算可采用等方法。

A：坐标解析法
B：实地量距法
C：几何解析法
D：代数计算法
E：图解计算法
4、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。

A：物业租金必须能抵偿所有投资成本
B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
5、《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为年，法律另有规定的除外。

A： 1
B： 2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
6、住房公积金的本质属性是_。

A.补助
B.工资
C.公积金
D.个人专用基金
7、根据偿还期限的长短，债券可分。

A：短期债券
B：中期债券
C：长期债券
D：公债券
E：永久债券
8、下列关于增价拍卖的报价方式，表述不正确的是_。

A.增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B.无声拍卖也被称为卖方报价拍卖
C.增价拍卖是一种价格下行的报价方式
D.有声拍卖也被称为买方报价拍卖
9、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。

A：聘用单位破产
B：聘用单位被吊销营业执照
C：注册有效期满且未延续注册
D：未受到刑事处罚
E：年龄超过65周岁
10、在我国设立保险公司必须具备的条件中，要有符合规定的注册资本最低限额。

我国规定这一限额为__。

A.人民币2000万元
B.人民币5000万元
C.人民币1亿元
D.人民币2亿元
11、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。

A.概率分析
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.杠杆分析法
12、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。

（2008年试题）
A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C：常规项目的财务内部收益率是唯一的
D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
E：借款合同
13、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A. 1.9%
B. 2.1%
C. 2.3%
D. 2.5%
14、房地产权益状况比较、调整的内容有。

A：基础设施完备程度
B：城市规划限制条件
C：地面形状、面积大小
D：环境景观
E：土地使用年限
15、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：债券
B：股票
C：货币和货币资金
D：黄金
E：执行层的组织协调
16、对一般—的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。

A.规模小
B.内容复杂
C.规模较大
D.不太复杂
17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以—进行估价。

A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
18、中国房地产估价师学会的英文缩写为_。

A.CIREA
B.IREAC
C.REACN
IRE
19、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是_。

A.全部投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表
D.资金来源与运用表
20、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是_。

A.一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B.规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素
C.我国的城市规划控制基本上属于通则式
D.我国的城市规划控制基本上属于判例式
21、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。

A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的
折现率
C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序
并依次两两比选，从中确定优选方案
22、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。

A.获取房地产当期收益
B.获取房地产未来收益
C.直接从事房地产开发经营活动
D.间接参与房地产开发经营活动
23、下列不属于建设用地使用权出让特点的是_。

A.平等
B.自愿
C.有偿
D.无限期
24、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的
B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的
C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的
D :对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的
E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形
25、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。

下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。

A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B.土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。