6.2 土地增值税的会计核算 课件(共60张PPT)-《税务会计》同步教学(人民邮电版)

继承、赠予 继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系 亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。
出租
不征(无权属转移)
房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期 满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房 不征。
事项
是否属于征税范围
3.关于契税的扣除规定 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证
的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除， 但不得作为加计5％的基数。 因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房 转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金 额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产 转让有关税金(包括转让旧房时缴纳城市维护建设税、 印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税 凭证)+与房地产转让有关费用。
政府规定。
（4）与转让房地产有关的税金： 城市维护建设税＝增值税税金×7％（或5％、1％） 教育费附加＝增值税税金×（3％+2％） 印花税＝转让收入×0.05％(产权转移书据)
（5）其他扣除项目： 从事房地产开发的纳税人可以享受加计扣除
加计扣除 ＝(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本)×20％ （适用于房地产开发企业新建房转让）
【答案】B
【解析】 扣除项目金额＝50+200+(50+200)×10％ +60+(50+200)×20％=385（万元） 土地增值额=1000－385=615（万元） 增值额与扣除项目比=615÷385=159.74％，应选第3 档税率 应纳土地增值税=615×50％-385×15％=307.5-57.75
乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
第二种:不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况： 1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定 购房发票所载金额。 2.加计扣除金额的规定 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加
计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票 所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1 年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视 同为1年。
三、土地增值税的税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率。
级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
1 50％以下(含50％)
30％ 0
2 超过50％一100％(含100％) 40％ 5％
3 超过100％一200％(含200 50％ 15％ ％)
4 200％以上
60％ 35％
四、土地增值税应纳税额的计算 （一）土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增 值额，即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除 项目金额后的余额。其公式如下： 土地增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
扣除项目金额 ＝2000＋500＋315＋28＋12+8＋500＝3363（万元） 增值额＝8000－3363＝4637（万元） 确定税率:4637÷3363≈137.88%,适用税率50%,速算 扣除率15% 应纳税额=4637×50%-3363×15%
=2318.5-504.45=1814.05（万元）
1.房地产转让收入 （1）货币收入 （2）实物收入 （3）其他收入
※非货币收入要折合货币金额计入收入总额。 ※转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入，免征 增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
2.扣除项目金额
（1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）旧房及建筑物的评估价格 （5）转让房地产有关的税金 （6）财政部规定的其他扣除项目
=290（万元）
某工业企业2018年转让一幢新建办公楼取得收入5000 万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与 转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万 元)。该企业应缴纳土地增值税( )。
A.96.75万元
B.97.50万元
（4）增值额占扣除项目金额的比率＞200%，则 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 【例】已知转让收入1100万元，扣除项目金额为400万 元；土地增值额为700万元。 增值额占扣除项目金额=700万元÷400万元=175% 查表得：税率50%；速算扣除率15% 应纳土地增值税=700×50%-400×15%
税收优惠政策： （1）纳税人建造普通标准住宅并出售，增值额未超过扣 除项目金额20％的，免税。 （2）国家因建设需要依法征用、收回房地产，免税。 （3）从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收 土地增值税。
以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将 投资联营房地产再转让，征。
合作建房
建成后自用，不征；建成后转让，征。
企业兼并转让房地产 暂免
代建房 房地产重新评估
不征(无权属转移) 不征(无收入)
【例】下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产
标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不
征土地增值税。 上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，
或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入， 均属于土地增值税的征税范围。
事项 出售
是否属于征税范围
包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得 国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存 量房地产买卖。
地价款及开发成本＝500＋2000＝2500（万元） 房地产开发费用扣除限额 ＝(200－10)＋(500＋2000)×5%=315（万元） 应纳城镇维护建设税＝400×7%＝28（万元） 应纳教育附加费＝400×（3%+2%）＝20（万元） 房地产开发加计的扣除＝(500＋2000)×20%
＝500（万元）
【例】某企业转让一栋70年代建造的房屋，当时的造价 为100万元，无偿取得土地使用权。如果按现时的材料、 人工费计算，建造同样规格的房子需600万元，该房子 为7成新，按500万元出售，支付有关可抵扣税费计27.5 万元。计算应纳土地增值税额？
(1)房子评估价格＝600×70%＝420(万元) (2)允许扣除的税金＝27.5(万元) (3)扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5(万元) (4)增值额＝500－447.5＝52.5(万元) (5)增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73% (6)应纳税额＝52.5×30%＝15.75(万元)
6.2 土地增值税的会计核算
土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和 其他附着物（简称房地产）产权的单位和个人，就其 转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国于1994年1月起开征此税。
标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地， 应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变 为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行 转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产 权转让。 转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产 权(如出租)也不征。
二、土地增值税核算的会计期间 纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内向所在
地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限 内缴纳土地增值税。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申 报的，经税务机关同意，可以定期纳税，具体期限由 税务机关分两种情况确定：
（1）对于转让房地产是一次性交割、付清价款的，在办 理纳税申报后，并在办理过户、登记手续前，一次性缴 纳全部土地增值税。 （2）对于以分期收款方式转让房地产的，可根据合同规 定的收款日期确定纳税期限。
=249.75（万元）
【例】广州市某房地产开发公司在广州市区新建一幢写 字楼并出售，取得转让收入8000万元，公司按税法规定 缴纳了有关税金，已知该公司为取得土地使用权而支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为500万元； 投入的房地产开发成本为2000万元；利息支出为200万 元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证 明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出 10万元，其他房地产开发费150万元，转让过程支付了 增值税税额400万元，请计算应纳土地增值税额？
（3）开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、 管理费用、财务费用。（适用于新建房转让） 能提供金融机构贷款证明 开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产 开发成本)×5% 不能提供金融机构贷款证明 开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发 成本)×10%
注意:利息是指不超过商业银行同期同类贷款利率上浮标 准的部分，超过贷款期限的加息、罚息不得扣除。 ➢ 计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民
速算扣除率×扣除项目金额
具体步骤： 第一步：计算增值额： 增值额=房地产转让收入-扣除项目金额 第二步：计算增值额占扣除项目金额的比例： 增值额占扣除项目金额的比率 =增值税÷扣除项目金额×100%
第三步：计算应纳税额： （1）增值额占扣除项目金额的比率≤50%，则 土地增值税税额=增值额×30% （2）50%＜增值额占扣除项目金额的比率≤100%，则 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （3）100%＜增值额占扣除项目金额的比率≤200%， 则 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
第三种:既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况： 转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购
房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共 和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
（二）土地增值税应纳税额的确定 应纳税额＝土地增值额×适用税率－速算扣除数
转让收入－扣除项目金额
采用4级超率累进税率 确定税率＝增值额÷扣除项目金额
【例】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000 万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50 万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为 40万元（含利息），与转让房地产有关的税金为60万元。 该公司应缴纳的土地增值税为( )。 A.180万元 B.249.75万元 C.300万元 D.360万元
（1）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得 土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有 关费用（如按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续 费等。）。（适用于新建房转让和存量房转让）
（2）开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的 成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接 费用。（适用于新建房转让）
【答案】C
【例】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有( )。 A.建造房屋的施工单位 B.中外合资房地产公司 C.出售国有土地使用权的事业单位 D.房地产管理的物业公司
【答案】BC
一、土地增值税核算的会计主体 依法应该缴纳土地增值税的单位和个人为土地增值税
核算的会计主体，需要依法进行土地增值税的会计核 算。
【答案】C
【解析】 扣除项目金额＝3700+277.5=3977.5（万元） 土地增值额＝5000-3977.5=1022.5（万元） 增值额与扣除项目比率＝1022.5÷3977.5＝26％，适 用税率为30％，扣除率为0 应纳土地增值税＝1022.5×30％＝306.75万元。 (非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣 除)
（6）旧房及建筑物的评估价格。 纳税人出售旧房，准予扣除房屋及建筑物的评估价格、 取得土地使用权所支付的地价款、按国家规定交纳的有 关费用和税金。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以 下三种情况：
第一种情况:能提供旧房及建筑物评估价格的情况： ➢ 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价