世邦魏理仕全球资本市场中国区执行总裁安东澳洲房地产

世邦魏理仕全球资本市场中国区执行总裁安东：澳洲房地产前景展望
本周一，澳洲央行发布研究报告称，“无论对于潜在的买家还是租客，房价都将按照过去60年的速度继续增长。

”
澳央行研究报告的这一结论或许减轻了人们对澳洲房市泡沫的担忧。

经过两年半的快速增长后，澳洲房地产是否还值得投资？在近日举行的“中国企业海外房地产投资高峰论坛上”，世邦魏理仕全球资本市场中国区执行董事安东发表了他的专业分析。

本次论坛由房地产法律业务国内排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕（CBRE）共同主办，国合•耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库（CGGT）联合协办。

演讲要点
1、由于投资回报率可观，全球资本流向澳大利亚。

2、悉尼和墨尔本的CBD地区，写字楼市场每年有10万-15万平米需求。

一些政府部门在搬
离CBD地区，并希望出售那些回报率高的地块。

3、对比北京，悉尼和墨尔本的租金呈上升趋势。

4、澳大利亚经济发展非常稳定，很少有投机性的办公楼、写字楼的建设。

演讲实录摘要
中国的投资机构对澳大利亚越来越感兴趣，我今天主要向大家介绍澳大利亚地产业（办公室、住宅）、旅游业情况。

澳大利亚的人口。

每年增长50万，在澳大利亚居住的非澳大利亚人占总人口的25%，因人口不断增长，凸显澳大利亚资本匮乏，由于投资回报率可观，全球资本逐渐投向澳大利亚。

过去五六年间，澳大利亚经济增长的驱动力来自对基础设施、矿业投资，并对经济产生影响。

澳大利亚的经济正在改善，1992年以来并没有出现过衰退。

在过去十几年，澳大利亚的生活成本增长很快，人口也在增加，不过，地产行业发展并不快。

澳大利亚旅游业。

近期发生了不少变化，现在有非常大的汽车旅馆市场需求。

在过去两年，悉尼的香格里拉酒店、四季酒店被售出，墨尔本的酒店卖给了中国北京的投资者。

投资需求。

在工业物流和其他方面，商业不断发展，但是在核心的一些零售问题之外，零售业更加地发展平稳。

从人口的增加看，显然主要是在墨尔本和悉尼。

中国的投资者现在正在考虑进入到悉尼、墨尔本去投资。

主要是一些比较老旧的写字楼，还有一些改造成为住宅地产的项目。

从家庭层面来看，原来人们愿意住在公寓里，每年这样的比例增加50%。

现在人们愿意远离城市中心，到郊区，或者到有花园的地区，这样更接近自然，所以这种生活需求增长趋势的比例是5%到6%。

墨尔本过去十年间一直着力建设CBD，发展那些城市外围过去非常贫困的地区。

针对澳大利亚人口增加的趋势，到2020年会有进一步的人口增长，像墨尔本和悉尼这样的城市也会成为400万人口的城市。

如果看一看中长期的情况。

你会看到这些投资的资本流动预测，所以建议长期投资，也希望中国的投资者，还有银行业能够考虑到这个潜在的需求，尤其在墨尔本和悉尼。

在悉尼和墨尔本的CBD有100到150个大楼是有很多跨国公司住。

写字楼市场有10万到15万平米市场需求的支持。

楼宇空置率的情况。

从数据上看，它有上升的趋势。

也就是说，现在这个市场供给过剩的情况。

房屋价格的情况。

悉尼领先于其他的市场，中位数公寓的价格大概是55万美元。

奥克兰也是一个很大的移民城市，也开始接近这个水平了。

租金的情况。

和中国不太一样。

对比之下，北京的租金增长趋势比较平缓，悉尼和墨尔本的租金是上升趋势，这就是为什么人们喜欢服务型的公寓。

办公楼、写字楼的需求。

在澳大利亚，投资者收购写字楼的兴趣非常大。

在墨尔本和悉尼，办公楼的储量在逐渐增加，但是澳大利亚有点像德国一样，虽然经济发展要快一点，但是非常稳定的，是稳定地把新的存量引入到市场里面去，很少有投机性的办公楼、写字楼的建设。

因为一般来讲银行不会给你提供这种贷款，除非你先已经得到了一些租约的承诺，否则的话不会给你贷款。

澳大利亚地产的回报。

在澳大利亚想要有回报的话，需要有冒险精神。

主要就是因为在市场上过去两年里有波动。

如果你想要实现非常高的收益，像两年半之前进入澳大利亚的时候，你可以进入澳大利亚的新的地区。

在悉尼第二大的CBD中心，有一些政府部门开始移出CBD，一个方面是就业工作岗位离人群比较近，第二个就是政府希望把那些有很大回报的地块卖出去。

人们非常相信悉尼这个市场，悉尼是商业的中心，墨尔本比较中性，后边是布里斯班，主要是依赖于旅游业的发展。

中国对澳大利亚大宗商品需求下降之后，也会影响当地的发展，布里斯班的经济复苏比较慢一些。

看一下全球经济的复苏，中期和前期还是不错的，人们可能是在澳大利亚还有一些风险敞口，所以很多的人寻求是间接进行投资，投资于澳大利亚的房地产信托。

新西兰地产投资。

再看一下新西兰，投资者越来越对新西兰感兴趣，是因为新西兰的经济主要是有一些大的行业，像乳业、运输业以及旅游业。

但是可以看到，还有一个很大的驱动力量，就是像奥克兰这样的地方移民很多。

奥克兰以前是100万人口，现在是150万，在6-9年的时间之后会达到200万人口。

公寓的定价，这里是按照新西兰元计价的，奥克兰的公寓离悉尼的公寓价格水平差不多，但是新西兰毕竟比澳大利亚的经济体规模小得多，这个主要就是由于人口的增长带来的情况，特别是有很多学生来进入新西兰，2015年之前进入的学生，现在他们开始把自己的家人也带到那里，所以新西兰的政府希望能够扩大经济的规模。

嘉宾简介
安东，世邦魏理仕（CBRE）全球资本市场中国区执行董事，负责协调中国、区域和全球跨境资本的流动。

在北京、上海、香港和新加坡等地拥有丰富的执业经验，熟悉房地产领域不同业态标志性建筑的市场营销、销售、租赁和管理。