租赁合同无效ppt课件
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▪ 无效合同在合同纠纷中占有一定的比例，那么，出现无效 合同以后该怎么处理呢？
一、返还财产。合同被确认无效后当事人依据该合同所取 得的财产应当返还给对方。因为无效合同从开始就无效， 所以返还财产就是使当事人的财产关系恢复到合同签订以 前的状态。也就是说，是谁的财产就应当归还给谁。如果 标的物已消耗、损坏或灭失，或者已被善意的第三人合法 取得而不能返还时，则可用赔偿经济损失的办法进行抵偿。
▪ 对此，黄某则认为，其与A公司签订的合同并不 是租赁合同，只是合作经营合同，通过租赁A公 司场地合作经营，根据经营合同约定，应当由A 公司“提供有关经营管理条件，负责工商、税务、 文化等行政部门手续的办理和审批，处理在经营 过程中出现的问题”，由于A公司并没有依照合 同约定义务制公安消防部门办理手续，因此导致 纠纷，并给黄某造成损失，要求A公司承担违约 责任。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
▪ 购物中心主体建筑高度为25.85米,按照中 华人民共和国国家标准《高层民用建筑设 计防火规范》1.0.3.2规定，建筑高度超过 24米的公共建筑为高层建筑；4.1.6条规定 托儿所、幼儿园、游乐厅等儿童活动场所 不应设置在高层建筑内，当必须设在高层 建筑时 ，应设置在建筑物的首层或二、三 层，并应设置单独出入口。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
【案情简介】
▪ 黄某于2004年11月9日与A公司签订租赁合 同，租赁该公司购物中心四楼950平方米的
场地经营儿童乐园。但由于在购物中心四
楼设置儿童游乐场所未经公安消防部门事 先审核同意，所以，公安消防部门于2004 年12月19日向购物中心下达《责令限期改 正通知书》要求பைடு நூலகம்期整改，2004年12月25
▪ 《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的。合同 无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国 家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利 益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利 益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中A公 司与黄某于2004年11月9日签订黄某租赁购物中心四楼 场地经营儿童娱乐的合同，违反了中华人民共和国国家 标准《高层民用建筑设计防火规范》、《消防法》、 《城市租赁管理办法》之规定，合同应当无效。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
▪ 本案中，我们抓住客户作为儿童娱乐场所 经营人违反法律行政法规的强制性规定与 我客户签订租赁合同，该合同自始无效， 不仅不承担对方当事人要求的高额违约金， 反而要求对方当事人赔偿因过错责任给我 客户造成的损失，反败为胜。
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▪ 二、赔偿损失。合同被确认无效后，有过 错的一方应赔偿对方因此所遭受的经济损 失。如果双方均有过错，那么各自承担相 应的责任。各自承担相应的责任是指承担 因自己的过错责任而造成的损失，即指双 方当事人按照责任主次、轻重，分别承担 经济损失中与自己责任相应的份额，而不 是各自承担自己的损失，也不是平均分担 损失。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
▪ 另外，对于《公共娱乐场所消防安全管理规定》： “公共娱乐场所的消防安全由经营者负责”中所 称的经营者，黄某提出，A公司对外提供发票， 其向A公司支付租金，真正的经营者应该是A公司。 本案中客户虽然不是儿童娱乐场所的直接经营人， 但是作为场地出租人，也存在过错。面对对方当 事人提出的高额违约金请求，我们所作的不是顺 从于对方当事人的思路，找寻我们没有违约以及 对方当事人违约从而能够减少违约金的数额的理 由，而是另外开辟一条路径，从合同的根本上找 寻对客户有利的理由。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
▪ 本案租赁合同标的物为“高层建筑四楼”， 依照国家标准，严禁设置儿童娱乐场所， 而黄某却租赁高层建筑四楼设置儿童娱乐 设施，违反了国家强制性标准《高层民用 建筑设计防火规范》，依照《消防法》该 儿童娱乐设施不得投入使用。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
▪ 本案中，黄某是租赁A公司场地经营儿童娱乐场的经营者， 黄某无视消防规定，签订了高层建筑4层设置儿童娱乐的 本案合同，并且未经检查擅自使用、开业，应当承担合同 无效的主要责任。所以,黄某无权向A公司主张赔偿。对此， 黄某认为，烟台芝罘（fú ）区公安消防大队2004年12月 19日给A公司送达《责令限期改正通知书》，要求“将变 更设计改造方案报我大队审核”，限期整改，而A公司没 有在规定期限内将变更设计改造方案上报，致使消防大队 于2004年12月25日向儿童乐园下达《责令停止使用通知 书》，责令停止在购物中心四楼设置儿童活动场所。导致 按合同未能实现。
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问题
▪ 1.该合同有效吗？
▪ 2.法官如何裁定该案件？
▪ 3.最后结局咋样？
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
过程中本律师依据事实和法律据理力争，最终使 黄某妥协，双方达成和解，黄某向A公司支付10 万元赔偿金，双方撤回上诉。
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本案的焦点问题集中在以下几个问题：
▪ （一）、合同是否有效
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
▪ 法官在宣告一个合同无效的时候，只能在 判决书里援引法律和行政法规的规定，而 不能直接援引规章包括地方性法规作为判 断合同无效的依据。
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▪ 而黄某则是提供儿童游乐场服务的经营人， 其应对儿童游乐场的消防安全承担责任。
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▪ 判断经营者的关键在于其是否以营利为目 的提供生产、销售的商品或者服务。
▪ 本案中，A公司并不实际提供商品或服务， 其对外提供发票，并收取租金并不能证明 其是儿童游乐场的经营者。
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▪ 最终一审法院采纳本律师的意见，认定合 同无效，驳回黄某要求支付违约金的诉讼 请求。
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▪ 三、追缴财产。对于违反国家利益和社会公共利 益的无效合同，如果当事人双方都是故意的，就 应当将双方已经取得或者约定取得的财产收归国 家所有。如果只有一方是出于故意的，那么故意 的一方应将从对方取得的财产返回给对方；非故 意的一方已经从对方取得的或者约定取得的财产， 应收归国家所有。同时，在追缴故意一方当事人 的财产时，要注意保护非故意一方当事人的合法 利益，也就是说非故意一方的合法财产是不能追 缴的。
日向儿童乐园下达《责令停止使用通知
书》，责令停止在购物中心四楼设置儿童 活动场所。
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▪ 在此情况下，A公司认为该租赁合同难以继续履 行，为避免扩大双方损失，要求终止履行合同， 黄某不同意。后A公司提出与黄某重新订立合同， 在二楼经营，黄某仍然不同意。2005年5月23日 黄某将A公司及A公司购物中心起诉至青岛市中级 人民法院，以租赁合同合法有效，A公司的行为 构成违约为由要求A公司及A公司购物中心支付 700余万的巨额违约金并支付其他费用和赔偿损 失。本案经一审法院审理后，双方均不服，提起 上诉。
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▪ 综上，本案租赁合同约定高层建筑四楼设 置儿童娱乐场所是违法的，依法应当无效。 合同无效，则合同规定的权利义务无效， 违约条款不适用。
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（二）、谁承担合同无效的过错责任
▪ 合同无效，给对方造成损失，应当由有过 错的一方承担责任，赔偿损失。本案中，A 公司没有尽到相应的审查义务，应当承担 一定的过错责任，但是导致合同无效的主 要过错责任则在于黄某。
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【案件结果】
▪ 该案中涉及对经营者的认定，何谓经营者， 经营者是向消费者提供其生产、销售的商 品或者提供服务的公民、法人或者其它经 济组织，它是以营利为目的从事生产经营 活动并与消费者相对应的另一方当事人。
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▪ 另外，依据《城市房屋租赁管理办法》之 规定，不符合公安、环保、卫生等主管部 门有关规定的房屋不得出租。并且本案高 层建筑四楼设置儿童娱乐设施，严重侵害 了不特定的多数儿童及家长的人身安全的 权利，损害的是社会公共利益。
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▪ 本案关键问题在于违反法律、行政法规的 强制性规定导致合同无效的问题。判断合 同无效的标准首先必须是全国人大及其常 委会制定的法律和国务院制定的行政法规。 只有法律和行政法规才能用来判断合同无 效。
【争议焦点】
▪ 一审法院认定租赁合同无效，判决驳回要求A公 司及A公司购物中心支付违约金的诉讼请求。但 认定合同无效的过错责任在A公司，判决A公司承 担35万元的赔偿责任，同时驳回了A公司的反诉 请求。A公司对判决承担合同无效的全部过错责
任、驳回反诉请求的判决不服，提起上诉；黄某
对判决不服也提起上诉。双方进行了调解，调解
▪ A公司购物中心是主营百货商品的，对儿童 娱乐行业的规章、规定不清楚，而黄某是 儿童娱乐的经营者，应当知道行业规章、 规定。并且，租赁场地儿童娱乐的经营者 应当依法在开业前向当地公安消防机构申 报，经消防安全检查合格后使用、开业。 《公共娱乐场所消防安全管理规定》： “公共娱乐场所的消防安全由经营者负 责”，
一、返还财产。合同被确认无效后当事人依据该合同所取 得的财产应当返还给对方。因为无效合同从开始就无效， 所以返还财产就是使当事人的财产关系恢复到合同签订以 前的状态。也就是说，是谁的财产就应当归还给谁。如果 标的物已消耗、损坏或灭失，或者已被善意的第三人合法 取得而不能返还时，则可用赔偿经济损失的办法进行抵偿。
▪ 对此，黄某则认为，其与A公司签订的合同并不 是租赁合同，只是合作经营合同，通过租赁A公 司场地合作经营，根据经营合同约定，应当由A 公司“提供有关经营管理条件，负责工商、税务、 文化等行政部门手续的办理和审批，处理在经营 过程中出现的问题”，由于A公司并没有依照合 同约定义务制公安消防部门办理手续，因此导致 纠纷，并给黄某造成损失，要求A公司承担违约 责任。
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▪ 购物中心主体建筑高度为25.85米,按照中 华人民共和国国家标准《高层民用建筑设 计防火规范》1.0.3.2规定，建筑高度超过 24米的公共建筑为高层建筑；4.1.6条规定 托儿所、幼儿园、游乐厅等儿童活动场所 不应设置在高层建筑内，当必须设在高层 建筑时 ，应设置在建筑物的首层或二、三 层，并应设置单独出入口。
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【案情简介】
▪ 黄某于2004年11月9日与A公司签订租赁合 同，租赁该公司购物中心四楼950平方米的
场地经营儿童乐园。但由于在购物中心四
楼设置儿童游乐场所未经公安消防部门事 先审核同意，所以，公安消防部门于2004 年12月19日向购物中心下达《责令限期改 正通知书》要求பைடு நூலகம்期整改，2004年12月25
▪ 《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的。合同 无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国 家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利 益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利 益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中A公 司与黄某于2004年11月9日签订黄某租赁购物中心四楼 场地经营儿童娱乐的合同，违反了中华人民共和国国家 标准《高层民用建筑设计防火规范》、《消防法》、 《城市租赁管理办法》之规定，合同应当无效。
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▪ 本案中，我们抓住客户作为儿童娱乐场所 经营人违反法律行政法规的强制性规定与 我客户签订租赁合同，该合同自始无效， 不仅不承担对方当事人要求的高额违约金， 反而要求对方当事人赔偿因过错责任给我 客户造成的损失，反败为胜。
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▪ 另外，对于《公共娱乐场所消防安全管理规定》： “公共娱乐场所的消防安全由经营者负责”中所 称的经营者，黄某提出，A公司对外提供发票， 其向A公司支付租金，真正的经营者应该是A公司。 本案中客户虽然不是儿童娱乐场所的直接经营人， 但是作为场地出租人，也存在过错。面对对方当 事人提出的高额违约金请求，我们所作的不是顺 从于对方当事人的思路，找寻我们没有违约以及 对方当事人违约从而能够减少违约金的数额的理 由，而是另外开辟一条路径，从合同的根本上找 寻对客户有利的理由。
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▪ 本案租赁合同标的物为“高层建筑四楼”， 依照国家标准，严禁设置儿童娱乐场所， 而黄某却租赁高层建筑四楼设置儿童娱乐 设施，违反了国家强制性标准《高层民用 建筑设计防火规范》，依照《消防法》该 儿童娱乐设施不得投入使用。
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▪ 本案中，黄某是租赁A公司场地经营儿童娱乐场的经营者， 黄某无视消防规定，签订了高层建筑4层设置儿童娱乐的 本案合同，并且未经检查擅自使用、开业，应当承担合同 无效的主要责任。所以,黄某无权向A公司主张赔偿。对此， 黄某认为，烟台芝罘（fú ）区公安消防大队2004年12月 19日给A公司送达《责令限期改正通知书》，要求“将变 更设计改造方案报我大队审核”，限期整改，而A公司没 有在规定期限内将变更设计改造方案上报，致使消防大队 于2004年12月25日向儿童乐园下达《责令停止使用通知 书》，责令停止在购物中心四楼设置儿童活动场所。导致 按合同未能实现。
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▪ 1.该合同有效吗？
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▪ 3.最后结局咋样？
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过程中本律师依据事实和法律据理力争，最终使 黄某妥协，双方达成和解，黄某向A公司支付10 万元赔偿金，双方撤回上诉。
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本案的焦点问题集中在以下几个问题：
▪ （一）、合同是否有效
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▪ 法官在宣告一个合同无效的时候，只能在 判决书里援引法律和行政法规的规定，而 不能直接援引规章包括地方性法规作为判 断合同无效的依据。
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▪ 而黄某则是提供儿童游乐场服务的经营人， 其应对儿童游乐场的消防安全承担责任。
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▪ 最终一审法院采纳本律师的意见，认定合 同无效，驳回黄某要求支付违约金的诉讼 请求。
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书》，责令停止在购物中心四楼设置儿童 活动场所。
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▪ 在此情况下，A公司认为该租赁合同难以继续履 行，为避免扩大双方损失，要求终止履行合同， 黄某不同意。后A公司提出与黄某重新订立合同， 在二楼经营，黄某仍然不同意。2005年5月23日 黄某将A公司及A公司购物中心起诉至青岛市中级 人民法院，以租赁合同合法有效，A公司的行为 构成违约为由要求A公司及A公司购物中心支付 700余万的巨额违约金并支付其他费用和赔偿损 失。本案经一审法院审理后，双方均不服，提起 上诉。
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▪ 综上，本案租赁合同约定高层建筑四楼设 置儿童娱乐场所是违法的，依法应当无效。 合同无效，则合同规定的权利义务无效， 违约条款不适用。
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（二）、谁承担合同无效的过错责任
▪ 合同无效，给对方造成损失，应当由有过 错的一方承担责任，赔偿损失。本案中，A 公司没有尽到相应的审查义务，应当承担 一定的过错责任，但是导致合同无效的主 要过错责任则在于黄某。
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【案件结果】
▪ 该案中涉及对经营者的认定，何谓经营者， 经营者是向消费者提供其生产、销售的商 品或者提供服务的公民、法人或者其它经 济组织，它是以营利为目的从事生产经营 活动并与消费者相对应的另一方当事人。
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▪ 另外，依据《城市房屋租赁管理办法》之 规定，不符合公安、环保、卫生等主管部 门有关规定的房屋不得出租。并且本案高 层建筑四楼设置儿童娱乐设施，严重侵害 了不特定的多数儿童及家长的人身安全的 权利，损害的是社会公共利益。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
▪ 本案关键问题在于违反法律、行政法规的 强制性规定导致合同无效的问题。判断合 同无效的标准首先必须是全国人大及其常 委会制定的法律和国务院制定的行政法规。 只有法律和行政法规才能用来判断合同无 效。
【争议焦点】
▪ 一审法院认定租赁合同无效，判决驳回要求A公 司及A公司购物中心支付违约金的诉讼请求。但 认定合同无效的过错责任在A公司，判决A公司承 担35万元的赔偿责任，同时驳回了A公司的反诉 请求。A公司对判决承担合同无效的全部过错责
任、驳回反诉请求的判决不服，提起上诉；黄某
对判决不服也提起上诉。双方进行了调解，调解
▪ A公司购物中心是主营百货商品的，对儿童 娱乐行业的规章、规定不清楚，而黄某是 儿童娱乐的经营者，应当知道行业规章、 规定。并且，租赁场地儿童娱乐的经营者 应当依法在开业前向当地公安消防机构申 报，经消防安全检查合格后使用、开业。 《公共娱乐场所消防安全管理规定》： “公共娱乐场所的消防安全由经营者负 责”，