房屋买卖合同纠纷及风险防范讲义课件

警惕售房广告的误导
• “7500平方米绿地”------“超大绿地” • “二层以下采用防花岗岩面砖，首层大堂磨光花岗岩地面、
大理石墙面” ----“精装修” • “本图片仅供参考”、“具体以现场实物为准”、“以双
方签署的房地产买卖合同为准”的救济性用语 • 深圳东、罗湖北、30分钟车程
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2、认购书的性质及有关问题
4、延期交房、延期办证的问题
注意退房期限 • 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟
延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个 月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的， 应予支持，但当事人另有约定的除外。 • 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后， 解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的， 解除权应当在
房屋买卖纠纷及风险防范
北京市隆安(深圳)律师事务所 深圳方俊律师
目录
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷 三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）
典型纠纷
1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书，交了定金， 发现不能获得银行贷款要求退房，开发商拒绝退定金。
业主提供的售房宣传册上记者看到，一、二、三栋楼户型 点评标明，高尔夫美景一览无余。但根据设计院的规划方 案显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用地将建32层 的商品房，高尔夫景观将不复存在。
针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合声明的答复中， 开发商称，对于项目西南方向的建筑规划用地，开发商表 示无权对红线外的规划做出任何承诺，且不存在虚假宣传。
“价格欺诈”？
在开盘当天，购房者交付三万元订金，可享受减十万 后打九五折的优惠政策。然而，有内部消息显示，有一家 公司正在进行团购，团购价格在此基础上是打九五折，再 打九五折。对此，业主们纷纷表示，开发商既然有更大的 优惠，且该楼盘是可以团购的，那购房者在开盘之前就已 经形成了一个整体，差不多九十多人，为什么就不可以团 购呢？购房者表示，购房当天大家就想团购，让开发商给 个便宜的价格，但是开发商方面表示，从来没有团购一说。
• 1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷 • 2、认购书的性质及有关问题 • 3、价款支付及贷款的有关问题 • 4、延期交房、延期办证的问题 • 5、购买商品房的注意事项
1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷
2011年11月深圳宝安某楼盘业主“维权”事件 宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高尔夫景观，在
• 违约金标准？过高 过低
• 开发商规定买方逾期付款需按日支付违约金（无上限）， 开发商迟延交房的最多只承担房屋总价2%的违约金
• 补充协议或附件五 • 开发商在认购书上标注“已阅读并接受购房合同，对合同
条款无异议”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释（二）》
• 第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一 款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制 其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应 当支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的 说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房 屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允 诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当 事人违反的，应当承担违约责任。
2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实收100万，同 时约定按原价（评估价）过户。临近过户时，业主眼看房 价上涨，要求以实际成交价过户，营业税、个人所得税都 要买方承担，逼买方放弃购买。
3、为规避“限购令”，A借B之名购房，房产证登记在B名 下。现B反悔，说房子是他的。
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷
• 买方无法取得贷款是否有权退房退款？ 限贷、停贷、政策变化、购房者信用问题、违规补社保补税不成、 开发商承诺贷款
• 贷款额度和层数有变化时能否退房退款？ • “补足约定”是否有效？ “当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方
按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款 方式支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的 10%向卖方支付违约金，买方不得持有异议”
• 第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任 的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字 体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人 民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
• 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
3、价款支付及贷款的有关问题
购房者签署认购书后反悔的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
• 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收 受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一 方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金 的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品 房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方 式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同 并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以 请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事 由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不 能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将 收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
认购书的性质 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的
解释》 • 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、
备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同， 一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合 同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人 民法院应予支持。