最新檀都2020年下半年营销推广方案
成都紫檀项目营销策略
02
项目周边竞品分析：周边竞品主要包括其他大型住宅项目和高端别墅项目，这 些项目都具有一定的竞争优势，但是成都紫檀项目在地理位置、配套设施、品 质和服务方面具有很大的优势
03
未来发展趋势：随着成都城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质住宅 的需求会越来越大，因此成都紫檀项目有很大的市场潜力
02
制定营销计划
根据项目的进展情况，制定合理的营销计划，包括营销活动的具体时间安排和实 施周期。
合理分配时间资源
根据项目的需求，合理分配时间资源，以确保营销活动的及时性和有效性。同时 ，也需要考虑时间资源的可持续性，以确保营销活动的长期效果。
06
结论与建议
项目营销策略总结
目标客户精准定位
成都紫檀项目的目标客户主要是年 轻家庭和首次购房者，应针对此类 人群制定相应的营销策略。
价格策略
根据成本和竞争情况定价
根据产品的成本、市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略。
价格促销策略
在销售旺季或特定节日，可以采取价格促销策略，如折扣、满减 等，吸引消费者购买。
客户群体定价
针对不同的客户群体，可以制定不同的价格策略，如高端客户定 价、学生优惠等。
渠道策略
线上渠道
利用电商平台和社交媒体等线上渠道，推广和销 售紫檀产品，吸引更多线上客户。
详细描述
随着社会经济的发展和政策的调整，可能会出台对房地产市 场、文化旅游和养生养老产业等相关的政策法规，如遇政策 变化或法规调整对项目不利，可能对项目的销售和推广造成 影响。
其他风险与应对措施
总结词
其他不可预见的风险。
详细描述
除了上述风险外，还可能遇到其他不可预见的风险，如自然灾害、宏观经济 环境变化等。针对这些风险，需要建立完善的风险管理体系，及时发现并应 对风险，减小其对项目的影响。
【开盘前营销推广方案】檀墅开盘前营销执行方案150615
【开盘前营销推广方案】檀墅开盘前营销执行方案150615檀墅开盘前营销执行方案150615『讨论稿』谨呈：安徽省马鞍山市华城置业有限公司博鸿地产机构/20XX年06月16日壹营销篇…………………………●货量盘点推盘节奏●节点铺排蓄客条件●价格摸排入市策略贰展示篇…………………………●现场包装●景观示范●工法展示叁推广篇…………………………●形象定位●价值提炼●推广主标●媒体渠道●线下活动附：工作进度表项目平面展示总用地：22915平米总建面：18248平米高层：11500平米别墅：6548平米建筑密度：24%容积率：1.2绿地率：35%注：推售节奏与工程进度、预售条件、客户蓄水等有着密切关系，具体根据实际情况另行调整。
二、营销节点总控【重点工作二】销售道具制作，广告媒体发布，全面释放项目入市信息，价值释放输出。
三、总体蓄客方式6-7月份：两条线铺开，价值塑造、输出、巩固，先行造势、立市、占位；物料+出街；同步并行，着手落实现场包装、景观示范、工法样板、立面等，体验营销。
7月12日：售楼中心开放，成立檀墅会，启动认筹7-8月份：结合圈层营销、线下拓客，结合景观示范区、工法样板公开，举行产品推介会9月12日：根据蓄客情况，举行开盘选房活动（三个月前期准备、面市蓄客、广告出街）四、整体价格策略具体价格在开盘前半月双方商议确定。
（蓄客阶段市场试水）五、首期入市策略入市时机与方式把握得好，才能产生销售开局，而“良好的开端是成功的一半”，故何时入市，怎样入市值得慎重思考与布置，故应遵循下列原则：1）无造势不入市：在现阶段马鞍山市房地产竞争态势越来越趋于白热化的形势下。
“造势先造景”“无造势即无市场”，故入市准备时间再短也不能忽视造势，而且还要费尽心机造好势。
2）销售旺季入市：本项目选择6月开始推广，7月份启动认筹，内部和公开认购可选择九月中旬（金九），予以新闻报道，通过项目开盘仪式和媒体向全市民告之并展示项目诚意认购及楼盘信息。
2020年下半年营销计划二
1. 样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于****口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。
2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
时间安排：营销策划部于20xx年1月10日提出营销价格表和营销政策。
六. 推广：20xx年10月底前确定广告推广公司，20xx年11月低前出具具体的推广方案。
3. 面积测算
由营销内页负责，于20xx年1月10号前完成。
4. 户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在营销前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于20xx年1月10号前完成。
5. 交房配置
由工程设计线蒋总负责，于20xx年1月10号前完成。
6. 一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与营销经理-会商后，于20xx年1月10号前完成，分析总结后，作为营销时重点关注的抗性，专门进行培训。
三、样板区及样板房
(一)样板区
1. 样板区范围：考虑到-项目营销必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为Y区)
3. 样板房展示安排
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于20xx年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责。
【公园里】阶段性营销推广方案(2020年7-8月)改改改
公园里】阶段性营销推广方案（2020 年7 月-8 月）、货量盘点1、货值盘点小结：截至 2020 年 6 月 14 日，公园里商业、车位、储藏室总货值合计87951.77 万元。
截至 2020 年 6 月 14 日，公园里已推已售房源 1255 套（其中洋房495 套， 小高层 760 套）；已推未售房源 83 套（其中洋房 33 套，小高层 50 套）； 未推房源 24 套（全部为 135 ㎡洋房）。
2、在售余货盘点（1）在售余货楼层盘点截至2020 年6月14 日，公园里在售余货以低楼层房源为主，小高层 1层房源26 套，占小高层在售余货的 52% ，洋房1层房源29 套，占洋房在售余货的 88%；项目在售 1 层房源合计 55 套，占在售余货总量的 66%2）在售余货户型盘点小高层在售余货楼层分布 洋房在售余货楼层分布小高层在售余货户型分布 小高层在售余货户型分布 1层 2-6层 7-17层 18层1层 2-6层119㎡,96㎡ 108㎡ 119㎡ 121㎡ 130 ㎡ 130㎡ ,3, 6%121㎡, 18, 36%96㎡,13, 26%108㎡,13, 26%118㎡ 135公园里】阶段性营销推广方案( 2020 年7-8 月)截至2020 年6 月14 日，公园里洋房在售户型以118 ㎡户型为主，占比86% (基本为1 层房源)；小高层在售户型以96/108/121 ㎡户型为主，占比88% 。
二、营销核心问题综合7-8 月市场竞争状况，并结合此阶段的销售任务及项目在售存货产品来看，7-8 月达成销售目标面临如下两个核心问题：1、项目货量不足，新客户如何快速积累，以满足完成销售任务所需？项目目前尾盘销售，所剩货量不足，剩余房源以一层及大户型为主，潜在购买客户少。
因此新客户的积累将是7-8 月销售任务达成的关键所在。
2、传统销售淡季，常规拓客效果不佳情况下，如何增加来访量？7-8 月，天气炎热，传统的派单、扫街、扫楼等拓客方式受到限制，效果较弱；应对夏季营销的难点，变换拓客方式，并强化渠道执行，是阶段营销执行的重点。
地产项目2020年下半年度营销推广建议
3、准备看房车，如有客户想要看房，可以直接接客户到营销中心现场； 4、优化并强调公寓的投资回报率； 5、营销中心现场包装全面更换，特别是商业部分，做出商业项目的气势和氛围来； 6、周未暖场活动保持；
4、实施
**尚品 2020年下半年度营销推广建议
本方案内容主要分为4个部分
1、回顾 2、任务 3、策略 4、实施
1、回顾
上半年项目周边土地持拍情况
1、2020年2月18日，南昌绿地申飞置业有限公司以底价拿下江西上饶经开区的三宗地块， 总价约8.67亿元，三宗地总面积约416.67亩，楼面价均在1300元/㎡左右； 2、2月25日，南昌亿拓房地产开发有限公司（新城）以6.903亿元底价竞得上饶县武夷山 大道以西、天骄华府小区以南A地块、B地块 ，两宗地面积合计约172.57亩，楼面价均为 2000元/㎡； 3、6月28日，南昌城铉房地产开发有限公司(蓝光)以底价2.04亿元竞得江西上饶经开区 一 宗 商 住 用 地 ， 成 交 楼 面 价 约 1 8 7 3 . 8 4 元 / 平 方 米 。 该 地 块 编 号 为 D E A 2 0 2 0 11 9 ， 位 于 上 饶经济技术开发区武夷山大道西侧、聚远路北侧，土地面积4.54万平方米，为商业(含零 售商业、餐饮、旅馆用地)、居住用地，规划容积率≥1且≤2.4。；
12月
1、商业持续热 销； 2、大户型加推；
3、针对大户型和商业有针对性的到项目周边乡镇推广、比如到董团、到铅山等； 4、给已售出单位的业主逐一致电，与其沟通车位购买车痊事宜，并且给出相应的 优惠方案； 5、项目优惠力度加大，采用团购价等方式，给予客户总价上相应的优惠； 6、和分销公司沟通，部分大户型单位的推荐费提高等；
2020家具销售工作计划下半年_工作计划
2020家具销售工作计划下半年20xx家具销售工作计划下半年根据公司下达的年销任务，月家具销售任务。
根据市场具体情况进行分解。
分解到每月、每周、每日。
以每月、每周、每日的家具销售目标分解到各个系统及各个门店，完成各个时段的家具销售任务。
并在完成任务的基础上，提高家具销售业绩。
主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展各种促销活动，制定奖罚制度及激励方案(根据市场情况及各时间段的实际情况进行)此项工作不分淡旺季时时主抓。
在家具销售旺季针对国美、苏宁等专业家电系统实施力度较大的家具销售促进活动，强势推进大型终端。
2、代理商管理及关系维护针对现有的k/a客户、代理商或将拓展的k/a及代理商进行有效管理及关系维护，对各个k/a客户及代理商建立客户档案，了解前期家具销售情况及实力情况，进行公司的企业文化传播和公司20xx年度的新产品传播。
此项工作在8月末完成。
在旺季结束后和旺季来临前不定时的进行传播。
了解各k/a及代理商负责人的基本情况进行定期拜访，进行有效沟通。
3、品牌及产品推广品牌及产品推广在20xx年至20xx年度配合及执行公司的定期品牌宣传及产品推广活动，并策划一些投入成本，较低的公共关系宣传1 / 11活动，提升品牌形象。
如“格兰仕空调健康、环保、爱我家”等公益活动。
有可能的情况下与各个k/a系统联合进行推广，不但可以扩大影响力，还可以建立良好的客情关系。
产品推广主要进行一些“路演”或户外静态展示进行一些产品推广和正常营业推广。
4、终端布置(配合业务条线的渠道拓展)根据公司的xx年度的家具销售目标，渠道网点普及还会大量的增加，根据此种情况随时随地积极配合业务部门的工作，积极配合店中店、园中园、店中柜的形象建设，(根据公司的展台布置六个氛围的要求进行)。
积极对促销安排上岗及上样跟踪和产品陈列等工作。
此项工作根据公司的业务部门的需要进行开展。
布置标准严格按照公司的统一标准。
(特殊情况再适时调整)5、促销活动的策划与执行促销活动的策划及执行主要在xxx年04月—8月家具销售旺季进行，第一严格执行公司的家具销售促进活动，第二根据届时的市场情况和竞争对手的家具销售促进活动，灵活策划一些家具销售促进活动。
2020年某房地产年下半年营销方案参照模板
二00八年七月
目录
当前遇到的问题 公司现状
临安市场近况 各类问题的应对方法
销售价格 时间节点 费用估算 需要公司的支持
市场认同度偏低
客户积累严重不足
大半年过去 现场基本没有变化
教育资源如何挖掘 当前遇到的问题
准现房 可变余地小
风水问题长期困扰
户型面积偏大
1＃楼：教育超市，引入教育培训机构，打造临安顶级 教 育培训中心，所有业主子女免费享受。
会所：社区图书馆。临安唯一高档社区图书馆，丰富的 藏书量，所有业主子女免费享受
幼儿园：与1＃楼结合考虑，做幼教中心 与杭州名校教育资源互动
这将是我们项目的核心竞争力和主要的定位 “教育名宅”
问题九：市场认同度偏低
锦城板块 青山湖板块 於潜板块 昌化板块 其它板块
1201
90
83
81
12
150078.3
29286.91
9475.21
7546.45
1885.74
4135.16
9231.2
2037.41
2123.92
1471.61
4009.77
9231.2
1902.71
2034.71
1810.9
5381.47
0
4210.92
3232.59
563
3156.43
0
2380.57
2112.36
0
表1：2008年1－7月临安全市房地产市场销售情况
图1：2008年1－7月临安锦城商品房销售套数情况
图2：2008年1－7月临安锦城商品房销售面积情况
图3：2008年1－7月临安锦城商品房销售均价情况
家具销售下半年工作计划范例2020
家具销售下半年工作计划范例20202020年上半年的工作结束了，我们即将迎来了下半年的工作，那么家具销售下半年工作计划该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的家具销售下半年工作计划范例2020，希望大家喜欢!家具销售下半年工作计划范例2020(一)为了实现下半年的计划目标，结合公司和市场实际情况，确定下半年几项工作重点：一、扩大销售队伍，加强业务培训人才的引进和培养是最根本的，也是最核心的，人才是第一生产力。
企业无人则止，加大人才的引进大量补充公司的新鲜血液。
铁打的营盘流水的兵，所以在留着合理的人才上下功夫。
在选好人，用好人，用对人。
加强和公司办公室人沟通，多选拔和引进优秀销售人员，利用自己的关系，整合一部分业务人员，利用业务员转介绍的策略，多争取业务人员，加大招聘工作的力度，前期完善公司的人员配置和销售队伍的建立。
另外市场上去招一些成熟的技术和业务人员。
自己计划将工作重点放在榜样的树立和新榜样的培养上，一是主要做好几个榜样树立典型。
因为榜样的力量是无穷的。
人是有可塑性的，并且人是有惰性的。
对销售队伍的知识培训，专业知识、销售知识的培训始终不能放松。
培训对业务队伍的建立和巩固是很重要的一种手段。
定期开展培训，对业务员的心态塑造是很大的好处。
并且根据业务人员的发展，选拔引进培养大区经理。
业务人员的积极性才会更高。
二、销售渠道完善，销售渠道下沉为确保完成下半年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。
合理有效的分解目标。
某、某、某三省，市场是公司的核心竞争区，在这三省要完善销售队伍和销售渠道。
一方面的人员的配置，另一方面是客户资源的整合，客户员工化的重点区域。
要在这里树立公司的榜样，并且建立样板市场。
加以克隆复杂。
其他省市以一部现有业务人员为主，重点寻找合作伙伴和一些大的代理商。
走批发路线的公司在销售政策上适当放宽。
如果业务人员自己开拓市场，公司前期从业务上去扶持，时间上一个月重点培养，后期以技术上进行扶持利用三个月的时间进行维护。
2020家具销售工作计划下半年(二)
二、制订学习计划。学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面专业知识、综合能力、都是我要掌握的内容。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，还有20xx奥运会带来的无限商机，给后半年带来一个良好的开端。并且，随着我对高端业务专业知识与综合能力的相对提高，对规模较大的企业符合了《中国驰名商标》或者《广东省著名商标》条件的客户，做一次有针对性的开发，有意向合作的客户可以安排业务经理见面洽谈，争取签订一件《广东省著名商标》，承办费用达7.5万元以上。做驰名商标与著名商标业务开发的同时，不能丢掉该等客户交办的各类业务，与该等客户保持经常性联系，及时报告该等交办业务的进展情况。
2、在第二季度的时候，以商标、专利业务为主。通过到专业市场、参加专业展销会、上网、电话、陌生人拜访等多种业务开发方式开发客户，加紧联络老客户感情，组成一个循环有业务作的客户群体。以至于达到4.8万元以上代理费（每月不低于1.2万元代理费）。在大力开拓市场的同时，不能丢掉该等客户交办的各类业务，与该等客户保持经常性联系，及时报告该等客户交办业务的进展情况。
知己知彼，方能百战不殆，在这方面还希望业务经理给与我支持。
三、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
以上，是我对20xx年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善业务开展工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20xx年新的挑战。
店长销售2020下半年工作计划(四)
巩固现金管理市场领先地位。继续分层次、深入推广现金管理服务，努力提高产品的客户价值。要通过抓重点客户扩大市场影响，增强现金管理的品牌效应。各行部要对辖区内重点客户、行业大户、集团客户进行调查，深入分析其经营特点、模式，设计切实的现金管理方案，主动进行营销。对现金管理存量客户挖掘深层次的需求，解决存在的问题，提高客户贡献度。今年争取新增现金管理客户185200户。
（五）强化流程管理，提高风险控制水平
要以风险防控为主线，积极完善结算制度体系建设。在产品创新中，坚持制度先行。要定期通报结算案件的动向，制定切实的防范措施，坚决遏制结算案件发生。加强对结算中间业务收入的管理，加大对账户管理的力度。进一步加强监督力度，会计检查员、事后监督要要注重发挥日常业务检查监督的作用，及时发现、堵塞业务差错和漏洞，各网点对存在的问题要进行整改。
（四）抓好客户经理和产品经理队伍建设，加紧培养部门人才
要加强人员管理，实施日常工作规范，制定行为准则，建立和完善工作日志制度、客户档案制度、走访客户制度以及信息反馈制度。
加强业务培训。今年分公司将继续组织各种结算和现金管理业务、电子银行业务培训和营销技能培训，尝试更加多样化的培训方式，通过深入基层培训，扩大受训人员范围，努力提高业务人员素质，以适应现代商业银行市场竞争需求。
提高财智账户品牌的市场认知度。今年要继续实施结算与现金管理品牌策略，以“财智账户”为核心，在统一品牌下扩大品牌内涵，提升品牌价值。要对新开发的结算与现金管理产品及时进行品牌设计，制定适当的品牌策略，纳入到统一品牌体系中。加强财智账户品牌的推广力度，做好品牌维护，保持品牌影响力。
云上桥城下半年营销推广方案-
C O N T E N T S目录壹价值点梳理根据项目情况，梳理核心价值贰营销策略以多个方面策略推盘整个项目叄宣传铺排对项目各大节点进行铺排肆费用预算云上桥城下半年营销费用预估Preface 前言思考策略——项目现属于前期树立形象阶段，各渠道媒体推广宣传未入市，知名度欠缺，整体形象需要提高，八月即将对外输出产品规划及销售等信息，提升市场热度，为后期商铺开盘做大力的推广宣传。
壹价值点梳理云上桥城项目是怎样的背景“桥城’之桥知多少？“桥城’之桥知多少？文峰桥历史文峰桥建于上世纪80年代初，1999年，黔南州、都匀市在文峰塔周围征地85亩，建文峰园，文峰桥成为北连商业区、南接文峰园的纽带，2008年，都匀市将文峰桥改建为独具民族特色的风雨桥，形成一道独具地方特色的文化景观。
“桥城’之桥知多少？百子桥历史百子桥又名“唐家桥”。
始建于清乾隆五十一年（1786年），五十六年竣工，由邑人唐文升独力修建，1986年改建为游览风景桥，桥上建有古典楼厅、六角琉璃亭、石狮以及龙、凤、八仙等精美图案，古今建造融为一体，整座桥雄浑古朴，精美典雅，为都匀众桥之冠。
百子桥诗横跨剑江百子桥两百多年经飘摇唐人秉训积功德退役方显盛世娇“桥城’之桥知多少？斜桥历史斜桥都匀斜桥桥身与剑江河道成45度，得名斜桥。
2015 年5 月，都匀市投资5 千万余元对该桥进行加固、拓宽改造，成为特色桥梁之一。
“桥城’之桥知多少？一江二十四座桥，桥，连着一座城都匀，一座用桥连接的山水城市青山隐隐水迢迢，秋尽江南草未凋二十四桥明月夜，玉人何处教吹箫——杜牧都匀的桥不仅是路的延伸，更是一个城市的风景线，一座座桥犹如一座座历史丰碑，展示着都匀各个时期经济、文化和科技的实力，未来的改造，更是传承延续着都匀桥经济文化的发展！未来愿景云上桥城——首期改造：✓打造4A级旅游新景区项目✓传承三桥历史文化✓文化商业旅游新引擎✓都匀旅游的桥头堡✓城市文化的会客厅黔南微度假文化旅游商业街区贵州一站式文化旅游休闲目的地问题思考？策划前期应该先梳理项目的价值从城市、人文、特色、本体等多方面梳理找出项目与价值对应点，才能体现项目价值所在宣传及推广上展现项目卖点，更能树立项目形象为后期招商运营锦上添花一级价值城市老城中心：文峰塔环伺剑江玉带缠腰，龙脉所在之处，历史文脉跟基地。
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檀都2020年下半年营销推广方案（08.09—09.01）目录一、郯城楼市未来发展趋势预测 (3)二、项目销售情况及2008年下半年可售房源分析 (4)（一）项目销售情况分析 (4)1．工程进度 (4)2．销售指标完成情况分析与评价 (5)综述： (5)（二）2008年下半年可售房源分析 (6)1、可售房源情况 (6)2、可售及下半年可推房源分析 (6)三、2008年下半年项目营销推广思路 (7)（一）营销目标及工作条件............................................................ 错误!未定义书签。
1、工作目标 (7)2、总体销售目标 (7)调整工程计划 (9)年度推盘计划 (10)3、营销条件 (12)（二）营销策略 (13)（三）2008年项目营销推广主题和思路 (16)1、2008年推广主题 (16)2、总体推广思路 (18)3、阶段性推广策略 (19)四、2008年下半年营销推广执行计划表 (22)一、郯城楼市未来发展趋势预测1、中国房地产市场仍将稳定发展随着国家和省进一步加强房地产市场引导和调控各项政策措施的出台和实施，特别是国务院和省政府相继出台了加快解决城市低收入家庭住房困难的意见，使广大低收入家庭更感受到政府对解决低收入家庭住房困难的决心和信心，对保持市场稳定起到了促进作用.因此，加强住房保障、调整住房供应结构，稳定房地产市场仍将是今后工作的重点.同时，房地产企业和购房群众普遍认为，保持房地产市场稳定对促进经济社会和房地产业持续健康发展，特别是改善人民群众的居住条件十分重要，因此，稳定市场成为社会各界的普遍共识，未来房地产市场的主旋律也将是以稳定为主，房地产市场进一步呈现理性发展的态势.2008年七八月份以来，广州、上海、北京、杭州等房地产一线城市相继出现降价现象，表明部分开发商急需回笼资金，也预示着房地产行业已经进入重新洗牌阶段.尽管从目前来看，对郯城这样的县级城市影响还不是非常明显，但从长远来看，势必会有所波及.2、郯城房地产市场2008年下半年可能迎来调整期,房源供应量将会有所增加，竞争将趋于激烈2007年，除了本案，郯城可售房源并不多，因为檀都无可比拟的品质大盘优势和强势的营销推广，再加上市场突然走热，致使檀都几次开盘都形成了热销态势.然而进入2008年以后，随着宏观政策面上的变化和郯城房地产开发水平整体的提高，这股“牛市”行情已经出现变化.像去年这样的火爆场面出现几率预计将会比较小.而另一个摆在眼前的事实是：2008年上市房源量可能是郯城有史以来最大的一年，由于上半年檀都推出房源不多，随着下半年景观样板区、样板房的开放，9月9日的一起交房，以及现场售楼处开放和中央景观区的动工，下半年本案将会有较大量的房源推出.同时，城区几个竞争项目亦有较多房源在10月份前后推向市场.二、项目销售情况及2008年下半年可售房源分析（一）项目销售情况分析1．工程进度2．销售指标完成情况分析与评价注: 二期工程中现有两栋楼(29套)房源8月26日开盘，新开盘房源价格比5月份开盘房源上涨80－100元，剩余房源提价50元.截至9月9日，去化新开盘房源和剩余房源10余套，销售业绩不甚理想.综述：本案自去年9月6日开盘以来，推出了一、二期共394套房源，销售比较理想，仅剩余21套.这一销售业绩主要取决于本案前期产品定位、形象定位契合市场和客户群，营销推广得力，亦有赖于去年较好的市场形势.然而今年整体市场形势不容乐观，郯城市场供应量亦有所增大，且区域房地产开发水平也有较大提高，我们的项目已面临更大的竞争压力.主要存在问题：1、项目形象未及时更新和提升，营销手法较单一，市场对本案有所淡忘；2、2008年推广主题模糊，未能在市场巩固和占据第一项目高度；3、工程进展与销售结合的紧密度欠缺，如板房开放时间、景观样板区效果、新销售展示中心和中央景观区的施工建设；4、因为前期销售比较理想，致使销售人员普遍存在乐观情绪，对形势的严峻性认识不足；有感于以上问题，我司在市场调研和产品分析的基础上，对下阶段的营销推广工作提出了一些初步的想法，供各位进行讨论.（二）2008年下半年可售房源分析1、可售房源情况2、可售及下半年可推房源分析三、2008年下半年项目营销推广思路（一）营销目标及工作条件1、工作目标（1）、预计下半年项目可售面积平方米，按1980元/平方米均价计算，可销售额为万元，按60％销售率计算，下半年需完成4000万元的销售目标；（2）、实现预期的调价构想，计划2008年下半年多层新推房源均价达到2000元/平方米，小高层房源均价达到2150元/平方米，商铺均价达到3500元/平方米，并视销售实际情况予以进行价格调整；（3）、在推广层面上以檀都升级城市生活品质为推广主题，针对项目工程中的几大亮点内容，以檀都一期交房、样板房和景观样板区开放、现场销售展示中心启用、中央景观区动工等为重要节点，对项目价值体系进行梳理，提升本案产品内涵和境界，再树郯城第一品质大盘形象；2、总体销售目标（1）总体销售目标根据2008年上半年的销售指标实际完成情况，并结合增加项目附加值提升项目利润的目标，以及全国房地产市场趋势判断与郯城房地产市场的总体情况，2008年项目下半年销售指标保证实现4000万元.表荣兆·檀都2008年下半年月度销售计划表2008年下半年总体销售指标及各月销售计划的制订主要参考以下四个因素：1、房源情况，如：除现有剩余房源外，计划可售房源为沁园7幢楼、御园5、6号楼以及商铺.2、2008年主要销售节点；3、季节因素，参考往年销售淡旺季对销售的影响，如：“金九银十”、下半年节日多；4、工程形象及工程节点，如：2008年9月9日一期交房、样板房和景观样板区开放、现场销售展示中心启用、中央景观区动工等；（2）实现销售目标的销售策略2008年下半年本项目将采取以下销售策略，以期确保销售任务的完成.A、按月度分阶段适时推出新房源的供应（计划10月份推出沁园4幢房源、11月份推出沁园3幢房源、12月份推出御园小高层5、6号楼及商铺），以不断刺激客户对本项目的求购欲望和追捧；B、结合项目工程形象进度，有机地营造销售高潮，以期在下半年形成二至三个集中性规模销售时段，为完成年度销售目标打下坚实的基础；C、继续加强客户关系管理，进一步发挥“老带新”活动作用，不断通过老客户渠道传播项目口碑，并结合不同销售时段的特点，同时加强针对老客户的活动组织工作，以多频次、小规模的活动营销，来使更多的客户前来购买；（3）推售节奏调整工程计划营销与工程进度相结合考虑，拟定08年9月后的工程计划如下：年度推盘计划推售单位及套数营销阶段时间段预计销售率熙园17#、20#（29套）前期剩余房源（21套）计50套；客户积累8月初—8-25 /开盘8-26 销售10余套持续销售9月底90%沁园11#、12#、客户积累8月底—10-10 /a、10月份：本月为一年中的销售旺季，由于08年上半年所推房源不多，8月26日开盘因前期推广力度不足、工程支持度欠缺、客户积累不够充分，销售没有达到预期效果.目前剩余房源主要集中在一二期价格较高的顶层带阁楼户型，以及熙园17、20号楼余房等房源，销售抗性较大.这一时期随着一起交房、样板房和景观样板区开放，如果能加上比较集中的推广，相信市场会趋热，对销售业绩将会有一定的促进作用.不利之处是《山东法制报》负面报道引发的品牌危机，需积极面对，病采取相应措施.本月最主要的任务是对剩余房源的促销，同时做好沁园开盘的客户积累工作，并制订对商铺的招商和租售策略.由于沁园开盘在月底，所以本月计划销售600万元.b、11月份：沁园的开盘销售基本集中在本季度，在抓好剩余房源销售的同时，更应做好沁园二次开盘的各项准备工作.本月房源较充足，销售量应该不错.计划销售1500万元.c、12月份：按往年的经验，在县级市场，12月份也是一个促销的好时机，本月还有一重要节点：中央景观区具备参观功能.在此时推出御园小高潮房源和商铺，因小高层房源为郯城稀缺，虽有相当抗性，但亦有市场机会点.如果能在推广和销售两条线上做足文章，相信会有一定的效果.本月计划销售1000万元；d、2009年1月份：我们将春节作为销售的年度分界线，所以将2009年1月份列入今年下半年的计划之中.本月主要结合元旦春节两大节日，运用一定的促销手段，有针对性地解决余房的销售.计划销售900万元.3、营销条件檀都2008年下半年营销将通过工程进度和形象、檀都产品品牌宣导和檀都产品价值体系研究、商业配套资源引入、产品品质优化等各环节的适时配合，为销售任务创造可实现的基础支持条件.（1）、工程进度和现场形象的配合针对2008年不容乐观的市场形势，来自于工程的支持显得更为重要，尤其是现场销售展示中心的启用、中央景观区的动工和工程和进度，以及一期第二次交付，将直接影响和决定2008年下半年营销策略推盘节奏.1）现场销售展示中心的启用必须于11月中旬前开放，为项目11月份沁园7幢楼的销售创造重要的现场支撑，也为12月底的御园和商铺开盘积累有效客户；中央景观区须在12月初完成硬质景观工程和大部分绿化景观，在12月底御园开盘前须具备参观功能.2）建议尽快考虑实施御园样板房的建设，争取在12月初完成样板房的开放.作为郯城唯一的小高层产品，此部分产品类型特殊，体量大，客户群较为单一，样板房的示范作用对销售促动明显；在样板房的风格选择上，建议可考虑简欧和现代两种风格.对于样板房设计方案，须进行严格的评审，对工程施工，亦须严格把关.3）建议马上启动会所的装修设计，争取在年底前完成设计工作，在2009年4月底前完成装修施工，5月份投入使用，以支撑明年润园大量房源的开盘和销售；游泳池的设计和施工同期进行，希望在明年7月份能正式投入使用.4）檀都一期二次交房力争在2009年元月顺利完成，以优良的产品品质和现场实景再次形成市场眼球效应.（2）、公建配套完善条件檀都·新天地精英生活街区在2008年10月份完善工程细节和现场包装，以营造社区生活氛围和街区商业气氛，同时正式启动商铺的招商工作，先行展开超市及餐饮、休闲中心等主力店的招商工作，将商业配套的实施时间适当提前，为商铺销售做好准备；（二）营销策略（1）延续2007年成功推盘经验，结合市场销售热点采取分期小批量推盘策略，形成大盘营销的持续销售热点；紧密结合项目工程形象进度和市场销售热点时段，分期小批量开盘，既形成每期开盘热销态势减少销售压力，同时也不断制造市场热点，刺激客户对本项目的求购欲望和追捧.如：2008年9月份一期景观样板区和样板房呈现，10月份推出沁园新房源；2008年11月份结合现场销售展示中心启用推出沁园后续房源；2008年12月结合中央景观区推出御园房源和商铺，预计开盘将实现较高的销售率，有机地营造销售高潮，为完成年度销售目标打下坚实的基础.（2）围绕上半年顶层带阁楼房源的销售重点和难点，在房源推出节奏和房源组合策略上进行针对性的考虑，实行以新推房源带剩余房源，以小户型带大户型，以多层带小高层的销售策略，同时御园小高层样板房对销售也显得尤为必要.目前熙园还有40套需要在2008年下半年进行销售，且其中多为大户型高总价房源，再加上御园的户型也基本上为大户型，因此，能否实现大户型的顺利销售将是完成2008年下半年销售任务的重中之重.因此在大户型推盘策略和推盘节奏上应非常慎重，建议如下：1）对顶层带阁楼大户型产品进行单独包装，以空中公馆的产品概念吸引市场关注；同时，充分利用样板房的展示作用，通过带意向客户参观样板房，并辅以精心准备的销售说辞，来打动意向客户，促成下单.2）、针对大户型房源，特别是御园小高层产品，选择意向客户较为集中的单位进行点对点的营销推广.（3）、价格策略仍将是有效拉动销售的重要手段1）、对2008年下半年所推房源进行认真分析，结合部分房源的优势位置，树立价格标杆，凸显产品性价比.2）、组价上充分考虑朝向差、楼层差以及景观等因素，适当拉大优势房源与难销房源的价差，实现销售的均匀去化.根据位于小区位置的不同，加大东向与西向单位的价差，促进西向单位的销售；加大南朝向与西南朝向房源的价差，促进朝向欠佳房源的销售；通过拉大和减少楼层差，促进高层单位的销售.3）、通过适当的提价手段拉动尾盘销售行之有效的价格策略无疑对产品的均匀去化会起到至关重要的作用，因此在2008年下半年可以适时根据销售情况，通过适当的提价策略，对意向客户进行逼单，同时通过价格的一定提升，增强已购买客户信心.另外需要统一认识的是：大盘的价格提升是一个长期的过程，不宜在某一阶段提价幅度过大，须为未来价格提升预留空间.（4）、“走出去，请进来”，利用各种手段和途径，加大销售和推广力度2008年下半年檀都的销售工作必须做好打硬仗的准备，尤其是目前市场形势下更为重要和关键，应引起我们的重视并提前进行针对性的策略布置.因此檀都可以采取“走出去，请进来”的营销策略，采取企事业单位点对点推广等活动对目标客群主动出击，同时进一步发挥“老带新”活动作用，不断通过老客户渠道传播项目口碑，并结合加强案场管理中的“客户接待、客户分析、客户追访、客户维护”为核心内容的销售接待流程与案场管理规范，强化现场客户把握能力和成交能力.（三）2008年项目营销推广主题和思路1、2008年推广主题檀都升级城市生活品质项目自启动以来，一直致力于塑造郯城第一大盘、国际化生活社区形象，也在品牌宣传上取得了相当的成效.同时，我们也清晰的认识到，房产存在的本质是为了满足及改善居住需求，进而提高人们的生活品质，这也是触动消费者购买房产品的直接动因.经过一年多的有效推广，檀都的产品品质已为郯城人所共识，并以郯城豪宅居住区为郯城人所认同.而随着檀都一期的交付和样板房、景观样板区的呈现，檀都的产品品质、园区氛围和生活品质已经从图纸走到现实，已为业主和客户可观、可赏、可游、可居，带给他们的是亲身的体验个真切的感受.因此，在2008年下半年开始，我们需要将檀都品质的诉求提升至“客户生活品质”的层次.所以，我们应该通过对荣兆·檀都生活品质的勾勒，让市场直观的了解到荣兆·檀都能带来怎样的一种品质生活，继而产生购买欲望，这也是对“新郯城，新生活”这一推广主题的延展和提高.无论从郯城城市发展对新型住区需要的高度而言，从郯城升级换代的市场需求的广度而言，从郯城人对人居新理念的心理追求的角度而言，还是从本案现房实景、样板房开放、样板区呈现、中央景观区动工及自身价值的持续实现而言，本案都需要建立脱离俗世的市场高度，以引导郯城商品住宅发展的走向，创造全新的市场需求，确立本产品与郯城新城市区域同步发展的节奏，影响并促进新的郯城发展.而本案现房实景、样板房开放、样板区呈现、中央景观区动工等亦为这一推广主题提供了现实的支撑.“升级城市生活品质”的主题定调切合客户心理追求，有利于项目高度提升，在市场中脱颖而出，在后续推广中也可以得到很好的延续.各组团定位沁园定位——水景华宅推广语——家是浪漫的左岸檀都·水景华宅浪漫登场定位依据——依托自然资源，西侧窑上干渠.体现浪漫气质与生活情趣.御园定位——中央尊邸推广语——中央尊邸塔尖生活檀都中央花园小高层组团——御园尊贵献映定位依据——园区景观规划资源，中心景观广场，结合小高层产品的开阔视野等产品特性，象征居住人群的层面与品味.顶层带阁楼产品定位——空中公馆推广语——单层公寓价格双层别墅享受——诚邀品鉴檀都空中公馆生活艺术定位依据——旋转楼梯、精致天窗、观景露台，更多私享空间、更丰富的人生想象、更人性的立体享受、更尊贵的生活感受.2、总体推广思路（1）以“升级城市生活品质”为推广主题，强调“产品品质对品质生活的作用”.品质生活高空轰炸落地推广品质生活理念诉求融入生活品质生活框架推广细节亮点品质生活由物为焦点以人为核心1）从高空轰炸到落地推广在下半年推广中，除常规推广渠道外，针对现房实景，特别是样板房和景观样板区呈现的特点，采取组织业主游园、品酒会等形式，将已成交客户和意向客户带到项目现场进行实地体验和品质生活感受，对项目产品品质进行推广，以形成口碑传播效应.2）理念诉求到融入生活经历了一年多对项目规划设计和开发理念诉求推广后，2008年檀都已经基本完成了一期首批交房，因此，对项目的推广应回归其诉求的最高层级，提升至“客户生活品质”的层次，将“檀都产品品质”全面融入客户的生活，强调“产品品质对品质生活的作用”.3）由项目框架推广到细节亮点的诉求随着实景呈现，重点的诉求和宣传应该转移到产品细节，以细节品质来触动客户的心灵，继续提升和延展园区生活境界与内涵.4）在推广角度上由以物为焦点过渡到以人为核心此前的推广，主要从产品物理层面的诉求为主，在2008年可以更多地从业主的角度来进行产品的推广，更多以人为核心对檀都这样一个国际化生活园区进行多方位全面的诠释.（2）本项目推广区域——以郯城县城区为主要推广区域，同时开始逐渐加大乡镇和企业的推广力度.（3）项目推广重点——以品质诉求为重点，以体验活动为支撑.（4）推广手段方面——以自办媒体《檀都报》为主要介质，以户外为主要形象，以网络和电视为重要补充，同时SP、PR活动在重要时间节点进行引爆和呼应.并根据客户的特点有针对性地进行广告投放.其中网络媒体推广以增强线下活动与线上推广的配合程度为推广重点，活动营销强调特色，并着力加强“老带新”的推广、实施力度，使之发挥更为有效的网聚客户的作用；3、阶段性推广策略针对2008年下半年营销推广的总体思路，根据檀都不同的销售周期和营销节点，主打产品所针对的不同目标客户群体，现对其进行分解成阶段性推广策略，主要手段仍是制造销售热点，并配合销售热点的产生，分阶段、围绕销售热点，进行选择性投放，做好推广预热，从而达到网聚人气、促进销售的目的.具体分四个阶段：第一阶段：檀都，升级城市生活品质（1）阶段推广时间：2008年9月—10月（2）阶段目标：在销售旺季结合一期交房和景观样板区、样板房开放进行集中推广，确保剩余房源销售，为沁园开盘积累客户.（3）战术要点：利用“家是爱的港湾，家是幸福的礼物”檀都一期交付和样板区样板房开放，提升客户对项目的满意度，为2008年整体推广的口碑传播奠定基础，并通过客户口碑传播和老带新活动，促成余房销售，为10月底沁园开盘做准备，确保10月销售指标完成.（4）阶段核心推广战术：活动营销——“家是爱的港湾，家是幸福的礼物”檀都进球游园活动.（5）其他推广手段第二阶段：现实超越梦想细节见证品质（1）阶段推广时间：2008年11月（2）阶段目标：配合两次开盘重要节点，全面启动项目2008年下半年整体推广，实现沁园的开盘热销态势.（3）战术要点：通过现场销售展示中心启用，以及“水景华宅”概念的炒作，进一步确立、深化“荣兆·檀都”项目整体形象，加强沁园产品优势和品质诉求力度，使目标客群进一步了解“檀都价值和生活品质”情况，加深对项目的关注程度，同时为12月御园和商铺开盘积累客户.（4）阶段核心推广战术：通过檀都价值报告的发布，将檀都的产品价值向客户的心灵深处渗透，引导和强化客户购房需求.同时对户外广告进行更换，突出产品价值和销售信息.完成基础销售资料的准备，如御园折页、单张DM、檀都报等.该阶段的推广方式根据时间的不同有所侧重.（5）其他推广手段（6）活动策略活动一：檀都家装知识讲座活动二：檀都业主秋季健康义诊活动檀都报◆第三阶段：一座城市的荣耀（1）阶段推广时间：2008年12月（2）阶段目标：推进沁园余房的销售，同时实现御园和商铺成功开盘，并为2009年润园积累有效客户.（3）战术要点：通过SP、PR活动、檀都报和DM直投，推进沁园余房的销售，尤其要充分利用中央景观区的建设，对御园进行集中包装和强势推广，以期完成御园和商铺的良好销售业绩.（4）阶段推广主题：阶段核心推广战术：活动营销+大量软文（5）其他推广手段（6）活动策略活动一：檀都客户会成立暨圣诞嘉年华活动活动二：企事业单位点对点推广活动◆第四阶段：感恩与畅想（1）阶段推广时间：2009年1月（2）阶段目标：抓住春节这一节点，以感恩与畅想为主体，针对客户进行推广，实现大量来访，由销售案场和项目实景的感染力促成余房成交.同时借助08年热销后势进行蓄水，为09年推出润园积累客户.（3）战术要点：诉求对象侧重于返乡人士，结合现场实景，推广主题以沁园水景华宅和御园中央尊邸的产品形态和优势为主要诉求，凸现独特产品价值.此轮宣传推广的频次、力度一直要延续至春节.无论余房去化是否良好，春节后就要开始着手对润园的销售进行蓄水.该阶段，我们主要在利用年末之机，举办一系列sp及pr活动，增强置业者的购房信心，消化存量.同时为2009年的推广工作打下基础.（4）阶段核心推广战术：活动＋户外+网络媒体（5）其他推广手段四、2008年下半年营销推广执行计划表。