某房地产营销推广策略(ppt 65页)
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某地产营销策略报告(PPT 65页)
样板房的套型选择要求是项目的主力户型和 重点户型及必须通过样板房展示才能加深客户 对户型的印象
结合项目工程进度
只有这样我们才能
为首临漳，比肩世界 引领时代的的首创者 都市综合体的世界观 不可复制的位置，不能代替的中心
Part 3项目营销实战
我们卖给谁？ 我们怎么卖？
目标客户锁定 实施方案
客户群定位
32
当所有定位确定后，接下来就是围绕项目的定位，找到一个大的营销方向， 也就是营销战略与策略的制定。
33
营销战略
34
营销战略
战略
1
领先者战略
领先同类产品市场 理念领先 模式领先 手段领先
2 快速销售战略
本项目销售周期中一方面面 临临漳房地产市场及周边项 目竞争威胁，一方面面临房 地产宏观形势的不确定性， 只有快速销售才是安全稳妥 的制胜之道
产品品质
关注 重点
社区环境
配套服务
接受 价格
2600左右
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
刚性需求客户更关注价格，社区能够满足生活 所需，注重生活便利性。
改善型客户更关注项目品质及环境，对价格的 承受能力相对要高。
两厅两卫 目前最小120㎡
条幅，短 信DM，祥 云，即将
派单 DM，条幅
DM，条幅
泰祥苑
邺帝 铭苑
10栋，占地40亩， 总建面5万
3栋，占地面积10亩 左右，总建筑面积
1.5万左右
已交工
2500元/㎡
结合项目工程进度
只有这样我们才能
为首临漳，比肩世界 引领时代的的首创者 都市综合体的世界观 不可复制的位置，不能代替的中心
Part 3项目营销实战
我们卖给谁？ 我们怎么卖？
目标客户锁定 实施方案
客户群定位
32
当所有定位确定后，接下来就是围绕项目的定位，找到一个大的营销方向， 也就是营销战略与策略的制定。
33
营销战略
34
营销战略
战略
1
领先者战略
领先同类产品市场 理念领先 模式领先 手段领先
2 快速销售战略
本项目销售周期中一方面面 临临漳房地产市场及周边项 目竞争威胁，一方面面临房 地产宏观形势的不确定性， 只有快速销售才是安全稳妥 的制胜之道
产品品质
关注 重点
社区环境
配套服务
接受 价格
2600左右
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
刚性需求客户更关注价格，社区能够满足生活 所需，注重生活便利性。
改善型客户更关注项目品质及环境，对价格的 承受能力相对要高。
两厅两卫 目前最小120㎡
条幅，短 信DM，祥 云，即将
派单 DM，条幅
DM，条幅
泰祥苑
邺帝 铭苑
10栋，占地40亩， 总建面5万
3栋，占地面积10亩 左右，总建筑面积
1.5万左右
已交工
2500元/㎡
某房地产营销推广策略PPT(共 104张)
Ⅲ、加快城乡电网改造，建设乌素图、燕营220千伏山变电站和2 20 千伏呼乌线、呼昭线、形成220千伏单环网供电方式。增容改造110千 伏变电站5座，改造10千伏配电线路，市区主要街道实现电缆入地。通 过全面加快城网、农网建设和改造，实现城乡同网同阶。
Ⅳ、加快防洪重点工程建设，构筑完善强固的城市防洪体系。重点完 成大青山周围哈拉沁水库、红山口水库、坝口子水库建设和乌素图水库 的除险加固，完成流经市区的哲达盖河、哈拉沁河综合整治工程，完成 对境内黄河及其主要支流的提防、险工险段和病险水库的除险加固。
刘安峰
第二部分：呼和浩特城市宏观状况
1、城市发展 ①、城乡建设总体布局 ②、重点基础设施建设
2、国民经济
刘安峰
1、呼和浩特城市发展
①、城乡建设总体布局
十五“期间，呼和浩特的城市发展将按照中心城区、卫星城和中心镇三 级体系合理布局，形成功能互补的城市网络群。到2005年，城市化水平达 到55%左右。
刘安峰
Ⅴ、加快电信邮政设施的建设步伐，构筑现代化的邮电通迅网络。 通信建设要加快电信基础网、支撑网、业务网和服务网的建设，建成 大容量的数字传输网、用户光纤接入网，为发展信息高速公路创造条 件。加强邮政中心局的建设，更新改造邮运网设施，提高邮件传递速 度和服务水平。加快邮政综合计算机网和电子邮政网站的建设，逐步 提高邮政网络的技术层次和服务功能。1999年，呼和浩特提出了建设 生态市的总体要求，计划在10年之内把呼和浩特建成生态市。近年呼 和浩特利用国家实施西部大开发的机遇，加大了生态治理的力度。全 面实施了“蓝天绿地”环保工程。通过实行集中供热等措施，提高城 市的净化、绿化和美化的水平。
闻都紫金城年度营销推广策略
刘安峰
目录
• 第一部分：项目概况 • 第二部分：呼和浩特城市宏观状况 • 第三部分：呼和浩特房地产发展概况 • 第四部分：本案市场比较定位 • 第五部分：项目（SWOT）分析 • 第六部分：目标客户群分析锁定 • 第七部分：营销策略 • 第八部分：广告推广
Ⅳ、加快防洪重点工程建设，构筑完善强固的城市防洪体系。重点完 成大青山周围哈拉沁水库、红山口水库、坝口子水库建设和乌素图水库 的除险加固，完成流经市区的哲达盖河、哈拉沁河综合整治工程，完成 对境内黄河及其主要支流的提防、险工险段和病险水库的除险加固。
刘安峰
第二部分：呼和浩特城市宏观状况
1、城市发展 ①、城乡建设总体布局 ②、重点基础设施建设
2、国民经济
刘安峰
1、呼和浩特城市发展
①、城乡建设总体布局
十五“期间，呼和浩特的城市发展将按照中心城区、卫星城和中心镇三 级体系合理布局，形成功能互补的城市网络群。到2005年，城市化水平达 到55%左右。
刘安峰
Ⅴ、加快电信邮政设施的建设步伐，构筑现代化的邮电通迅网络。 通信建设要加快电信基础网、支撑网、业务网和服务网的建设，建成 大容量的数字传输网、用户光纤接入网，为发展信息高速公路创造条 件。加强邮政中心局的建设，更新改造邮运网设施，提高邮件传递速 度和服务水平。加快邮政综合计算机网和电子邮政网站的建设，逐步 提高邮政网络的技术层次和服务功能。1999年，呼和浩特提出了建设 生态市的总体要求，计划在10年之内把呼和浩特建成生态市。近年呼 和浩特利用国家实施西部大开发的机遇，加大了生态治理的力度。全 面实施了“蓝天绿地”环保工程。通过实行集中供热等措施，提高城 市的净化、绿化和美化的水平。
闻都紫金城年度营销推广策略
刘安峰
目录
• 第一部分：项目概况 • 第二部分：呼和浩特城市宏观状况 • 第三部分：呼和浩特房地产发展概况 • 第四部分：本案市场比较定位 • 第五部分：项目（SWOT）分析 • 第六部分：目标客户群分析锁定 • 第七部分：营销策略 • 第八部分：广告推广
某地产营销推广策略与产品建议PPT课件
三、推广方法与推广渠道的建议
（一）境内推广
❖在本项目地块旁设现场接待处 ❖在上海中心城区（如大型商场、写字楼、高档宾馆等）设立销售接待中心 ❖与上海市民政局、老年团体联系，建立合作关系，进行宣传推广 ❖在上海市中心举行产品推介SP活动 ❖在江、浙、沪三地组织“巡回路演”活动 ❖在 北京（首都）、重庆（西部城市）、香港（国际性城市）等地举办推介活动
三、广告推广方案建议
（五）广告推广思路
二）第二道包装路线实施方式——非常规出线 ❖境内外巡回路演活动 ❖各地SP现场推介活动 ❖房展会展示 ❖开盘典礼活动 ❖国内国外老年机构连续交流宣传 ❖“以租带售、试住”活动开展——社会知名老年人士
以“首创国际阳光生活城，启源‘水文化’生活”的精髓理念全线贯穿。
三、推广方法与推广渠道的建议
（二）境外推广
❖利用宝名国际集团的CCIM（国际注册商业房地产投资协会）在全球44 个国家或地区的分支机构和75万会员的网络，进行产品宣传和营销推广 ❖与老龄化比较严重国家的养老机构或老年协会联系，建立合作关系，进 行有效的宣传推广 ❖在老龄化比较严重的国家城市举办项目产品的推介SP活动 ❖在老龄化比较严）广告推广思路
二）第二道包装路线实施方式——非常规出线 ❖举办首届你心目中的“国际阳光生活城”艺术创作公开大奖赛活 动 ❖电视台、报纸等媒体上进行访谈——开发商老总、市领导访谈 ❖聘请知名的专业物业管理公司进驻社区房展会展示 ❖参加全国人居经典、创新风暴大赛等多项大赛的评比活动 ❖与上海著名的品牌医院“定向医疗”进行合作，在社区内设立分
多层（40%） 小高层（30%） 联排别墅（30%）
建议本项目的建筑风格采用现代简约主义“三段式”建筑风格
二、本案产品定位建议
（三）单体房型设计建议
房地产项目推广策略PPT学习课件
100%
上海
85%
南宁
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。
深圳
90%
75%
广州
100%
推广小组成员分配
现场AV组 （导演）
后台监控组 雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。 （导演）
第一层面：国际品牌势力
品牌背景
国际品牌在进入中国之前已有过相当长的发展历史。中国加入WTO后，对外资企业进入中 国的政策逐渐放宽，国际品牌在中国的经营环境更加宽松，由此他们加快了进驻中国的步 伐，加大了品牌传播力度，彻底主宰了中国服装的高端市场，形成了市场更为激烈的竞争
经营思路
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。
吸引围观群众参与主 体活动及市场调查
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。
上海
85%
南宁
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。
深圳
90%
75%
广州
100%
推广小组成员分配
现场AV组 （导演）
后台监控组 雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。 （导演）
第一层面：国际品牌势力
品牌背景
国际品牌在进入中国之前已有过相当长的发展历史。中国加入WTO后，对外资企业进入中 国的政策逐渐放宽，国际品牌在中国的经营环境更加宽松，由此他们加快了进驻中国的步 伐，加大了品牌传播力度，彻底主宰了中国服装的高端市场，形成了市场更为激烈的竞争
经营思路
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。
吸引围观群众参与主 体活动及市场调查
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小雨点像一颗颗黄豆，打在树叶上、地上、窗户上，发出“啪啪”的响声。雨越下越大，一阵赶着一阵，像细线一样。雨变得更加猛烈了，瓢泼似的雨落下来像一片瀑布一样，花已经趴倒在地。
某房地产公司推广策划PPT课件
——所以，我们主张，
“伤其十指，不如断其一指”
目标人群是什么样的人？
——目标人群再界定：
本地一次置业者
xx、惠州、增城富足人群 “xx豪园”
香港人群
目标人群是什么样的人？
——预期的客户比例： •xx、惠州、增城富足人群：
45%
•香港人群：
35%
•本地一次置业者：（高科技园 区、旧城区、新城区）
20%
xx豪园应与目标消费者建立一种什么样的沟通关系和渠道，消 费者如何看待xx豪园：他应是怎样的一个人，目标消费者才会 相信他、认同他？
xx豪园是一个理解目标消费者，彼此尊重、惜惜相护的知心 朋友
----他有较高的文化素质、丰富的人生经验，有着与目标消费者 类似的经历和相同的品味追求，善于享受成功生活；
“xx豪园”什么样？
机会
“xx豪园”市场竞争位置
威胁
优势
劣势
“xx豪园”怎么做？
——竞争策略： 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装，使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段，可诉求交通的便利度
适时整合提升新城片区的整体形象
密切留意竞争楼盘的行动，及时出台 对策
目标人群是什么样的人？
——目标人群的个性：
1、高科技园区人群： • 均受高等教育，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务； • 年龄30—45岁之间，家庭生命周期处于成长期或成熟期，认为 生活是要讲品质的； • 因人生经历丰富，对事物判断力强，受“吉芬效应”影响，但 对前景充满信心。
——有知识和一定地位的中青年人
5.2 开盘
主题： 我为你建设的生活在今天展开，激情和努力是为了你刹那的 满足和心醉。我们将共同生活在这样一个空间里，这是你的， 这是我的，这也是这座城市的。
“伤其十指，不如断其一指”
目标人群是什么样的人？
——目标人群再界定：
本地一次置业者
xx、惠州、增城富足人群 “xx豪园”
香港人群
目标人群是什么样的人？
——预期的客户比例： •xx、惠州、增城富足人群：
45%
•香港人群：
35%
•本地一次置业者：（高科技园 区、旧城区、新城区）
20%
xx豪园应与目标消费者建立一种什么样的沟通关系和渠道，消 费者如何看待xx豪园：他应是怎样的一个人，目标消费者才会 相信他、认同他？
xx豪园是一个理解目标消费者，彼此尊重、惜惜相护的知心 朋友
----他有较高的文化素质、丰富的人生经验，有着与目标消费者 类似的经历和相同的品味追求，善于享受成功生活；
“xx豪园”什么样？
机会
“xx豪园”市场竞争位置
威胁
优势
劣势
“xx豪园”怎么做？
——竞争策略： 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装，使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段，可诉求交通的便利度
适时整合提升新城片区的整体形象
密切留意竞争楼盘的行动，及时出台 对策
目标人群是什么样的人？
——目标人群的个性：
1、高科技园区人群： • 均受高等教育，收入较高且稳定，在企事业单位担任管理职务； • 年龄30—45岁之间，家庭生命周期处于成长期或成熟期，认为 生活是要讲品质的； • 因人生经历丰富，对事物判断力强，受“吉芬效应”影响，但 对前景充满信心。
——有知识和一定地位的中青年人
5.2 开盘
主题： 我为你建设的生活在今天展开，激情和努力是为了你刹那的 满足和心醉。我们将共同生活在这样一个空间里，这是你的， 这是我的，这也是这座城市的。
房地产广告推广策划方案(模板)PPT课件
房地产广告推广策划方案(模 板)ppt课件
目录
• 引言 • 目标市场分析 • 广告策略制定 • 广告执行方案 • 预算和时间安排 • 结论与建议
01
引言
目的和背景
目的
制定一套有效的房地产广告推广 策划方案，以吸引潜在客户，提 高房地产销售业绩。
背景
随着市场竞争日益激烈，房地产 开发商需要采取创新的广告策略 来吸引目标客户群体。
感谢您的观看
THANKS
电视广告
覆盖面广，适合品 牌宣传。
户外广告
视觉冲击力强，适 合吸引眼球。
短信、邮件广告
针对性强，适合个 性化推广。
广告主题和创意
突出楼盘卖点
情感诉求
利益承诺
创新设计
如地理位置、环境、配 套设施等。
通过情感共鸣吸引潜在 客户。
强调购买后可获得的利 益。
以独特的设计吸引眼球。
广告投放计划
01
02
03
进行目标客户群、竞争对手等 方面的调研，为后续策划提供 依据。
媒体发布
将广告投放到预定的媒体上， 并按照计划进行发布。
监测评估
对广告效果进行监测和评估， 以便调整策略。
06
结论与建议
总结本次策划方案的优势和不足
优势 01
02
本次策划方案针对目标受众，精准定位，有 效提升了广告的传播效果。
通过多渠道、多形式的推广手段，扩大了 广告的覆盖面，提高了品牌知名度。
竞争分析
竞争对手分析
了解同区域的其他在售楼盘，分 析其优劣势。
市场趋势分析
了解当前房地产市场的政策、经济 形势和未来发展趋势。
客户需求满足程度
评估竞争对手在满足客户需求方面 的表现，找出自己的优势和不足。
目录
• 引言 • 目标市场分析 • 广告策略制定 • 广告执行方案 • 预算和时间安排 • 结论与建议
01
引言
目的和背景
目的
制定一套有效的房地产广告推广 策划方案，以吸引潜在客户，提 高房地产销售业绩。
背景
随着市场竞争日益激烈，房地产 开发商需要采取创新的广告策略 来吸引目标客户群体。
感谢您的观看
THANKS
电视广告
覆盖面广，适合品 牌宣传。
户外广告
视觉冲击力强，适 合吸引眼球。
短信、邮件广告
针对性强，适合个 性化推广。
广告主题和创意
突出楼盘卖点
情感诉求
利益承诺
创新设计
如地理位置、环境、配 套设施等。
通过情感共鸣吸引潜在 客户。
强调购买后可获得的利 益。
以独特的设计吸引眼球。
广告投放计划
01
02
03
进行目标客户群、竞争对手等 方面的调研，为后续策划提供 依据。
媒体发布
将广告投放到预定的媒体上， 并按照计划进行发布。
监测评估
对广告效果进行监测和评估， 以便调整策略。
06
结论与建议
总结本次策划方案的优势和不足
优势 01
02
本次策划方案针对目标受众，精准定位，有 效提升了广告的传播效果。
通过多渠道、多形式的推广手段，扩大了 广告的覆盖面，提高了品牌知名度。
竞争分析
竞争对手分析
了解同区域的其他在售楼盘，分 析其优劣势。
市场趋势分析
了解当前房地产市场的政策、经济 形势和未来发展趋势。
客户需求满足程度
评估竞争对手在满足客户需求方面 的表现，找出自己的优势和不足。
某房地产整合营销推广策划方案课件
优势分析
该项目的地理位置优越，交通便利，周边生活配套设施齐全，且紧邻商业中心、 学校和医院等重要设施，使得居民可以享受到高品质的生活和便捷的生活服务。 此外，该项目还拥有宽敞的绿化空间和私密性强的居住环境。
产品定价及价格策略
产品定价
该房地产项目的定价根据房屋面积、楼层、朝向等因素进行 差异化定价，总体价格区间为每平方米1万元至2万元之间。
06
预算与资源需求
预算的制定与分配
1 2 3
确定预算
首先需要确定整合营销推广的预算，这应基于项 目的规模、目标市场、竞争状况等因素。
分配预算
在确定预算后，需要将预算合理地分配到各个推 广渠道和活动中，如线上广告、线下活动、公关 活动等。
监控与调整
在实施过程中，需要密切关注各项活动的实际效 果，并根据实际情况调整预算分配。
注重效果评估
制定可衡量的效果评估指标，及时调整和优 化营销策略，提高营销效果。
02
市场分析
宏观市场分析
当前市场趋势
分析当前房地产市场的走势， 包括需求、供应、价格等方面
的变化。
宏观经济环境
研究宏观经济环境对房地产市场的 影响，如经济增长、利率、货币政 策等。
政策法规影响
评估政策法规对房地产市场的影响 ，如购房限制、土地供应、税收政 策等。
目标客户需求
深入了解目标客户的需求和偏好，以便制定有针对性的营销策略。
目标客户购买行为
分析目标客户的购买决策过程，包括信息收集、比较选择、购买决 策等，以便制定更有效的营销策略。
03
产品定位与特点
产品定位及目标客户群体分析
产品定位
该房地产项目定位于高端住宅市场，主打豪华、舒适、便捷的特点，主要面向 中产阶层及以上的家庭或个人。
该项目的地理位置优越，交通便利，周边生活配套设施齐全，且紧邻商业中心、 学校和医院等重要设施，使得居民可以享受到高品质的生活和便捷的生活服务。 此外，该项目还拥有宽敞的绿化空间和私密性强的居住环境。
产品定价及价格策略
产品定价
该房地产项目的定价根据房屋面积、楼层、朝向等因素进行 差异化定价，总体价格区间为每平方米1万元至2万元之间。
06
预算与资源需求
预算的制定与分配
1 2 3
确定预算
首先需要确定整合营销推广的预算，这应基于项 目的规模、目标市场、竞争状况等因素。
分配预算
在确定预算后，需要将预算合理地分配到各个推 广渠道和活动中，如线上广告、线下活动、公关 活动等。
监控与调整
在实施过程中，需要密切关注各项活动的实际效 果，并根据实际情况调整预算分配。
注重效果评估
制定可衡量的效果评估指标，及时调整和优 化营销策略，提高营销效果。
02
市场分析
宏观市场分析
当前市场趋势
分析当前房地产市场的走势， 包括需求、供应、价格等方面
的变化。
宏观经济环境
研究宏观经济环境对房地产市场的 影响，如经济增长、利率、货币政 策等。
政策法规影响
评估政策法规对房地产市场的影响 ，如购房限制、土地供应、税收政 策等。
目标客户需求
深入了解目标客户的需求和偏好，以便制定有针对性的营销策略。
目标客户购买行为
分析目标客户的购买决策过程，包括信息收集、比较选择、购买决 策等，以便制定更有效的营销策略。
03
产品定位与特点
产品定位及目标客户群体分析
产品定位
该房地产项目定位于高端住宅市场，主打豪华、舒适、便捷的特点，主要面向 中产阶层及以上的家庭或个人。
相关主题
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某房地产营销推广策略(ppt 65页)
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
套。
供应主要以80-89㎡两房、 110-119㎡小三房及120-139㎡大三房为主。
高层产品销售均价预估由高到低依次应为奥邻花园、泊林
竞争分析 公馆、星尚城。
竞争对手 竞品楼盘主力客户以企业工作人员和私营业主为主； 客户分析
市场小结
➢新城区今年供应量剧增，价格较平稳； ➢均为品牌开发商，新开项目体量较大且产品同质化严重，客户争 夺激烈； ➢住宅发展趋势日趋高端，多数楼盘已经树立产品及价格标杆； ➢部分楼盘在推广及销售上已抢占先机； ➢本项目所属区域，价值兑现需要一定时间；
2013年1月1日首批房源开盘，开 盘当天成功认购的VIP卡客户除享受1 千抵1万的优惠外再享受全款96折、 贷款98折的优惠。
现金洋地产新城区项目“紫金奥 邻花园”售楼处已公开，，大面积 的“派单”、户外广告、网站、市 内巡逻等推广方式已全部启用。可 以预计，蓄水活动多多少少会延续 天境操作手法。
本报告要解决的核心问题
Q1处在周边激烈市场竞争中 如何拔高项目形象，年底前实现首批洋房8200的
整体均价，总销售金额实现2.41亿？
Q2在已失先机的条件下 如何有效积累客户？实现较快速度的销售？
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
经过7个月的客户蓄水于2013年5月下旬开始认筹活动，客户交纳5万元意向金购买VIP 卡，可享受开盘时5万抵5万5千元的优惠。开盘当天成功认购的VIP卡客户除享受总房款 5000元的优惠外再享受总房款1%优惠，按时签约客户可再享2%优惠。
2013年6月3日首批房源开盘，截止到开盘前共销售VIP卡230张左右，收取认筹款1150 万元。首批共推出288套，截止到6月底共销售230套房源。
约250套（高层）
中锐 ·星尚城
原香漫谷
约350套（小高层 230套、洋房120套）
约400套
周边竞品项目下半年推售多为高层产品，洋房为稀缺产品;但部分楼 盘在推广及销售上已抢占先机.
供应产品 下半年推售产品中， 110-119平米小三房有620套，体量
分析
最大，竞争最为激烈，其次是120-139㎡三房产品约460
老城区
总部经 本案 济园区
中央商务区 市政府
大龙湖环湖居住区
景观 资源
项目南、东南、西北方向别为大龙湖风景区、托龙山、故黄河风景 带，三面景观相拥，大龙湖景观资源尤为突出！项目拥有中央园林 景观、立体堆坡等多重景观
本案
产品 户型
洋房户型为市面较经典的主流户型，户均面积112平米， 属于较为亲民的电梯小洋房；
徐州市与新城 区供应统计
徐州市场供应量起伏较大，整体较往年略有下滑；新城 区供应放量集中在4-6月份。
2013年至今，徐州商品房供应量188万方，1-3月份市场供应量跌入低谷，4-7月市场 供应虽增长，但整体不如2012年，略有下降。
截止到7月，新城区商品房总供应1985套，4-6月集中放量，占总供应量的96%，其他 月度几乎零供应。随着下半年新城区新盘的入市，必然会再次出现集中放量的局面。
虽有新政影响，但徐州及新城区房价均呈现平缓稳增的态 势。
2013年1月徐州楼市价格在6365元/平，截止到7月楼市价格在6557元/平，较1月份涨 幅约3%，自2012年6月以来，徐州商品房价格波动较小，虽有新政影响，但价格仍平缓 增长。
新城区1月楼市价格在6201元/平，7月统计价格在6478元/平，较1月涨幅约为4%，略 高于全市价格增幅。
新城区发展现 状及趋势
城市建设快速发展，商业、生活等配套亟待完善，是未来城市 的行政、金融、教育中心和城市公园。但目前区域内居住氛围 差。
行政办公区基本建成，100多家市级党政 机关单位入驻办公；公共服务设施逐步完善； 青年路小学、撷秀中学、幼师幼儿园等徐 州名校在新城区招生办学； 市级机关医院、徐州工程学院新校区投入 使用； 大龙湖会所、下沉式商业广场、体育休闲 公园等公共服务设施也已投入运营； 产业体系初现端倪。天裕集团、莱商银行、 等项目入驻总部经济园，现代物流产业基地 初具规模； 新城区交通体系初步形成，先后开辟了91 路、92路、93路、95路等多条公交线路。 我市轨道交通2号线途径新城区。将于 2015年启动建设。
公交站点
节点 预估
现在时间紧任务重，从项目启动至销 售蓄水时间仅为80天，正式线上推广 时间仅为65天，销售中心展示仅为45 天，至2013年12月份，原香漫谷50天 销售周期销售额达到2.41亿！
2013.12 实现2.41亿
2013.11.10 开盘
2013.10.12 认筹
2013.9.15 销售中心开放
关键点： • 户型方正通透 • 动静分区 • 双南阳台 • 主力户型100-120平米
产品 价值
新古典主义建筑风格，外立面石材干挂，相邻户型可以合并 为两代居，人车分流、智能化物业信息管理。
交通 属性
四面临路，对外交通通达，但公共交通体系暂不完善，未来可实现的公 共交通规划，使项目发展潜力较大。
美的翰城 均价7300元/㎡
中茵广场 价Biblioteka 待定汉源国际丽城 均价6500元/㎡
龙湖国际 均价6500元/㎡
龙湖世家 均价6800元/㎡
万福世家 价格待定
汉源国际华城 均价6700元/㎡
龙湖湾 高层均价6488元/㎡
国信上城 均价6800元/㎡
雍景新城 均价6800元/㎡
中锐星尚城 价格待定
徐州与新城区 价格分析
借鉴点：1. “老带新”活动缓解推广压力 ；
2. 低门槛拓客，制造案场人气，提升成交率。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
客户分客析户分—析区域分布
中铁未来城售楼处2012年6月1日到2013年5月31日，累 计登记客户1859组，现根据来访客户登记及后期回访得到信
争
星尚城（蓝色线）
力
高
中
低
地段 规模 容积率 户型设计 形象外观 综合配套 发展商品牌 物业管理
优势：
1. 项目位于风景区、政务区、商 务区三区核心的位置；
2. 项目率先推出的电梯洋房为区 域内相对较为稀缺的产品；
3. 世界500强品牌房企； 4. 较为稀缺的户均112平米电梯
小洋房； 5. 对外交通通达、便利。
案例借鉴 — 美的翰城
美的翰城项目广告出街为2012年5月 中旬，VIP卡活动期为6月14日至8月15日。 蓄客期三个月，推广主题为“小户型，低 总价”、“学区房”概念，面对刚需客群 发起号召。渠道主要为：户外、网站、市 区派单及定点宣传。
VIP蓄客活动以缴1万元认购金即可 加入“美的汇”会员为主题，活动期内 缴1万元诚意金可得“美的汇”VIP会员 卡一张，得到排号选房机会，持卡客户 在开盘当日根据排号先后顺序进行优先 选房。
劣势：
1、项目处在新开发区域，周边配套尚未 成熟，生活氛围比较弱；
2、目前在工程进度及推广上已失先机， 客户被截流；
3、人才家园和未来城后续工程质量及维 修问题，使口碑受影响。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
即将面市项目动 态及推广统计
万福世家 项目动态：万福世家售楼处已于7月10日公开。规 划融入欧式小镇的规划理念，新古典主义建筑风 格。目前项目已动工。 推广情况：未进行推广。
中锐星尚城 项目动态：星尚城外接待点已公开，现场售楼处 计划8月18日对外公开，退台式洋房即将开放，该 项目现已全面开工。 推广情况：未进行推广。
借鉴点：1. 工程形象先行，与汉源国际华城客户互用 ； 2. 蓄水周期较长，认筹客户优惠幅度较大。
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
项目区 位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处， 大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商 务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
套。
供应主要以80-89㎡两房、 110-119㎡小三房及120-139㎡大三房为主。
高层产品销售均价预估由高到低依次应为奥邻花园、泊林
竞争分析 公馆、星尚城。
竞争对手 竞品楼盘主力客户以企业工作人员和私营业主为主； 客户分析
市场小结
➢新城区今年供应量剧增，价格较平稳； ➢均为品牌开发商，新开项目体量较大且产品同质化严重，客户争 夺激烈； ➢住宅发展趋势日趋高端，多数楼盘已经树立产品及价格标杆； ➢部分楼盘在推广及销售上已抢占先机； ➢本项目所属区域，价值兑现需要一定时间；
2013年1月1日首批房源开盘，开 盘当天成功认购的VIP卡客户除享受1 千抵1万的优惠外再享受全款96折、 贷款98折的优惠。
现金洋地产新城区项目“紫金奥 邻花园”售楼处已公开，，大面积 的“派单”、户外广告、网站、市 内巡逻等推广方式已全部启用。可 以预计，蓄水活动多多少少会延续 天境操作手法。
本报告要解决的核心问题
Q1处在周边激烈市场竞争中 如何拔高项目形象，年底前实现首批洋房8200的
整体均价，总销售金额实现2.41亿？
Q2在已失先机的条件下 如何有效积累客户？实现较快速度的销售？
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
经过7个月的客户蓄水于2013年5月下旬开始认筹活动，客户交纳5万元意向金购买VIP 卡，可享受开盘时5万抵5万5千元的优惠。开盘当天成功认购的VIP卡客户除享受总房款 5000元的优惠外再享受总房款1%优惠，按时签约客户可再享2%优惠。
2013年6月3日首批房源开盘，截止到开盘前共销售VIP卡230张左右，收取认筹款1150 万元。首批共推出288套，截止到6月底共销售230套房源。
约250套（高层）
中锐 ·星尚城
原香漫谷
约350套（小高层 230套、洋房120套）
约400套
周边竞品项目下半年推售多为高层产品，洋房为稀缺产品;但部分楼 盘在推广及销售上已抢占先机.
供应产品 下半年推售产品中， 110-119平米小三房有620套，体量
分析
最大，竞争最为激烈，其次是120-139㎡三房产品约460
老城区
总部经 本案 济园区
中央商务区 市政府
大龙湖环湖居住区
景观 资源
项目南、东南、西北方向别为大龙湖风景区、托龙山、故黄河风景 带，三面景观相拥，大龙湖景观资源尤为突出！项目拥有中央园林 景观、立体堆坡等多重景观
本案
产品 户型
洋房户型为市面较经典的主流户型，户均面积112平米， 属于较为亲民的电梯小洋房；
徐州市与新城 区供应统计
徐州市场供应量起伏较大，整体较往年略有下滑；新城 区供应放量集中在4-6月份。
2013年至今，徐州商品房供应量188万方，1-3月份市场供应量跌入低谷，4-7月市场 供应虽增长，但整体不如2012年，略有下降。
截止到7月，新城区商品房总供应1985套，4-6月集中放量，占总供应量的96%，其他 月度几乎零供应。随着下半年新城区新盘的入市，必然会再次出现集中放量的局面。
虽有新政影响，但徐州及新城区房价均呈现平缓稳增的态 势。
2013年1月徐州楼市价格在6365元/平，截止到7月楼市价格在6557元/平，较1月份涨 幅约3%，自2012年6月以来，徐州商品房价格波动较小，虽有新政影响，但价格仍平缓 增长。
新城区1月楼市价格在6201元/平，7月统计价格在6478元/平，较1月涨幅约为4%，略 高于全市价格增幅。
新城区发展现 状及趋势
城市建设快速发展，商业、生活等配套亟待完善，是未来城市 的行政、金融、教育中心和城市公园。但目前区域内居住氛围 差。
行政办公区基本建成，100多家市级党政 机关单位入驻办公；公共服务设施逐步完善； 青年路小学、撷秀中学、幼师幼儿园等徐 州名校在新城区招生办学； 市级机关医院、徐州工程学院新校区投入 使用； 大龙湖会所、下沉式商业广场、体育休闲 公园等公共服务设施也已投入运营； 产业体系初现端倪。天裕集团、莱商银行、 等项目入驻总部经济园，现代物流产业基地 初具规模； 新城区交通体系初步形成，先后开辟了91 路、92路、93路、95路等多条公交线路。 我市轨道交通2号线途径新城区。将于 2015年启动建设。
公交站点
节点 预估
现在时间紧任务重，从项目启动至销 售蓄水时间仅为80天，正式线上推广 时间仅为65天，销售中心展示仅为45 天，至2013年12月份，原香漫谷50天 销售周期销售额达到2.41亿！
2013.12 实现2.41亿
2013.11.10 开盘
2013.10.12 认筹
2013.9.15 销售中心开放
关键点： • 户型方正通透 • 动静分区 • 双南阳台 • 主力户型100-120平米
产品 价值
新古典主义建筑风格，外立面石材干挂，相邻户型可以合并 为两代居，人车分流、智能化物业信息管理。
交通 属性
四面临路，对外交通通达，但公共交通体系暂不完善，未来可实现的公 共交通规划，使项目发展潜力较大。
美的翰城 均价7300元/㎡
中茵广场 价Biblioteka 待定汉源国际丽城 均价6500元/㎡
龙湖国际 均价6500元/㎡
龙湖世家 均价6800元/㎡
万福世家 价格待定
汉源国际华城 均价6700元/㎡
龙湖湾 高层均价6488元/㎡
国信上城 均价6800元/㎡
雍景新城 均价6800元/㎡
中锐星尚城 价格待定
徐州与新城区 价格分析
借鉴点：1. “老带新”活动缓解推广压力 ；
2. 低门槛拓客，制造案场人气，提升成交率。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
客户分客析户分—析区域分布
中铁未来城售楼处2012年6月1日到2013年5月31日，累 计登记客户1859组，现根据来访客户登记及后期回访得到信
争
星尚城（蓝色线）
力
高
中
低
地段 规模 容积率 户型设计 形象外观 综合配套 发展商品牌 物业管理
优势：
1. 项目位于风景区、政务区、商 务区三区核心的位置；
2. 项目率先推出的电梯洋房为区 域内相对较为稀缺的产品；
3. 世界500强品牌房企； 4. 较为稀缺的户均112平米电梯
小洋房； 5. 对外交通通达、便利。
案例借鉴 — 美的翰城
美的翰城项目广告出街为2012年5月 中旬，VIP卡活动期为6月14日至8月15日。 蓄客期三个月，推广主题为“小户型，低 总价”、“学区房”概念，面对刚需客群 发起号召。渠道主要为：户外、网站、市 区派单及定点宣传。
VIP蓄客活动以缴1万元认购金即可 加入“美的汇”会员为主题，活动期内 缴1万元诚意金可得“美的汇”VIP会员 卡一张，得到排号选房机会，持卡客户 在开盘当日根据排号先后顺序进行优先 选房。
劣势：
1、项目处在新开发区域，周边配套尚未 成熟，生活氛围比较弱；
2、目前在工程进度及推广上已失先机， 客户被截流；
3、人才家园和未来城后续工程质量及维 修问题，使口碑受影响。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
即将面市项目动 态及推广统计
万福世家 项目动态：万福世家售楼处已于7月10日公开。规 划融入欧式小镇的规划理念，新古典主义建筑风 格。目前项目已动工。 推广情况：未进行推广。
中锐星尚城 项目动态：星尚城外接待点已公开，现场售楼处 计划8月18日对外公开，退台式洋房即将开放，该 项目现已全面开工。 推广情况：未进行推广。
借鉴点：1. 工程形象先行，与汉源国际华城客户互用 ； 2. 蓄水周期较长，认筹客户优惠幅度较大。