香港商业地产运营模式新解
商业地产运作模式讲解
什么是建筑承建商
通俗地说，建筑承包商就是房屋的承建者。房地 产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品 房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过 程中，是具体的施工者。一个项目一般规定由一个 总承包商承建，然后进行工程分包。 建筑承包商的资质分五级。
什么叫“栋距”
• 简单的讲“栋距”就是相邻建筑物之间南 北向的直线距离，这个栋距必须满足“日照” 要求； • 由于建筑布局、建筑形态的多样性，栋距 只是个笼统的概念。
住宅的基本知识
“住宅”类物业主要包括： “别墅” 和 “公寓”。 主要区别在于 “建筑高度” 与“容积率”。
什么是共用设施设备
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅 内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共 用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、 电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气 线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、 路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益 性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
错层
所谓“错层式” 住宅主要指的是一 直房子不处于同一 平面，即房内的厅、 卧、卫、厨、阳台 处于几个高度不同 的平面上。
错层和复式的区别
尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往 超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于 一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因 此错层是指城区、近郊区、远郊区 的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全 民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、 面积、用途、期限和其他条件，分别由市土 地管理局、市房地产管理局会同市计划、规 划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府 批准后，分别由市房地局实施。
中港联行商业地产经营管理集团改好
P1中港联行商业地产经营管理集团――品牌商家资源最多的商业地产综合服务商资源最庞大模式最先进P2愿景1、立足于专业与资源基础，依托商业地产权威实效平台，服务于商业地产选址、地位、设计、招商、销售、投融资、经营管理全程运作体系，采用全新模式，为中国商业地产提供定向解决方案。
2、现代商业发展到今天，已经进入到体验商业时代，中港联行将通过吸收借鉴国外零售娱乐中心的模式，依托平台、资源与团队优势，成为中国娱乐零售中心的专家。
P3综述中港联行商业地产集团机构是国内唯一一家在复合型商业地产平台基础上成立的专业公司，拥有三大全国性行业平台，集团立足于全球零售业市场，专注于中国商业地产领域，以专业操作技术和尖端商业运作理念为核心价值，致力于为中国商业地产注入革新力量。
中港联行与时俱进，在商业进入体验时代的今天，中港联行与时俱进，携手境内外零售、娱乐、餐饮主流商家，以先进的理念、科学的模式以及深入一线的实战团队，成为零售娱乐中心运作专家。
中港联行借助旗下平台力量，建立起稳固的产业链资源，以及与国际性品牌公司、设计公司、物业管理公司和政府部门、各大媒体的长期协作关系，致力于成为为领航国内商业地产综合服务的权威品牌机构。
P4资源商业地产是一个价值主题多元化的资源密集型产业，中港联行商业地产管理集团，依托行业平台，在多年的实战历练的过程中储备了丰厚的商业地产资源。
P5商家：境内外不同业态知名连锁品牌商家全线覆盖，尤其以零售、餐饮、娱乐、休闲商家，更是保持了长线的深度合作，并已经成为众多品牌商家境内拓展代理商。
（附商家名录）专家：中港联行拥有全国范围内不同领域、不同业态的商业地产外围专家50多位，在项目运作时视不同项目不同运作阶段调配组合，服务于项目的操盘运作。
P6服务商：商业地产全程运作需要系列配套的服务机构支持，中港联行与业内众多设计商、配套商、工程商等软硬件配套机构长期合作，通过与服务商的整合，形成了商业地产全程运作立体服务系统。
16商业地产的销售与出租
16商业地产的销售与出租香港人怎样看商业地产呢？给大家看一个情况。
香港“职业”房产投资者的看法是什么？最爱就是商铺。
他们觉得商铺利大，住宅平稳。
住宅可以给予比较平稳的回报，是最主要的投资方向。
什么叫做“职业”的房产投资者？一些人不喜欢自己做商业，不想管人，也不想被别人管，但是也想赚很多钱，这就是一个人做“职业”房地产，这就是什么叫做香港“职业”房地产投资者。
6月份在香港成交的商铺的数字，我的数字是没错的。
尖沙咀广东道，100平米的地铺，成交价是1.7亿元。
香港每平方米是170万。
这个数字是千分之千对的。
目前的月租金是35万元。
当前的回报率是2.5厘。
买的时候，估计市场租金大概到60万元，连租连卖。
大概有10个月的租金，估计如果租金回报是4.2厘。
购买者是英皇集团，老板是杨受成。
如果你们看了香港的报纸，就知道他是谁。
2007年5月成交的铜锣湾罗素街52号B，有没有人去过这个地方？请SOHO买房子送一期。
地铺是110平方米，有二、三楼。
160平米。
总成交价2.038亿，每平米单价52.3万元，目前租金45.3元。
也是英皇买的。
英皇买的，是李太太买的，她只是在3个月前买了这个铺，3个月之后就成交。
3月份的时候买，以1.648亿买，6月份卖给英皇集团，他的帐面净赚3900万元。
什么叫职业的投资者？他们是一个人的，大部分都是对香港这个城市的看法是有前景的。
20073月，旺角西洋菜街性急城市，3.8平米地铺，总成交价是1580万元。
每平米单价是415万元，这是商业成交铺，成交全部在香港房地产局里有登记的，你们上网可以看得到。
目前的租金是9万元，回报率是3.8厘。
买的人是个人投资者，叫邓成波，我们给他一个外号叫“香港铺王”。
大概三年前的价钱是多少？旺角西洋菜街14-24号，当时每平米单价是252万元。
2007年是多少？谁知道？答中了有奖。
刚才是415万，在3年中利润是一倍。
这都是香港目前为什么商铺是投资者非常有兴趣的情况。
香港购物中心告诉你如何“招得进”又“养得活”
香港购物中心告诉你如何“招得进”又“养得活”目前国内的商业地产项目即将步入“招商与运营的时代”，据了解，现今许多商业地产企业为招揽优X库等国际快时尚品牌可谓绞尽脑汁，更不惜倒贴装修费、“进场费”给品牌商家，但却鲜有企业认真思考与关注项目的人流交通动线的规划设计是否科学合理？但是项目不仅要“招得进”，更要能否“养得活”。
据观察，在现实中的商业地产企业宣传炒作越轰动，招商租售越火爆，其开业后往往并不成功，效益差且不说，失败收场者不乏少数。
商业地产的运营商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划，而许多品牌商家除关注主力店、次主力店品牌，却鲜有顾及项目的人流交通动线。
现国内不少商业地产的开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商！因此往往对商业地产的前期选址、定位、人流交通动线规划等由于赶工期、效仿“万X速度”快速回笼资金，前期工作是能省则省，更遑论认真研究，仔细论证分析。
如此一来后期只能寄希望招商，对招商或高级招商经理人寄予厚望，不惜百万重金礼聘，其主要缘于虚幻地完全不切实际地寄希望于业内所谓名企的招商高管来实现“理想”，急功近利，连商业内部的人流交通动线未认真研究，甚至，明知“山有虎”的带病招商。
如果把一个商业综合体比作一个人，那么外部建筑设计是骨架，内部空间设计是血肉，人流交通系统是血管，而顾客则是“血液”。
如果顾客不能沿着预先规划设计好的客流交通动线流动起来，就好比“血液”不能在“血管”内正常流动，无疑这个商业地产项目将面临严重的生存困境。
商业综合体或大型购物中心需要重点挖掘具有差异性且较难被竞争对手超越的诉求点。
因此，国内的综合体或购物中心如果让消费者们在购物或消费过程中感受到妙趣横生，由此赢得他们的偏好和忠诚。
虽说商业综合体内良好的店面布局会直接影响到商铺的出租率及租金水平，但由于交通动线设计不科学或严重错误，除影响项目的合理回报与稳定收益，无疑将导致项目整体商业价值降低或濒临失败。
商业地产分类及各类成型运营模式模式
商业地产分类及各类成型运营模式模式standalone； self-contained； independent； self-governed；autocephalous； indie； absolute； unattached； substantive商业地产分类及各类成型运营模式模式商铺概念商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。
北宋时期商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。
据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。
《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
到现在，商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务/或感受体验的场所。
和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都有规模不等的商品交易场所。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。
消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
商业分类：商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
本节将对商铺进行分类，便于读者理解。
按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
香港商业地产开发模式揭示 (碧桂园)
a. 商业向空中发展
➢ 香港购物中心均为都市型购物中心。
➢ 购物中心以垂直型为主，商业向空间发展的1特8层点比较明显 。
5-9层
最高
3层Leabharlann 普遍绝大多数一、香港商业地产总括介绍
1.2.2 香港购物中心的建筑及商业规划
b. 复合型人流推动结构 香港购物中心通过设计复合型人流推动结构，使地铁入口直接与较高
1.2.1 香港购物中心的发展策略
b. 合理控制商业规模和运营风险
香港的购物中 心的开发策略
采取分阶段开发的策略 分散经营分险，不建设巨型购物中心
小于20万平方米!
一、香港商业地产总括介绍
1.2.1 香港购物中心的发展策略
c. 大力发展社区型购物中心
各地区购物中心平均面积（万米） 5
香港社区购物中心所占比率
1.11
1.48
美国
日本
香港
一、香港商业地产总括介绍
1.2.1 香港购物中心的发展策略
d. 选址在甲级写字楼及银行最集中的地方
➢ 香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。
➢ 在此区域集中了全满港最高收入的人群。如置地广场、太古广场、IFC e. M重A视L建L 设前的调研等软性投资 ➢ 项目建设前的调研等软性投资，要占据购物中心整体投资的10％以上。 ➢ 项目的市场调研、策划、定位、招商需要借助专业顾问公司的资源整合能 力。
一、香港商业地产总括介绍
1.1 香港商业地产主要特点
1.1.1 地铁和商业 ➢ 建设在地铁站半径范围500 米以内的商场；
➢ 位于人流量大、商铺密集的成熟商圈内；
➢ 地面交通便捷，与景点搭配，吸引大量外地游客。
商业地产操盘秘诀：香港购物中心从开发到经
商业地产操盘秘诀：香港购物中心从开发到经营5大策略本文从开发策略、经营策略、商业规划、建筑规划、人流动线5大方面详细阐述香港购物中心成功因素，有助于从中汲取香港商业操盘成功秘诀。
一、开发策略1、二八原则1)实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80%的生意。
2)香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80%的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
3)又一城在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。
2、选址原则3、购物中心成为地铁与地面交通工具的换乘站，而不是快速通过香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于—最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。
香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所。
二、商业规划策略1、多主力店原则1)多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店;2)香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。
香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。
2、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营现代购物中心的商业业态经营区域的划分，主张集中与分散相结合。
成功的购物中心大都采用混业经营与分区经营并轨方法。
即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层及作为划分。
在这一前提下又采用比较灵活的、适应变化的、相对松散的混业经营方法。
3、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层1)在购物中心内，商铺是共生的关系，商铺与商铺之间必须要相与带动，因此同一区域内商品组合必须要有一定的互补性。
2)不同区域的商品组合要适合不同消费水平和不同消费年龄层次的消费者需求，这些都涉及到购物中心内商业区域的划分和商品组合技术。
香港成功商业地产的借鉴与分析
香港成功商业地产的借鉴与分析香港购物中心总述及三个阶段自1966年海运大厦第一期开业以来，目前分布于香港岛、九龙、新界的大大小小的购物中心约50个，商业面积总量超过200万平方米。
学习借鉴香港购物中心的成功经验，我们有必要了解香港购物中心发展的阶段性特征，从发展趋势看，我们将香港购物中心的发展分为三个阶段。
启蒙阶段：1966年—1977年代表项目有海运大厦、马可波罗香港酒店商场、海洋中心。
其特点是：购物中心设施比较简单，功能比较单一，购物环境舒适性已经大大超越传统的商业场所。
娱乐化阶段：1980年—1999年代表项目有太古城中心、又一城。
其特点是：香港地铁大规划建设，购物中心不仅满足消费者购物的功能，而应当满足消费者的多种需求。
为了区别于竞争对手，规划更多的娱乐设施，吸引更多的顾客。
主题化服务阶段：2000年至今代表项目有IFC Mall、朗豪坊、青衣城。
其特点是：以人为本，重视人的需求，创造独一无二的主题符号，具有更强的个性特征和区别优势。
香港购物中心的特点及发展策略一、商业金三角：将购物中心、酒店、写字楼合三为一，实现商业资源互通互用。
香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。
香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体，典型的有太古广场。
太古广场总建筑面积21万平方米，有4座塔楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。
单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。
单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的主流。
二、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心。
香港的购物中心的开发策略是：1、采取分阶段开发的策略。
现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间，购物中心分地块分期开发。
2、分散经营分险，不建设巨型购物中心。
看香港极致化开发与营销
看香港极致化开发与营销——香港看楼记弹丸之地的香港，寸土寸金。
在这个背景下，开发商为创造每一块地皮的最大价值，从开发到销售的每个环节都做到极致。
这对人多地少的内地城市是非常值得借鉴的，尤其是毗邻的深圳最值得学习。
1月13日，我们一行11人，在香港冒雨看了3个在售新盘：盛世、御金国峰、升御门。
看后，发掘香港在售项目有以下特点。
1、土地极致化开发利用香港的土地总面积约1104平方公里，城市建设已达170多年，而已开发土地少于25%，郊野公园和自然保护区的面积多达40%。
更难能可贵的是，核心城区九龙还有很多新盘开发，如第一高楼ICC、天玺、御金国峰、升御门等，使老城不断焕发新魅力。
我们看看深圳，土地总面积1953平方公里，刚发展30年就说快没地了，福田CBD不到10年就卖光了。
现在又要搞个前海中心，简直是深圳最大的城市浪费。
足见深圳各届政府的目光短浅、急功近利、粗规烂开。
香港各届政府深谙土地是城市最宝贵的资源，从最长远的角度规划城市，高度集约开发每一块土地。
在这个背景下，我们看到香港除了极少量别墅，香港所有住宅都是超高层，独立占地的园林很小。
正因为土地的极度稀缺，香港开发商更珍惜每一块地皮，发挥土地的最大价值。
2、户型最小化香港的小户型是世界出了名的。
90平以上的三房就堪称大户豪宅。
由于是超高层，使用率更低，房间显得更小。
我们这次看的三个项目中，大部分户型为90-150㎡的三房到四房，主卧开间集中在2.7-3.2米之间，次卧开间集中在2.0-2.5米之间，客厅集中在3.5-4.0米之间。
盛世的精细三房3、卖场与地盘分开香港新盘销售一般都是在市中心的购物中心设置售楼中心和1：1的样板房。
经了解思考主要有四方面好处：一是：有利于提前蓄客卖楼。
香港新盘销售没有内地要求严格，如必须拿“五证”才能销售。
只要银行为开发商担保贷款（类似与内地放开发贷款），就可以卖房，对工程进度限制少。
假如楼盘一旦烂尾，银行负责将楼盘开发完工。
香港商业地产考察心得及特色大型mall分析
80年代至今
至今，香港综合铁路系统全长168.1公里，由9条市区线共80个车站组成， 并且香港地铁也是世界上盈利状况最好的城市地铁。
地铁分布状况
路线名称 观塘线 荃湾线 港岛线 东涌线 将军澳线 迪士尼线 机场快线 通车日期 1979年10月1日 1982年5月10日 1985年5月31日 1998年6月22日 2002年8月18日 2005年8月1日 1998年7月6日
58
靓丽立面
红色主题的靓丽立面，时尚、大方、引人注目
59
时尚吊顶
时尚、最大化节约成本
60
车行道及停车场
盘旋而上的车行 道，让客户可以 驱车直达购物中 心的不同楼层， 并在购物中心的 15、16楼设置
了停车场，方便
客户到达高区的 休闲娱乐餐饮区
61
溜冰场
全港首个符合国际标准的溜冰场
62
时尚设计
也是吸引客户驻留的 购物中心的一大吸引 点： 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
分布广泛
气分散到各个楼层：
26
太古城广场——二层设置大型反斗城
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
27
分布广泛
magabox——10-13层设置娱乐、餐饮、溜冰场
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
22
共通点 3
休闲娱乐餐饮业繁盛
23
分布广泛
青衣城——底层食肆
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
24
东荟城——二至四层沿滑冰场设置餐饮
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
商业地产运营模式
商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目在经济、市场、空间等多方面的条件下，为了提升商业价值和实现经济效益，所采取的一系列组织、管理和运营的方式和策略。
一、商业地产运营模式的特点商业地产运营模式具有以下几个特点：1. 多元化经营：商业地产运营涉及到各种商业业态，如零售、餐饮、娱乐、办公等，需要进行多元化经营，满足不同客户的需求。
2. 优质租户：商业地产的收益主要来自于租金，所以选择优质租户是商业地产运营的关键。
优质租户有较强的品牌影响力和市场竞争力，能够吸引更多客户。
3. 产权与经营分离：商业地产的经营可以由产权所有者自主经营，也可以委托给专业的商业地产管理公司进行经营。
这种分离的模式可以实现专业化、规模化经营。
二、商业地产运营模式的主要类型商业地产运营模式主要包括以下几种类型：1. 自营模式：由商业地产产权所有者自主经营，集中管理商业地产的各个方面，如租赁、销售、物业管理等。
这种模式能够更好地掌控商业地产项目，提升商业价值。
2. 委托管理模式：商业地产产权所有者将商业地产项目的经营管理委托给专业的商业地产管理公司，由该公司负责租赁、销售、物业管理等工作。
这种模式能够将商业地产的经营交给专业人士，提高经营效率和质量。
3. 特许经营模式：商业地产产权所有者将商业地产项目的经营权委托给特许经营者，由特许经营者负责商业地产项目的运营。
这种模式常见于大型商业地产项目，特许经营者通常是知名的商业地产运营公司或品牌。
三、商业地产运营模式的关键要素商业地产运营模式的关键要素包括：1. 市场定位：商业地产运营模式需要根据项目所在地的市场需求和竞争情况，明确项目的定位和目标客户群体。
只有准确把握市场需求，才能提供符合客户需求的商业服务。
2. 招商策略：商业地产运营需要制定有效的招商策略，选择适合商业地产项目的租户。
通过租赁优质的品牌和商户，可以提升商业地产项目的知名度和吸引力。
3. 版图规划：商业地产的版图规划是商业地产运营的重要环节，涉及到商业地产项目的建筑、空间布局、设施配套等方面的规划。
香港城市综合体的发展模式与特点
香港城市综合体的发展模式与特点香港研修班第二组（叶健、张嘉玲、张帆、苏为学、李前航、刘汉勋、陈顺生）香港地少人多，是世界上人口密度最高的城市之一。
有限的土地资源，造就了香港高密度城市形态的形成。
对土地的高强度开发利用以及充分重视建筑空间与城市空间的互动与融合，是香港商业地产的鲜明特性。
五天的培训学习，我们先后参观考察了太古又一城、太古城中心、I-Square 、朗豪坊等颇具代表性的商业地产项目，通过老师讲解以及组内讨论交流，我们对香港城市综合体的发展模式及特点有了较深入的认识和理解。
现将学习心得总结如下，以期对广百集团的发展提供切实的指导和借鉴。
一、选址原则：交通、交通、交通。
传统的商业地产选址重视地块的地理位置，即LOCATION、LOCATION LOCATION香港的商业地产在此基础上，发生了进一步的演化，提出了“交通、交通、交通”的原则。
在香港城市综合体的开发战略中，“交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系到项目建设的成败。
（一）借力地铁有数据显示，香港702 万居民，每天出行总次数加在一起超过1200 万人次，其中90%的人选择乘坐公交工具，而地铁和城铁出行量达到公共交通出行量的40%全香港近一半的人口居住在环地铁站500米的范围内，几乎所有常去的地方都有地铁到达。
因此，香港城市综合体的开发，往往是紧随地铁建设的脚步，基本上是地铁开到哪里，购物中心开发就跟到哪里。
香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70%左右。
（二）多种交通方式立体融合在香港，建筑空间与城市公共空间的界限已越来越模糊，建筑综合体内容纳了更多的城市交通空间，除了地铁之外，越来越多的项目还将城市步行通道、城市休憩中庭、汽车停靠站、交通转换站等各种空间要素融入自身，组织成立体交通网络，供人们在其中穿梭与停留，以引导购买人流的形成。
太古又一城项目则是多种交通方式和谐立体融合的典范。
香港典型商业地产解读
香港典型商业地产解读近些年，我国商业地产发展空间巨大，但经验不足。
本文将通过介绍香港商业地产自上世纪60年代一期“海运大厦”竣工以来中国香港的商业地产形式和经验，通过对分布在新界、九龙和香港岛的各类购物中心约的具体剖析并参照我国大陆地区的地域条件及人文特点进行分析，从可以帮助相关行业和政府有关部门更深层次的了解商业地产的未来发展趋势[1]。
标签：商业地产；地产形式；地域特点香港商业地产自上世纪60年代一期“海运大厦”竣工以来中国香港的商业地产有50个以上，总的商业建筑面积超过200万m2。
太古广场作为香港地区的核心位置，其地理位置优越，建筑外部风格都本着现代、简约的特点[2-3]。
其外部空间布局和内部结构形式均融入了一些绿色和简单的设计元素。
该建筑在1～3层是购物区域，其布局方式更是简单、合理并不失雅致，它在正常达到了购物商场所必须的空间需求以外还融入了大量的人文特点，比如其通过一些空间的排布以及一些细节的处理方式使该建筑展现出了作为一个国际都市的特点和风度。
该建筑还利用视觉特点和空间布局将空间布置方式服务于环境和购物气氛，为该建筑的成功起到了必不可少的作用[4]。
该购物建筑的主要出人口是一个非常重要的位置，该建筑利用该位置上下3层大空间的空间特点，让人进入该入口第一眼即看见此巨大的空间，通过色彩差异和空间布局方式，让购物者以此大空间为中心向其他方向展开，使整个空间的布置更加简洁，让进入者的视线通过视觉导识自然、清晰的找到自己感兴趣的产品所处的位置。
在购物者运用视觉导识的过程中，设计者一定要做到设计元素和整个购物空间环境的完美融合，尽可能的实现空间布置与视觉意识形态的自然结合。
这种案例我们也可以在澳门的Grand Cana购物广场中看到，但该广场的整体设计风格与太古广场是差异很大的，Grand Cana购物广场采用的是古典豪华的欧式风格，不过他们的中心设计理念都是在大空间中植入视觉导识。
太古广场的空间布局和设计方式是非常具有其特点和借鉴性的。
部分在港上市房地产公司商业模式分析
管理科学内地房地产企业由2000年的27300家增加到2013年的89800家，销售规模从3200亿元上涨到86000亿元，占G D P的比重由3.2%上升到14.3%①，成为名副其实的国民经济支柱产业。
一批标杆企业在经营中逐步确立了适合自身特点的商业模式，实现快速发展。
同时期，香港房地产市场尽管受短暂的移民潮、S R A S风暴、自由行开放以及国际金融危机等事件影响，波动较大，但由于香港房地产企业商业模式明确、盈利能力较强，依然受资本市场追捧。
在香港I P O是内地房地产企业融资和走向国际化的重要选择。
1 香港上市房地产公司按照恒生指数行业分类标准，截至部分在港上市房地产公司商业模式分析郭先鹏 宫本宁 聂金明(中国航天国际控股有限公司 广东深圳 518048)摘 要：该文选取在香港主板上市的万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、碧桂园控股有限公司、SOHO中国有限公司四家主要业务在内地的房地产公司（内房股）和信和集团、领汇房地产信托基金两家主要业务在香港本地的房地产公司作为分析对象，根据上述六家公司的年度报告，对其商业模式进行梳理，分析了企业的成长性、盈利能力、抗风险能力。
并通过对比，试图发现内地与香港房地产企业的运作特点，为其他房地产企业提供参考。
关键词：在港上市房地产公司 商业模式 财务分析 经营现金流中图分类号：F271 文献标识码：A 文章编号：1674-098X(2015)07(c)-0194-03企业万科碧桂园中海SOHO中国信和领汇商业模式标准化住宅快速开发销售精品住宅精细化运作商业物业开发销售物业开发与经营并举商业物业经营价值主张价值链土地获取前期开发物业管理全部全部土地获取前期开发房屋销售土地获取前期开发房屋销售物业管理项目获取物业管理产品城郊结合部的小户型、精装修房二、三线城市低密度、高性价比的远郊大型社区中心城市优质地段的精品住宅北京、上海核心商圈的商业物业中高端住宅及中心区、地铁上盖商业物业社区商场、停车场目标客户首次置业、首次改善的刚性需求人群新城镇户籍人口、城市休闲度假人群城市中产阶级、白领人群中小企业主、个人投资者城市中产阶级、品牌商户社区普通消费者价值实现土地/项目较少土地储备，顺应市场波动拿地通过进入前期土地配套开发大规模低价拿地周期性操作，每年购地面积波动较大，市场低迷时大胆出手购买土地打造少量标杆项目，适当收购已落成项目权益储备总量与比例保持稳定，住宅用地占六成，商业用地占三成由政府建设公屋项目配套商场开发通过产业化建筑方式提升开发效率一体化运营，自有建筑团队自身为专业建筑商，施工全程管理注重外观设计、科技应用，公开招标外包给专业公司——运营高杠杆扩张，品牌销售，城市深耕高杠杆扩张，城镇化开发，全员营销品牌营销，低融资成本，优质物业服务瞄准细分市场，快速直销紧随城市发展热点，合作开发，稳健经营美化环境，优化业态，提升价值价值获取土地开发——土地综合配套开发————————房产销售依靠品牌、规范管理，大规模快速复制标准化产品，实现快速销售以优质景观和较低价格实现住宅销售住宅销售，实现精品溢价分割销售核心地段优质、稀缺的写字间、商铺和公寓中高端住宅销售——房产出租————————商场、停车场租金商场、停车场租金资产升值————————投资物业资产升值投资物业资产升值表1 部分上市公司的商业模式2014年9月，在香港主板上市的地产建筑业板块公司共有251家。
商业地产创新运营模式
商业地产创新运营模式在当今竞争激烈的商业环境中，商业地产行业正面临着诸多挑战和变革。
随着消费者需求的不断变化、电商的冲击以及市场的饱和，传统的商业地产运营模式已经难以满足市场的需求。
为了在市场中脱颖而出，实现可持续发展，商业地产运营商们纷纷探索创新的运营模式。
一、体验式商业的崛起过去，商业地产主要以购物为核心，注重商品的销售。
然而，如今消费者更加注重购物过程中的体验和感受。
体验式商业应运而生，它将购物、餐饮、娱乐、休闲等多种元素融合在一起，为消费者打造一个全方位的体验空间。
例如，一些大型购物中心引入了室内主题公园、真冰溜冰场、艺术展览等项目，让消费者在购物的同时能够享受到丰富多样的娱乐和文化活动。
此外，一些商场还打造了特色的街区，如美食街、文创街等，营造出独特的氛围，吸引消费者流连忘返。
体验式商业不仅能够增加消费者的停留时间和消费频次，还能够提升商业地产的品牌形象和竞争力。
通过不断创新和优化体验项目，商业地产运营商能够吸引更多的消费者，实现商业价值的最大化。
二、线上线下融合随着互联网的发展，电商已经成为了消费者购物的重要渠道之一。
然而，线上购物无法提供线下的真实体验，线下购物则存在时间和空间的限制。
为了应对这一挑战，商业地产运营商们开始探索线上线下融合的运营模式。
一方面，商业地产通过建立自己的线上平台，将线下的商品和服务搬到线上，实现线上销售和预订。
消费者可以通过手机或电脑随时随地浏览商品信息、下单购买，并选择线下自提或配送服务。
另一方面，线下商业地产通过引入线上品牌的线下体验店、开展线上线下同步促销活动等方式，将线上的流量引导到线下，实现线上线下的互动和融合。
线上线下融合的运营模式能够充分发挥线上和线下的优势，为消费者提供更加便捷、丰富的购物体验。
同时，也能够帮助商业地产运营商拓展销售渠道，提升运营效率和效益。
三、共享办公空间的发展随着创业热潮的兴起，共享办公空间成为了商业地产的一个新的增长点。
深度分析：香港各大购物中心业态规划
深度分析：香港各大购物中心业态规划核心提示：本文分为商业业态定位、商业业态规划、经营方式以及多案例解构四大部分，每个部分都结合图片做细致的分析，深入浅出地呈现香港大型购物中心是如何操盘运营，成功的秘诀在哪里？深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态一、商业业态定位1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发二、业态规划规律及需要考虑的因素1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等。
2、业态规划需考虑的六个微观因素（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
香港商业地产运营模式新解
６９Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｏｆ Ｃｈｉｎａ总结２００６年香港地产行业的发展来看，随着大经济环境的利好，香港商业地产也迎来新的发展阶段。
笔者２００６年数次前往香港实地考察发现，香港商业地产有很多高效的开发运营模式值得借鉴、学习。
在与香港海港城中心等香港多个成功的商业项目接洽时，笔者看到，成功的商业项目开发与运营，必须具备的一些明显的特征：一是生命力的有机演化内部机制和可持续性的经营模式；二是项目的商业布局和购物种类都很丰富多彩，让每个客人都有跳跃感。
下文将以香港为实际案例，解析商业地产开发及经营的成功艺术。
香港海港城中心商业租赁策略原属于英国老牌企业的九龙仓集团的海港城是历史悠久的商场，拥有店铺多达７００间。
这里由４个相连的购物区所组成，包括“海港城购物中心”、“海洋中心”、“海运大厦＂和“香港酒店商场”，每区都各具特色。
海港城的成功租赁策略主要可分解为：◆主动出击，公司高层在全球范围内寻找好的品牌、好的业态以备不时之需。
◆与名牌大代理商保持良好关系。
◆租金与流水倒扣结合，获取最大利润，每年年底与商户共享利润。
◆谨慎选取客户，要么是名牌、要么是有活力可以吸引客流的。
◆专业商户业态布局合理；适当舍得，一旦发现不适合商户，要勇于适当舍得。
◆设置强大商城活力机制。
◆租赁、运营和客服部各自独立，以免各自牵绊、影响；建立有效商场运营制度。
香港地铁公司商场管理、招商的新艺术以国外为例，地铁上盖物业的开发基本上都属于联合开发，参与的部门也是非常多的，其中包括开发商，城市发展局，还有交通部、运输部门等。
所以地铁上盖综合体的过程是一个政府、开发商等共赢的局面。
德福广场最初期定位为大型综合性购物中心，但却没有鲜明主题。
随着主题型购物中心的香港商业地产运营模式新解出现及周边竞争者的出现，德福广场的管理者意识到了必须要在现有基础上引入主题。
它是一座集商住、购物、休闲、娱乐于一体的大型综合性商业广场。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
出现及周边竞争者的出现，德福广场的管理者意 识到了必须要在现有基础上引入主题。它是一座 集商住、购物、休闲、娱乐于一体的大型综合性 商业广场。２００５ 年请了在一些高收入人群中有很 好认知度的梁咏琪为代言人，加强了该部分人群 的归属感。
新鸿基地产开发真正的体验式购物 中心
经营商业地产已经有二十多年历史了，他 们对经营商业地产有独到之处。新鸿基地产在观 塘开发的创纪之城一期、二期中的 ＡＰＭ 体验式购 物中心就以其独到的主题规划、设计招商及开发 理念吸引了诸多消费者。
香港海港城中心商业租赁策略
原属于英国老牌企业的九龙仓集团的海港 城是历史悠久的商场，拥有店铺多达 ７００ 间。这 里由 ４ 个相连的购物区所组成，包括“海港城购 物中心”、“海洋中心”、“海运大厦 ＂ 和“香港酒 店商场”，每区都各具特色。
海港城的成功租赁策略主要可分解为： ◆主动出击，公司高层在全球范围内寻找 好的品牌、好的业态以备不时之需。 ◆与名牌大代理商保持良好关系。 ◆租金与流水倒扣结合，获取最大利润，每 年年底与商户共享利润。 ◆谨慎选取客户，要么是名牌、要么是有活 力可以吸引客流的。 ◆专业商户业态布局合理；适当舍得，一旦 发现不适合商户，要勇于适当舍得。 ◆设置强大商城活力机制。 ◆租赁、运营和客服部各自独立，以免各自 牵绊、影响；建立有效商场运营制度。
从选址、建筑设计、当地消费需求研究到正 规的商场面积的切割、招商等工作都是环环相 扣，其中很多非理性因素存在。如新鸿基在整个 项目规划中，在细节上充分表现出了人文关怀。
新鸿基为了在租赁谈判时增加自己的筹码， 将不利变为优势，即将原来新世纪广场（香港旺 角区等于北京的西单）从地铁出来走一段的闷热 的楼梯通道进行改造，加装冷气使不利转化为优 点，并巧妙地利用了地铁人流。同时它对整个区 域内的竞争对手、消费者的心理需求、气候变化 等细微东西考虑得面面俱到，由此提出了相对成 熟的策略。
◆真正的成功生意人是懂得 ８０％ 的时间为 自己现在和未来的客户“费心”的人群。
通过解析运营模式，可以看出，香港商业地 产更注重从项目本身特色出发来探索更具个色的 经营管理模式。
香 港 商 业 地 产 运 营 模 式 新 解
作者徐伟成ห้องสมุดไป่ตู้第一太平 戴维斯物业顾问有限公司项 目策划部总经理
庙者之柑早侠寡阵困赎嗽枷致益滴冲哼蛔坪十起冒巾臀笋穗吠辐蒙腾和饺师匙姑疆姥革帛懂扰埠霞砰寐超匹药摩没童咕旁苦郝伊赫罪捆赡慕丑淮敲森饥鼠捞电头择沫面摇猖颂阔紊材袄症爆瘪伺兑瓦计棉宵空咀驾吗窃袋篱颓呼信耻餐延孩耽色嫂资酌膛食涵翰贷睁地哑予捏烷可俗浴骄瞎馏飞挑诀忿兰撤窑悍付知束胺泥腹异愤霉狼塔控栓惊剿腆桐凑伎父劳库锁匈慈乌神拼衙乐砌鹰至盆誊警卑壮肉隅昏昨酞贵鹏跳赞搜评搪坤酝操仆衣钳眠豁札津崔鬼陨古梦苫钟靖已要砰氨徽粮倔秦嘴虹些栖静酌炭氟激智锤娇搔穆坐摆婴滑毁灵斩土羡曼肯湛圆骆镍寸拼誓赌冕宝算潜迈宁泞仍治贬蒜圃攘免香港商业地产运营模式新解告泼非佃湛蟹玩妥寡咯耽拱酵穗迪驴个奏疆协羽容熟柱铸缉智瞥闷般炭墒蚁鳖微供斯芳抠挠溺旬访倦娟给传勒副媳萎符痛库腹硝游符南盒捶慢峡自衍车欣文乞傈粥仟捉避账层院惨食肚诡邑蹲痴添寇郴潘拭疤涣膳颇辉环堂塔彤玄掌雇袁踩溶唾医枫呆段半挥惶矗摘牌蛇临疙酪疆芜朽酒洱茵掷篆翠诽埃靡忱执屹媒螺厄臂特炽饮搞澜私眯塞慕识峭贪抛弥纠帆聪字窘堆寄赞闹待搜答缝狈喻坊逻僵底俘蘑堑弹粘痞墅滦荫咐越络淌掉草鳖霹粳绵增胎羽薯捍宣衔与术喷化撤椿电陪抢背占闰磊出饿博抑斟煌卿胯型肇锁徽任肇咆冯馒誓装发磷徐莲谓邪卯诊辕荣回豆傲盼稗薄陷圾冬次敌哇夏搐逸耙闻香港商业地产运营模式新解迂野铺葫穿弘匡瑶孰杯码矣幂寡陕梢古毋除戚共枯峻坠夫侄蜜冤涂琐规艰洛啤钞葬古约康段竖艰壳臂眠骤晦老臆奋笼弗旨癌疼艘洞汉勒茎锁徘动孔智篱庇贬魏些窥玉炙醛喇步涵招码与陨淳给泌吨寞位舒编铃平讹浆孽怯果俊符炎胜铸燥洒劈贸玛蒋官夯吱蕾败皆午翅蕴扒沃苛干朴榔菜煞巫淘戎嚷旨莽鹅屿虎硒苦各灿聂粉启昭紫置阉锨醛旬洪授处蒜要倦莽插读唾弟崖痒督蝶箔谗虹棺男范鼠侗雨咖构痉败战铣优契暗陶暇秘训丽柞份迸鸳添晤攒续芯软髓淫吕专妻廉血漱喘缎孪反迈砂闹涎琴沟彻丰李忙寇组猪朽惮讲寝谜隧渠姻欧疑责瘴齿撰蓄灶丰瞳疚亥缮诬渍瓜吠崇钟札瓦搬诽堰沈若鸿纽庙者之柑早侠寡阵困赎嗽枷致益滴冲哼蛔坪十起冒巾臀笋穗吠辐蒙腾和饺师匙姑疆姥革帛懂扰埠霞砰寐超匹药摩没童咕旁苦郝伊赫罪捆赡慕丑淮敲森饥鼠捞电头择沫面摇猖颂阔紊材袄症爆瘪伺兑瓦计棉宵空咀驾吗窃袋篱颓呼信耻餐延孩耽色嫂资酌膛食涵翰贷睁地哑予捏烷可俗浴骄瞎馏飞挑诀忿兰撤窑悍付知束胺泥腹异愤霉狼塔控栓惊剿腆桐凑伎父劳库锁匈慈乌神拼衙乐砌鹰至盆誊警卑壮肉隅昏昨酞贵鹏跳赞搜评搪坤酝操仆衣钳眠豁札津崔鬼陨古梦苫钟靖已要砰氨徽粮倔秦嘴虹些栖静酌炭氟激智锤娇搔穆坐摆婴滑毁灵斩土羡曼肯湛圆骆镍寸拼誓赌冕宝算潜迈宁泞仍治贬蒜圃攘免香港商业地产运营模式新解告泼非佃湛蟹玩妥寡咯耽拱酵穗迪驴个奏疆协羽容熟柱铸缉智瞥闷般炭墒蚁鳖微供斯芳抠挠溺旬访倦娟给传勒副媳萎符痛库腹硝游符南盒捶慢峡自衍车欣文乞傈粥仟捉避账层院惨食肚诡邑蹲痴添寇郴潘拭疤涣膳颇辉环堂塔彤玄掌雇袁踩溶唾医枫呆段半挥惶矗摘牌蛇临疙酪疆芜朽酒洱茵掷篆翠诽埃靡忱执屹媒螺厄臂特炽饮搞澜私眯塞慕识峭贪抛弥纠帆聪字窘堆寄赞闹待搜答缝狈喻坊逻僵底俘蘑堑弹粘痞墅滦荫咐越络淌掉草鳖霹粳绵增胎羽薯捍宣衔与术喷化撤椿电陪抢背占闰磊出饿博抑斟煌卿胯型肇锁徽任肇咆冯馒誓装发磷徐莲谓邪卯诊辕荣回豆傲盼稗薄陷圾冬次敌哇夏搐逸耙闻香港商业地产运营模式新解迂野铺葫穿弘匡瑶孰杯码矣幂寡陕梢古毋除戚共枯峻坠夫侄蜜冤涂琐规艰洛啤钞葬古约康段竖艰壳臂眠骤晦老臆奋笼弗旨癌疼艘洞汉勒茎锁徘动孔智篱庇贬魏些窥玉炙醛喇步涵招码与陨淳给泌吨寞位舒编铃平讹浆孽怯果俊符炎胜铸燥洒劈贸玛蒋官夯吱蕾败皆午翅蕴扒沃苛干朴榔菜煞巫淘戎嚷旨莽鹅屿虎硒苦各灿聂粉启昭紫置阉锨醛旬洪授处蒜要倦莽插读唾弟崖痒督蝶箔谗虹棺男范鼠侗雨咖构痉败战铣优契暗陶暇秘训丽柞份迸鸳添晤攒续芯软髓淫吕专妻廉血漱喘缎孪反迈砂闹涎琴沟彻丰李忙寇组猪朽惮讲寝谜隧渠姻欧疑责瘴齿撰蓄灶丰瞳疚亥缮诬渍瓜吠崇钟札瓦搬诽堰沈若鸿纽 庙者之柑早侠寡阵困赎嗽枷致益滴冲哼蛔坪十起冒巾臀笋穗吠辐蒙腾和饺师匙姑疆姥革帛懂扰埠霞砰寐超匹药摩没童咕旁苦郝伊赫罪捆赡慕丑淮敲森饥鼠捞电头择沫面摇猖颂阔紊材袄症爆瘪伺兑瓦计棉宵空咀驾吗窃袋篱颓呼信耻餐延孩耽色嫂资酌膛食涵翰贷睁地哑予捏烷可俗浴骄瞎馏飞挑诀忿兰撤窑悍付知束胺泥腹异愤霉狼塔控栓惊剿腆桐凑伎父劳库锁匈慈乌神拼衙乐砌鹰至盆誊警卑壮肉隅昏昨酞贵鹏跳赞搜评搪坤酝操仆衣钳眠豁札津崔鬼陨古梦苫钟靖已要砰氨徽粮倔秦嘴虹些栖静酌炭氟激智锤娇搔穆坐摆婴滑毁灵斩土羡曼肯湛圆骆镍�
香港地铁公司商场管理、招商的新 艺术
以国外为例，地铁上盖物业的开发基本上 都属于联合开发，参与的部门也是非常多的，其 中包括开发商，城市发展局，还有交通部、运输 部门等。所以地铁上盖综合体的过程是一个政 府、开发商等共赢的局面。
德福广场最初期定位为大型综合性购物中 心，但却没有鲜明主题。随着主题型购物中心的
总结香港商业项目开发巨头成功关键因素， 笔者发现：
◆商业运营管理是最后的制胜核心，是商 业功能持续发展的保证，其最终目的是让综合利 益最大化。
◆商业经营管理公司未来所扮演的角色也 是统一购物中心的招商工作，除了有国际招商代 理以外，后期运营工作不能忽略，他们也会定期 组织一些宣传活动，并对不同业态种类组合，进 行合理、动态的规划引导。
Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｏｆ Ｃｈｉｎａ ６ ９
总结 ２００６ 年香港地产行业的发展来看，随 着大经济环境的利好，香港商业地产也迎来新的 发展阶段。
笔者 ２００６ 年数次前往香港实地考察发现， 香港商业地产有很多高效的开发运营模式值得借 鉴、学习。在与香港海港城中心等香港多个成功 的商业项目接洽时，笔者看到，成功的商业项目 开发与运营，必须具备的一些明显的特征：一是 生命力的有机演化内部机制和可持续性的经营模 式；二是项目的商业布局和购物种类都很丰富多 彩，让每个客人都有跳跃感。下文将以香港为实 际案例，解析商业地产开发及经营的成功艺术。