中小规模房地产企业多元融资体系构建探析

中小规模房地产企业多元融资体系构建探析【摘要】文章在阐述中小规模房地产企业传统融资模式的基础上，提出了适合其的新兴融资渠道，构建了中小规模房地产企业多元融资体系，并提出了完善该多元融资体系的建议，以期为中小规模房地产企业拓宽融资渠道，缓解融资困难。

【关键词】中小规模；房地产企业；多元融资中小规模房地产企业由于受自身特征的限制以及市场环境的影响，本来就存在融资难的问题，随着我国房地产投融资体制和国家对房地产业宏观调控的不断变化，融资更日趋艰难，很多企业因为资金断档而面临倒闭的窘境。

当前中小规模房地产企业只能从寻找融资新渠道来进行自救，如何在传统融资模式下寻找新的融资思路，建立健全多元融资体系，将直接关乎到企业的生存与发展。

一、中小规模房地产企业传统融资模式（一）自有资金自有资金主要来自于企业的股东出资、留存收益等等。

对于房地产企业来说，具有一定数量的自有资金是从事房地产生产经营的先决条件。

国家规定房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于35%，低于这一规定不但不能获得政府对开发的批准，也很难得到商业银行的贷款。

这一规定对于国内数量过多过滥、不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抑制作用，但普遍资金实力较弱的中小规模房地产企业却因缺乏资金而无力进行新项目开发。

此外，由于国内宏观政策多番调控，使房地产企业项目销售前的资金占用加大，而销售资金回笼速度却变慢，也对中小规模房地产企业的自有资金实力提出了更高的要求。

（二）定金及预收款定金及预收款是指房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金，以及按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金，是伴随着商品房预售制度而产生的一种融资方式。

自实行商品房预售制度以来，定金及预收款对我国房地产业的推动作用不亚于银行贷款，是房地产企业筹集开发资金的一种重要方式，在房地产企业筹措资金的环节中起到了重要的作用。

但随着房地产市场的不断规范，必将限制甚至取消房屋预售制度。

此时，中小规模房地产企业就很难采用定金及预收款方式筹集资金，进而加剧其融资困境。

（三）银行贷款银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各商业银行或其它金融机构借入开发资金的融资行为，是中小规模房地产企业最主要的传统融资方式。

银行贷款的好处是房地产开发企业没有足够开发资金时，可利用抵押物向银行申请贷款，确保有充裕的周转资金，然而随着央行121号文件等宏观调控政策的出台，对房地产企业的经营状况、财务状况、企业的资信状况提出了更高的要求，贷款条件的审查也越来越严格，大大提高了房地产企业贷款的门槛，对于实力较弱的中小规模房地产企业来说其贷款的艰难程度可想而知。

二、中小规模房地产企业多元融资体系的构建（一）房地产投资信托基金房地产投资信托基金是指通过发行基金单位或是份额筹集资金，由专门的管理机构投资经营，为了基金持有人的利益，以组合资产的方式进行房地产活动的一种信托基金制度。

央行121号文件等宏观调控政策的颁布，房地产信贷紧缩，房地产企业开始重视房地产投资信托基金，希望将其作为新的融资渠道。

但由于国内相关法律法规的缺失，还无法设立房地产投资信托基金，于是房地产企业与信托投资公司合作，开展了“准房地产投资信托基金”业务——房地产信托计划。

而实际上目前国内的房地产信托几乎全是贷款，并不是真正意义的房地产投资信托基金。

近几年，由于国内金融体系的不完善和国家宏观政策的持续调控，以银行贷款为主导的传统融资模式已无法满足中小规模房地产企业发展所需资金，在这样一个资金缺乏的背景下，真正意义的房地产投资信托基金适时发展能够进一步拓宽中小规模房地产企业融资渠道，缓解其资金需求压力，分散传统融资模式所积聚的融资风险，优化企业资本结构。

此外，近期国内物价上涨过快，房地产投资信托基金适时发展还将有利于汇集社会上闲散的、灵活的、短期的货币资金转变成长期的资本投资，对于抑制流动性过剩起到一定作用，有助于缓和通胀。

虽然当前国内房地产投资信托基金与国外标准的房地产投资信托基金仍有一定的差距，但随着基金管理机构房地产投资管理经验的丰富积累，及国家相关法律法规的逐步成熟，房地产投资信托基金势必成为中小规模房地产企业多元融资体系中的主要融资渠道之一。

（二）房地产产业投资基金房地产产业投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。

由于国内相关法律法规不健全、约束太多，目前大部分房地产产业投资基金是由房地产开发公司发起成立的，无论从规模还是水平上来说对房地产业的作用都非常有限，算不上真正意义的房地产产业投资基金，只是一些类房地产产业投资基金。

近年来国家对房地产业的持续信贷紧缩，对于以银行贷款为融资主渠道的中小规模房地产企业来说，稍微运作不善就可能陷入资金周转困境。

若中小规模房地产企业能获得产业投资基金的投资，不仅能拓宽企业的融资渠道，提供发展所需的长期资金，还能有效破解中小规模房地产企业所面临的融资困境。

而房地产产业投资基金在外部管理约束、完善企业治理结构、增加企业价值、提升企业信用、分散和降低整体风险等方面的力度，也比以银行贷款为主导的传统融资模式更加明显。

一些房地产企业虽然尝试采用产业投资基金运作模式进行融资，但在与有中国特色的房地产市场规律的结合之间却出现了一些问题，与国外房地产产业投资基金相比仍存在差距。

因此，我国应该借鉴发达国家，尤其是美国发展房地产投资基金的成熟经验，消除阻碍房地产产业投资基金发展的法律体制等方面的瓶颈，使房地产产业投资基金成为中小规模房地产企业多元融资体系中的一员。

（三）房地产合作开发房地产合作开发是指当事人双方约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等合作开发土地、建筑房屋，共担风险，共享收益，于房屋建成后按合同约定比例分取房屋和土地使用权的房地产开发方式。

随着房地产业资金门槛的不断提高和土地监管政策的日益严格，有些中小规模房地产企业有土地但因资金实力不强，筹钱无门而无力开发，或者虽有资金但却拿不到土地项目的现象普遍存在，同时，市场上可供中小规模房地产企业选择的融资方式较少，因而通过选择合适的合作伙伴，采取“小小联合”或“中小联合”的合作开发方式进行项目开发，不仅能很好地解决中小规模房地产企业资金问题，而且能够有效降低其投资风险。

可见，房地产合作开发不失为一个非常现实、可操作性强的融资渠道。

中小规模房地产企业应加强与外界的经济合作关系，通过促使一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，缓解企业自身资金压力、扩大企业的规模、提高房地产开发诸要素的使用效率，进而有效地提高中小规模房地产企业收益，分散和转移企业融资风险。

三、完善中小规模房地产企业多元融资体系的建议（一）传统融资与新兴融资优化组合传统融资模式由于政策瓶颈等原因，已不能完全解决当前中小规模房地产企业的融资困境，但长久以来，传统融资模式在房地产金融市场上一直占据主导地位，即使不断探寻新的融资渠道，其融资能力仍不能低估。

中小规模房地产企业应综合分析各种融资渠道的可操作性，结合企业自身的实力规模、发展状况和融资能力，依据其所处的不同融资阶、不同生命周期阶段或所持有的不同开发项目，将传统融资和新兴融资相互结合，确定合理的融资优化组合，从而形成有效的多元化融资体系。

例如，中小规模房地产企业开发主要经历准备、生产和销售三个融资阶段，企业应在充分考虑各个阶段所面临风险的前提下，依据自身实际情况来选择每个阶段适合自己的融资组合。

其中，主要面临资金压力的是准备阶段和生产阶段。

准备阶段中小规模房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。

该阶段融资期限较长，数额较大，受政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制。

为了保证资金流的畅通，此阶段融资的首选是补充自有资金。

中小规模房地产企业可在此阶段选择自有资金+房地产合作开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。

生产阶段中小规模房地产企业主要面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。

这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既要满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。

在该阶段，中小规模房地产企业可选择房地产投资信托基金+银行贷款+定金及预收款、房地产产业投资基金+银行贷款+定金及预收款等融资组合，既获得基金前端融资，又有银行后端资金支持，实现中小规模房地产企业的多元融资。

（二）完善房地产金融政策与相关法律法规目前中小规模房地产企业发展房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等最明显的障碍是缺乏完善的房地产金融政策及相关法律法规。

因此，相关政府机构应针对中小规模房地产企业自身的特点，为不同融资渠道设计与之配套的法律法规，制定相应的房地产金融政策，细化基金的融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面的规定，为基金运作提供规范化标准化的流程，保证基金在运作中完全按照市场规则参与竞争。

此外，国外发达国家的房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等之所以能够快速发展，除了获得政府的支持外，合理的税收体制也是多元融资规范发展的关键。

因此，可参照国外发达国家的相关税法体制，制定专门针对中小规模房地产企业的房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的减免税收政策及法律法规，为中小规模房地产企业多元融资发展创造良好的税收环境。

只有这样，才能使中小规模房地产企业多元融资体系从开始就以规范的形态发展。

（三）建立多层次监管体系国内目前的准房地产投资信托基金、类房地产产业投资基金主要涉及房地产业、信托业和基金业，这三个行业分别由住建部、银监会和证监会管理，还有国资委对大项目的国有房地产权进行监督。

可见，如果没有明确的监管体系，势必政出多门。

建立多层次监管体系是对中小规模房地产企业多元融资体系持续健康稳定发展的重要保证。

房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的运作不仅需要基金自身的监管，而且还需要外部监管。

这种外部监管不仅仅需要政府通过法律法规进行宏观监管，同时还需要设立相关的行业组织通过行业自律作为辅助监管，并联同社会舆论一起监督基金管理机构的合法运作。

（四）增强相关专业管理人才的培养房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的引入，不仅丰富了中小规模房地产企业的融资渠道使之多元化，同时还是一种新经营管理理念的升华。

由于基金的运作不同于其他一般的投资行为，需要大批基金专业管理人才参与基金的经营管理和运作，他们既要有房地产专业知识和经验，又要有经济学的分析研究能力，还要具备大量的房地产和金融法律的知识，熟悉房地产领域各个方面的相关知识和经验。

因此，增强相关专业管理人才培养对于房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等的规范发展有着至关重要的作用，也是对中小规模房地产企业多元融资体系可持续发展的重要保障。