房地产开发企业融资模式综述

房地产投资信托相对于银行贷款而言 ， 其 计划的融资方式不仅可 以降低房地产公司 的融资成本 ，节约大量 的财务 费用 ，且对期 限的限制不那么严格 ，可 以给房地产 开发企 业持续发展提供 巨大 的帮助 。不仅如此 ，它 开发 资金来源情况 政策变化的背景下 ，单一资金来源渠道 的房 还可 以在不提高公 司资产 负债 率的前提下优 单 位 ：亿 元 人 民 币 地产开发企业 资金难于得到满足 ，因此 受到 化企业 内部结构 。如此好的新型融资模式， 年份及资金分类 ２ ０ ｌ ｉ ２ ｏ ｌ Ｏ ２ ０ ０ ９ 来 自供应与需求方面 的双重打击 ，造 成了房 且 是央 行 房地产 信贷 新政 策大 力推 广 的模 地 产 行 业 如 今 低 迷 的状 况 。据 国 家 统计 局 调 式，本文认为，地方政府有责任和义务将其 房地产开发资金到位总额 ３ ３ ２ ６ ５ ２ ５ ２ ７９ １ ９ ３ ６ｏ
原本大量在 省外资撤 出房 地产开发市场 ，给 房地产开发企业 的融资加上 了厚厚的阴影 。 从房地产 业来看，过高的企业负债率是 房地产业当前面临的重大危机之一 ，过分依 赖银 行信贷融资模式 ，导致在当前银行信贷
国内贷 款
外 资
பைடு நூலகம்
３ ９ ９ ． ４
１ ７ ． ＇
４ ３ ６ｌ
度较 大。此外，房地产 开发企业融资模式缺 前房地产开发企业融资体系单一的现状 ，建 乏多元化的特点在表中也显露无疑 。房地产 立 多元化 多层 次 的房地 产开 发企 业融 资体
作为一个资金密集型行业 ，也是 国民经济发 系 ，以帮助房地产开发企业走 出当前低迷 的 展的重点行业 ，本应得到 国家及政府 的大力 市场环境 ，以推动经济产业链条健康稳定 的 的经济政 策和经济环境 ，对地产开发企业 的 扶持 ，但近两年来 ，在 国家宏观调控 的政策 发 展 呢 ？ 融 资模 式进 行 了探 讨 。 影响下 ，国内银行贷款等资金供应量不 断紧 ２ 、房地 产开 发企 业融资体 系的完善 【 关键 词 】 房地产开发企业 ；房地产 融 缩 。因此 ，房 地 产 开 发 企业 不得 不 自谋 出路 ， ２ ． １借 鉴 效 仿 国外 银行 与 其 他 机 构共 同 资 ；现 状 这无疑给房 地产 开发商的开发融资工作带来 为 房企 提 供 贷 款 的模 式 了具 大的困难，对房地 产行业的发展及市场 即便 国 家 紧 缩 了 银 行 对 于 房 地 产 开 发 企 业的信贷额度 ，房地产开发企业 申请银行授 中国的房地产业发展最主要 的融资方式 行 情 也造 成 了一 定 的影 响 。
上促进 了房地 产业融资的多元化发展趋势的 出现 。 自 ２ ０ ０ ６ 年以来， 国家宏观经济 的主 基 调逐 渐转 向稳健和从紧 ，为 了控制房地产 业过热，防范房地产泡沫 引发金融危机 ，国
信贷款的审批流程更加复杂， 难度更加 巨大 ， 但在未来一段长期 的时间 内，银行贷款仍 将 是房地产开发企业 的重要 资金来源 。但银行 提供 的是短期贷款 ，这不能远远满足对 长期
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房产探究
房地产开发企业融资模式综述
赵 清 炎 （ 深圳市天居置业有 限公司 ，广 东 ，深圳 ，５ １ ８ ０ ４ ９）
【 摘 要】 房地产业作 为一 个资金 密集 型行业 ，资金 问题历 来是房 地产企业最关注 的 问题 。时 开发 商来说 ，通过什 么渠道 ，以 什 么方式融资是 非常重要 的。本文结合现行
查总队 ２ ０ １ １ 年末统计数据显示 ， 房地产业的 推广下去 。房地产投资信托 的普及 ，必将对 信心指数 是在 八大行业中降幅最大的，仅为 房地产开发企业融资体系的完善产生极 为深 ８ ９ ． ６ ，比上季度 和上年 同期分别下跌 １ ９ ， ４点 刻 的 影 响 。 和３ ３ ． ２点，是近 年最低值 。２ ０ １ １ 年末至今 ， ２ ． ４将保 险资金引入房地 产开发企业 融 新开 楼盘价 格 下 降趋 势 明显但 销量 仍 不景 资体系 气，二手房市场更是 门可罗雀 ，无人 问津 。 保险资金相对其他 资金而 言据有 资金数 这对房地产行业乃至整个 的经济发展都将造 量较为稳定且数额 巨大 、 运用周期长的特 点， 成 严 重 影 响 。与 此 同时 ， 由于 政 府 推 广 和 政 适合投资 于房地产业 的开发，对提 高投资规
企 业贷 款 管 理 条 例 》 、《 地方融资管理条例 》
先应该建立一个程序化 的资金管理流程 ，明 确 企业资金管理的各个环节 的重要节 点，同 时应 加 强 企 业 财 务 人 员 的 素 质 培 养 ， 以 利 于 将 整 个 资 金 管 理 流 程 落 实 到 每 一 个 细 节 。 当 前 大 多数 房 地 产 开 发 企 业 ， 以往 在 商 品房 贷
单位贷款 、开发贷款等 而在房地产 开发 企 业 中，这种依靠银行融 资的问题尤 为严重 。 省 内房地产企业 融资模 式为何 如此 单一？这 是 因为从总体上说，房地产 开发企业大都经
房地产抵押贷款证券化 ，让房地产开发企业 １ 、 房地产开 发企 业融资体 系现状 及存在 合 成为公众公司而使得股市融资的规模受到 通过上市融资的渠道 ，筹集大量房地产 开发 的 问 题 了极大的限制 ，所 以即使当前银行改变 了对 过程 中所需 的资金 ，以保证房地产开发项 目 房地产开发企业的授信政策 ，但企业在短期 健康有序 的进行 ，同时降低房地 产开发企业 １ ． １房地产开发融资体系 的现状 ２ ０ １ １年 ，在宏观调控政策和银根持续紧 内仍不可能摆脱对银行的依赖 ，由此带来 的 的投资风 险，为房地产 业的发展提供坚实有 缩影 响下 ，国内房地产开发企业获得金融贷 潜在风险不言而喻 力 的资金保 障。 款难度不 断加大，融资难题越发严峻 。深圳 ２ ． ３积极发展房地产投 资信托 再者 ， 随着人民币对外升值 预期 的降低 ， 虽地 处沿海 地区 ，贸易量 、人 口数量等 比较 大 ，房地产开发企业却也难逃融资难题 ，表 ｌ 描述 的为 ２ ０ ０ ９ － ＜ － ２ ０ １ １ 年城 市房地产 开发 资 金来源情况。 表１ ２ ０ ０ ９ ２ ０ １ １年城市房地产
Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ）的 模有很大 的帮助效应 。地方 可以采 取推动房 内贷 款 数 额 不 增 反 降 ； 与 此 同 时 ， 为 了 保 证 策指 向等原因，房地产投 资信托 （ 普及率极低和房地产预售 的种种 限制条款 ， 地产开发 企业 与保 险公司相联合，共 同进行 资金 的供应和房 地产 开发的顺利进行， 自筹
资本有极大 需求的房地产开发企业 。那么 ， 地方政府可 以在不违 背国家法律政策的情况 下借 鉴并效仿国外的这种融资模式 ：由银行 提供 房地产开发企业的短期贷款 ，然后 由其 家颁 布了一系列提高房地产开发 资金 门槛 ， 历 了一个“ 白手起家” 的过程 ，企业 自身投 入 他机 构 向企业提供长期贷款 ，以长期贷款还 紧缩房地产开发贷款 的宏观调控 政策 ２ ０ １ ０ 的资本金 （ 大多源于 自筹资金 ）虽然逐渐增 短期贷款，进而起到 缓解房地产 开发企业承 年“ 国十条” 中更明确提 出以 “ 管严土地 ，看 加 ，但随着行业 门槛和国家政策要求 的逐渐 受巨大融资压力 的作用 。 紧信贷” 为主的宏观调控措施 ， 使深圳乃至全 提高，其量仍难 以满足 。很 多开发企 业热衷 ２ 。 ２加强对 房地产证券化 的推动 国的房地产 开发企业的融资难度 日趋加剧 。 于追求对企业本 身规模 的扩 张而不是 聚集投 作 者认为，在适应当前宏观调控 的背景下 ， 资能力 ，所 以对 资金 的需求几乎是无止境 。 房地 产企业如何有效地利用各种融资方 式融 从 另一个方 面看 ，除公 司上市外，当前 通 资金，具有理论和现实意义 ，值得深入探 几 乎没有 可供 房地产 开发企业选择的其他的 讨。 权 益 融 资 渠 道 ， 房 地 产 开 发 企 业 又 因 为 不 适 在 当前三 万多房地产开发企业中 ，国内 上市的企业仅有百余家 ，因此 ，政府有关监 管部门应该放宽对房地产开发企业上市 的严 格标准，积极推进房地产投资权益证券化和
还集 中于银行贷款 ，但 受国家有关房地产业 １ ． ２房 地产开发融资体 系中存在 的问题 发 展 的管理 与控 制政 策的 出 台等 因素 的影 根据 国家建设部的调查数据显示 ，目前 响 ，银行融 资已经变 得十分困难，因此 给房 房地产开发企业一个项 目６ １ ％的资金是来 白 地产业 发展 带来极大的困扰，也在一定程度 银行的贷款 ，涉及 的贷款种类和渠道有施工
１ ８ ． ２
３ ９ ３ １
１ ３ ９
自筹资金
１ ４ Ｏ １ ． ９ ｌ Ｏ ｌ ６ ． ４
４ ５ ８１
其他资金
１ ５ ０ ７ ． ６ ｌ ０ ５ ７ ． ２
１ ０ ７ １ ｏ
根据表 １ 中数据清晰地看到，虽然房地 产开发资金到位 总额每年 都在 上涨，但其中 的结构却发生 了很大 的变化 。在银根持续紧 缩 的影响下 ，２ ０ １ １ 年房地产 开发 资金 中，国
资金及其他 资金的比例逐年上升 ，且上升幅 对原本就缺乏多元化 的房地产 开发企业 融资 房地产 开发建 设，一来可以有效解决房地产 体系 ，犹如雪上加霜 。那么 ，该如何 改变 目 开发企业 的融资难题 ，二来保险公司可 以从
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提供给 房地 产开发企业的长期抵押贷款 中获 从企业 自身角度出发，提升企业 自身 的 开发企业要建立准确 高效的成本费用控制体 得贷款利 息。这样 一石二鸟 的融资模式 ，对 管理 能力 ，加快 自身资金流转的速度 ，加快 系 ， 要有严格的成本费用预决算和审批制度 ， 房地产 融资问题 的解决乃至全行业 的规模性 开发建设过程 中资金的周转， 以较小 的资金 每一笔开支都要遵循 经济 效益原则，防止铺 效 益 性 发 展 ，都 将 起 到 积 极 的作 用 。 流 量 推 动 较 大 的房 地 产 项 目的 运 转 ，有 利 于 张 浪 费 。企 业 节 约 出来 的每 一分 钱 ， 实 际 上 ２ ． ５ 完 善 房 地 产 金 融 法 规 体 系 房 地 产 开 发 企 业 从 根 本 上 降低 融 资 需 求 。因 都 是 企 业 自 己的 利 润 。 我 国，现有 的关于房 地产金融的法律法 此 ，省 及 地 方 政 府 有 责 任 和 义 务 为 房 地 产 开 ３ 、结 语 规都不够健全 ，作 为地方政府，应在国家政 发 企 业 提 升 自身 管 理 能力 ，提 高 资 金 利 用 率 总之，单一 以银行贷款 为主 的房地产 企 策的指导并结合城市 具体情 况，尽快修改并 创 造 良好 的环 境 。而 企 业 自身 ， 则 需 要 争 取 业融资格局蕴涵着显着 的金融风 险，金融创 完善各项法律法规 ，以规 范房地 产市场和确 做 到 以下 几 点 ： 新是化解的必然途径 ，个性化 的融 资模式 则 保房地产金融 的安全运行 。一方 面，要完善 （ １ ） 加快资金流转 。 房地产 开发 企业首 是适宜之选。在央行信贷紧缩政策严格实施 《 地方商业银行管理条例 》 、《 地方 合同管理 条例》等法律法规条文 ，增加有 关房地产 融 资 行 为 准 则 的 法 律 条 例 ，通 过 法 律 的形 式 来 规 范 约束 房地 产开 发企 业及 个人 的 金融行 为 ； 另 一 方 面 ，制 定 诸 如 《 地 方 房 地 产 开 发