9房地产管理法规

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着时间的推移而逐渐贬值，相反却会不断增值。 ④ 聚财性。房地产实物形态有用性和长期稳定性 ，使它成为社会财富庞大的蓄水池和聚宝盆，这是其他 财产所无法比拟的。 房地产的上述特征是相互联系的，它们决定着房地 产经济运行的规律及房地产的法律调整的特点。
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9.1.1.2 城市房地产管理法 城市房地产管理法是指调整在城市房地产开发、经 营、管理和各种服务活动中所形成的一定的社会关系的 法律规范的总称。城市房地产管理法有狭义和广义之分 。狭义的城市房地产管理法是指1994年7月5日由第八 届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中 华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房 地产管理法》)。它是调整我国房地产关系的基本法律。
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3. 保障房地产权利人的合法利益
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房地产权利人是指在房地产法律关系中，依法享 受权利，承担相应义务的自然人、法人、其他社会组织 和国家。保障房地产权利人的合法权益，就是国家确认 房地产权利人的一切合法房地产权益，不允许任何组织 和个人加以侵犯，否则，房地产权利人可要求得到国家 法律的保护，而国家也将追究侵权行为人的法律责任， 对其实行法律制裁。
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行；同样，房地产权利人能否遵守法律和行政法规，不 但直接影响到国家对房地产的管理问题，而且直接影响 到能否建立规范的房地产市场。
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9.2 房地产开发
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9.2.1 房地产开发的概念和基本原则 9.2.1.1 房地产开发的概念 《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称房 地 产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上 进行基础设施、房屋建设的行为。”这是从法律角度对 房地产开发所作的界定。根据这条规定，房地产开发的 概念应包括以下内涵：
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职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。我国目前 大多数地方人民政府实行房、地分管体制，设立建设委 员会、建设厅(或房地产管理局、处)和土地管理局，但 在一些城市已经建立由一个部门统一管理的房地合一的 管理体制。
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9.1.3 城市房地产管理的基本原则
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以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制 度”， 从此确立了我国国有土地的有偿使用制度。因此，《城 市房地产管理法》明确规定了国家实行国有土地有偿、 有限期使用的原则。 《城市房地产管理法》在明确国家实行国有土地有 偿、有限期使用制度这一原则的同时，也规定了国家机 关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地 ，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法 律、行政法规规定的其他用地，可以由县级以上人民政 府依法批准划拨。
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4. 促进房地产业的健康发展
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促进房地产业的健康发展，就是要在国家宏观调 控管理之下，使得我国房地产业持续、快速、稳定、有 序地发展，使其真正成为我国经济发展的基础性、先导 性产业。促进房地产业的健康发展，是房地产立法的根 本目的，也是国家加强对房地产的管理，维护房地产市 场秩序，保障房地产权利人的合法权益的必然结果。城 市房地产管理法正是通过立法的形式，加强法制建设， 实现房地产管理的规范化、法制化。
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2. 维护房地产市场秩序 房地产市场秩序是指人们在从事房地产市场活动中 应当遵循的准则。随着房地产业的迅猛发展，房地产行 业出现了一些亟待解决的问题。如建设用地供应总量失 控；国家土地资源流失；房地产开发投资结构不合理； 房地产市场行为不规范等等。要解决这些问题，国家可 以通过行政手段、经济手段、法律手段来加强管理，维 护房地产市场秩序。而法律手段则更具有严肃性、稳定 性和权威性。而且国家采用行政手段和经济手段维护房 地产秩序，都必须依法行政、依法管理。所以，只有加 强房地产立法，才能更为有效地维护房地产市场秩序。
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9.1.2 房地产管理法的立法目的及管理体制
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9.1.2.1 房地产立法的目的 《城市房地产管理法》开宗明义，指出了房地产管 理法的立法目的。第1条规定：“为了加强对城市房地 产 的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合 法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。 1. 加强对城市房地产的管理 房地产是与社会生产和生活密切相关的基础性产 业，它为整个国民经济的发展提供了基本的物质保证， 为劳动者提供了必要的生活条件；房地产业作为第三产
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①住宅开发；②生产与经营性建筑物开发，如工厂厂房 、各类商业建筑、各种仓库、办公用房等；③生产、生 活服务性建筑物及构筑物的开发，如交通运输设施、公 用事业和服务事业设施、娱乐设施；④城市其他基础设 施的开发。 3. 房地产开发是以经营为目的的开发 房地产开发是一种经营性的行为，由专业化的房地 产开发企业进行。它从事的是房地产的投资和经营，即 从有偿取得土地使用权，到勘察设计和建筑施工，直到 最终将开发产品(房屋、基础设施及其相应的土地使用
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9.1.3.1 国家实行国有土地有偿、有限期使用的原
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则
《城市房地产管理法》第3条规定，“国家依法实 行 国有土地有偿、有限期使用制度”。 我国的土地实行社会主义公有制，即土地分别是属 于全民所有和集体所有。1988年第七届全国人大一次 会议通过的《宪法修正案》中规定，“土地的使用权可 以依照法律的规定转让”。同年由七届全国人大常委会 通过的《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决 定》中规定，“国有土地和集体所有的土地的使用权可
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9.1.1 城市房地产管理法的概念
9.1.1.1 房地产的概念和特征 房地产是房物财产和土地财产的合称。房产是在法 律上明确了权属关系的房屋财产，地产是在一定土地所 有制下作为财产的土地。在物质形态上，房产与地产融 为一体，房地不可分离，合称为房地产。
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9.1.3.2 国家扶持发展居民住宅建设的原则
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《城市房地产管理法》第4条规定：“国家根据社 会 、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居 民的居住条件”。 住房制度改革的根本目的是从根本上解决居民的住 房困难，不断改善人民住房条件，正确引导消费，逐步 实行住房商品化，发展房地产业。具体来讲，就是要按 照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建 设、分配、交换、消费进入良性循环；在房地产开发中 ，为解决城镇居民住房特别是困难户的住房问题，国家 采取优惠政策，大力推行经济适用房、微利房的建设。
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主 编：叶胜川 刘平
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目
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录
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城市房地产管理法律制度概述 房地产开发 城市房屋拆迁管理
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物业管理
房地产权属登记 房地产交易市场管理
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9.1 城市房地产管理法律制度概述
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2. 坚持经济、文化和环境效益相统一的原则 房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益是一 个辩证统一的整体，三者相互依存，相互促进，缺一不 可。政府管理部门立足于社会整体利益和长远利益，加 强对房地产开发的管理领导，特别是要通过一系列法规 、政策去规范房地产开发行为。 3. 必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配 套建设 所谓“全面规划、合理布局”就是强调在房地产开 发 经营中应当先行规划、合理安排开发项目，使开发建设
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9.1.2.2 房地产管理体制
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1. 国务院主管部门 《城市房地产管理法》第6条规定：“国务院建设 行 政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分 ，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作”。房地 产业的行业管理由国务院建设行政主管部门负责。 2. 地方人民政府主管部门 《城市房地产管理法》第6条对地方各级人民政府 的房产管理、土地管理体制作了如下规定：“县级以上 地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其
房地产具有以下特征： ① 固定性。房地产属不动产，占有固定空间而不 能移动，故它作为商品进入市场流通时，移转的只是其 使用价值而不是物质实体。 ② 稳定性。房地产作为一种有形财产，较其他财 产具有更大的稳定性，这一方面表现在它有较长的使用 寿命，另一方面表现在其产权和使用权的变动较其他财 产发生得少。 ③ 保值性。由于需求的不断扩大，土地和空间显 得日益短缺，房地产不但不会像其他一些财产那样会随
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“三通一平”，把自然状态的土地变为可供建造房屋和 各 类设施的建设用地。土地开发有两种情形：一是新区土 地开发，即把农业用地或者其他非城市用地改造为适合 工商业、居民住宅、商品房以及其他建设用途的城市用 地；二是旧城区改造，也叫土地再开发或二次开发，即 通过投入新的资金、劳动等，对城市原有土地进行改造 ，拆除原来的建筑物，调整城市规划，改变土地用途， 完善城市基础设施，提高土地的利用效益。 就房屋开发来讲，在城市土地开发或再开发之后， 接着就是建筑物及构筑物开发。房屋开发的内容包括：
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1. 房地产开发的土地是依法取得使用权的国有土
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我国土地所有制存在两种形式，一是国家所有，二 是集体所有。根据《城市房地产管理法》第2条的规定 ，依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提，房地 产开发用地只能是城市规划区范围内的国有土地；集体 所有的土地只有在被国家征用转为国有土地后，才能成 为房地产开发用地。 2. 房地产开发包括土地开发和房屋开发 土地开发，主要是指房屋建设的前期准备，即实现
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权)作为商品在房地产市场转让，寻求利润回报。我们 通常所说的房地产开发，就是指这种以赢利为目的的开 发。
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9.2.1.2 房地产开发的基本原则根据 《城市房地产管理法》第24条规定，房地产开发应 当遵循以下原则： 1. 严格执行城市规划 城市规划是城市建设的纲领，也是房地产开发所必 须遵循的依据。《城市房地产管理法》规定，“房地产 开发必须严格执行城市规划。”强化房地产开发管理部 门的规划意识，充分运用规划管理和法律手段，规范房 地产开发行为，使之服从城市发展的整体利益。
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9.1.3.3 国家保护房地产权利人合法权益和房地产
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权利人必须守法的原则 《城市房地产管理法》第5条规定：“房地产权利 人 应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的 合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。 国家保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人 必须守法，是维护房地产市场秩序，建立和培育、完善 房地产市场体系的一个重要条件。在房地产市场中，房 地产权利人的合法权益能否得到保护，直接影响到房地 产开发、房地产交易等活动能否正常、有序、健康地进
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业中具有高附加值的一个综合产业，为繁荣城市经济， 增加财政收入，促进建筑业及相关产业的发展发挥着重 要作用。房地产业作为经济发展的先导性产业，可以促 进社会消费结构的合理化，有利于产业结构的合理调整 ，对社会投资起着导向作用。同时，房地产业的改革和 发展，可以加快我国社会主义市场经济体制的建立。正 因为房地产业是我国经济发展的基础性、先导性产业， 国家必须加强对房地产的管理。
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节约用地，保护耕地，作为国家的一项基本国策， 理应成为城市房地产管理的基本原则。同时，按照《城 市房地产管理法》总则中的规定，城市房地产管理的基 本原则还有：国家实行国有土地有偿、有限期使用的原 则，国家扶持发展居民住宅建设的原则，国家保护房地
产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则。