榆林市房地产市场调研报告

榆林市房地产市场调研报告一、市情简介与国民经济运行情况（一）市情简介榆林位于陕西之北，东临黄河与山西相望，西连宁甘，北邻内蒙，南接延安。

全市总面积43578平方公里，总人口356万，辖1区11县222个乡镇。

地貌大体以长城为界，北为风沙草滩区，占比42%，南为黄土丘陵沟壑区，占比58%。

该市市情主要特点：首先，资源丰富。

全市已发现8大类48种矿产，潜在价值超过46万亿元人民币，特别是煤、气、油、盐资源富集一地，其中煤炭预测储量2800亿吨，天然气预测储量5万亿立方米，岩盐预测储量6万亿吨，石油预测储量6亿吨，发展潜力巨大，形势喜人。

其次，地缘突出。

榆林地处中西部结合带，位于陕甘宁蒙晋五省区交界之处，承接东西南北。

先后建成神延铁路、包神铁路和神朔复线铁路，境内铁路总里程达388公里，铁路年外运能力突破1亿吨；公路总里程2.55万公里，其中高速公路576公里，国道673公里，省道680公里，基本建成“两横两纵”公路主骨架和十条公路次骨架。

民航新4C级机场已建成投用，目前开通北京、上海、西安的航班，成为陕西第二大航空港。

再次，县域经济成绩喜人。

在2010年8月发布的第十届全国县域经济基本竞争力排行中，榆林市辖的神木、府谷、靖边三县进入“全国百强县”，其中神木县位居44位、府谷县位居91位、靖边县位居95位。

第十届全国县域经济基本竞争力评价“西部百强”中，榆林市4个县名列其中，分别是神木县（第5名）、府谷县（第6名）、靖边县（第7名）、定边县（第45名）。

无论是“全国百强”还是“西部百强”，榆林县域均呈现出逐年增多、位次前移的喜人景象。

今后一段时期，榆林将深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕为实现“中国经济强市、西部文化大市、塞上生态名市”三大奋斗目标，强力推进能源化工基地、现代特色农业基地、陕蒙晋结合部中心城市三大建设，打造书香榆林，实现富民强市，努力构建魅力、和谐、强盛新榆林。

（二）经济运行情况2009年榆林市GDP达到1302亿元，连续7年保持了13%以上的增长速度，经济总量居全省第二，人均生产总值达到3.89万元，跃居全省第一；固定资产投资达到850亿元，连续5年年均增长40%左右；社会消费品零售总额165.2亿元，比上年增长7.2%；规模以上工业企业完成总产值1415.59亿元，增长9.6%，实现增加值824.81亿元，增长11.4%；财政总收入实现300亿元，其中地方财政收入91亿元；城镇居民可支配收入14856元，农民人均纯收入4127元。

今年上半年，国民经济运行良好，经济回升势头强劲，累计实现GDP753.37亿元，同比增长21%；完成全社会固定资产投资355.55亿元，同比增长15.4%；社会消费品零售总额87.9亿元，同比增长18.9%；实现财政总收入186.6亿元，增长24.3%，其中地方财政收入58.3亿元；城镇新增就业10400人，失业率3.8%；城镇居民人均可支配收入8058元，同比增长15.1%；农民人均现金收入2812元，同比增长17.3%。

上半年经济运行的主要特点为：第一，GDP增速重回全省首位。

全市上半年实现地区生产总值753.37亿元，同比增长21%，比全省平均增速高4.2个百分点，增速同比加快11个百分点，继2002-2008年连续7年GDP增速保持全省各地市第一之后，增速再次重回全省首位。

第二，财政收入继续保持了快速强劲的增长势头。

上半年，全市完成财政总收入186.6亿元，同比增长24.3%；实现地方财政收入58.3亿元，完成年度预算的53%，同比增长23.3%。

第三，工业生产高速增长。

在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，全市工业生产呈现高速增长的良好态势。

上半年，全市规模以上企业完成工业总产值862.2亿元，同比增长47.5%；实现增加值501.6亿元，增长25.7%。

第四，固定资产投资稳步运行。

上半年完成全社会固定资产投资355.55亿元，同比增长15.9%。

90个重点建设项目完成投资183亿元，占全社会固定资产投资的51.2%。

第五，金融贷款持续增加。

上半年，全市金融机构各项贷款余额807.51亿元，增长33.4%，增幅比上年同期加快3.7个百分点。

较年初各项贷款增加额为130.47亿元，其中短期贷款64.87亿元，长期贷款70.34亿元，增长99%。

存款增幅明显降低，上半年全市金融机构各项存款余额1312.13亿元，同比增长20%，增幅同比减缓16.9个百分点，比一季度减缓3.2个百分点，其中居民储蓄存款651.1亿元，同比增长10.8%，增幅同比减缓30.2个百分点，比一季度减缓6.6个百分点。

二、榆林市房地产发展状况（一）房地产发展概况榆林市的房地产开发起步于90年代后期，2000年地改市以后，随着榆林能源化工基地建设步伐加快经济快速增长，人民生活水平不断提高，房地产业也进入了快速发展的轨道，平均每年以15%左右的速度增长，项目规模和品质显著提高。

2000年至2005年期间，房地产主要是单位职工集资建房，小规模的商品房建设（多层），房屋均价1000—2000元/平方米。

2006年至2010年期间，房地产业进入了快速发展通道，基本形成了以商品房、经济适用房、廉租房为一体的住房供应体系。

每年新建商品房50万平方米以上，市区建成了元驰世纪城（占地200亩、建筑面积35万平方米）、圣景名苑（占地120亩，建筑面积23万平方米），塞维利亚(占地90亩，建筑面积19万平方米)等一批规模较大、环境优美、设施齐备、品质优良的住宅小区。

2009年，全市房地产业完成投资11.2亿元，房地产开发面积55.9万平方米，新建商品房销售面积37.5万平方米，开工建设经济适用房83.6万平方米、6662套，完成投资9.86亿元；廉租房建设取得突破性进展，全市22个实物配租项目全部开工建设，开工面积33.6万平方米，完成投资3.32亿元，全市廉租住房保障家庭累计达到11943户，城市低保家庭中人均住房面积10平方米以下的实现了应保尽保。

全市住房公积金管理部门为保障性住房建设做了重大贡献。

全市累计归集住房公积金21.5亿元，余额13.9亿元，累计放贷10.3亿元，个人贷款率达到60％，住房公积金使用率达到74％。

目前，榆林市从事房地产开发的企业161家，其中榆林城区有107家，具有二级资质的企业有18家、三级的45家、四级的64家、暂定的34家。

2010年，全市计划完成房地产开发建筑面积60万平方米，完成投资13亿元；全市计划开工建设经济适用住房105.14万平方米，完成投资15.3亿元，提供经济适用住房9385套；计划新建、购置廉租住房3550套、17.75万平方米，今年一季度，榆林城区高层商品住房均价为4350元/平方米，多层住房均价3375元/平方米，全市商品房完成投资额环比增长约8%（市区环比增长19.5%），销售面积环比增长230.8%（市区环比增长263.5%），销售金额环比增长50.2%（市区环比增长52.4%），目前，受国家宏观调控政策，以及市县两级经济适用住房、廉租房建成安置等因素影响，我市房地产价格略有下降，商品房销售成交量有所减少，二手房交易量有所下降，总体上看，我市房地产业是健康有序、稳定发展的。

房地产业的发展对促进我市城市建设、提高居民生活水平，推动经济社会发展，实现保增长、扩内需、惠民生目标，发挥了重要作用。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。

2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万平方米，其中2006年完成22万平方米；2007年完成18.1万平方米,同比下降17.7%；2008年完成45万平方米，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。

目前在建经济适用住房23万平方米，小高层均价2300元/平方米，多层均价约1800元/平方米，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。

在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万平方米（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万平方米、850套。

榆林商业地产市场全面兴起。

榆林市传统商业主要分布在以世纪广场为中心，南北大街、新建路、长城路为主干的“三”字型模式，其中“世纪广场及新建路商业街”是目前较为高档的商业消费区，集中了中大型百货店、专卖店、榆林特色老字号；在老街和南、北大街对传统商业网点设施进行改造的基础上，形成服装、鞋帽、纺织品一条街，包括塞上饭庄、世纪国贸，古城小吃城等一些特色功能的餐饮业；再次是老城墙外长城路市场和人民中路商业区，聚集了部分榆林市本土较为知名零售企业和百货商场，如国贸、金花大厦、喜洋洋超市等。

其他区域以经营生活消费品零售的小商业为主，缺乏品牌意识和服务功能。

从价格上看，榆林建筑面积在2000平方米左右的商业楼约30多家，老城区和长城路商业区商用房租售价格逐年上升，1-2层商用房转让均价已突破每平米4万元，月租金已突破每平米400元。

从经济开发区地块分析，目前尚未形成规模性的商业消费区，大部分以住宅底商为主，零散经营小餐饮及各类日常商品贸易，中高品质及规模的商业楼仅有本次拟支持项目在建之中。

（二）房地产价格走向情况榆林市房地产价格总体上是逐年攀升态势，尤其是2005至2007年这三年中，房地产价格涨幅很大。

2008年受金融危机的影响，略有下降，但从2009年开始又缓慢上升。

房地产价格榆林市区最高，神木县次之，北部县高于南部县。

2009年，榆林城区高层商品住房均价为4150元/平方米，多层住房均价3150元/平方米；北部县高层住房均价3250元/平方米，多层住房均价2650元/平方米；南部各县高层住房均价3000元/平方米，多层住房均价2100元/平方米左右。

2006年榆林市区商品房均价1646元/平方米，2007年涨至2300元/平方米，2008年更是涨至高层4000元/平方米、多层3000元/平方米，2009年1-10月份，高层3900-4100元/平方米、多层3000-3200元/平方米。

尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。

2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

在各级政府调控下，榆林房地产市场发展较为平稳，销售价格快速增长的态势已经得到控制，目前开发区住宅价格在4000-6000元/平米之间，居民住房消费也趋于理性，市场需求由投机投资转向自住型，供求双方不温不火，量价较为平稳。

（三）我市房地产市场的主要特点1．房价起伏大，楼市回暖快。

榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，以及中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的新阶段。