楼花按揭抵押应具有物的担保效力
预售商品房抵押若干法律问题优选篇
预售商品房抵押若干法律问题优选篇预售商品房抵押若干法律问题 1预售商品房，俗称“楼花”，指尚未竣工交付的商品房，是一种特殊的期货，能否将其作为抵押权的标的物？抵押权作为一种典型的担保物权，早在罗马__末期由裁判官所创制。
近现代意义的抵押权是在罗马法与日耳曼法抵押权二者的基础上，经由中世纪后期不动产登记制度的发达逐渐形成。
通过考察抵押权的沿革史，及其未来的发展趋势，我们可以得出这样的结论：抵押权标的物的范围在不断扩大。
由最初的不动产到不动产物权，如地上权、典权、采矿权、林权等，以至动产也可以有选择地列入抵押物的范围。
因此，我们对“抵押物必须是完整有形体并具有固定价值”的说法可以提出质疑。
预售商品房虽然尚未建成，但法律对预售商品房进行了严格的限定。
我国《城市房地产管理法》规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
”此外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
可见，法律已将预售商品房拟制具有所有权形态的有体物，赋予其独立财产地位。
虽然我国《城市房地产管理法》及《担保法》均没有明确规定预售商品房可以做为抵押权的标的，但实践中，预售商品房抵押代款早已客观存在，而且一些省、市制定的地方性法规和行业规章中相继作出了允许将预售商品房作为抵押权标的物的规定，如《福建省抵押贷款条例》、《武汉市房地产抵押管理办法》、《广州市房地产抵押管理办法》等，特别是1997年5月9日，__公布的《城市房地产抵押管理办法》明确规定：“购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”是预购商品房贷款抵押。
房地产法课件：楼花按揭中的房屋抵押
房屋尚未建成，自然没有产权证，抵押登记只是 预售合同抵押登记。房屋竣工后，房地产开发商 与买方共同办理产权过户手续，买方取得房产证 后，同时与银行共同办理房屋抵押登记，抵押才 是真正的物权的抵押。
由于抵押权是存在于特定物上的权利，将来可以 取得的不动产尚未存在，未取得所有权的建筑物 因缺乏权利凭证或者法律文件而无法进行抵押登 记，但这是抵押登记的效力问题，不影响抵押合 同的成立。因此，为其设定的抵押权，应当在该 不动产实际存在时发生设定抵押权的法律效力。
预售房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款 后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购 商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。 楼花按揭期间，买方向银行提供的抵押不是物权 抵押，而是权益抵押，买方将自己期待权予以抵 押。
楼花按揭中的房屋抵押
一、楼花按揭中的房屋抵押
楼花按揭指在建工程抵押和预购房屋抵押。
在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造 资金的贷款，以其合法取得的土地使用权，连同 在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押 给贷款银行，作为偿还贷款的担保。
尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物， 是一种独立的交易客体，可以设定抵押权。
论房地产楼花按揭
作 为 担保 物 设 定 按揭 的 民事 行 为 。具 体 说 ． 是购 房 人 与 房 地 就
产 商 签 订 房 屋 预售 合 同 的 同时 ， 房 人 、 地产 商 与银 行 三方 购 房
共 同签 订 楼 花 按 揭合 同 ． 定 购 房 人 支 付 部 分 购 房 款 后 ， 其 约 将
作者 简 介 ： 力（ ９ ５ ） 男 ， 西 蒲城 人 ， 北 政 法 大 学 （ 西 西安 ７ ０ ６ ）０ ７级 经 济 法 专业 硕 士 研 究 生 。 赵 １８ 一 ， 陕 西 陕 １０３ ２ ０
“ 花 ” 香 港 人 对 预 售 商 品 房 的称 呼 ． 按 揭 ” 香 港 人 楼 是 “ 是
看法。
言 ， 与 罗 马法 中 的信 托 担 保 乃 为 同 一 概 念 ， 际上 它 也 是 受 它 实
罗 马 法 中 的信 托 担 保 影 响 而 形 成 的 ；２ 二 者 都 是 通 过 权 利 的 （）
转 移 而对 债 权 进 行 担 保 ， 从 现 代 大 陆 法 的 观 点 看 ， 与 让 与 故 它 担保 并 无 区别 ， 日本 就 将 它译 为 让 与 担 保 ；３ 认 定 为让 与 担 （）
关键 词 ： 预售 商 品 房 ； 抵押 ； 揭 ； 与 担 保 按 让 中 图分 类 号 ：２ ３ ５ Ｆ９． ３
收稿 日期 ：０ ８ ０ －１ ２０－４ ０
文 献 标识 码 ： Ａ
文章 编 号 ：６ ３ １ ９ （ ０ ８ ０ — ０ ０ ０ １７ － ９９ ２０ ）５ ０ ８ — ２
期 待权 及 以后 取得 的房 屋 优 先受 偿 。
一
、
楼 花按 揭的性 质
‘
将 楼 花 按 揭 归 之 于 让 与 担 保 ，是 基 于 以下 几 点 理 由 ： １ （） 二 者 都 渊 源 于 罗 马法 中 的信 托 担 保 。就 “ ｏ ｔ ｇ ” 本 义 而 Ｍ ｒ ａｅ 的 ｇ
“楼花”按揭定位的法理探析
揭称作乙类按揭贷款。 由于现房按揭不同于期房按 揭的特点， 其所存在的法律关系较期房按揭简单得 多。 就其过程而言， 先由银行代为交付约定数额 的 房款 ，然后 开发商 即与购 房人 办理产权 过户 手续 ， 接 着购房 者 与银行 办理产 权抵押 登记 ， 该房产 证经 背书记载抵押事项后， 交银行保管。 可见， 购房者 是 以其拥 有 所 有 权 的现 有房 产 为 其债 务 提供 担 保 的，实质上是我国担保法所规定的抵押行为。 楼 花按 揭 ，即预售 商 品房 按揭 或期房 按揭 ，是
场 交易 中的一种 重要担保 方式 。然而“ 按揭” 非立 并 法 文件上 的专 门术语 ，我 国现 行 的法 律 、法规在 肯 定“ 按揭 ” 在 的前 提下 ， 没有在立 法文 件 中使用 存 并 “ 按揭” 词，更 多的情况 下还是作 为房地 产交 易术 一 语 来运用 ， 代表 一种特殊 的融 资购房方 式 。 《 只 在 中 华 人 民共 和 国担 保法 》、 《 物权 法》等法 律法 规 中， 没有“ 揭” 按 这种 物权形 式 ，在 其他法律 、行政 法规 和 地方规 章仍视 之 为抵 押 。
第２ ６卷 第 ４期 ２ｏ ０９年 ８月Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆ ｎ ｔ ｉ ｏ ｙ ｅ ｈ ｉ ｏ ｌｇ ｏ ｒ ａ Ｘｉ ｇａ ｌｔ ｃ ｎ ｃＣ ｌ ｅ ｏ Ｐ ｅ
Ｖ＿ ．６ Ｎｏ４ ０ ２ １ ．
Ａｕ ． ０ ９ ｇ ２０
“ 花” 楼 按揭 定位 的法理 探析
张 中
（ 台职业技术学院 经济管理 系，河北 邢台 ０４ ３ ） 邢 ５０ ５ 摘 要：楼花按揭作 为一种新型的房地产融资担保方式，在我 国房地产市场 中被广泛运用。本 文列举 了楼花按揭的三种不同观点，通过对楼花按揭法律 关系的分析 ，认 为楼花按揭 不同于一 般的担保物权 ，具有其 自 身独有的特殊性，应定位为新型的担保物权。 关键词：楼花接揭；独特性；新型担保物权 中图分 类号 ： ９２２ １ Ｄ ２ ．８ 文献标 识码 ： Ａ 文章编 号 ：ｏ ８＿ ｌ９ ２ ０ ）４＿ ｌ０ ３ ｌ０＿ ６ ２ （０９ Ｏ＿０ Ｏ—０ ＿
抵押权的法律效力与效果的法律要求
抵押权的法律效力与效果的法律要求抵押权是指债务人（抵押人）将其财产中的特定动产或不动产，以担保债权人（抵押权人）对其贷款或债务的履行权利。
在这种担保安排中，抵押权的法律效力以及产生的效果受到法律的严格要求和规范。
本文将探讨抵押权的法律效力与效果，并介绍相关的法律要求。
一、抵押权的法律效力抵押权的法律效力主要包括以下几个方面：1. 债权确认：抵押权的设立需要基于一定的债权关系，即抵押权的债权必须是已存在、合法且具有明确数额的债权。
在法律上，抵押权人需要借助债权合同、借据等文件来确立债权的存在和数额。
2. 权利物的确定：抵押权的对象可以是特定的动产或不动产，但必须是明确且可供确定的。
例如，房屋、车辆、存款等都可以作为抵押权的对象，但抽象的未来财产或名下财产不明的情况下，无法作为抵押权的对象。
3. 登记注册：为了保障抵押权的善意取得和公示性，抵押权人需要在财产所在地的登记机关进行登记注册。
登记注册的手续包括提交相关材料、填写登记表格、缴纳费用等，通过登记可以有效地建立抵押权的法律效力。
二、抵押权的法律效果1. 排优受偿：在抵押担保下，债务人如未能按时履行债务，债权人有权以抵押物优先受偿。
即使债权人与其他债权人存在多种债务担保方式，如抵押权在特定权益顺序上位居较优，那么在抵押物财产处置时，优先得到偿还。
2. 担保债权的实现：当债务人逾期或不履行债务时，债权人有权行使抵押权，以实现其债权。
根据法律规定，债权人可以采取拍卖、变卖抵押物的方式进行处置，从而进行债权的追偿。
追偿后所得的款项，优先用于清偿抵押权债权。
3. 利益保护：抵押权作为一种债权担保方式，有助于保护债权人的利益。
一旦债务人无法履行债务，债权人可以依靠抵押物进行追偿，减少了债务违约所导致的损失。
三、抵押权的法律要求为了确保抵押权的设立和行使符合法律要求，以下是一些相关的法律要求：1. 协议一致原则：抵押权的设立必须基于债务人与债权人之间达成的协议一致，即双方必须就贷款金额、利率、偿还期限等主要条款达成一致共识。
楼花按揭法律属性的定性分析
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ ｄＳ ｃｅｙ ｅ ａ Ｓ ｓｅ Ａｎ ｏ ｉｔ
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楼花 按揭 法律属性 的定性分析
李 盛 杰
摘 要
‘
楼花 按揭 作 为一 个房 地产金 融 工具 ， 我 国缺 乏明确 法律 规定 却又 在 实践 中频繁 运用 的 大背景 下 ， 在 凸现 出对 于其
保理 论对 其进 行 整合 吸纳 ， 得更 具意 义 。 显 。
一
段 ， 屋落 成后 ， 房 由开发 商协 助预购 人 去 当地房 地产 丰 管部 门办
理 产权过 户手 续 ， 以便 购房 人及 时 取得 《 地使 用权 证 书》 《 土 和 房 按揭 最早 起源 于 英 国， 即英美 法 中的 Ｍｏｔａｅ它 是英 国普 屋产 权证 书》 并与 银行 办理 房屋 抵押 手续 。 中在 第二 阶段 ， ｒ ｇ， ｇ ， 其 由 通 法 中 的一 种 以转 移担 保物 所 有权 于债 权人 为 特定 物 的担保 制 于购 房者 本身 已经 取得 了房 屋 的产权 ， 并办 理 了抵 押登 记手 续 ，
、
按 揭 制度 来源 及其 在 我 国的现 状
度。 按揭 这 个 叫法 ， 则是 Ｍｏ ｇ ｇ ￣ ａ ｅ的粤语 的音 译 ， 并后 来从 香港 这完全 符合 我 国关于 不动产抵 押权 的有 关规 定 ， 定其 为抵押 应 认
传 入 内地 ， 由于两边 法律 体系 的差异 ， 但 以至 目前 为止 ， 国大 中
抵押的效力与效力条件
抵押的效力与效力条件抵押是指债务人将其财产权利作为担保物，以确保债权人在债务人违约的情况下能够获得其应得的债权。
抵押的效力取决于具体的法律规定和约定。
本文将探讨抵押的效力及其效力条件。
一、抵押的效力抵押作为一种担保方式，确保债务的履行，并保障了债权人的利益。
抵押合同的签订将产生一系列法律效力，包括以下几个方面：1. 保障债权人权益：抵押使得债务人的财产可以成为债权人的担保物，当债务人无法履行债务时，债权人可以通过处置抵押物来实现债权。
2. 债务人财产的限制性权利：债务人在抵押物上的所有权遭受限制，债务人无法随意处置抵押物，必须经过债权人同意或法院批准。
3. 债权人的优先权：如果有多个债权人对同一债务进行抵押，按照先办理抵押手续的债权人优先受偿的原则，确保债权人的合法权益。
4. 免除债务人的抗辩权：债权人可以依法对抵押物进行拍卖或变现，不受债务人的抗辩，以确保债权的实现。
二、抵押的效力条件抵押的效力条件主要包括以下几个方面：1. 合法所有权：债务人应当对其要抵押的财产享有合法的所有权，如抵押物是房产，则债务人应当对该房产享有产权。
2. 符合法律规定的形式：根据不同的财产类型，抵押合同应当符合相关法律规定的形式要求，如不动产抵押需要在房地产登记机构进行抵押登记。
3. 债务合法性：抵押必须以合法的债务为基础，即债务人与债权人之间存在有效的债权债务关系。
4. 确定的抵押标的：抵押物应当是唯一确定的，具体可供评估和拍卖等处置方式的财产。
5. 合同约定的债务履行情形：抵押合同中应明确债务的履行期限、偿还金额、利率等具体约定。
6. 其他法定要求：不同法域对于抵押的效力条件还可能有其他特定的要求，必须符合相关法律法规的规定。
总结：抵押作为一种重要的担保方式，在保障债权人权益的同时，也给债务人提供了贷款的机会。
抵押的效力取决于抵押合同的签订和遵守，同时要满足合法所有权、合法债务、抵押标的确定等一系列条件。
只有在满足这些条件的前提下，抵押才能发挥其担保的作用，保护债权人利益并促进经济的健康发展。
抵押的要素及效力
抵押的要素及效力抵押是指债务人将其名下的财产作为担保，以此弥补债务违约可能造成的损失。
抵押作为一种常见的担保方式，被广泛应用于贷款、借款等金融交易中。
本文将就抵押的要素以及抵押的效力进行探讨。
一、抵押的要素抵押作为一种法律行为，具备以下要素：1. 抵押人和受抵押人的身份：债务人作为抵押人，将其名下的财产作为担保；债权人作为受抵押人，享有得到财产担保的权益。
2. 抵押财产的明确定义：抵押财产必须能够明确定义和确定标的物，通常是以不动产、动产或者其他财产权益形式存在。
3. 债权的存在：抵押的目的是为了保障某项债务的履行，因此必须有债权的存在。
4. 债务的性质和金额：抵押的财产必须能够与特定的债务相联系，并且该债务必须具备一定的性质和金额。
5. 符合法律法规的形式要求：抵押必须符合法律法规对于抵押合同所规定的形式要求，例如合同的签订和证明等。
二、抵押的效力抵押作为一种担保方式，具有以下效力：1. 保障债权人的利益：抵押财产的存在使得债权人在债务人违约时可以优先受偿，有效地保障了债权人的利益。
2. 债务人的履行约束：抵押财产的存在对债务人形成一定的履行约束，促使其履行债务，否则将存在被追偿的风险。
3. 双方的法律效益：抵押为债权人提供了一种法律手段，使其能够在特定的条件下依法对债务人行使权利。
4. 担保借款的增信效果：抵押财产的存在为借款人提供了一种增信手段，增加了借款人获得贷款的可能性。
5. 抵押财产的稳定性：抵押财产通常是债务人的重要财产，其稳定性较高，能够有效减少债权人的风险。
总之，抵押作为一种担保方式，在金融交易中具有重要的作用。
确定抵押的要素能够使抵押合同有效成立，而抵押的效力则是保障债权人利益、督促债务人履行义务的重要法律工具。
因此，了解抵押的要素及效力对于借款人、贷款人以及其他利益相关方都具有重要的意义。
一、楼花按揭的法律特征和法律性质
一、楼花按揭的法律特征和法律性质l、楼花按揭的涵义及法律特征“楼花”这个词首创于香港，香港立信置业公司于1954年率先推出房屋“分层售卖，分期付款”。
由于房屋尚在施工中便被“拆零”分期分批地预售给投资者、消费者，俗称：“卖楼花”。
与“现楼按揭”不同，由于楼宇尚未建成，“楼花按揭”实质上是一种针对房产期权所作的担保。
这一方面扩大了房地产融资渠道，有利于房地产产业的发展；但另一方面，房地产商建房的风险一部分转移给了购房人和金融机构，使房地产商、购房人、银行三方关系更为复杂化。
因此，楼花按揭也被认为是购房人、银行、房地产开发商共同参加房地产经营开发的一种活动。
虽然期房在按揭合同签订时未建成且风险较大，但由于期房的价格较现房低，许多购房人还是趋之若骛。
具体来说，楼花按揭是指购房人与房地产商签订房屋预售合同的同时，购房人、房地产商与银行三方共同签订楼花按揭合同，约定购房人支付部分购房款后，将其依合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行作为取得银行贷款(其额度为尚未支付的购楼款)的担保，如果购房人未能依约履行还本付息和及时支付有关费用的义务，银行可以以此期待权及以后取得的房屋优先受偿的民事行为。
这一行为具有以下特征：(一)楼花按揭的标的是楼花，即尚未动工兴建或正在建设尚未竣工的楼房。
在楼花按揭期间，楼房实际上并不存在或没有建成。
(二)购房人对房屋的期待权在楼房建成后经过户手续转化为房屋所有权，期待权抵押转化为房产抵押。
(三)楼花按揭合同为三方合同，除借款人的义务外，担保人(即保证人也即房地产商)也承担一定义务。
(四)作为按揭标的期待权是非现实存在的，有待将来一定时期取得或实现的财产利益。
这种期待权抵押具有现实财产抵押的基本特征，即以确保债权实现为目的，确保从抵押物的交换价值中优先受偿。
(五)楼花按揭权的实现方式与一般的抵押权的实现方式有所不同。
一般的抵押权人在债权届期未实现时，可以从抵押物交换价值中优先受偿，即可以将抵押物折价或变卖抵押物的价款优先受偿；但楼花按揭则不同，按揭权人在按揭期间，可以代位按揭人享有房屋预售合同中买方的权利，如按揭人不履行房屋预售合同，按揭权人可以代为履行，费用则由按揭人承担。
2011年山东省高院民事审判会议纪要
2011年山东省高院会议民事审判会议纪要2011年8月，全省民事审判工作会议在济南召开。
各中院分管民事审判工作的副院长、与省法院民一庭对口的民庭庭长，省法院民事审判联系点基层法院院长参加了会议。
省法院院长周玉华发表了书面讲话，省法院副院长刘爱卿出席会议并讲话。
这次会议是在我国社会主义市场经济制度确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的。
会议认真传达贯彻了全国民事审判工作会议精神、第23次全省法院院长会议精神，对加强今后一个时期全省民事审判工作进行了全面安排和部署，明确提出在新形势下，要牢固树立社会主义法治理念，更好地落实“为大局服务、为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判职能作用，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力的司法保障。
通过讨论，会议就一些民事案件的法律适用标准达成了基本共识，现就有关问题纪要如下：一、关于物权纠纷案件物权法是坚持社会主义基本经济制度、规范社会主义市场经济秩序的重要法律，对于确认物的归属，明确所有权、用益物权和担保物权的内容，保障各类市场主体平等法律地位和发展权利，具有不可替代的作用。
当前，针对后金融危机时期的影响、经济结构的调整和宏观调控政策的加强，审理物权纠纷案件要特别注意物权的平等保护，平等保护原则既反映了我国经济制度的现实要求，又符合我国民法平等保护的基本原则。
对国家、集体和个人财产权进行平等保护是市场经济内在要求在法律上的体现。
要注重充分发挥司法的物权确认功能。
在审理物权纠纷案件时，既要准确把握物权登记的制度功能，严格贯彻物权公示制度，又要根据案件类型充分发挥司法的物权确认功能，合理确定物权的归属。
在一房多卖的案件中，要分别根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定房屋所有权的归属；在房屋拆迁纠纷中，要重视拆迁补偿权利的特殊性，合理解决与其他权利的冲突。
要合理协调物权关系和合同关系。
贯彻执行好不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，对于保护守约一方的合法权益，维护市场经济条件下交易的基本规则具有十分重要的意义。
房地产法课件：楼花按揭中的房屋抵押
由於抵押權是存在於特定物上的權利，將來可以 取得的不動產尚未存在，未取得所有權的建築物 因缺乏權利憑證或者法律檔而無法進行抵押登記， 但這是抵押登記的效力問題，不影響抵押合同的 成立。因此，為其設定的抵押權，應當在該不動 產實際存在時發生設定抵押權的法律效力。
預售房屋抵押是指買方在支付首期規定的房價款 後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購 商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行的擔保。 樓花按揭期間，買方向銀行提供的抵押不是物權 抵押，而是權益抵押，買方將自己期待權予以抵 押。
樓樓花按揭指在建工程抵押和預購房屋抵押。
在建工程抵押指抵押人為取得在建工程繼續建造 資金的貸款，以其合法取得的土地使用權，連同 在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押 給貸款銀行，作為償還貸款的擔保。
尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建築物， 是一種獨立的交易客體，可以設定抵押權。
房屋尚未建成，自然沒有產權證，抵押登記只是 預售合同抵押登記。房屋竣工後，房地產開發商 與買方共同辦理產權過戶手續，買方取得房產證 後，同時與銀行共同辦理房屋抵押登記，抵押才 是真正的物權的抵押。
按揭房的购房合同抵押法律
随着我国房地产市场的快速发展，按揭购房已成为许多家庭实现住房梦想的重要途径。
按揭购房过程中，购房合同抵押是其中一项重要环节。
本文将从法律角度对按揭房的购房合同抵押进行分析。
一、购房合同抵押的定义购房合同抵押是指借款人在向银行申请按揭贷款时，将购房合同作为抵押物，以确保贷款的偿还。
当借款人未能按时偿还贷款时，银行有权依法处置抵押的购房合同。
二、购房合同抵押的法律依据1. 《物权法》：根据《物权法》的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债务履行的担保。
购房合同抵押符合《物权法》关于抵押的规定。
2. 《担保法》：根据《担保法》的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债务履行的担保。
购房合同抵押也符合《担保法》关于抵押的规定。
3. 《合同法》：购房合同抵押作为一种合同行为，应当遵循《合同法》的规定。
购房合同抵押应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
三、购房合同抵押的法律效力1. 购房合同抵押的成立：购房合同抵押的成立，应当符合《物权法》和《担保法》的规定。
购房合同抵押应当采用书面形式，并由抵押人和抵押权人签字或者盖章。
2. 购房合同抵押的生效：购房合同抵押自抵押人和抵押权人签字或者盖章之日起生效。
3. 购房合同抵押的公示：购房合同抵押的公示，应当依法办理抵押登记。
抵押登记是抵押权对抗第三人的重要手段。
四、购房合同抵押的法律风险1. 抵押权实现的限制：购房合同抵押的抵押权实现受到法律规定的限制。
例如，抵押权人不得随意处置抵押物，应当依法进行。
2. 抵押权行使的期限：抵押权人行使抵押权，应当在抵押合同约定的期限内行使。
超过期限的，抵押权人丧失抵押权。
3. 抵押权与其他权利的冲突：购房合同抵押可能与他人的权利发生冲突，如他人的优先权、共有权等。
五、购房合同抵押的法律保障1. 法律法规的保障：购房合同抵押应当遵循《物权法》、《担保法》、《合同法》等法律法规的规定。
抵押的法律效力与效果
抵押的法律效力与效果抵押是指债权人为保障债权的实现，将其债权担保给债务人提供的特定动产或不动产作为担保物的行为。
抵押在法律上具有一定的效力和效果，本文将详细阐述抵押的法律效力和效果。
一、抵押的法律效力抵押的法律效力主要体现在以下几个方面：1.确立抵押权债务人与债权人通过签订抵押合同或其他书面形式约定，债务人将自己的财产或者权利作为担保物向债权人提供。
这一行为确立了债权人对担保物的抵押权，使得抵押权得以成立并发挥效力。
2.对抵押财产设立优先权抵押权在法律上享有一定的优先权。
根据法律规定，债务人未履行债务时，债权人可以优先获得相应的担保物以清偿债务。
如果债务人出现违约行为，债权人可依法优先实现债权。
3.提高债权履行保障抵押可以为债权人提供一定的履行保障。
当债务人无力履行债务时，债权人可以通过实现抵押物来保障自己的合法权益。
抵押的设立能够给债权人提供一种确保债权得到履行的手段。
二、抵押的法律效果抵押的法律效果主要包括以下几个方面：1.实现债权债务人未能履行债务时，债权人可以依法通过变卖、拍卖抵押物等方式实现债权。
抵押物的变现可以帮助债权人追回债权，保护其合法权益。
2.强化债权保障通过抵押物作为担保，抵押权人可以在债务人违约时迅速行使自己的权益。
相比于其他担保方式，抵押对债权保障的效果更为直接和强大。
3.保障债务人利益抵押也可以保障债务人的利益。
当债权人侵犯债务人的利益或者违反了合同约定时，债务人可以通过法律手段要求债权人履行抵押合同，维护自身权益。
4.维护债务人的声誉抵押可以减少债务人违约的风险，有助于维护债务人的声誉。
债务人可以通过抵押提高自身的信用度，进一步获得其他金融机构的资信支持。
综上所述，抵押在法律上具有一定的效力和效果。
通过抵押，债权人可以确立抵押权并获得对担保物的优先权，提高债权履行保障。
同时，债务人也可以通过抵押保护自身利益和声誉。
然而，抵押仍然需严格遵循法律规定和合同约定，确保债权人和债务人的权益得到平衡和保护。
抵押担保合同生效条件
抵押担保合同生效条件
1. 合同要件齐全，首先，合同必须具备合同的基本要件，包括合同当事人的资格、合同目的的合法性和可能性、合同内容的确定性和真实性等要件，只有当这些要件齐备时，合同才能生效。
2. 合同签订，合同签订是合同生效的重要环节，需要合同双方在法定的形式和程序下签订合同，并在合同中明确约定抵押担保的相关事项，包括抵押物的描述、担保金额、担保期限等内容。
3. 抵押物的确权，抵押担保合同生效的另一个重要条件是抵押物的确权。
在签订抵押担保合同之前，抵押人需要对抵押物的所有权进行清晰的证明，并确保抵押物没有其他抵押、查封、限制转让等情况。
4. 抵押权设立登记，抵押担保合同的生效还需要完成抵押权的设立登记手续，即将抵押权设立登记在相关的登记机关进行备案，确保抵押权的有效性和优先顺位。
5. 法律规定的其他条件，根据当地的法律法规和相关规定，可能还需要满足其他特定的条件，比如合同的公证、合同的法律效力
认定等。
总的来说，抵押担保合同生效的条件是多方面的，需要合同双方遵循法律规定并在合同中明确约定相关事项，确保合同的有效性和可执行性。
购房合同抵押有效吗
购房合同抵押有效吗
购房合同抵押有效性确认书。
本确认书由合同范本专家根据购房合同和相关法律条款撰写，旨在确认购房合同中抵押条款的合法性和有效性。
根据《中华人民共和国合同法》和《不动产登记条例》等相关法律法规，购房合同中的抵押条款应当符合法律规定，且抵押权的设立应当经过合法的登记程序。
购房合同中的抵押条款应当明确约定抵押物的性质、范围、债务金额、债权人和债务人的基本信息等内容，并经过双方当事人的签字确认。
在购房合同中，抵押条款的有效性取决于以下几个方面：
1. 抵押物的明确性，抵押物应当明确约定，包括具体的房产地址、土地证号、房产证号等信息，确保抵押物的明确性和可供性。
2. 抵押权的设立程序，抵押权的设立应当经过合法的登记程序，确保抵押权的合法性和有效性。
3. 债务金额和债权人信息，购房合同中应当明确约定债务金额和债权人的基本信息，确保抵押权的债权人身份清晰，并避免出现模糊不清的情况。
购房合同中的抵押条款应当经过双方当事人的充分协商和确认，确保合同的合法性和有效性。
如有任何疑问或需要进一步了解购房合同抵押条款的有效性，请随时咨询合同范本专家，我们将竭诚为您提供法律咨询和指导。
民法典如何规范抵押的效力
民法典如何规范抵押的效力在我们的日常生活和经济活动中，抵押是一种常见的担保方式。
当我们需要借款或者进行其他经济交易时，为了增加对方的信任和保障交易的安全，常常会将自己的财产进行抵押。
而《民法典》对于抵押的效力做出了明确而细致的规范，为我们的经济活动提供了坚实的法律保障。
首先，我们要明白什么是抵押。
抵押就是债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。
当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
那么，《民法典》是如何确定抵押物的范围呢？抵押物的范围非常广泛，包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的建筑物、船舶、航空器、交通运输工具等等。
但需要注意的是，法律、行政法规禁止抵押的财产是不能作为抵押物的，比如土地所有权、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但法律规定可以抵押的除外。
在抵押合同方面，《民法典》规定，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称、数量等情况、担保的范围等条款。
这里要强调的是，抵押合同生效并不意味着抵押权就一定设立。
比如，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
而以不动产抵押的，抵押权自登记时设立。
接下来，我们说一说抵押财产的转让。
在《民法典》施行之前，原则上未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。
但《民法典》对此做出了重大改变，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事人另有约定的，按照其约定。
抵押财产转让的，抵押权不受影响。
这一规定在保障抵押权人利益的同时，也充分尊重了抵押人的财产处分权，促进了财产的流通和经济的发展。
再谈谈抵押财产价值的减少。
如果由于抵押人的行为致使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为、恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。
抵押合同的法律效力与保障
抵押合同的法律效力与保障一、抵押合同的法律效力抵押合同是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的合同。
抵押合同具有以下法律效力：（一）抵押人应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
未办理登记的，不影响合同的效力，但抵押合同不具有对抗第三人的效力。
（二）抵押人未办理抵押物登记的，债权人应当及时通知抵押权人。
债权人因此对抵押物丧失优先受偿权的，可以要求抵押人承担违约责任。
（三）债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
二、抵押权的保障措施抵押权人的权益在受到债务人违约侵犯时，可以采取以下保障措施：（一）财产保全。
财产保全是指在债务纠纷案件审理前，当事人申请法院对债务人的财产进行查封、冻结，以保障案件判决能够顺利执行。
根据我国法律规定，债务纠纷案件可以采取诉讼保全措施，对债务人的财产进行查封、冻结，确保判决生效后能够得到有效执行。
（二）申请强制执行。
当法院作出判决后，当事人可以在规定的期限内申请法院强制执行。
在强制执行过程中，法院可以对债务人的财产进行拍卖、变卖，并强制追缴欠款，以确保债权人的合法权益得到实现。
（三）债权转让。
债权转让是指债权人通过与第三人签订债权转让协议，将债权转让给第三人的行为。
债权转让可以保障债权人的合法权益，但需要遵守法律规定和程序。
在债权转让过程中，债权人和受让人需要与债务人协商达成协议，确保债务人能够及时履行债务并享有相应的权利。
（四）抵押权的实现。
当债务人不履行债务时，债权人有权要求债务人提供担保，如果债务人不能提供足额担保或履行期限届满仍未履行债务的，债权人有权行使抵押权。
在行使抵押权时，债权人可以通过与抵押权人协商、向法院提起诉讼等方式实现其权利。
购房合同抵押民间
一、购房合同抵押民间借贷的法律效力1. 购房合同抵押民间借贷的效力取决于购房合同本身的效力。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，购房合同是民事法律行为，其效力应当遵循合同法的相关规定。
只要购房合同符合合同法的规定，即为有效合同。
2. 购房合同抵押民间借贷的效力还取决于抵押合同的效力。
根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同应当采用书面形式，并符合法律规定。
抵押合同应当明确抵押物的范围、抵押权人的权利和义务、债务人的权利和义务等内容。
3. 购房合同抵押民间借贷的效力还取决于抵押登记的效力。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产抵押应当依法办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。
二、购房合同抵押民间借贷的注意事项1. 购房合同抵押民间借贷的抵押物为购房合同所涉及的房产，因此，借款人应当确保购房合同的真实性和有效性，避免因购房合同存在瑕疵而影响抵押权的设立。
2. 购房合同抵押民间借贷的抵押合同应当明确抵押物的范围、抵押权人的权利和义务、债务人的权利和义务等内容，避免日后产生纠纷。
3. 购房合同抵押民间借贷的抵押登记手续应当依法办理，确保抵押权的设立和登记的效力。
4. 购房合同抵押民间借贷的借款人应当按时履行还款义务，避免因逾期还款而影响抵押权的实现。
5. 购房合同抵押民间借贷的出借人应当密切关注借款人的还款情况，一旦借款人逾期还款，应当及时采取法律手段维护自己的合法权益。
三、购房合同抵押民间借贷的风险提示1. 购房合同抵押民间借贷的风险之一是抵押物价值的不确定性。
由于房地产市场波动较大，抵押物的价值可能会受到影响，导致抵押权实现困难。
2. 购房合同抵押民间借贷的风险之二是抵押权实现的难度。
在抵押权实现过程中，可能会遇到法院拍卖、执行等环节的困难，导致债权实现困难。
3. 购房合同抵押民间借贷的风险之三是借款人违约风险。
借款人可能因为各种原因违约，导致出借人无法实现债权。
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二 、 花按揭 的特 征与物权 基本 一致 。 楼 物权是 权 利 人 直接 支配其 标 的 物 ， 并享 受 其利 益 的排 他性 权
利 。其 基本特 征有 ：．物权是 权 利人直 接 支配物 的 １ 权 利 。物 权人可 依 自己的意志就 其标 的物上直 接行
共 和 国担 保法 》 干 问题 的解 释第 ４ 若 ７条进～ 步规定 “ 以依法 获准 尚未建造 的或者正 在建造 中的房屋或 者其 他建 筑物抵 押 的 ， 当事人办理 了抵押物 登记 ， 人
：
同签订 的 同时 ， 房地 产 开发 商 又 为按 揭人 向银 行 提 供 了连 带责 任保 证 ， 如果 按 揭 人 到期 不能 依约 履 行 合 同义 务 ， 房地产 开 发 商应 对 按揭 人 的 全部债 务 承 担 连带 保证 责任 ， 是 仅对 按 揭抵 押 以外 的债 务 承 还 担连带保证 责任 ？解决 这个 问题 的关键 即要明确 楼
王 立云 吴欣 欣 ，
（，大连市人民检察院． １ 辽宁 大连 １ ６ ０ ；．大连市中级人 民法院， 宁 １０ ０ ２ 辽 大连 １６ ０ ） １ ０ ０
摘 要： 于楼花按揭抵押是否具有物的担保效力问题 ， 对 现行《 担保法 》 及其解释 尚未明确 ， 在理论 上和法 律适用中均存 在很大争议 。文章针对该情况提 出自己的观点 ， 认为将按揭房屋抵押视为物的担保 ， 并以该性 质适用相应法律 ， 符合有关法律精神和客观情 况， 利于保证法律规则在适用上 的统一 ・ 并有助公平解决实际纠
花按揭 是否具有 物 的担 保效 力 。 因为《 中华 人 民共 和
民法 院可 以认定抵 押有 效” 。从 法理角度讲 ， 规定 该 可 以说是 对抵押 权概念 中的标 的物范 围在 原有基础
上作 的扩 充解释 。 根据该 规定 ， 以楼花为标 的物亦可 成立 抵押 权 ， 抵押 权 的内容相应增 加 。同时 ， 抵押权
纷
关键词 ： 花 接 揭 ； 的担 保 ； 力 楼 物 效
中 围分 类 号 ： ＤＦ５ １ ２
立献标识码 ： Ａ
文 章 编 号 ：０ ８２ ５ （ ０ ６ ０ — ０ １０ １０ —８９ ２ ０ ） ２０６ －２
楼 花按 揭是 指 房屋 预 售合 同 的买 方 即按 揭人 ， 将其 依合 同取得 的对于 房屋 的期待权 让渡 给银 行作
使其权 利 ， 无须 他人 的意思或 义务人 的行为 的介入 。 物权对 于物 的这 种支 配可 以是 无形 的 ， 如抵 押权 。． ２
为楼 花按 揭抵 押具 有 债权 性 质 ， 不应 适用 《 保 法 》 担 第二 十八条 的规定 。对 此 ， 笔者认 为 ， 据有关立 法 根
物权是权 利人直 接享 受物 的利益 的权 利 。这里 的利
在我 国 的房 地产经 济活 动 中得 到广 泛应用 ， 担 保 但《 法》 《 及 担保 法 》 释对 与其 相关 的许 多 问题 都 没 有 解 明确 规定 。关 于按 揭房 屋抵 押是 否具有 物的担保 效
力， 在法律 界即存 在不 同意见 。
、
畴 。《 保法 》 担 以列举性 和概括性 方式规定 的可 以作 为抵 押 财产 的范 围包 括 ： 动 产、 动产 权利 和动 不 不 产 。 尚未 动工兴 建或者 正在建造 尚未竣工 的期房 即
是 担保物 权的一 种 ， 花按揭是 有效 的抵 押权 ， 楼 必然
存 在担保 物权 的范 围内 。 因此 ， 认楼花 按揭属于 担 承 保 物权 ， 从概念上 讲是 统一的 。
国担 保法 》 第二 十八 条 第 一款 规 定 ；同一 债权 既 有 “ 保 证 又有 物的担 保 的 ， 保证 人 对 物 的担保 以外 的 债 权承担保证 责 任” 楼花 按揭 是否 具有物 的担保效 力 ，
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第１ ８卷 第 ２期
Ｖｏ１ １ Ｎｏ．２ ． ８，
辽宁税务高 等专科学校学报
Ｌ Ａ０ＮＩ Ｉ ＮＧ ＴＡＸＡＴ１ ０Ｎ Ｃ ＯＬＬＥ ｊ 『 ＧＥ ｏＵＲＮＡＬ
２０ ０ ６年 ４月
Ａ ｐｒ ２０ ６ ．． ０
楼 花按 猖 担押 应 具有物 硇 担保 效力
楼 花能否 作为抵 押权 的标 的物是 实践 中出现的新 问 题， 针对 该 问题 ， 高人 民法 院关 于适 用《 最 中华人 民
解 决楼 花按 揭抵 押 的性质 问题 ， 明确楼 花 按 对
揭 合 同 当事 人 的权 利 义务 范 围 、 理 相关 纠纷 有 着 处 重要的实践 意义 。 如有 这样 的问题 ： 有的 楼花按揭合
精神 及客 观情况 ， 楼花按 揭抵押应 被视为物 的担保 。
其理 由是 ： 楼花 按揭 在 概念 上应 该 属于担 保 物权 的范
一
为取得 贷款 的担 保 ， 如果 购 房人 未 能依 约履 行 还本 付 息和 及 时支付 有 关 费用 的义 务 ， 行可 以 以此期 银 待权 及 以后 取得 的房屋 优先受 偿 。楼花按 揭担保 已 收稿 Leabharlann 期 ：０５ｌ —０ ２ ０ 一２３
作者简介 ： 王立 云 ｔ９ ６） 女 ． 宁大 连 人 ， 读 研究 生 １７一． 辽 在
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・６ ・ ２
辽 宁 税 务 高等 专科 学 校 学报
第 １ 卷 ８
益 包括 ： 的归属 、 的利 用 以及 就物 的价值 而设立 物 物 的债 务的担保 。３ 物 权 是排 他性 的权 利 ， ． 即权 利人
有权 排除 他人 对 于他行 使 物上权 利的干 涉 。而按照 楼 花按 揭 的一般 规 定 ， 果 购房 人未 能依 约 履 行还 如 本 付息 的义 务 ， 行 可 独 立 、 接地 从 按 揭 房 屋 变 银 直 卖、 拍卖 收益 中优 先受 偿 ， 即抵押权 人可直 接排 除其 他无 抵押 权 的债权 人就 按 揭 房屋 优先 受 偿 ， 这种 典