土地使用权抵押时应注意的问题
土地使用权抵押要注意哪些问题
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地使用权抵押要注意哪些问题土地使用权抵押要注意哪些问题我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。
随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。
由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。
我们在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。
而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。
由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
我们在处理房地产法律事务时还发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。
根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。
乡一级政府无权出让土地使用权。
该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。
我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
担保公司土地抵押应注意哪些问题
担保公司土地抵押应注意哪些问题土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。
抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。
其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
担保公司在当下的借款活动中扮演了重要的中介角色，是处理担保交易的专业机构。
而土地抵押作为不动产抵押中的一种基本形式，与担保公司紧密联系。
那么土地抵押究竟是什么呢?▲担保公司土地抵押应该注意哪些基本问题呢?365律师将在下文中为您解答。
▲一、土地抵押的概念土地抵押是指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。
抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。
其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
我国现行法律规定，城市土地使用权可以抵押。
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。
抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。
抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
抵押权人有优先受偿权。
▲二、担保公司土地抵押应注意问题对于土地抵押，担保公司应当注意下列问题：1、对土地使用权抵押进行评估，要遵守土地估价的一般原则。
在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。
其次，充分考虑评估中的风险。
2、关于抵押登记的期限，一般情况下，抵押登记的期限应与抵押合同规定的债务履行期限一致。
但是，根据最高人民法院对《担保法》若干问题的解释，抵押当事人和登记机关对担保期限不具有约束力。
也就是说，担保期限只有法律规定，不允许当事人约定，也不允许登记机关规定。
土地抵押贷款风险防范三篇
土地抵押贷款风险防范三篇篇一：土地抵押贷款风险防范土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。
土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。
由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。
目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。
以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。
如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。
现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。
二是地理位置风险。
目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。
三是规划变更风险。
当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。
目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。
四是开发风险。
据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。
五是回收管理风险。
一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。
土地抵押登记管理办法
土地抵押登记管理办法篇一：土地使用权抵押若干规定土地抵押登记相关问题解答一哪些土地允许抵押，可以办理抵押登记？答：土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。
随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。
土地登记机构在办理抵押登记时，首先总体上应当注意以下几点：一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。
土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。
二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。
我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押（最直接的规定是?最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?若干问题的解释?（法释?2000?44号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。
以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。
三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。
另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。
至于具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权利抵押应当受到限制？笔者根据?物权法?、?担保法?、?土地管理法?、?城市房地产管理法?以及?城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例?等相关法律法规的规定，提供如下意见：一、关于土地所有权土地所有权不得抵押。
我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。
我国?物权法?第一百八十四条第一项、?担保法?第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。
二、关于土地用益物权（一）土地承包经营权一是一般的土地承包经营权，虽然?物权法?、?农村承包法?以及?中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定?都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。
有关土地、房产抵押贷款的风险提示
有关土地、房产抵押贷款的风险提示第一篇：有关土地、房产抵押贷款的风险提示土地、房产抵押的风险要点提示1、以抵押方式发生信贷业务的，发放前必须查询抵押物权属状态，特别注意产权在流转过程中出现的未批先抵押的情况（如国有改私有，未经国资委审批，但是能正常办理抵押手续）。
严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
2、房地抵押时，应注意土地证、房产证使用权日期到期日与借款日期到期日不能冲突，不应出现借款未到期，土地证或房产证使用权日期已到期的现象，应注意房产证的用途与实际用途是否为一致。
3、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，不可将土地与房产分开来进行担保。
4、抵押手续办理后，在发放贷款时，他项权证、土地证、房产证均需在我行入库保管，由我行出具他项权证代保管凭证复印件与土地证、房产证代保管凭证原件；防止抵押人重复办理抵押（民间抵押），对我行债权的形成不利影响。
5、防范抵押权实现后，未与我行形成债权，在此期间，抵押物出现法律纠纷而被保全的风险，我行客户经理应及时掌握信息，需在贷款发放前到权利登记部门进行核查。
6、房屋类抵押物,贷款发放后，应按照主协办双人实地原则,至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。
如遇特殊情况,应当进一步加大现场核查频率,并针对存在的风险漏洞,提出有效的控制措施。
第二篇：房产抵押贷款风险(DOC)房产抵押贷款存在的风险有哪些？（一）租赁权对抗抵押权的风险1、抵押物难以处置。
我国法律有“买卖不破租赁” 的规定。
我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。
但抵押与买卖有所不同。
如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。
土地抵押风险及防范探讨
土地抵押风险及防范探讨马玉军签阅并要求各级领导传阅、业务部室学习、完善。
土地抵押，普遍认为是较优质的反担保措施，具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。
但实践中操作不当或判断失误，会成为新的风险源或陷阱。
主要风险表现：抵押权被悬空风险。
净地抵押，开发商以无定着物的土地使用权（即尚未开发的净地）作抵押取得担保支持，用于该地块上的房产开发，物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，土地价值转移到房产价值中，土地无法变现，更不能优先受偿。
非净地抵押，有定着物的土地使用权作抵押取得担保支持，该地块房产分为已开发完成（尚未取得房产证）和正在开发建设（即在建工程），土地价值仍会转移到房产价值中，最终使抵押权悬空。
土地被无偿收回。
国土资源部《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权，因不可抗力或政府行为或动工开发必需的前期工作造成迟延的除外。
可能面临最高被无偿收回导致抵押物悬空的风险。
土地位置风险。
抵押土地地理位置越优越，变现价值越高，变现能力越强，处置抵押物还款容易可行。
地理位置偏僻，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽合规合法，但变现难度大，追偿难度增加。
另，整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同：如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能造成土地开发中规划设计带来的风险；如果土地位置比较靠里，没有道路或必须借道别的地块才能通行，如果别的地块主人不同意，无法通行，只能飞出去，即飞地，难以处置变现，成为死地。
土地评估风险。
主要是对用于抵押的土地在价值评估过程中由于大幅偏离市场公允价格从而给担保带来的风险。
部分评估机构为了收费，作不实估价报告，致使评估失真；或为多收费，故意高估地价、以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷担保风险。
土地使用权预抵押登记需要注意什么？
In the end, I couldn't hold it, and finally I said it. I was tired of myself and my heart. I didn't dare to think about the future, and I didn't want to see the past. Everything was expected but slowly destroyed!勤学乐施积极进取（页眉可删）土地使用权预抵押登记需要注意什么？1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。
2.土地使用权抵押的前提。
3.抵押须有书面文件。
4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。
5.保险问题。
6.土地使用权抵押时，应办理登记手续。
7.土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。
8.董事会的决议。
9.应请律师出具法律意见书。
在办理贷款时，银行等金融机构提出会要求申请人用有价值的物作为抵押，申请人一般会选择用车辆、房屋作为抵押。
在获得获得使用权时既可以巴黎抵押登记，对于那些获得房屋的预售权的，也是可以办理抵押登记的。
土地使用权预抵押登记需要注意的事项有哪些?一、办理国有划拨建设用地使用权抵押登记需要注意哪些事项?国有划拨建设用地使用权具有无偿、无期限、无流动“三无”特点，即国有划拨建设用地使用权不需要支付土地出让金，基本上属于无偿取得，没有使用期限的限制，因此不仅其取得的主体受到限制，而且其权利处分也受到限制，主要表现为不能自由转让、抵押、出租等。
关于国有划拨建设用地使用权抵押，最直接的规定是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款。
根据此规定，办理国有划拨建设用地使用权抵押登记，应当注意下列几点：1、抵押人应当是公司、企业、其他经济组织和个人，国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔〕44号)第三条明确规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效，因此给债权人造成损失的，还应当承担相应的责任。
土地使用权抵押规定三篇
土地使用权抵押规定三篇第 1 条土地使用权抵押条款土地使用权抵押条款 1 、土地使用权抵押不影响转让笔者在实际工作中发现，土地使用权抵押后，部分抵押人不允许抵押人转让或出租土地使用权。
担保权的经营者使用法律提供了便利。
即使土地使用权符合抵押权，大多数金融机构也不会设立，这主要是由于土地使用权的出租。
抵押人到期不履行债务的，抵押权人在优先取得抵押土地使用权前，必须按规定以黄色支付划拨土地使用权出让金。
因此，笔者认为，在对划拨土地使用权设定抵押权时，只需在评估地价时从评估价格中扣除按规定应缴纳的土地出让金，无形中降低了抵押权人的财务风险，为经营者使用划拨土地使用权提供了便利。
3、集体土地使用权抵押集体土地使用权抵押是一个有争议的话题，而抵押权人对此表示关注。
笔者认为，随着市场经济的发展，集体土地使用权流转已成为大势所趋。
抵押登记仅限于国有土地转让的想法显然不能适应新形势的要求。
集体土地使用权抵押是摆在我们面前的一个非常现实的问题。
为了促进乡、村、个体集体经济的发展，集体土地使用权抵押时，可以以现行国家征地补偿标准作为确定最大抵押金额的依据。
诚然，使用集体土地使用权的抵押人的抵押金额明显低于使用已出让和划拨土地使用权的抵押人。
目前，为了保护农民利益，国家在征地补偿标准中考虑了集体土地流转中的市场因素。
我相信未来的规范将更有利于集体土地经营者利益的发展。
《土地使用权抵押条例》规定，用于抵押的土地使用权必须是以有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，是已经办理土地登记手续的土地使用权。
2土地使用权抵押本身并不转让土地使用权，即土地使用权抵押后，土地使用者可以继续占有土地、收益。
只有当债务无法清偿时，抵押权人才能按照法定程序处分土地使用权，土地使用权才能转让。
土地使用权抵押时，地上建筑物和其他附着物随之抵押。
地上建筑物和其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也一并抵押，即土地使用权与地上建筑物和其他附着物必须同时抵押。
抵押土地使用权贷款要注意哪些？
抵押土地使用权贷款要注意哪些？想用土地使用权来抵押贷款，必须提供土地使用证。
土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。
依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
中国的土地分为农民集体所有土地和国家所有土地，所以土地使用证也包括农民集体所有土地使用权证和国有土地使用权证。
▲抵押土地使用权贷款要注意哪些？1、抵押房产房龄需在二十年内2、贷款期限长为十年3、比较高贷款额度为房屋评估值的70%4、各贷款机构利率执行标准不一致5、作为抵押的房产需要要有房产证和土地使用证6、若用他人名下房产作抵押，则需取得他人同意7、抵押房产有变现能力。
8、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。
国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。
上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
9、土地使用权与地上建筑物一致的原则。
在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。
10、土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。
一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。
证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。
土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。
随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。
土地使用权抵押登记有何相关规定
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定⽤于抵押的⼟地使⽤权必须是通过有偿出让或转让⽅式取得的合法⼟地使⽤权，并且是已办理⼟地登记⼿续的⼟地使⽤权。
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定？下⾯，店铺⼩编整理了有关法律知识，供⼤家学习参考。
⼟地使⽤权抵押登记有何相关规定(⼀)申请办理⼟地使⽤权抵押设定登记及抵押变更登记1、除国家机关、公益设施外，抵押⼈依法有权处分的国有⼟地使⽤权。
2、抵押⼈依法承包并经发包⽅同意抵押的荒⼭、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的国有和集体⼟地使⽤权。
3、村镇企业的⼚房等建筑物涉及所占⽤范围内的集体⼟地使⽤权。
4、⼟地使⽤权抵押登记必须以⼟地使⽤权登记为基础。
若⼟地登记的内容与实际不符，应先办理⼟地使⽤权变更登记，再办理⼟地使⽤权抵押登记。
按份共有的⼟地，应按各占⼟地的⽐例，进⾏⼟地使⽤权变更登记，将⼟地分摊给各⼟地使⽤者后，才能办理⼟地使⽤权抵押登记;5、以⼟地使⽤权抵押的，应当将该⼟地上的房屋等附着物同时抵押。
6、办理⼟地使⽤权抵押设定登记时，抵押⼈必须与经依法登记确认的⼟地使⽤者⼀致。
抵押⼈必须是具有完全民事⾏为能⼒的⼈、合法组织或者⾃然⼈，企业法⼈等的分⽀机构未经法⼈书⾯授权的不能办理抵押登记。
7、集体⼟地使⽤权抵押必须经⼟地所有者同意。
(⼆)申请办理⼟地使⽤抵押权注销登记1、贷款已偿还或抵押合同已终⽌。
2、⼈民法院裁决等。
⼟地使⽤权抵押期限⼟地使⽤权抵押期限，应短于⼟地使⽤期限减去已使⽤期限的剩余期限。
划拨⼟地使⽤权的最⾼抵押期限应不超过同类⽤途⼟地的最⾼出让期限。
⼟地使⽤权抵押期限的设定应参照主合同期限，不⼩于借款合同的约定期限，否则就失去了抵押的⽬的。
此外，房产和⼟地同时办理抵押时，⼟地抵押期限的设定，还要兼顾房地⼀致的原则。
也就是说应该⼩于建筑物的使⽤年限，并与建筑物抵押的期限相⼀致，以确保抵押登记的规范性，有效保障抵押⼈和抵押权⼈的合法权益。
在办理⼟地使⽤权抵押登记时，可以根据主债权的效⼒，即主债权的存续期间确定⼟地抵押登记期限，依据相关法规，设定为主合同约定的债务履⾏期间及履⾏期届满后两年。
土地使用权抵押登记应注意的几个问题
土地使用权抵押登记应注意的几个问题
吴昕桦
【期刊名称】《石河子科技》
【年(卷),期】2003(000)006
【摘要】@@ 土地使用权抵押是担保抵押中常见的一种物权担保,在实际工作中应注意以下几个问题:rn1土地使用权抵押必须进行登记rn<担保法>第四十二条规定:当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第二人.
【总页数】2页(P30-31)
【作者】吴昕桦
【作者单位】石河子市土地管理局,832000
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
1.国有房地产开发企业对外“受让”农民集体所有的土地使用权应注意的法律问题[J], 张志民;张金德
2.民间借贷及其在抵押登记中应注意的问题 [J], 张堃
3.抵押登记应注意的几个问题 [J], 王瑞卿
4.土地使用权抵押过程中应注意的问题 [J], 陈英;刘峥
5.土地使用权进入市场过程中必须注意警惕的几个问题 [J], 黄文忠
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
土地抵押贷款风险防范
土地抵押贷款风险防范土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。
土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。
由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。
目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。
以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。
如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。
现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。
二是地理位置风险。
目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。
三是规划变更风险。
当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。
目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。
四是开发风险。
据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。
五是回收管理风险。
一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。
土地使用权抵押若干规定
土地抵押登记相关问题解答一哪些土地允许抵押，可以办理抵押登记？答：土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。
随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。
土地登记机构在办理抵押登记时，首先总体上应当注意以下几点：一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。
土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。
二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。
我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押（最直接的规定是《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。
以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。
三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。
另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。
至于具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权利抵押应当受到限制？笔者根据《物权法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规的规定，提供如下意见：一、关于土地所有权土地所有权不得抵押。
我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。
我国《物权法》第一百八十四条第一项、《担保法》第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。
二、关于土地用益物权（一）土地承包经营权一是一般的土地承包经营权，虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。
土地抵押权守则中需要思考的几个问题.doc
土地抵押权制度中需要思考的几个问题1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。
只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。
例如，空中权和地下权。
我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。
集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。
应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。
对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。
这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。
但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。
理由主要有以下几方面。
其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。
土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。
因为抵押是物权行为。
而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。
其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。
抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。
这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。
因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。
其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：(1)可以登记的先后次序享有抵押登记利益(2)可以对抗任何第三人的主张。
土地使用权抵押的有关规定
土地使用权抵押的有关规定一、土地使用权抵押及其条件土地使用权抵押，是指土地使用权的受让人以土地使用权作为履行债务的担保。
当其不能履行债务时，债权人可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受清偿的一种债的担保形式。
根据我国法律规定，土地使用人在符合一定的条件的前提下，有权以土地使用权进行抵押。
这些条件主要是：1、抵押人是该幅土地的使用权人。
亦即土地抵押合同的抵押人必须对抵押的土地享有使用权，不享有土地使用权的人，不能对土地使用权进行抵押。
2、抵押的土地使用权通常是有偿取得的。
经划拨取得土地使用权的，如符合以下条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的，其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押：(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照法律规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金的。
3、土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
4、抵押人必须未丧失土地使用权。
土地使用权假设因使用期限届满或被国家依法收回而不复存在的，不得抵押。
5、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也应随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。
6、土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并应当依照规定办理抵押登记。
二、土地使用权抵押合同双方当事人的权利和义务土地使用权抵押合同订立以后，即在双方当事人之间产生一定的权利、义务关系。
抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有：1、以土地使用权作为抵押物的抵押人，不转移抵押物，抵押人仍然按土地使用权出让合同的规定占有、使用土地，并依法享有在抵押期间土地的孳息。
但因债务人不履行债务后抵押物所产生的孳息除外，该孳息应属于抵押权的范围。
土地抵押规定
土地抵押规定土地抵押是指借款人将其拥有的土地财产作为担保物，以获取贷款资金的一种行为。
土地抵押规定是指法律或相关政策对土地抵押行为的限制与要求。
下面对土地抵押规定进行简要介绍。
首先，土地抵押规定是为了保护借款人和贷款机构的利益。
法律或政策一般规定了土地抵押的程序、条件和要求，确保土地抵押的合法性和有效性。
例如，土地抵押必须通过法律手续登记备案，否则无法作为有效的担保物。
其次，土地抵押规定对抵押物的权益保护提出要求。
根据国家相关法律和政策，贷款机构在土地抵押过程中，应确保土地的所有权归属清晰、无争议，并具备合法的土地使用权。
同时，贷款机构需要通过评估和调查确认土地的价值，并在抵押登记簿上记录担保土地的详细信息。
此外，土地抵押规定也对贷款利率和还款方式进行了规范。
贷款机构在为借款人提供土地抵押贷款时，需要按照国家相关政策规定的贷款利率进行计算，并明示借款人在还款期限内的还款义务。
同时，借款人和贷款机构应达成明确的还款方式和还款计划，确保按时还款。
另外，土地抵押规定还对土地使用权的变更和解除进行了规定。
土地抵押在借款人偿还借款后，贷款机构应根据合同约定或法律规定解除土地抵押，将抵押权转移或释放。
借款人也可以通过相应程序申请解除土地抵押，同时满足解除条件。
此外，在土地抵押过程中，如出现土地所有权发生变动等情况，借款人和贷款机构需要及时通报和办理相关手续。
总的来说，土地抵押规定是为了确保土地抵押行为的合法性和有效性，保护借款人、贷款机构和抵押物的权益。
通过明确土地抵押的程序、条件、要求和规范，可以促进土地抵押贷款的正常流转，维护金融市场的稳定和安全。
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土地使用权抵押时应注意的问题
我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。
随着我国房地产市场的发展和房地产金
融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。
由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。
我们在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲
将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。
而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。
由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
我们在处理房地产法律事务时还发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所
谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。
根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。
乡一级政府无权出让土地使用权。
该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。
我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：
1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。
国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。
上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
2．土地使用权抵押的前提。
房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。
没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
3．抵押须有书面文件。
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。
因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。
在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。
所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5．保险问题。
土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。
如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。
如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。
一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权。