置业项目产品定位及物业发展建议报告

以309国道、 过境路为界， 临淄住宅市场 分为四个区域，
分别是中心城 区、东部新 区、北部新 区、南部城 区
本案
牛山路
本案位于北 部新区。
北过境路
城市板块现状
东
过
境
309国道
路
中心城区
东部新区
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城市板块价值
热点区域—— 北部、东部形 成围合；西部 焦点集中；中 心城区乏力； 南部城区受制 约
区域内便民生活配套 （超市、购物中心、 蔬菜市场）缺乏
片区陌生度感较强， 杨坡路东侧城市感相 对较强，而杨坡路西 侧陌生度则更为明显
虽然项目周边配套优 势不明显，但随着恒 生国际和齐鲁国际塑 化城项目的配套设施 不断完善，未来片区 发展潜力巨大
北外环路
孙娄小学
临淄二中
一 诺 路
塑恒 化生 城国
项目所处区位相当于张店南部盛世康城项目，因此可以 借鉴其定位、外立面及户型等设计。
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临淄住宅市场小结
临淄房屋价格区间在4900-5500元/㎡，其中北部城区、东部城区为价格 高点，中心城区在售项目多为前期开发项目延续，销售价格为5200—
5500元/㎡之间 。
住宅市场整体水平逐步改善，随着方正·凤凰城、棠悦等楼盘的开发，临 淄购房者的要求也会随之提高。
北过境路：西接鲁泰大 道， 20分钟车程至张店城 区，东连可接济青高速至 潍坊
杨坡路：联通城区与外 环路，地块至城区3分钟 车程
齐兴路：联通中轩路与 迎宾路
236路主要站点：稷下 街道办、齐都医院、东泰 广场、利群等
104路主要站点 ：稷下 街道办、临淄区政府、审 批中心
236公交线路
104公交线路 11
项目周边阳光康城、凯利世龙城等项目较低的市场均价，促使我项目所在区域价格战最为激烈
竞争性：我项目属于北部片区，与以上项目共有区位等特点，存在直接竞争
对本案启示：项目所在片区恒生国际星城、齐鲁国际塑化城两个大体量项目的共同带动，完善 了片区配套设施，提升了片区的城市感，随着后期塑化城住宅项目的开发建设，将对我项目的 销售价格起到积极带动作用，未来升值潜力巨大。同时要规避各类大型项目的规模优势，发挥 我项目灵、巧的特点，在共享区位资源的情况下，从产品上、概念上、营销上形成差异化。
主力户型
目标客户 群
主要卖点
车位
7万㎡
11.07万㎡
1150户 5499元/㎡ 1.57 71—113 ㎡两室 119—150 ㎡三室 泛公务员、投资 者、白领等 稀缺电梯多层、 赠送精装修 1：1地下停车场
兰溪 桓公花园
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中心城区个盘分析
地段 总建筑面积 总户数 均价 容积率 主力户型
目标客户群
项目属性界定 项目开发问题思考
3
项目区位条件分析
项目位于齐兴路与 一诺路交汇处 周边路网较为发达， 309国道、杨坡路、齐 兴路、北外环从其周 边经过 项目地块周边道路 通达性较好，但公共 交通较为缺乏，仅有 236及104条公交线路
4
项目区域规划及前景
项目正处于临 淄城区辛店片区 主要发展方向， 前景较好； 在原有中心城 区的基础上，北 部片区会发展为 商住区域，各种 生活配套、交通 配套也会随之完 善。
北部片区项目 体量大，价格 优惠折扣大； 东部片区竞相 提价；西部、 南部维持稳定。
8000元/
9.5折
㎡
5000元/
国际塑化城
无房源
㎡
世龙城
恒生国际
送400元/㎡装修
5499元/㎡
首付50%，一次性优惠200元 8.9折
5500元/㎡
5100元/㎡
棕榈城
棠悦
4900元/
㎡
金鼎绿城
价格未定
尚东华庭
产品、价格区间：以90-130平米二、三房的小高层为主，存在部分多层洋房，片区均价在 5300元/平米
客户群体：大体量项目改善性客户居多，小规模项目首次置业客户为主，购买群体覆盖整个临 淄城区、乡镇
项目特点：
棠悦项目目前在产品和档次上引领临淄住宅市场，属于中高端产品物业类型多样化，涵盖别墅、 洋房、高层、小高层。
土地属性
□地块平整，地势平整，体量较小，可利用资源有限。
项目属性
基于项目现状及周边资源情况，将项目界定为“新城区 乐活主义生活场”。
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项目需解决的问题
项目所属片区现存有大量同质化产品。如何创
一
新定位，才能在区域独树一帜？
项目体量较小，与周边竞争性项目相比不具有
二
规模优势，因而寻找合理的操作方式，将是我
1：1地下停车场
棠悦
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北部新区个盘分析
地段 总占地面积 总建筑面积 总户数 均价 容积率
主力户型
目标客户群
主要卖点 车位
齐兴路、中轩路
14.9万㎡ 29万㎡
1725户
5500元/㎡ 1.95 95—115 ㎡两室 115—136㎡三室 150—210㎡四室 公务员、个体经营 户、乡镇进城人群 规模优势、多类型 户型 1：1地下停车场
棕榈城
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北部新区个盘分析
阳光康城 超低价入市，片区价格战更加激烈。
阳光康城项目于年后入市， 现阶段处于前期认筹阶段。
4170元/㎡的超低起价， 4670元/㎡的均价也已 是整个临淄城区最低价。
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北部新区住宅概况
市场特点：在售项目最多，市场潜力最大，同时竞争也最为激烈，各类大型楼盘较多，价格战 略明显，片区热度不减
1.0~ 1.1
>1. 1
0.92
说明临淄房地产市场发展运行正常
80 万平米
64
48 48.43
32
16
27.00.156
0
74.03 46.4
56 1
50.3
1.2
商品房竣
1.1
工面积
1
0.9
商品房销
0.8
售面积
0.7
0.6
销售面积/
0.5
竣工面积
0.4
15
临淄住宅市场片区划分
临淄区房地产市 场情况
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东部新区个盘分析
地段 总占地面积 总建筑面积 总户数 均价 容积率
主力户型
目标客户群
主要卖点 车位
桓公路、天齐路
8.46万㎡ 20万㎡
1200户
4950元/㎡ 1.97 50—116 ㎡两室 120—160 ㎡三室 180—360㎡四室 公务员、周边改善 性置业客户 产品价格优势、性 价比高 1：1地下停车场
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东部新区个盘分析
地段 总占地面积 总建筑面积 总户数 均价 容积率 主力户型
目标客户群
主要卖点 车位
人民路、淄河西路
300亩 ——
1360户
5328元/㎡ —— 110—120 ㎡两室 120—158 ㎡三室 公务员、齐鲁石化 职工、周边乡镇进 城阶层 城市大盘，完美地 段 1：1地下停车场
淄江花园D区
5
项目地块基本条件
项目规模：项目总占地面 积：12386㎡,规模较小。
项目地块形状方正，两面 临街，西侧展示面较好
地块内地势平坦，无明显 地沟地壑，便于规划、施工
一 诺 路
加 油 站
项目地块 恒生国际7、8#楼
6
项目地块四至 地块周边略显陈旧，四至缺乏视觉吸引力，自然环境较差
北至：地块北临齐兴路， 为城市次干道，周边多 为旧有民居及小型车间
们研究的另一重点
13
FOCUS 2
市场分析
整体市场分析 房地产市场分析
潜在客户研究
14
整体市场分析
临淄平均人口 60万，年消化面积 约60万平米，说明 临淄区房地产有着 正常的消化量
销售面 积/ 竣工面 积
异常
基本 正常
正常 运行
基本 正常
异 常
2012年
<0.8
0.8~ 0.9
0.9~ 1.0
齐鲁 塑化城
恒生国际
大型项目带动作用明显，配 套逐步完善，升值潜力巨大
随着恒生国际星城项目多年开发，现以形成了较为成熟的 社区环境，无疑对我项目起到了强大的带动力。
齐鲁国际塑化城项目后期将有较大体量住宅物业入市，也 将带动片区的居住氛围，片区内升值潜力巨大。
9
项目周边配套状况总结
结论：
项目生活、景观配套 匮乏，教育优势不明 显；
正林置业临淄地块
项目前期定位及物业发展建议
盛世行顧問
1
TIMESUNION CONSULTANCY
报告思路
FOCUS 1
项目地块分析
FOCUS２
市场分析
FOCUS ３
发展策略
FOCUS 4
项目整体定位
FOCUS 5 项目产品建议及投资分析
2
FOCUS 1
项目分析
项目地块现状分析 项目开发环境分析
在售楼盘均体量较大，多以自住、改善性客户购房为主，个别楼盘存在 花园洋房和别墅。
金鼎 绿城
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北部新区个盘分析
地段 总占地面积 总建筑面积 总户数 均价 容积率
主力户型
目标客户群
主要卖点 车位
齐兴路、遄台路
40万㎡
76.8万㎡
1700户
5100元/㎡
1.92
73—116 ㎡两室 120—160 ㎡三室 200㎡以上四室、 别墅
大量改善性置业客 户、公务员、个体 经营户
自身完善配套、产 品自身优势
盛世豪庭
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东部新区住宅概况
市场特点：各楼盘位于城市主发展方向，项目体量均较大，具有规 模性优势，依靠较高的性价比，居住环境优越，居住舒适度高等优势 开展营销。 产品、价格区间：本区域产品以小高层产品为主，主力户型为90120㎡二房120—160 ㎡三房，均价在5200元/平米左右 客户群体：以临淄东部周边居民为主 项目特点： 盛世豪庭项目依靠自身较高的性价比优势，主打价格牌，牢牢抓住 目标客户。 淄江花园处于太公湖西侧，在依靠太公湖景观优势的同时占据交通 优势方便来往于城区，以小高层为主，属于中档产品 竞争性：该区域与本案形不成竞争优势 对本案启示：在做好自身硬件配套的同时，注重自然景观，园林组 团，人文景观等软件的建设
8
项目周边配套状况
旧货建材交易发达，待改造自然村较多，基础生活配套落后
项目周边分布众多未改造自然村，如：合里村、南村等。 周边村民以农副业及旧货交易为主，基础生活配套落后。 杨坡路、项目片区内小型旧货、建材交易市场较多，已经
形成了旧货、建材交易市场聚集区，使得区域整体品质感 较低，生活氛围较差
项目属性界定
区域属性
区域规划为临淄区下一步主力发展方向，功能为居住、商贸、物流、休闲娱乐，政府致 力于将其打造成“临淄北部发展片区”，即“临淄北部新城区”，随着片区内几大重点 项目的逐步开发，未来片区升值潜力巨大。
区位/交通属性
区域交通便利，通达性好，但目前公共交通较为缺乏，后期随着片区发展将会得到改善， 具备成为“居住新区”的条件。
主要卖点 车位
人民路、桑坡路
4.6万㎡
308户
5300元/㎡ 1.57 101—104 ㎡两室 117—130 ㎡三室 西高周边原住民、 齐鲁石化职工、周 边乡镇进城阶层 学区房 1：1地下停车场
西高 理想城
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中心城区住宅概况
市场特点：处于城区发展中心，生活配套齐全，市场开发较成熟 产品、价格区间：本区新开发产品以多层洋房，小高层为主，主力 户型为120-150㎡三房，均价在5300元/㎡以上 客户群体：以公务员、周边原住民、乡镇进城群体为主，多为初次 置业者及改善群体。 项目特点： 兰溪桓公花园依靠社区规模打造内部景观园林，此外购房送装修、 赠送太阳能的营销策略，促进项目销售。 竞争性：以上项目与我项目距离较近，虽属中心城区边缘，但仍会 分流大量意向客户，产品的差异化显得尤为重要。 对本案启示：优化产品面积区间，紧抓首次置业客户，提高项目附 加值，注重性价比。
际
杨 坡 花园小学 路
桑坡路
稷下 街道 办
国 税 大 厦
国
稷下 派出 所
家 电
网
淄博工 孙娄中学 业学校
齐兴路
齐 齐
中行
都
园
医
பைடு நூலகம்心政 审
院
路
批
齐都文化
体育城
309 国 道
中 轩 路
中心广场
建行
人民银行
政务配套
教育医疗配套
商务金融配套
景观休闲配套
10
项目交通状况分析
项目交通通达性强，但公共交通配套缺乏
5328元/㎡
淄江花园D区
桓公花园 5000元/㎡
齐园绿城
4950元/
㎡
盛世豪庭 交10万优惠100 20万 优惠180
交10万优惠100 20万 优惠260
4300元/㎡
相府世家
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中心城区个盘分析 ——中心城区开发出现真空现象，项目集中于城区边缘
地段
杨坡路、桓公路
总占地面 积 总建筑面 积 总户数 均价 容积率
东至：恒生国际原有建 筑
西至：地块西临一诺路， 为南北向城市主干道， 是主城区的分界线
南至：为恒生国际7、8#楼 7
项目地块现状
目前项目地块 地势较为平坦， 整体用地状况 良好；
地块内部现为 汽车修理厂， 还未搬迁；
地块内及周边 无大型工厂， 空气质量相对 较佳；
北侧临近旧有 民居及小型厂 房，目前生活 氛围较差；
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北部新区个盘分析
地段 总占地面积 总建筑面积 总户数 均价 容积率
主力户型
目标客户群
主要卖点 车位
临淄大道、天齐路
6.9万㎡
13万㎡
980户 4850元/㎡ 1.85 90—110 ㎡两室 120—131 ㎡三室 160—170㎡四室 公务员、周边改善 性置业客户 高性价比、规模优 势 1：1地下停车场