记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理

记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理
什么是土地增值税
土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。

是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。

01土地增值税的计算
一、征收范围
1、国家所有土地使用权转让的增值额。

（不包括集体所有制土地、耕地）
2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的
增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。

3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。

4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。

5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。

6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。

但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。

二、土地增值税的计算
土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值额=转让收入-扣除项目金额
扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。

详细如下：
1、无附着物土地转让扣除项目
①、购入此土地使用权时的购入成本。

②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。

③、土地平整费。

④、拆迁补偿费、安置费。

2、新房转让扣除项目
①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。

③、建造房产所发生的成本。

④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。

⑤、因转让房产而产生的有关税金。

3、旧厂房转让扣除项目
旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：
a、可取得评估价格
①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

（土地的取得成本）
②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。

③、相关税金
b、不能取得评估价格
旧厂房转让不能取得厂房平复价格只能使用历史成本，历史成本需要以发票为凭证。

①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

（土地的取得成本）
②、购入建筑物或建造建筑物时发生的费用，按发票开具时间，到转让时，每年加计5%。

计算公式：发票额×（1+5%)²（2代表年限，如果时5年，则2替换成5）③、相关税金
土地增值税税率及速算扣除数如下图：
说明：土地增值率=增值额÷扣除项目总金额×100% 02案例&账务处理
例1：甲企业为非房地产企业，在2010年以500万元的价格取得一块土地使用权，在2023年以900万元的价格将该土地使用权转让出去，相关费用为20万元，不考虑其他税费影响。

计算甲企业应交土地增值税额及账务处理：1、甲企业应交土地增值税
土地增值额=900-500-20=380万
土地增值税率=380÷（500+20）=73.08% （适用第二档税率）
土地增值税额=380×40% - 520×5%= 126万
2、会计分录
借：其他业务支出—土地增值税126万
贷：应交税费—应交土地增值税126万
说明：土地增值税只有在房地产开发企业才适用税金及附加核算。

例2：甲企业为非房地产企业，2010年建造一处厂房，购买土地使用权费用50万，建造厂房成本30万。

2023年甲企业以150万价格出售该厂房及附属土地使用权，经过评估，该厂房为7成新，重置成本70万，转让税费10万。

计算甲企业此次出售产生的土地增值税。

1、计算土地增值税
土地增值额= 150-30-10-70×0.7=61万
土地增值率=61÷（30+10+70×0.7）×100%=68.54%（适用第二档税率）
土地增值税额=61×40%-（30+10+70×0.7）×5%=19.95 万
2、会计分录
借：其他业务支出—土地增值税 19.95 万
贷：应交税费—应交土地增值税 19.95 万
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

■土地增值税的计算方法
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

方法一、分级逐级距计算。

分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

第一步：先计算增值额。

增值额=转让收入额-扣除项目
金额
第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。

公式：增值额÷扣除项目金额
第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

方法二、查表法。

查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。

第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;
第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

■土地增值税的计算公式
土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额
100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

■减免规定
有下列情形之一的，减免土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

(二)对开发销售安居房取得的收入，免征土地增值税。

安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售的住房，以及市(区)住宅管理部门直接发售的各类政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适
用房。

(三)将购买的房地产再转让的减免规定：1.个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。

2.个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年以上的(含五年)免征土地增值税;居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。

(四)个人之间互换自有居住用房的，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税。

(五)国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。

(六)在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

(七)以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联
营的企业中时，暂免征土地增值税。

(八)法律法规规定的其他减免税项目。